Арбитражный суд: незаконное бездействие госоргана освобождает застройщика от выплаты неустойки

1 ноября 2018 17:14

Арбитражный суд: незаконное бездействие госоргана освобождает застройщика от выплаты неустойки

Решением Арбитражного суда Московской области №А41-40066/17 незаконное бездействие уполномоченного органа в части выдачи разрешения на ввод может быть признано обстоятельством непреодолимой силы, при условии, что застройщик принял все зависящие от него меры, в том числе вовремя подал заявление о его выдачи

Фото: www.irs1.4sqi.net

ООО «Лигал Мил» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к застройщику ОАО «ЦНИИМЭ» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договорами срока передачи объекта долевого строительства в размере 2 618 637 руб., штрафа в размере 1 351 657 руб. и убытков в размере 84 677 руб. Суд удовлетворил требования частично, взыскав с ОАО «ЦНИИМЭ» неустойку в размере 98 232 руб. и штраф в сумме 49 116 руб.

Фото: www.hotdolg.ru

Как следует из материалов судебного дела, инициатором судебного процесса стала организация, выкупившая у восьми дольщиков право требования неустойки. При этом использовалась классическая схема, широко применяемая так называемыми потребительскими террористами.

Застройщик заключил с дольщиками — физическими лицами договоры участия в долевом строительстве. По условиям указанных договоров застройщик обязался построить жилой дом и передать в нем дольщикам квартиры. Обязательства по оплате дольщики исполнили в полном объеме. Однако застройщиком в нарушение условий договора объекты долевого строительства в установленный договором срок переданы не были.

По условиям договоров после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик был обязан передать квартиры в течение 60 дней. Этот срок должен был наступить не позднее 31.05.2014, а фактически квартиры были переданы в августе 2014-го, т.е. с нарушением срока на два месяца. В связи с неисполнением застройщиком обязательств в срок дольщики направили претензии застройщику с требованием выплаты неустойки, а в последующем уступили право ее требования по договорам цессии.

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Как установлено судом, невозможность передачи квартиры участникам долевого строительства возникла из-за отсутствия у застройщика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Бездействие местной администрации было признано незаконным в судебном порядке. При этом заявление о выдаче разрешения на ввод подано в администрацию своевременно — 03.02.2014, что подтверждает факт принятия застройщиком всех зависящих от него мер для исполнения обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок. Фактически разрешение на ввод выдано 07.08.2014.

Суд отнес такие обстоятельства к обстоятельствам, предусмотренным ч. 3 ст. 401 ГК РФ, возникшим вследствие непреодолимой силы, и за период с 1.06.2014 по 7.08.2014 освободил застройщика от ответственности за нарушение обязательств в силу отсутствия его вины.

В ходе судебного процесса были рассмотрены основания для взыскания неустойки по каждому договору. При вынесении решения о снижении неустойки, штрафных санкций и убытков судом были приняты во внимание следующие факты.

При передаче одной из квартир выявлены недостатки, указанные в дефектной ведомости, которые устранены застройщиком. Доказательств, подтверждающих наличие существенных недостатков в объекте долевого строительства, препятствующих приемке объекта, дольщиком суду представлено не было. Фактическое принятие такой квартиры не лишает дольщика требовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения расходов на устранение недостатков.

При таких обстоятельствах суд указал, что правовых оснований для возложения на застройщика ответственности за нарушение срока передачи нет.

По другому договору суд установил нарушение срока передачи объекта с 7.10.2014 по 02.03.2015, поскольку в материалы дела не было представлено подтверждения, что застройщик направил уведомление о готовности объекта к передаче. По этому объекту была взыскана неустойка в размере 98 232 руб. и штраф в сумме 49 116 руб.

Остальные объекты, как указал суд, переданы в сроки, установленные договорами.

Решение Арбитражного суда Московской области поддержал Арбитражный суд Московского округа и Верховный Суд РФ.

