Своими мыслями о ситуации в строительстве с порталом ЕРЗ поделился народный архитектор РФ, доктор архитектуры, академик РААСН, президент Союза архитекторов России (2008—2016) Андрей Боков.

 

Фото: пресс-служба МЧС РФ

 

За последний месяц портал ЕРЗ  опубликовал целую серию материалов, посвященных трагедии в кемеровском торгово-развлекательном центре «Зимняя вишня», где 25 марта в результате пожара по уточненным данным погибли 60 человек, в том числе 41 ребенок.

Как показала экспертиза, проведенная специалистами Центра экспертизы пожаров Санкт-Петербургского университета МЧС России, причиной пожара послужило короткое замыкание в электропроводке, проложенной на четвертом этаже центра, над детской игровой зоной. Первым загорелся пластиковый плафон, расположенный над детским сухим бассейном с поролоновыми кубиками. Их, в свою очередь, воспламенил горящий пластик, капавший сверху.

Возгорание вполне могло иметь локальный характер, но его быстро раздула вентиляция, которую в момент пожара никто не выключил. Сигнализация сработала на температуру и дым, но зона горения залита не была: после морозов промерзавший водопровод, проведенный к системе с улицы, был перекрыт. Сигнализационные датчики также сработали впустую: оповещение о пожарной тревоге в здании включалось не автоматически, а вручную, а сидевший на кнопке охранник почему-то ее не активировал   

В числе экспертов, которые прокомментировали для портала ЕРЗ свое видение проблем, приведших к этой трагедии, был народный архитектор РФ, доктор архитектуры, академик РААСН, президент Союза архитекторов России (2008—2016) Андрей БОКОВ (на фото). Сегодня мы публикуем полный вариант интервью с Андреем Владимировичем.

 

Фото: www.vesti.ru

 

— «Детские комнаты в торговых центрах должны размещаться не выше второго этажа и не дальше 20 метров от аварийного входа, — сказал министр строительства Михаил Мень. — Все остальное — это нарушение, и за этим должны пристально следить контролирующие органы в субъектах», — добавил он. Ваш комментарий?

— Сводить все к этажности, мягко говоря, неправильно. — Дело не в этажах. Мы должны сделать так, чтобы таких трагедий больше не было, чтобы не погибали наши дети, чтобы мы не теряли на пожарах на порядок больше, чем в развитых странах. А пока у нас на МЧС тратятся огромные средства, целая армия людей там работает, а результаты — крайне скромные.

И подход к этой проблеме руководства Минстроя, честно скажу, лично меня удручает. Не дай Бог, все опять сведется к выдаче очередной инструкции — на сей раз о размещении детских комнат на первом этаже. Надо систему менять, а не детские комнаты по этажам двигать. Сегодня это сделаем — завтра опять закроют двери… Если ничего не делать, эти системные вещи будут всплывать дальше и дальше. Это гонка за ускользающей тенью. Следующую аварию предсказать невозможно. Но она произойдет — в другом месте, но по тем же, базовым, причинам.

 

Фото: www.trade-help.com

 

Открою «страшную тайну»: такие центры во всем мире уже не строят, а кое-где построенные закрывают, например, в Корее и Китае. Почему? Потому, что этот тип общественного здания, сооружения себя уже исчерпал. И он в принципе нехарактерен для большого города. Напомню, что данный тип сооружения возник в свое время в США на вылетных магистралях, которые обслуживают гигантские американские пригороды. Куда съезжаются люди на машинах, где огромные паркинги и все дела — в одном месте. Где детей можно оставить в кинотеатре или в детской комнате, пока их родители шопингом занимаются. А для центра города это — абсолютно противоестественно.

Полгода назад, будучи в Сеуле, я слушал, как местный мэр по этому поводу выступал. Он рассказывал, что главной задачей городских властей сейчас является диверсификация жилого фонда, переход от больших домов к меньшим. А параллельно с этим будут ликвидироваться все эти гигантские торгово-развлекательные комплексы, которые будут перепрофилироваться в некие места приложения труда и т.д.

