Решением Арбитражного суда Московской области №А41-40066/17 незаконное бездействие уполномоченного органа в части выдачи разрешения на ввод может быть признано обстоятельством непреодолимой силы, при условии, что застройщик принял все зависящие от него меры, в том числе вовремя подал заявление о его выдачи

Фото: www.irs1.4sqi.net

ООО «Лигал Мил» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к застройщику ОАО «ЦНИИМЭ» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договорами срока передачи объекта долевого строительства в размере 2 618 637 руб., штрафа в размере 1 351 657 руб. и убытков в размере 84 677 руб. Суд удовлетворил требования частично, взыскав с ОАО «ЦНИИМЭ» неустойку в размере 98 232 руб. и штраф в сумме 49 116 руб.

Фото: www.hotdolg.ru

Как следует из материалов судебного дела, инициатором судебного процесса стала организация, выкупившая у восьми дольщиков право требования неустойки. При этом использовалась классическая схема, широко применяемая так называемыми потребительскими террористами.

Застройщик заключил с дольщиками — физическими лицами договоры участия в долевом строительстве. По условиям указанных договоров застройщик обязался построить жилой дом и передать в нем дольщикам квартиры. Обязательства по оплате дольщики исполнили в полном объеме. Однако застройщиком в нарушение условий договора объекты долевого строительства в установленный договором срок переданы не были.

По условиям договоров после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик был обязан передать квартиры в течение 60 дней. Этот срок должен был наступить не позднее 31.05.2014, а фактически квартиры были переданы в августе 2014-го, т.е. с нарушением срока на два месяца. В связи с неисполнением застройщиком обязательств в срок дольщики направили претензии застройщику с требованием выплаты неустойки, а в последующем уступили право ее требования по договорам цессии.

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Как установлено судом, невозможность передачи квартиры участникам долевого строительства возникла из-за отсутствия у застройщика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Бездействие местной администрации было признано незаконным в судебном порядке. При этом заявление о выдаче разрешения на ввод подано в администрацию своевременно — 03.02.2014, что подтверждает факт принятия застройщиком всех зависящих от него мер для исполнения обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок. Фактически разрешение на ввод выдано 07.08.2014.

Суд отнес такие обстоятельства к обстоятельствам, предусмотренным ч. 3 ст. 401 ГК РФ, возникшим вследствие непреодолимой силы, и за период с 1.06.2014 по 7.08.2014 освободил застройщика от ответственности за нарушение обязательств в силу отсутствия его вины.

В ходе судебного процесса были рассмотрены основания для взыскания неустойки по каждому договору. При вынесении решения о снижении неустойки, штрафных санкций и убытков судом были приняты во внимание следующие факты.

При передаче одной из квартир выявлены недостатки, указанные в дефектной ведомости, которые устранены застройщиком. Доказательств, подтверждающих наличие существенных недостатков в объекте долевого строительства, препятствующих приемке объекта, дольщиком суду представлено не было. Фактическое принятие такой квартиры не лишает дольщика требовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения расходов на устранение недостатков.

При таких обстоятельствах суд указал, что правовых оснований для возложения на застройщика ответственности за нарушение срока передачи нет.

По другому договору суд установил нарушение срока передачи объекта с 7.10.2014 по 02.03.2015, поскольку в материалы дела не было представлено подтверждения, что застройщик направил уведомление о готовности объекта к передаче. По этому объекту была взыскана неустойка в размере 98 232 руб. и штраф в сумме 49 116 руб.

Остальные объекты, как указал суд, переданы в сроки, установленные договорами.

Решение Арбитражного суда Московской области поддержал Арбитражный суд Московского округа и Верховный Суд РФ.

Фото: www.zoozel.ru

Другие публикации по теме:

В лоббирование интересов потребительских террористов включились федеральные СМИ

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

На телевидении обсудили проблему потребительского терроризма (видео)

Арбитражный суд: незарегистрированное соглашение о переносе срока не освобождает от уплаты неустойки

Арбитражный суд: штраф за неисполнение требований потребителя может быть выплачен только физическому лицу

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

Застройщики нашли механизм противодействия потребительским террористам

Как противодействовать потребительскому терроризму в долевом строительстве?

Повышение Банком России ключевой ставки на 2 п. п. увеличивает расходы на субсидирование программы «Семейная ипотека». Часть банков уже не раз меняли условия выдачи льготных ипотечных кредитов. Как это повлияет на доступность льготного кредитования, выясняли опрошенные СМИ эксперты.  

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Аналитики федеральной компании «Этажи» подсчитали, что увеличение расходов на субсидирование «Семейной ипотеки» составит сразу 9,5% после повышения ключевой ставки до 21%.

Руководитель ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова убеждена, что до конца годам банкам потребуется очередное увеличение или перераспределение лимитов, поскольку рост «ключа» значительно увеличивает расходы бюджета на субсидирование «Семейной ипотеки», и выделенных средств крупным банкам оказывается недостаточно, чтобы планомерно выдавать льготные кредиты.

