31 декабря, в последний день минувшего 2020 года, вышло очень важное для всей строительной жилищной отрасли Постановление Правительства РФ №2457 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 30.04.202 №629». Сегодня портал ЕРЗ.РФ более подробно, чем в новостной ленте, анализирует основные новеллы этого документа.

    

Фото: www.bn.ru

   

Кратко напомним историю вопроса. По итогам совещания по вопросам развития строительной отрасли, которое состоялось 16.04.2020, Президент России Владимир Путин утвердил перечень поручений №Пр-699 от 22.04.2020. Одним из пунктов данного поручения была поставлена задача обеспечить реализацию комплекса мер, направленных на доступность банковских кредитов, в том числе путем компенсации процентных ставок по кредитам (займам), выдаваемым организациям строительной отрасли.

Для исполнения данного поручения, как неоднократно информировал портал ЕРЗ.РФ, Минстрой России разработал проект Постановления Правительства, запускающего программу поддержки региональных застройщиков, которые хотят, но не могут строить из-за низкой маржинальности.

30.04.2020 Правительство приняло Постановление №629 «Об утверждении правил возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства, и правил предоставления в 2020…».

Указанным постановлением были утверждены:

     

   

• Правила возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства;

• Правила предоставления в 2020 году субсидии из федерального бюджета АО «ДОМ.РФ» в виде вклада в имущество АО «ДОМ.РФ», не увеличивающего его уставный капитал, для возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства.

Согласно Постановлению, решение о возмещении кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства принимается Межведомственной комиссией (далее — Комиссия), положение о которой утверждено приказом Минстроя России от 18.05.2020 №265/пр «О создании и организации работы Межведомственной комиссии по принятию решений о возмещении кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства». Состав комиссии утвержден приказом Минстроя России от 26.05.2020 №283/пр.

    

Фото: www.pbs.twimg.com

      

Распоряжением Правительства РФ от 30.04.2020 №1194-р Минстрою России в 2020 году из резервного фонда Правительства РФ выделены бюджетные ассигнования в размере 12 млрд руб. Использовать средства, выделенные Минстроем России на цели реализации мероприятий, предусмотренных Правилами, было поручено акционерному обществу «ДОМ.РФ».

Постановлением №2457,от 31.12.2020 ранее принятые Правила изменены.

Согласно новой редакции Правил, кроме ранее установленного случаев возмещения кредитным организациям недополученных доходов (далее — Возмещение), недополученные доходы возмещаются по кредитным договорам, заключенным после 17.01.2021 и соответствующих совокупности следующих условий:

1. Кредит предоставлен юридическому лицу — организации строительной отрасли, являющейся застройщиком в соответствии с ФЗ, в целях реализации проекта жилищного строительства. При этом прогнозные денежные потоки проекта жилищного строительства, рассчитанные без учета временной стоимости денег, накопленным итогом за весь период действия кредитного договора, заключенного застройщиком, а также иные денежные средства, которые могут быть использованы застройщиком для исполнения им обязательств заемщика по полученному им кредиту, превышают сумму основного долга и процентов по кредиту за весь период действия кредитного договора менее чем в 1,15 раза, но не менее чем в 1,05 раза;

  

Фото: www.twitter.com

  

2. На дату представления кредитной организацией заявления в Комиссию об установлении лимита средств на возмещение кредитным организациям недополученных доходов по выданным застройщикам кредитам (далее — лимиты средств):

• реализация проекта жилищного строительства осуществляется застройщиком на территории субъекта РФ, среднедушевые денежные доходы населения в котором на 15% и более ниже среднедушевых денежных доходов населения в целом по России, по данным Федеральной службы государственной статистики за I квартал 2020 г.;

• привлечение застройщиком, денежных средств всех участников долевого строительства в связи с реализацией проекта осуществляется с размещением таких средств на счетах эскроу;

3. На дату представления заявления на возмещение кредитной организации недополученных доходов (далее — заявление на возмещение):

• планируемая стоимость строительства (создания) проекта жилищного строительства в соответствии с проектной декларацией застройщика не превышает 500 млн руб.;

• для кредитной организации установлен лимит средств на возмещение кредитным организациям недополученных доходов по выданным застройщикам кредитам;

• застройщик, является заемщиком по кредитному договору, недополученные доходы по которому заявляются кредитной организацией обществу к возмещению.

