20 июня 2017 г. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд признал недействительным договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Центральное страховое общество» и застройщиком «АртСтройТехно».

Фото: www.pravo.ru

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.02.2017 по делу №А63-15814/2016 страховой компании ООО «Центральное страховое общество» отказано в признании договора страхования недействительным. Суд установил, что согласно заявлению на страхование ООО «АртСтройТехно» от 03.04.2015 сумма кредитной задолженности перед банком составляла 20 млн руб. Из материалов дела о банкротстве застройщика ООО «Центральное страховое общество» стало известно, что ООО «АртСтройТехно» имеет перед ПАО «Сбербанк» кредиторскую задолженность на сумму свыше 48 млн руб. Суд первой инстанции отказ в признании договора страхования недействительным обосновал следующим. Недобросовестность застройщика и страховой организации при формальном соблюдении правил статьи 944 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности признания договора недействительным в случае сообщения страхователем страховщику заведомо ложных сведений не должна приводить к нарушению прав добросовестного выгодоприобретателя по договору страхования, что может иметь место при признании договора страхования недействительным. Суд также принял во внимание то обстоятельство, что застройщик признан несостоятельным (банкротом). 

Апелляционная инстанция арбитражного суда не согласилась с выводами суда первой инстанции. Апелляционная инстанция подтвердила, что на момент заключения договора страхования страхователь преднамеренно сообщил страховщику заведомо не соответствующие действительности сведения об объеме кредитных средств, полученных от банков, что существенно повлияло на возможность страховщика определить вероятность наступления страхового случая и размер возможных убытков от его наступления. В соответствии с пунктом 3 статьи 944 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора страхования будет установлено, что страхователь сообщил страховщику заведомо ложные сведения об указанных обстоятельствах, страховщик вправе потребовать признания договора недействительным. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции признал договор об условиях страхования гражданской ответственности застройщика недействительным на основании пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса РФ (сделка, совершенная под влиянием обмана).

Вывод суда первой инстанции о том, что страховщик обязан до заключения договора страхования проверить сведения, предоставленные страхователем относительно обстоятельств, имеющих существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления, признан судом апелляционной инстанции ошибочным. Закон не обязывает страховщика проверять сведения, предоставленные страхователем. Исходя из принципа добросовестности, страхователь обязан максимально полно раскрывать информацию о риске, который он передает, а страховщик принимает на страхование, поскольку при заключении договора страхования его стороны неодинаково информированы о существенных обстоятельствах, влияющих на вероятность наступления страхового случая и размер возможных убытков. При этом заявление на страхование имеет правовое значение, поскольку предопределяет достижение между страхователем и страховщиком согласия либо несогласие по условиям договора страхования. Неиспользование страховщиком права на запрос дополнительных сведений не освобождает страхователя от обязанности по предоставлению достоверных сведений.

СПРАВКА ЕРЗ:

ООО «Центральное страховое общество»

14.03.2014 – начало работы на рынке страхования ответственности застройщика

01.10.2015 – окончание работы, в связи с отсутствием в списке страховых компаний, соответствующих требованиям 214-ФЗ по страхованию ответственности застройщиков, ведение которого осуществляет Центральный банк РФ.

ООО «АртСтройТехно»

Год основания – 2012

Размер уставного капитала – 10 000 руб.

Объем остановленного строительства – 34 тыс м²

Решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу №А63-9679/2015 деятельность застройщика приостановлена.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.02.2017 по делу №А63-12163/2015 застройщик признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Согласно закону о долевом строительстве, данный факт является страховым случаем.

Другие публикации по теме: 

Арбитражный суд: в период банкротства застройщика санкция в виде ликвидации применяться не может

Госпрограмму поддержки строительства жилья в регионах с низкими среднедушевыми доходами Минстрой планирует расширить и распространить на девелоперские проекты дороже 500 млн руб.

Фото: www.news.sarbc.ru

Об этом в пятницу на круглом столе «Проблемы получения финансирования малыми застройщиками», организованного Ассоциацией российских банков (АРБ), сообщил руководитель подразделения ДОМ.РФ по сопровождению программ в жилищной сфере Виталий Насонов (на фото).

«Был вопрос по поводу отмены критерия по стоимости строительства проекта до 500 млн руб. — действительно, этот критерий планируется пересмотреть, убрать», — цитирует Насонова ТАСС.

Представитель ДОМ.РФ заявил, что по его сведениям «Минстрой уже опубликовал проект изменений для общественного обсуждения, в котором этот пункт будет [о распространении господдержки только на проекты стоимостью до 500 млн руб. — Ред.] признан утратившим силу».

По словам Насонова, за счет снятия указанного ограничения планируется привлечь в субъекты с низкими среднедушевыми доходами строительство более крупных проектов жилья, в том числе в рамках разработанного Минстроем и ДОМ.РФ совместно с КБ «Стрелка» Стандарта комплексного развития территорий (КРТ).

Напомним, что в конце 2020 года было принято Постановление Правительства №2457 (портал ЕРЗ.РФ подробно анализировал этот документ), запустившее госпрограмму субсидирования процентной ставки по кредитам для низкорентабельных региональных девелоперов, которые реализуют свои проекты в соответствии с 214-ФЗ с привлечением средств граждан на счета эскроу.

