Арбитражный суд Пермского края решением от 26.07.2017 №А50-1567/17 рассмотрел в пользу застройщика спор о продлении действия договора о комплексном освоении. Суд признал, что администрация г. Перми применяет «двойные стандарты» при выдаче разрешительных документов.

Фото: www.antipsk.ru

ООО СИК «Девелопмент-Юг» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации г. Перми с требованием о переносе и продлении срока исполнения обязательств по комплексному освоению земельных участков.

Как следует из материалов дела, между администрацией и ООО СИК «Девелопмент-Юг» 20 марта 2008 года заключен договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. По условиям договора администрация передала застройщику земельные участки, находящиеся в жилом районе «Ива» в Мотовилихинском районе г. Перми. Договор предусматривал ряд этапов реализации комплексного освоения земельного участка в течение 5 лет.

Суд установил, что нарушение застройщиком сроков исполнения обязательств в рамках комплексного освоения произошло по вине администрации. Так, администрация в нарушение договора не обеспечила все необходимое для выполнения застройщиком обязательств. В частности, администрация препятствовала своевременному исполнению застройщиком обязательств по разработке документации по планировке территории путем регулярного изменения требований. Вследствие чего проект планировки территории и проект межевания территории был утвержден первый раз не 30 декабря 2008 года, как планировалось по договору, а 29 января 2013 года.

После длительного утверждения вышеуказанных документов застройщик обратился в орган местного самоуправления с просьбой о продлении сроков реализации этапов комплексного освоения земельных участков и предоставлении в аренду сформированных земельных участков из земельного участка, предназначенного для комплексного освоения. Администрация вынесла письменные отказы и в продлении сроков комплексного освоения, и в заключении договоров аренды образованных земельных участков. В 2014 году застройщик выиграл суд у администрации на предмет заключения договоров аренды земельных участков и продления до 2017 года сроков комплексного освоения.

Как установлено судом, в 2014 году, после продления срока комплексного освоения, администрация обратилась к застройщику с просьбой о возможности размещения крупного торгового центра ИКЕА на 1/3 площади арендованных земельных участков. В связи с существенным уменьшением площади арендованных земельных участков для сохранения количества строящегося жилья и баланса интересов всех сторон была увеличена этажность строящихся многоквартирных домов. Исходя из этого 29 ноября 2016 года в проекты планировки и межевания территории были внесены изменения в части конфигурации земельных участков и количество объектов недвижимости.

Суд установил, что после утверждения нового проекта планировки территории со стороны администрации продолжало иметь место препятствование в оформлении разрешительной документации. В частности, администрацией было отказано в исправлении технических ошибок в документах относительно вида разрешенного использования земельного участка, что сделало невозможным строительство на одном земельном участке комплекса строений, в том числе объектов социальной инфраструктуры.

В итоге суд удовлетворил иск застройщика и произвел перерасчет сроков комплексного освоения, указав, что срок действия данного договора составлял 5 (пять лет), начиная со дня регистрации договора. Договор был зарегистрирован 20 марта 2008 года. Планируемый срок окончания разработки, согласования и утверждения проектов планировки и межевания территории составлял 30 декабря 2008 года. Соответственно, срок на реализацию последующих этапов комплексного освоения земельных участков составлял 1 541 день (с 31 декабря 2008 года по 20 марта 2013 года).

На основании изложенного суд посчитал, что срок реализации этапов комплексного освоения земельных участков, должен исчисляться с момента второго утверждения проектов планировки и межевания территории, то есть с 29 ноября 2016 года. Таким образом, сроки комплексного освоения должны быть продлены по указанному основанию не менее чем до 17 февраля 2021 года (1541 день, начиная с 30 ноября 2016 года).

Другие публикации по теме: 

Арбитражный суд: при наличии дольщиков договор аренды земли не может быть расторгнут

Арбитражный суд: не являющийся застройщиком ЖСК не имеет права привлекать деньги граждан в строительство

Арбитражный суд: если застройщик представил страховщику недостоверные сведения о своем финансовом состоянии, договор страхования является недействительным 

В каком состоянии находится сегодня строительной отрасль, и можно ли это уже называть кризисом, рассказал РБК зампредседателя Правительства РФ.

Фото: t.me/mkhusnullin

О текущем моменте

Сравнивая нынешнюю ситуацию с кризисными 2008—2009 и 2012—2014 годами, Марат Хуснуллин (на фото) заявил, что представляет, как из этого можно выходить.

Первый его тезис: самый большой объем стройки в стране — это жилье. За прошлый год было введено 178 млн кв. м недвижимости, из них 136 млн кв. м — жилые здания.

Второй тезис: самый крупный инвестор в стране — ее жители. Сегодня собранные ими 7 трлн руб. лежат на счетах эскроу. Значит, деньги защищены и все дома будут достроены.

«Даже если продажи упадут на 50% — 70%, что уже действительно происходит в некоторых регионах, этих средств хватит для завершения стройки», — заверил вице-премьер.

Поэтому особых проблем в 2025–2026 годах в Правительстве не ожидают. Хотя у отдельных предприятий — «слабых или с очень агрессивной политикой заимствований» — они возможны.

«Мы таких застройщиков держим на контроле. Но на фоне всей страны этот очень маленький процент, на уровне арифметической погрешности, — сказал Марат Хуснуллин и заключил: — Пока риска коллапса нет».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Он напомнил, что льготная ипотека и повышенный спрос привели к росту запуска новых проектов. После завершения массовой программы на новостройки их количество уменьшилось и будет сокращаться дальше.