    

Фото: www.storm24.media

   

Выплата Возмещения кредитным организациям осуществляется АО «ДОМ.РФ» на основании решения о возможности осуществления выплаты возмещения недополученных доходов, ежемесячными выплатами:

1. По кредитным договорам, заключенным до 01.05.2020 и по кредитным договорам, заключенным до 1 мая 2020 г. в целях рефинансирования ранее выданных кредитов:

с даты установления процентной ставки по кредиту в размере, не превышающем значения ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день предоставления возмещения недополученных доходов, по 31.12.2021 (включительно);

• либо в случае, если кредитный договор прекращается до 31.12.2021, — по дату прекращения кредитного договора (включительно). В размере разницы между процентной ставкой, которая была установлена по кредитному договору, до заключения дополнительного соглашения об установлении льготной кредитной ставки, и ключевой ставкой Банка России, действующей на последний день месяца, за который осуществляется возмещение недополученных доходов.

2. По кредитным договорам, заключенным после 17.01.2021, — с даты заключения кредитного договора по дату его прекращения (включительно).

Выплата Возмещения также прекращается в день выдачи разрешения на ввод (включительно) в эксплуатацию последнего из всех объектов недвижимости, входящих в состав проекта жилищного строительства.

В случае передачи прав и обязанностей кредитора по кредитному договору либо их перехода в порядке правопреемства выплата возмещения недополученных доходов новому кредитору осуществляется АО «ДОМ.РФ» со дня указанных передачи прав и обязанностей либо их перехода.

     

Фото: plus.google.com

    

Возмещение в указанном случае осуществляется:

• в размере разницы между ключевой ставкой Банка России, действующей в 1-й день календарного месяца, за который осуществляется возмещение недополученных доходов, увеличенной на 7,5 процентных пункта, и суммой выплаченных процентов по кредиту на 1-й день календарного месяца, за который осуществляется возмещение недополученных доходов;

• по тем кредитным договорам, где у банка возникли недополученные доходы с начисленных процентов по кредиту на 1-й день календарного месяца, за который осуществляется возмещение недополученных доходов.

В случае если сумма начисленных в соответствии с кредитным договором процентов ниже ключевой ставки ЦБ РФ, сумма возмещения определяется исходя из процентной ставки по кредиту, равной ключевой ставке ЦБ РФ. Вне зависимости от используемого в кредитном договоре метода расчета (определения) процентной ставки для цели получения возмещения недополученных доходов, кредитная организация предоставляет Обществу сведения о размере процентной ставки по кредиту и сумме уплаченных процентов, начисленной на указанную дату, по тем кредитным договорам, по которым у нее возникли недополученные доходы.

Также в Правилах детально установлены условия Возмещения. Всего их одиннадцать, семь из них относятся к заёмщикам. 

С целью принятия Комиссией решений об установлении лимитов средств кредитные организации в течение 30 календарных дней со дня вступления в силу Постановления Правительства РФ №2457 представляют в Комиссию документы. Их перечень предусмотрен отдельным пунктом Правил и является исчерпывающим.

Принятые Комиссией решения об установлении лимитов средств подлежат опубликованию на официальном сайте Минстроя России в 15-дневный срок после истечения срока, указанного выше.

Правилами устанавливается исчерпывающий перечень случаев, когда Комиссия принимает решение об отказе в выплате Возмещения.

Также Правилами утверждены формы документов, направляемых в Комиссию.

   

Фото: www.dpo-ilm.ru

    

  

  

  

   

Другие публикации по теме:

Застройщикам с низкорентабельными проектами государство субсидирует ставки по кредитам

Программа поддержки низкомаржинальных застройщиков с рентабельностью менее 15% будет запущена в ближайшее время

Помощь низкомаржинальным застройщикам: считают ли строители предложенные меры эффективными

Государство будет субсидировать ставки проектного финансирования для низкомаржинальных, но социально важных жилищных проектов

Как поддержать низкорентабельных региональных застройщиков: опрос девелоперов

Минстрой: региональные застройщики с низкорентабельными проектами получат кредиты, субсидированные государством