Фото: www.zoozel.ru

Другие публикации по теме:

В лоббирование интересов потребительских террористов включились федеральные СМИ

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

На телевидении обсудили проблему потребительского терроризма (видео)

Арбитражный суд: незарегистрированное соглашение о переносе срока не освобождает от уплаты неустойки

Арбитражный суд: штраф за неисполнение требований потребителя может быть выплачен только физическому лицу

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

Застройщики нашли механизм противодействия потребительским террористам

Как противодействовать потребительскому терроризму в долевом строительстве?

Печать

Судебная практика Потребительский терроризм Передача квартиры Перенос сроков

2 августа 2023 10:29

Верховный Суд восстановил право дольщика на получение квартиры, указав на ошибки конкурсного управляющего

17.07.2023 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение №306-ЭС22-27838 по делу, в котором разбиралась ситуация, когда из-за бездействия конкурсного управляющего и неосмотрительности Фонда развития территорий и фонда Саратовской области при банкротстве застройщика дольщик потерял право на получение жилого помещения.

Согласно материалам дела, 25.06.2019 между компанией (застройщиком) и ООО «Финансовый холдинг-центр Группа компаний «ЖБК-3» (центр) был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного дома (МКД). ДДУ зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии по договору уступки требования от 23.04.2020 центр уступил гр-ну Дегтяреву В. Н. требование к компании о передаче двухкомнатной квартиры, основанное на ДДУ. Договор уступки требования зарегистрирован был 24.04.2020.

Суды установили, что Дегтярев В. Н. полностью исполнил обязательства, принятые по договору уступки требования, уплатив центру за полученное требование 1 771 440 руб., в силу чего данное требование перешло к нему.

18.03.2021 решением Арбитражного суда Саратовской области застройщик был признан несостоятельным (банкротом). Дегтярев В. Н. направил 23.12.2021 конкурсному управляющему компании заявление о включении его требования о передаче двухкомнатной квартиры в реестр застройщика.

Конкурсный управляющий уведомлением от 25.01.2022 отказал во включении данного требования в реестр, сославшись на пропуск срока закрытия реестра.

Дегтярев В. Н. 18.02.2022 обратился в арбитражный суд с возражениями на решение конкурсного управляющего.

Разрешая спор, суд первой инстанции признал требование Дегтярева В. Н., основанное на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и уступки требования, обоснованным, констатировав отсутствие встречного предоставления со стороны компании. Определяя момент, с которого требование Дегтярева В. Н. считается включенным в реестр застройщика, суд первой инстанции исходил из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной Росреестром.

Фото: www.polinov.ru

Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции счел, что требование Дегтярева В. Н., включенное в реестр застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме. Суд округа согласился с судом апелляционной инстанции.

Указывая на допущенные судами апелляционной инстанции и округа нарушения норм, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам — участникам строительства в натуре помещений в этом доме.

В данных отношениях Фонд развития территорий (ФРТ) и соответствующие региональные фонды по существу выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия дольщикам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

Фото: www.edsro.center

Законодательством предусмотрен специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из ДДУ. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр.

При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме.

На день принятия ФРТ или соответствующим фондом субъекта РФ решения о финансировании мероприятий по завершению строительства проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации ЕГРН (реестр недвижимости) о заключенных застройщиком ДДУ, с имеющимися у девелоперской компании данными о произведенной оплате со стороны участника строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего компании-застройщика.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных ДДУ, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В рассматриваемом случае на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (03.12.2021) требование Дегтярева В. Н., основанное на сделках, отраженных в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика, на что верно обратил внимание суд первой инстанции.

Фото: www.anspb.ru

При этом Фонду развития территорий и фонду Саратовской области при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами — участниками долевого строительства следовало проявить должную осмотрительность. Они должны были обратиться к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений Закона о банкротстве: в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным ДДУ, в том числе требование Дегтярева В. Н.

Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены судами апелляционной инстанции и округа на гражданина. Вывод судов об утрате Дегтяревым В. Н. права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц признан ошибочным.

Фото: www.amgkh.ru

Верховный Суд РФ указал, что наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра.

Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а Фонд развития территорий, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.

Дегтярев В. Н. раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ отменил постановления суда апелляционной инстанции и суда округа, оставив в силе Определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2022 по указанному делу.