Понимаете, это уже прошлая жизнь, а мы опять плетемся в хвосте. Это вопрос политики, прежде всего градостроительной. Той политики, которой должен заниматься Минстрой, но он ею не занимается в силу целого ряда объективных и субъективных причин. И вот эти гигантские комплексы, которым в городах вообще не место, продолжают возводить, часто прямо в центре. Например, в Курске возвели целых три гигантских ТРЦ, причем практически рядом с центром города.

А что в итоге? Удушение малого бизнеса и исчезновение жизни с улиц российских городов, уход так называемого стритритейла — основы городской жизни.

 

Фото: www.muravejnik.com

 

— Зато крупному бизнесу хорошо. Вспомним снос ларьков в Москве…

— Да, совершенно верно. А ведь снося киоски, мы громим малый бизнес. Правда, сейчас в переходах что-то стали организовывать, но это, считаю, не более чем подачка. А в принципе весь ритейл должен быть в руках малого бизнеса. И, конечно, на первых этажах. И когда в Москве делают тротуары, то логичным следующем шагом должно быть появление первых этажей, которые переоборудованы для людей. Иначе все эти новые тротуары не будут иметь никакого смысла и останутся не более чем имитацией красивой жизни.

Все это начинается с представления о городе, с понятия того, что в нем  хорошо, а что плохо. А у нас сейчас нет этого представления о городе. Наше видение города удивительно плоское и максимум двухмерное: огромный торгово-развлекательный центр и высотные дома. Все, других средств мы не знаем. Это все что придумано большим бизнесом и навязывается городу и живущим в нем людям.

 

— Но даже если строишь ТРЦ — место скопления тысяч людей,  надо тем более строжайшим образом соблюдать все требования. А у нас, как показала кемеровская трагедия, с этим большие проблемы. Не зря глава наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ и председатель Общественного совета при Минстрое Сергей Степашин заявил, что министерство не должно снижать количество административных процедур в строительстве за счет упрощения норм безопасности, в том числе пожарных. Вы согласны?

— Конечно! Он абсолютно прав. В этом смысле мы все делаем, как бы это помягче выразиться...

 

— …через одно место?

— Именно так. Мы упрощаем не то, что надо упрощать. Снимаем те барьеры, которые никто в мире не снимает: то, что связано с пространственным регулированием и с безопасностью. То есть мы как бы готовы этим рисковать. Но при этом мы не снимаем коррупционноемкие вещи, которые у нас продолжают деликатным образом навязываться.

Прежде всего, это полный ужас с нашей нормативной базой, чьим архаичным состоянием мы целиком и полностью обязаны регулятору в лице профильного ведомства. Состоянию, при котором все эти имеющиеся СТУ никто не выполняет. К слову, практически все наши крупные, нетрадиционные и поэтому, условно говоря, уникальные объекты строятся именно на основании СТУ. Но это, повторяю, результат всей нашей системы, которая организована через то самое место, о котором мы уже упомянули. Нельзя все сводить к СТУ. Если на одну тему существует множество специальных технических условий — значит, надо разрабатывать норматив.

Между тем во всем остальном мире все это организовано не так, но это долгий разговор.

 

Фото: plus.google.com

— А мы никуда не торопимся, Андрей Владимирович! Расскажите подробнее, как система нормирования в строительной отрасли организована «у них»?

— Там система принципиально отличается от нашей тем, что являет собой не свод запретов и жестких предписаний, а носит параметрический характер.

 

— Что это значит?

— Например, вас не мучают по мелочам, не предписывают, где, что и какой ширины должно быть, а просто говорят, что необходимо обеспечить эвакуацию людей из всех помещений за 7—10 минут. Как вы все это устроите — ваше дело. Но вы несете за это ответственность, вы должны быть застрахованы и вас должны регулярно проверять. И если страховая компания, которая вас проверяет, обнаруживает, что вы нарушаете эти нормы, вас не просто лишают всего, штрафуют на огромные суммы и т.д. — вы уходите с рынка, и уже больше там никогда не работаете.

Это очень четкая и жесткая система персональной ответственности. Потому что страховка там имеется не только у юридических лиц, как у нас, а еще и у физических. То есть, там всё имеет свое имя, и вы своей репутацией и своими деньгами отвечаете за всё.

У нас же это всё поставлено с ног на голову. Нам требуется системная реконструкция всего этого, полное обновление.