В настоящий момент «Семейная ипотека» — это, пожалуй, самый востребованный инструмент для приобретения жилья с помощью кредитования, а новые ограничения со стороны банков подогревают спрос потенциальных заемщиков на нее, полагает Татьяна Решетникова (на фото ниже).

Фото: q.etagi.com

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов считает, что банки из ТОП-5 по ипотечном кредитованию могут в скором времени вновь исчерпать лимиты по «Семейной ипотеке».

Исчерпание лимитов, по его мнению, приведет к массовому повышению минимального первоначального взноса по программе до 50%.

По мнению гендиректора РАСК, проблема может возникнуть практически с любым банком из ТОП-5, на которые приходится около 85% всего лимита по программе.

Эксперт отметил, что «если крупнейший кредитор Сбербанк прекращает запись на новые сделки, то потенциальные заемщики, которые ранее планировали взять ипотеку там, будут рассматривать возможность оформления в другом месте».

Фото из архива Ф. Выломова

«Соответственно, если не пересматривать условия предоставления, то и другие банки могут в скором времени заявить об исчерпании лимитов. Скорее всего, массовым станет повышение уровня минимального первоначального взноса до 50%», — прогнозирует Федор Выломов (на фото).

Исполнительный директор компании «Этажи» Регина Дыдалина (на фото ниже) также не исключает появления новых ограничений по выдаче «Семейной ипотеки» со стороны банков.

«Это понимают и те, кто имеет на нее право, поэтому спрос на программу сейчас стабильный, — пояснила она и добавила: — Многие боятся новых изменений условий выдачи или ограничений категорий получателей, поэтому ускоряются с улучшением жилищных условий».

Фото из архива Р. Дыдалиной

Напомним, в конце сентября Минфин РФ сообщал о том, что общего текущего лимита «Семейной ипотеки» хватит до ноября. Финансовое ведомство и ДОМ.РФ также планировали усовершенствовать механизм распределения квот между банками.

В середине октября ДОМ.РФ как оператор льготных программ перераспределил оставшиеся средства на сумму 140 млрд руб.

По информации топ-менеджера финансового института развития в жилищной сфере Светланы Некрасовой (на фото ниже), тогда 93,5 млрд руб. из 140,1 млрд руб., или 66,7%, получил Сбер, 33,3 млрд руб. (23,7%) — Альфа Банк. Оставшаяся сумма поделена между Банком Уралсиб, Россельхозбанком, Т-Банком, Банком ЗЕНИТ и ГЕНБАНКом.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

По информации ТАСС, основанной на данных ДОМ.РФ, на 24 октября банки выдали кредитов по этой программе на 5,6 трлн руб., а совокупный лимит на выдачу «Семейной ипотеки» в 5,9 трлн руб. в РФ исчерпан на 95%.

Таким образом, общий остаток средств составляет около 296,8 млрд руб. Только за месяц, с 25 сентября по 25 октября 2024 года, российские банки оформили кредиты по «Семейной ипотеке» на сумму 729 млрд руб., что почти в 2,5 раза превышает остаток.

Из пяти крупнейших по лимитам по этой программе кредитных организаций, по данным ДОМ.РФ, квота у Сбера выбрана на 95,6%, у ВТБ — на 98,4%, Альфа-банка — на 97,6%, Промсвязьбанка — на 93%, Банка ДОМ.РФ — на 86,7%.

И уже 30 октября Сбербанк объявил о заморозке записи на сделки по «Семейной ипотеке» из-за исчерпания выделенного лимита.

Как всегда, следом за флагманом аналогичное решение принял ВТБ, также приостановив с 31 октября запись на сделки по «Семейной ипотеке».

Объяснение у всех стандартное: решение принято в связи с исчерпанием оставшегося лимита по этой программе. И обещание также стандартное: как только Правительство РФ выделит новые лимиты, работа по «Семейной ипотеке» оперативно возобновится.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Сбер приостановил прием заявок на «Семейную ипотеку» и повысил ставки по кредитам, выдаваемым сверх исчерпанного лимита

Эксперты: почему Сбер изменил условия выдачи льготной ипотеки

ВТБ поднял ставки по своим базовым программам ипотеки

ВТБ повысил ставки по ипотеке

Сбербанк повышает ставки по ипотеке сразу на 3 п. п.

Объем портфеля финансирования строительства жилья в Сбере достиг 5,2 трлн руб.

Никита Стасишин: около 90 млрд руб. выделят Сбербанку на «Семейную ипотеку»

Минфин: лимитов на программы льготной ипотеки хватит до ноября

ВТБ: снижения ставок по ипотеке можно ожидать не ранее второго полугодия следующего года

Минфин: с момента запуска первой программы льготной ипотеки в 2018 году было выдано около 3 млн кредитов с господдержкой на 13 трлн руб. 

ВТБ резко повысил первоначальные взносы по льготным ипотечным программам: мнения экспертов