Решением Арбитражного суда Московской области №А41-40066/17 незаконное бездействие уполномоченного органа в части выдачи разрешения на ввод может быть признано обстоятельством непреодолимой силы, при условии, что застройщик принял все зависящие от него меры, в том числе вовремя подал заявление о его выдачи

Фото: www.irs1.4sqi.net

ООО «Лигал Мил» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к застройщику ОАО «ЦНИИМЭ» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договорами срока передачи объекта долевого строительства в размере 2 618 637 руб., штрафа в размере 1 351 657 руб. и убытков в размере 84 677 руб. Суд удовлетворил требования частично, взыскав с ОАО «ЦНИИМЭ» неустойку в размере 98 232 руб. и штраф в сумме 49 116 руб.

Фото: www.hotdolg.ru

Как следует из материалов судебного дела, инициатором судебного процесса стала организация, выкупившая у восьми дольщиков право требования неустойки. При этом использовалась классическая схема, широко применяемая так называемыми потребительскими террористами.

Застройщик заключил с дольщиками — физическими лицами договоры участия в долевом строительстве. По условиям указанных договоров застройщик обязался построить жилой дом и передать в нем дольщикам квартиры. Обязательства по оплате дольщики исполнили в полном объеме. Однако застройщиком в нарушение условий договора объекты долевого строительства в установленный договором срок переданы не были.

По условиям договоров после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик был обязан передать квартиры в течение 60 дней. Этот срок должен был наступить не позднее 31.05.2014, а фактически квартиры были переданы в августе 2014-го, т.е. с нарушением срока на два месяца. В связи с неисполнением застройщиком обязательств в срок дольщики направили претензии застройщику с требованием выплаты неустойки, а в последующем уступили право ее требования по договорам цессии.

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Как установлено судом, невозможность передачи квартиры участникам долевого строительства возникла из-за отсутствия у застройщика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Бездействие местной администрации было признано незаконным в судебном порядке. При этом заявление о выдаче разрешения на ввод подано в администрацию своевременно — 03.02.2014, что подтверждает факт принятия застройщиком всех зависящих от него мер для исполнения обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок. Фактически разрешение на ввод выдано 07.08.2014.

Суд отнес такие обстоятельства к обстоятельствам, предусмотренным ч. 3 ст. 401 ГК РФ, возникшим вследствие непреодолимой силы, и за период с 1.06.2014 по 7.08.2014 освободил застройщика от ответственности за нарушение обязательств в силу отсутствия его вины.

В ходе судебного процесса были рассмотрены основания для взыскания неустойки по каждому договору. При вынесении решения о снижении неустойки, штрафных санкций и убытков судом были приняты во внимание следующие факты.

При передаче одной из квартир выявлены недостатки, указанные в дефектной ведомости, которые устранены застройщиком. Доказательств, подтверждающих наличие существенных недостатков в объекте долевого строительства, препятствующих приемке объекта, дольщиком суду представлено не было. Фактическое принятие такой квартиры не лишает дольщика требовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения расходов на устранение недостатков.

При таких обстоятельствах суд указал, что правовых оснований для возложения на застройщика ответственности за нарушение срока передачи нет.

По другому договору суд установил нарушение срока передачи объекта с 7.10.2014 по 02.03.2015, поскольку в материалы дела не было представлено подтверждения, что застройщик направил уведомление о готовности объекта к передаче. По этому объекту была взыскана неустойка в размере 98 232 руб. и штраф в сумме 49 116 руб.

Остальные объекты, как указал суд, переданы в сроки, установленные договорами.

Решение Арбитражного суда Московской области поддержал Арбитражный суд Московского округа и Верховный Суд РФ.

Фото: www.zoozel.ru

Другие публикации по теме:

В лоббирование интересов потребительских террористов включились федеральные СМИ

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

На телевидении обсудили проблему потребительского терроризма (видео)

Арбитражный суд: незарегистрированное соглашение о переносе срока не освобождает от уплаты неустойки

Арбитражный суд: штраф за неисполнение требований потребителя может быть выплачен только физическому лицу

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

Застройщики нашли механизм противодействия потребительским террористам

Как противодействовать потребительскому терроризму в долевом строительстве?

Автоматизация процесса заселения и передачи ключей с использованием сервиса «Базис.Ключи» позволила лидеру малоэтажного строительству в Московской области группе компаний KASKAD Family существенно повысить качество клиентского сервиса и сократить сроки устранения выявленных с помощью системы замечаний. 