Но здесь я скажу страшную вещь: Минстрой — довольно странная организация, и понять, чем и, главное, зачем она занимается, абсолютно невозможно. Ну а если серьезно, то на самом деле это ведомство — лоббист крупных застройщиков, действующий исключительно в их интересах. Однако продолжать это делать, как прежде, сегодня министерство уже не может, поскольку ресурс тех средств, которыми оно привыкло пользоваться, практически исчерпан. Ну да, мы еще можем туда какое-то количество денег влить через ипотеку и пр., но и это уже перестает работать, и все это понимают.

Между тем как регулятор отрасли Минстрой обязан нести ответственность за ситуацию в ней, искать пути выхода из кризиса, формировать новую политику, разрабатывать стратегию, на основе которой эта политика будет реализовываться и т.д. А что мы видим? Вот сделали они стратегию жилищной сферы — читать ее без слез невозможно: большие города, большие дома, большие торгово-развлекательные центры…

 

Фото:www.prev.benefitsystems.pl

Истоки всех бед, к сожалению, именно здесь, в этом хозяйстве. А дальше идет большой бизнес, со всеми его масштабами и склонностью к монополизму и коррупции. И его представители поставлены в такое положение, что не нарушать они просто не могут, понимаете? Получать свою прибыль и красиво жить, делая все по инструкциям, в нашей стране невозможно.

Поэтому они экономят на всем, в том числе и на безопасности. Их никто не проверяет. Точнее, проверяющие пребывают с ними в сговоре. И при этом никто не несет персональной ответственности, как «у них».

 

— …а у нас сначала горит «Зимняя вишня», гибнут люди, а потом выясняется, что, согласно данным Росрестра, этот ТРЦ вообще не считался отдельным зданием. Оказывается, это были четыре разных здания бывшей кондитерской фабрики, которые после их постройки объединили, но на бумаге они так и остались разными зданиями. Причем, несмотря на то что эти кондитерские цеха превратились в ТРЦ, разрешение на использование земли, на которой они находились, осталось прежним: она предназначалась для размещения промышленных объектов. Иными словами, юридически «Зимняя вишня» и сейчас продолжает оставаться заводом.  Участок под ней был оформлен в ноябре 2015 года, а затем возникла пристройка с кинотеатром и детским игровым комплексом — в котором и вспыхнул пожар. Но по документам все это предназначалось «для производственных нужд». Это разве нормально?

— Нет, конечно! Все должно начинаться с азов, в данном случае — с генплана и правил землепользования и застройки. А у нас — ни генплан не работает, ни ПЗЗ. Либо их нет, либо они — пустая бумажка, которую можно использовать по прямому назначению. А раз у вас дом незаконный от рождения, на него никто и не смотрит: всем плевать, что там и как. Деньги не пахнут.

Между тем в любом обществе, где есть внятная система ответственности, сотня следователей не докапывается, кто виноват в конкретной трагедии: регистрационный орган, владелец, пожарный, билетерша или охранник. Там изначально ясно, кто и за что несет ответственность. Там не решают, как у нас: кто не спрятался, я не виноват... 

 

— Андрей Владимирович, разрешите еще раз вернуться  тому, с чего мы начали разговор. Не могу Вас не спросить как высочайшего профессионала. Сейчас в большинстве ТРЦ кинотеатры располагаются на последних этажах. По этому поводу у ряда региональных бизнесменов уже возникла заочная дискуссия с Минстроем, который предложил перенести игровые зоны и кинотеатры на первые этажи. А вот по мнению топ-менеджеров и застройщиков Уфы, это предложение некомпетентно. К слову, я живу в Черемушках и часто хожу с семьей в кино в ТЦ «Калужский». И там тоже все кинозалы на самом последнем этаже находятся. Является ли это нарушением?

 

Фото: www.avaho.ru

 

— Нет, конечно! Кстати, ТЦ «Калужский» — это мой проект. Если вы обеспечили, условно говоря, семиминутную эвакуацию, то ради бога. Эта ваша ответственность, понимаете? А в Кемерово люди сгорели не потому, что кинозалы находились на четвертом этаже, а потому, что двери были законопачены. Конечно, вы можете на первом этаже разместить кинотеатры, но если их будут эксплуатировать идиоты, по нашим-то правилам и с нашей традицией эксплуатации, то люди сгорят и на первом этаже.  