Эксперты юридического агентства «Кучембаев и партнеры», ранее представившие обзор региональных критериев отнесения многоквартирных домов (МКД) к неаварийным (их еще называют ветхими) для целей сноса в проектах КРТ, проанализировали такой критерий определения МКД, подлежащих сносу, как отнесение к домам индустриального домостроения. Автор исследования Алмаз Кучембаев, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры», указывает, что региональные власти часто допускают ошибки при реализации своих полномочий, по сути, произвольно определяя любой МКД под снос. Также автор, любезно предоставивший свое исследование ЕРЗ.РФ, показывает, какими неблагоприятными последствиями это может обернуться для застройщиков.

      

Фото: mos.ru

     

Федеральная норма о критерии КРТ

Подп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) предусматривает, что «многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий», могут быть снесены через механизм комплексного развития территорий (далее КРТ).

При этом период индустриального домостроения может быть определен регионом самостоятельно. «По моему мнению, речь должна идти про разные исторически сложившиеся периоды, а не про произвольные даты», — подчеркивает Алмаз Кучембаев.

Согласно п. 59 ответов на вопросы от 16.07.2021 Минстроя России, перечень критериев, позволяющих относить здания к проектам КРТ, ограничен ГрК РФ, и регионы не вправе устанавливать дополнительные критерии.

Письмом Минстроя России от 12.04.2023 №10392-ОГ/12 в свете оценки критерия «хрущёвки» в Санкт-Петербурге указывалось, что критерии включения неаварийных МКД в программы КРТ должны определяться субъектами РФ исходя из принципа правовой определенности (они должны быть однозначными и использовать установленную терминологию) и ограничений ГрК РФ.

В письме Минстроя России от 12.11.2024 №67094-МС/12 в свете рассмотрения критериев в Ульяновской области указывалось, что критерии не могут выходить за пределы, установленные ГрК РФ.

Таким образом, можно утверждать, что, согласно федеральной норме, для установления границ КРТ такие МКД отвечают одновременно трем критериям: в частности, они должны быть построены в период индустриального домостроения, по типовым проектам и с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий.

При этом на региональных уровнях следование этому правилу чаще всего просто сводится к установлению сроков соответствующего периода индустриального домостроения.

Например, подп. 3 п. 1 постановления правительства Свердловской области от 29.04.2021 №61-ПП, согласно правилам уже упомянутого подп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ, определен следующий признак включения МКД в КРТ: «МКД этажностью до трех надземных этажей включительно, построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий, введенные в эксплуатацию с 1943 года по 1970 год включительно».

При этом в той же Свердловской области как исполнительная, так и судебная власти относят к таким материалам обыкновенные кирпичи или шлакоблоки. Возникает вопрос, можно ли считать кирпичи типовым материалом для индустриального домостроения. Ответить на него поможет изучение того, что такое индустриальное домостроение.

     

Фото: mos.ru

      

Что такое индустриальное домостроение

Законодательство не содержит такого однозначного понятия, как «индустриальное домостроение». Данное сочетание встречается в различных разъяснениях и нормативных правовых актах, но без конкретизации составляющих его элементов.

Согласно Большой Российской Энциклопедии, индустриальное домостроение — это массовое жилищное строительство по типовым проектам на основе монтажа непосредственно на строительной площадке произведенных на специализированном заводе или комбинате сборных элементов (как правило, железобетонных, но могут быть и деревянные).

В зарубежной практике индустриальное домостроение рассматривается как инструмент оптимизации строительства за счет развития производства строительных изделий вне стройплощадки.

Индустриальное домостроение отличается от традиционного монолитного и сборно-монолитного тем, что в его рамках осуществляется строительство зданий с различной степенью сборности: крупноблочные, каркасные, каркасно-панельные, крупнопанельные, блочно-панельные, объемно-блочные.

Ряд исследователей указывает на то, что понятие «типовое строительство» не тождественно «индустриальному домостроению», поскольку типовые проекты в ранний период индустриального домостроительства были призваны решить иные задачи, а не ускорить строительство и повысить его качество.