Семейство компаний KASKAD Family (32-е место в ТОП застройщиков Московской области) занимается организованным строительством загородных жилых комплексов, в числе которых посёлки таунхаусов, малоэтажные многоквартирные дома и индивидуальные коттеджи.

Свой путь на загородном рынке Московской области компания начала в 2008 году. За 13 лет компания KASKAD Family успешно застроила малоэтажными объектами более 500 га территорий, реализовав на них 13 проектов, среди которых такие жилые комплексы, как Сабурово Парк на Пятницком шоссе, Домодедово таун на Каширском, МартХаус на Киевском и Каскад Парк на Симферопольском шоссе.

Сегодня среди проектов KASKAD Family в активной фазе строительства находятся такие масштабные жилые комплексы, ЖК Парк Апрель (256 секций таунхаусов и 1 546 квартир общей площадью более 100 тыс. кв. м), ЖК Каскад Парк 2 (441 секция таунхаусов общей площадью более 78 тыс. кв. м) и ЖК МартХаус 2.0 (200 индивидуальных жилых домов).

Особенности передачи ключей при малоэтажном строительстве до внедрения «Базис.Ключи»:

1. После ввода объектов в эксплуатацию сотрудники отдела заботы о клиентах самостоятельно осматривали дом, фиксировали замечания и вручную вносили замечания в общую Google таблицу, прикрепляя фотографии и акты осмотра в ссылках. Это отнимало ресурсы — прежде всего время специалистов, которые вместо новых осмотров должны были тратить его на ручной ввод данных в таблицу.

2. Подрядчики с неохотой пользовались Google таблицей, поскольку больше доверяли своим бумажным документам и актам. Поэтому они фиксировали сроки устранения дефектов исключительно в своих внутренних документах, после чего переносили их общую в Google таблицу. Это часто приводило к задвоению, ошибкам и потере данных, что в свою очередь отражалось непосредственно на клиентах. 

3. Сотрудники отдела заботы проверяли статус выполнения задач в Google таблице и приглашали на приемку клиента. Периодически из-за ошибок в таблице клиенты приезжали на повторную приемку, а замечания по их объекту могли быть устранены лишь частично, либо вообще не учтены.

Такой подход к работе с клиентами в процессе заселения и выдачи ключей не был инновационным, и совершенно очевидно, что он не мог полностью устроить клиентов.

Важно отметить, что процесс передачи индивидуальных домов и секций таунхаусов значительно отличается от процесса передачи квартир в многоэтажных домах. При передаче квартиры нет необходимости фиксировать замечания и передавать покупателю кровлю, фундамент, крыльцо и придомовую территории. В таунхаусах и коттеджах напротив, клиенты в обязательном порядке принимают и оценивают качество кровли, фундамента, инженерных коммуникаций, парковки, крыльца и придомовой территории.

«Мы отвечаем за благополучие наших клиентов, — отметил Александр Разин (на фото), директор департамента клиентского обслуживания семейства компаний KASKAD Family. — И именно поэтому приняли решение найти и внедрить тот цифровой продукт, который автоматизирует процесс приемки, усовершенствует подход к устранению замечаний при передаче ключей и одновременно поднимает планку клиентского сервиса на новый уровень».

Интеграция в систему заселения сервиса «Базис.Ключи» позволила достичь показателя 85% переданных объектов по двусторонним актам приема-передачи в течении двух месяцев после ввода в эксплуатацию.

Группа компаний KASKAD Family стала первым застройщиков в сегменте малоэтажного строительства, внедрившим в процесс передачи ключей продукт экосистемы «Базис.Недвижимость» — «Базис.Ключи».

Компания перешла на новую систему в течение двух месяцев и успешно использует сервис уже более полугода. Тотальная цифровизация процесса заселения с использованием системы Базис.Ключи позволила девелоперу сэкономить драгоценные ресурсы и достичь ранее небывалых показателей: 85% переданных объектов по двусторонним актам приема-передачи без замечаний в течении двух месяцев после ввода в эксплуатацию. Для сравнения: до внедрения системы этот показатель не превышал 50%.

С внедрением фотофиксации дефектов вдвое выросла скорость устранения замечаний по объекту.