В соответствии с программой (объем первоначально предусмотренного бюджетного финансирования ее — 6,8 млрд руб.), возмещение недополученных доходов рассчитывается как разница между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 7,5 процентных пункта (п.п.), и фактической ставкой по кредитному договору между банком и застройщиком.

При этом сама процентная ставка по полученному кредиту не должна превышать значение ключевой ставки Банка России (сегодня она составляет 4,25% годовых) плюс 7,5 п.п.

Фото: www.bn.ru

Другие условия бюджетного субсидирования кредитов для застройщиков, кроме вышеуказанного исключения из господдержки проектов дороже 500 млн руб., таковы:

• господдержка оказывается проектам в 49 субъектах РФ, где месячный среднедушевой доход на 15% и более ниже среднедушевых денежных доходов населения в целом по РФ, по данным Росстата за I квартал 2020 г., или составляет менее 26,79 тыс. руб.; 

• прогнозные номинальные денежные потоки от проекта жилищного строительства, претендующего на поддержку, должны превышать обязательства по кредиту за весь период менее чем в 1,15 раза, но не менее чем в 1,05 раза;

• кредит предоставлен застройщику после 17 января 2021 года.

Фото: www.pbs.twimg.com

Как не раз отмечал портал ЕРЗ.РФ, в тех регионах, где маржа между себестоимостью 1 кв. м и ценой продажи невысокая, у застройщиков возникает проблема получения проектного финансирования, поскольку банки, как правило, не желают кредитовать проекты, если маржа по тем составляет менее 15%.

По данным АРБ, из всех выданных строительной отрасли кредитов 51% пришелся на Москву, 17% – на Московскую область и Санкт-Петербург. При этом 19 субъектов РФ не получили кредитного финансирования вовсе.

По мнению участников круглого стола, из-за этого многие застройщики сегодня депрессивно рассматривают свое будущее, при этом число девелоперских компаний в стране на фоне реформы долевого строительства и коронакризиса за последние полтора года сократилось с 3,5 тыс. (примерно) до 2,8 тыс. организаций.

Фото: www.pbs.twimg

В рамках реализации постановления Правительства №2457, ДОМ.РФ и Минстрой РФ, по словам Насонова, получили 12 заявок от банков на возмещение затрат по кредитам для застройщиков. При этом общая сумма возмещений, указанная в заявках, почти в два раза превысила предусмотренный программой лимит в 6,8 млрд руб. 

Представитель ДОМ.РФ добавил, что в ближайшее время пройдет заседание межведомственной комиссии, представители которой обсудят распределение лимитов по программе поддержки низкомаржинальных проектов строительства.

Фото: www.kommersant.ru

С похожей инициативой выступает и Сбербанк. Как рассказал Интерфаксу вице-президент банка Сергей Бессонов (на фото), региональные девелоперы обращаются за кредитом в среднем на сумму около 530 млн руб., а бюджет проекта оценивается примерно в 620 млн руб.

«Ограничение по сумме приведет к тому, что существенная часть проектов просто не попадет в программу субсидирования, — пояснил топ-менеджер Сбербанка, добавив: — Кроме того, это может привести к тому, что застройщик будет дробить свои проекты. В связи с этим мы выступаем за повышение суммы бюджета проекта, с которым можно попасть в программу. Эту инициативу мы обсуждаем с Минстроем», — проинформировал Бессонов.

Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор (на фото) называет это предложение абсолютно закономерным с учетом мер по развитию строительства жилья, которые уже принимаются в том числе в регионах.

В результате, полагает он, «можно ожидать стимулирования развития строительства не только в крупных городах, но и в маленьких населенных пунктах».

Фото: www.cdn.postnews.ru

Глава комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский (на фото) отмечает, что эта мера нацелена на вовлечение в оборот большего количества застройщиков и объектов, пересчитанных на квадратные метры.

«Я думаю, что речь идет о рисках недостижения объемов ввода по истечении какого-то периода времени — это может быть актуально уже с 2022 года, поэтому и нужно объектам оказать какую-то помощь», — подчеркнул Котровский в комментарии «Коммерсанту».

Фото: www.ruxpert.ru

По мнению руководителя комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифата Гарипова (на фото), отмена ограничения в 500 млн руб. позволит упростить жизнь малым застройщикам.

Однако, добавляет он, остается немало вопросов, требующих продолжения работы в этом направлении. В частности, необходимо более четко определить, кто относится к малым застройщикам и какие требования должны к ним предъявляться.

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.note.taable.com

Другие публикации по теме:

Скорректированные правила возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным никомаржинальным застройщикам

Застройщикам с низкорентабельными проектами государство субсидирует ставки по кредитам

Борис Титов: Действующую модель проектного финансирования следует упростить

Программа поддержки низкомаржинальных застройщиков с рентабельностью менее 15% будет запущена в ближайшее время

Помощь низкомаржинальным застройщикам: считают ли строители предложенные меры эффективными

Помощь низкомаржинальным застройщикам: считают ли строители предложенные меры эффективными

Государство будет субсидировать ставки проектного финансирования для низкомаржинальных, но социально важных жилищных проектов

Как поддержать низкорентабельных региональных застройщиков: опрос девелоперов

Минстрой: региональные застройщики с низкорентабельными проектами получат кредиты, субсидированные государством

В помощь низкорентабельным застройщикам регионам выделят 1 млрд руб.

Минстрой поможет застройщикам с низкой прибылью

Застройщикам с низкорентабельными проектами государство субсидирует ставки по кредитам