Архитектурный совет города Москвы в информационной статье «История индустриального домостроения: эксперименты с каркасом и панелью», которая вышла в 2014 году, указывал, что индустриальное домостроение тесно связано с идеей ускорения процедуры строительства путем изготовления готовых частей здания индустриальным (заводским) методом, а далее строительство осуществляется путем сбора частей здания непосредственно на площадке. Также Архсовет указывал, что с 1945 года в стране возникали первые проекты индустриального домостроения, которые были экспериментальными.

СНиП IH-A.2-62, утвержденные 30.12.1962 Государственным Комитетом Совета Министров СССР по делам строительства, определяли, что индустриализация является основным направлением развития строительства, ведущим к превращению строительного производства в механизированный поточный процесс сборки и монтажа зданий и сооружений из имеющих максимальную заводскую готовность крупноразмерных конструкций, их элементов и блоков промышленного производства, обеспечивающих снижение затрат общественного труда в строительстве, сокращение его продолжительности и скорейший ввод в действие объектов производственного и непроизводственного назначения.

Таким образом, очевидно, что индустриальное домостроение — это метод строительства, при котором на строительной площадке осуществляется сбор изготовленных заводским (индустриальным) способом составных частей здания.

      

Фото: pliti-perekritiya.ru

      

Типовое изделие стен и (или) перекрытий в индустриальном домостроении

Понятие «Типовое изделие стен и (или) перекрытий» так же, как и «Период индустриального домостроения», напрямую не раскрывается в нормативных правовых актах Российской Федерации.

Между тем есть масса подзаконных актов и строительных норм, содержание которых позволяет сделать следующие выводы:

• «строительный материал» не тождественен понятию «изделие стен и (или) перекрытий»;

• «типовое изделие стен и (или) перекрытий» — это вещь, изготовленная заводским (индустриальным) способом, представляющая собой сборную конструкцию, готовую к установке на строительной площадке при осуществлении строительства индустриальным методом.

Так, приказом Минрегиона РФ от 30.05.2011 №262 определена «Стратегия развития промышленности строительных материалов и индустриального домостроения на период до 2020 года». Согласно данному документу, определения «промышленность строительных материалов» и «промышленность индустриального домостроения» имеют различный смысл. Первая относится к производству стройматериалов, а вторая — именно к индустриальному домостроению.

Постановлением Минстроя РФ от 12.08.1994 №18-10 утвержден ГОСТ 21.501-93, согласно которому под строительным изделием понимают элемент строительной конструкции (колонна, ферма, ригель, плита перекрытия, панель стены, арматурный каркас и др.), изготовляемый вне места его установки.

Приказом Минстроя России от 12.03.2025 №159/пр утвержден СП 555.1325800.2025, в соответствии с которым объектами нормирования являются строительные материалы, строительные изделия и пр. В таблице №1 этого документа указано, что строительные изделия — это конструкции заводского изготовления: железобетонные, стальные, алюминиевые, деревянные, композитные. Между тем строительные материалы в данном СП фигурируют отдельно.

Также отдельно строительные материалы и строительные изделия указаны в ст. 34 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Приказом Росстандарта от 18.12.2018 №1121-ст утвержден ГОСТ 21.501-2018, согласно которому строительный материал — это материал, в т. ч. штучный, предназначенный для изготовления строительных изделий и возведения строительных конструкций зданий и сооружений.

      

Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

     

Таким образом, отмечает автор исследования Алмаз Кучембаев (на фото), можно сделать общий вывод о том, что в формулировке подпункта «в» п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ никак не имеются в виду дома из кирпича и подобных строительных материалов, а подразумеваются дома из строительных изделий — в первую очередь, панельные.

В таком случае все проекты КРТ, которые сформированы вокруг неаварийных кирпичных домов, находятся под угрозой того, что их законность будет поставлена под сомнение на уровне судов высокой инстанции.

Учитывая, что речь идет, как правило, о застройке целых кварталов, в данном случае реализация проектов КРТ может обернуться проблемой, по своим масштабам не уступающей эпопее обманутых дольщиков.

    

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Нормативы по парковкам нового жилья в российских регионах: почему у всех по-разному?

Комплексное развитие жилой застройки в регионах: проблемы регулирования

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Земля под элементы благоустройства: в региональных нормативно-правовых актах отсутствует единообразие