«Сервис “Базис.Ключи” позволил нам значительно автоматизировать процесс заселения, — делится впечатлениями после внедрения сервиса директор департамента клиентского обслуживания СК KASKAD Family Александр Разин. — Мы ушли от бумажной фиксации замечаний и Google таблиц. Теперь мы видим всю информацию по всем передаваемым объектам в единой цифровой системе».

При этом у каждого участника процесса устранения замечаний свой уровень доступа в системе «Базис.Ключи», подчеркнул представитель девелоперской компании. «Руководителю проекта и его заместителю доступны все замечания по проекту, начальнику участка — только замечания по его участку, а прорабу и ответственному за устранение — нужные им части», — уточнил Разин.

Помимо четкого распределения ролей и 100% фиксации всех замечаний процесс заселения с использованием системы «Базис.Ключи» стал интерактивным. Теперь принимающий работу клиент может, самостоятельно осматривая объект, заранее пройдя верификацию в системе, сделать фото, найденных им замечаний на свой телефон, а затем наблюдать, как замечания фиксируются в системе и устраняются в указанные в системе сроки.

Автоматизация процесса заселения создала прозрачную цепочку взаимодействия с подрядчиками и клиентами: теперь не нужно судорожно искать разрозненные данные и напоминать о сроках устранения замечаний. Система это сделает за человека. Конечно, внедрение системы не исключает человеческого участия сотрудников отдела заботы о клиентах, в роли операторов системы, но существенно высвобождает ресурсы для новых горизонтов в части клиентского сервиса.

Так застройщик работает над улучшением клиентского опыта, достигая удовлетворенности клиентов в плане уровня взаимодействия с компанией даже при наличии замечаний по объекту.

Помимо восторженных отзывов участников системы, начиная с клиентов и заканчивая прорабами, ее внедрение позволило группе компаний KASKAD Family передавать объекты без существенных замечаний, что исключило риск возникновения задержек и штрафов, связанных с претензиями по качеству. Поскольку вовремя и правильно зафиксированное замечание по качеству строительства — это уже 50% на пути к его устранению и счастливому заселению клиента. Стоимость одного дня просрочки при неустранении замечаний застройщику обходится очень дорого, и от слаженности процесса устранения замечаний при заселении зависит успех этого этапа клиентского пути.

«Мы приняли важное стратегическое решение — заселять в будущем все наши новые жилые комплексы (а это, между прочим, более 1 млн кв. м загородного жилья) с использованием системы “Базис.Ключи”, — проинформировал Александр Разин. — Сам этот факт служит показателем того, что мы доверяем данному сервису, видим перспективу и конкретную финансовую выгоду», — подчеркнул директор департамента по развитию KASKAD Family.

Сегодня семейство компаний KASKAD Family рассматривает дальнейшую интеграцию в структуру взаимодействия с клиентами всех модулей экосистемы «Базис.Недвижимость», от модуля витрины объектов и сервису по онлайн-бронированию до электронной регистрации и модуля цифровой ипотеки. 

Ключевые итоги внедрения цифровизации таковы:

1. Цифровизация обеспечила прозрачность работы всех сотрудников и повысила координацию между работниками застройщика и подрядчиками.

2. Снизились издержки девелопера за счет повышения эффективности персонала и сдаче объектов в срок.

3. Застройщик с первого раза повысил показатель переданных без замечаний объектов по двусторонним актам приемки-передачи с 50% до 85%.

4. После внедрения системы «Базис.Ключи» процесс устранения замечаний в среднем сократился с 20 до 7 дней.

5. Повысился уровень клиентского сервиса и удовлетворённость от сотрудничества с компанией.

«Сервис “Базис.Ключи” позволяет девелоперам полностью автоматизировать процесс передачи ключей, что создает удобную коммуникацию с клиентами и подрядчиками, — отметил Артем Глухих (на фото), основатель и СЕО «Базис.Недвижимость». — Кроме того, мы постоянно совершенствуем все наши продукты, делая их еще более удобными для пользователей — как застройщиков, так и покупателей недвижимости. Уже более 50 застройщиков России внедрили «Базис.Ключи», и их количество с каждым месяцем увеличивается», — подчеркнул топ-менеджер.

Другие публикации по теме:

Онлайн-курс «Формирование репутации застройщика» стартует 30 ноября

Крупнейший застройщик таунхаусов уходит в индивидуальное жилищное строительство