«Пока инфляция не стабилизируется, новые проекты начинать никто не будет — это правило», — пояснил чиновник.

Комфортным для девелоперов он считает уровень инфляции в 5% — 6%, после чего можно прогнозировать долгие вложения. «Если будет более 10% — это путь в никуда», — подчеркнул Хуснуллин.

О нацпроекте «Инфраструктура для жизни»

Общий объем средств по нацпроекту до 2030-го составляет 10 трлн руб., из них около 4,3 трлн руб. предусмотрено на 2025—2027 годы, сообщил вице-премьер.

Это не только «прямые» субсидии, но инвестиционные бюджетные кредиты, которые предоставляются регионам на 15 лет под 3% годовых. Как показывает опыт, когда деньги необходимо возвращать, это стимулирует субъекты выбирать наиболее эффективные и окупаемые проекты, пояснил зампред Правительства.

Кроме того, по нацпроекту предусмотрены межбюджетные трансферты, и Правительство рекомендует местным исполнительным органам привлекать внебюджетные деньги.

«Мы думаем, что на рубль "прямых" и "косвенно бюджетных" средств нам удастся привлечь еще два-три рубля внебюджетных», — предположил Марат Хуснуллин.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

О вводе жилья

Правительство намерено поддерживать ввод жилья на уровне не менее 100 млн кв. м в год. И это не только многоквартирные дома, но и малоэтажное строительство, которое показывает очень высокий рост.

По предварительным данным регионов, с января по ноябрь 2024-го было введено 60,6 млн кв. м индивидуальных домов, что уже больше чем за весь 2023-й (58,7 млн кв. м).

«С точки зрения поддержки, ИЖС обходится нам дешевле всего, — рассказал замглавы Кабмина и задал риторический вопрос: — Что нужно людям? Первое — это земля. Ее, слава богу, у нас много, и стоит она недорого».

Если ежегодно в стране вводить 100 млн кв. м жилья, то каждый «пятый метр» будет не старше десяти лет. Это, по словам Марата Хуснуллина, станет «прорывом», примеров таких реорганизаций в мире не очень много.

Таким образом, желание человека улучшить свои жилищные условия дает возможность развиваться экономике. Совпадение интересов — главное в нацпроекте «Инфраструктура для жизни», а жилье в нем является ключевым фактором.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

О себестоимости строительства

Одной из острых проблем в строительной отрасли вице-премьер считает дефицит кадров: по разным оценкам (в зависимости от того, как будет дальше развиваться экономика), он составляет от 200 тыс. до 400 тыс. человек.

С учетом того, что сегодня в строительстве, ЖКХ и смежных отраслях трудится почти 11 млн. специалистов, цифры не кажутся критичными, но по отдельным направлениям сложности возникают.

Главным фактором здесь является то, что кадровая проблема приводит к росту заработной платы, которая в некоторых компаниях увеличилась в полтора-два раза, а в себестоимости объектов она составляет от 15% до 50%.

Второй фактор — увеличение цен на стройматериалы. С 2021 года этот показатель прибавил почти 64%.

Фото: © Саблин Станислав / Фотобанк Лори

Третья составляющая — транспортные механизмы, стоимость которых также повысились на десятки процентов.

Теперь к этим причинам добавился еще одна — удорожание проектного финансирования. Когда продажи идут хорошо — его вклад в себестоимость минимальный. Но если падают, то застройщики будут дополнительно платить банкам 12% — 15%.

«Мы провели анализ и видим, что при продолжающемся росте тарифов на ресурсы, перевозки и финансирование уровень строительной инфляции в 2025 году составит около 13%», — подвел черту собеседник РБК.

О прямой линии Владимира Путина

Журналисты не спросили Марата Хуснуллина, что он думает о критике Президента в адрес Правительства по «Семейной ипотеке», но вице-премьер написал об этом в своем телеграм-канале.

«Внимательно следил за прямой линией Президента, — отметил он. — Много вопросов касалось наших тем. Президент сделал серьезные заявления и обозначил вектор работы».

«Конечно, граждан волнует доступность жилья, — признал Марат Хуснуллин и добавил: — У нас сохранены адресные программы. По семейной ипотеке учтем замечание Президента, чтобы отказаться от механизма лимитов. Продолжают действие дальневосточная и арктическая ипотека, льготная ипотека в новых регионах, сельская ипотека и для IT-специалистов».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Владимир Путин: Никаких лимитов по «Семейной» и «Сельской ипотеке» не будет

Марат Хуснуллин: Одна из главных задач — обновление жилищного фонда и всей городской среды

Марат Хуснуллин: Стройка — это драйвер экономики

Марат Хуснуллин — Владимиру Путину: Темпы жилищного строительства будем поддерживать на уровне не менее 100 млн кв. м в год

Марат Хуснуллин рассказал о векторах развития стройкомплекса в ближайшие годы

Марат Хуснуллин: с 2020 года объем работ в строительстве вырос более чем на 30%

Марат Хуснуллин: Фундамент для дальнейшего роста строительной отрасли — квалифицированные кадры

Марат Хуснуллин назвал регионы — лидеры по исполнению показателей федеральных программ и национальных проектов

Марат Хуснуллин: Мы продолжим строить жилье, социальные объекты, развивать ЖКХ