А вот если вы решили задачи эвакуации, у вас все в порядке с напором воздуха, пропускной способностью лестниц и всем абсолютно ясно, где они находятся, — тогда люди покинут здание практически мгновенно и никто не пострадает и не погибнет.

В тех же Штатах по сигналу пожарной тревоги из небоскребов быстро эвакуируются тысячи людей, и никаких проблем. Потому что там должным образом выстроена система пожарных эвакуационных лестниц, система вентиляции, дымоудаления и всего остального. Все грамотно сделано.

У нас проблема в другом: в отсутствии современных нормативов и должного уровня ответственности. При этом наши регуляторы хотят перевести проблему из организационной плоскости — в техническую. Но это же, простите, бред бредовый…

 

— А каких современных нормативов не хватает: тех самых параметрических?

— Именно. Тех, которые предполагают персональную ответственность людей на разных этапах проектирования, строительства и эксплуатации здания и сооружения. Пожалуйста, делай свой бизнес, но при этом неси ответственность: докажи, что ты в течение семи минут при необходимости всех людей оттуда удалишь. Все, точка.

 

Фото: www.static.riafan.ru

 

— Практически ту же мысль высказал Ваш коллега, президент Национального объединения организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) Шота Гордезиани. «Надо выстроить систему для таких объектов, — считает он. — Кто, за что, на каком этапе и как отвечает, в том числе и в уголовном порядке».

 — Шота Михайлович опытный специалист, и знает, что говорит.

 

— А еще он считает, что необходимо вернуть авторский надзор и разработать отдельный СНиП для торгово-развлекательных центров, чтобы слить все в одном документе и проектировщику не бегать заглядывать в кучу разных талмудов.

— Тоже было бы неплохо.  Но напомю, что сводов правил или СНиПов у нас сегодня как бы нет или почти нет. В настоящее время они являются документами добровольного исполнения. Хотя, на самом деле, та же экспертиза рассматривают их в качестве обязательных.

А дальше все эти вилки и развилки, все эти нестыковки становятся причиной той неопределенности, что в свою очередь порождает то самое отсутствие ответственности.

Но многое, конечно,  связано еще и с непрофессионализмом. Буквально на всех этапах. Все, что произошло в Кемерово, это результат вопиющего падения профессионализма. Тех, кто проектировал эвакуационный выход через зал игровых автоматов. Тех, кто эксплуатировал этот объект. И тех, кто прибыл на место тушить пожар и спасать людей. Про это вообще невозможно читать без слез: как там детишки колотились в двери, бедные родители вокруг носились, а их не пускали. Это уже непрофессионализм в сочетании с бесчеловечностью.

Возвращаясь к СНиПам. Прописать все, как мы хотим, практически невозможно. Крайне трудно. И, может быть, и не нужно, поскольку такого рода описания, в конечном счете, тормозят естественное, нормально развитие той же типологии. Но в силу того, что те люди, которые сегодня проектируют в нашей стране такие объекты, в большинстве своем крайне непрофессиональны, мы, действительно, нуждаемся в новых СНиПах.

Но, увы, сегодня едва ли кто напишет новый свод правил по проектированию ТРЦ, о котором говорит Шота Михайлович. Просто некому это сделать на должном уровне. Поэтому его, скорее всего, если и напишут, то те, кто занимается эксплуатацией таких зданий. Понятно, они сделают документ, что называется, под себя, чтобы упростить жизнь себе, любимым.

То есть мы вновь возвращаемся к необходимости исправлять и менять сложившуюся систему.

 

Фото: www.photogallery.timewelding.com.

 

— Как это сделать?

— Хороший вопрос... По крайней мере, надо организовать дело так, чтобы в числе лиц, принимающих решение, находились профессионалы. То есть восстановить доверие к людям грамотным, опытным, экспертам. Таким, как тот же Шота Михайлович Гордезиани. Люди случайные не могут заниматься проектированием, экспертизой и, тем более, выработкой стратегии.

 А у нас сейчас стратегию развития городов определяют крупные застройщики, и именно от них зависит поведение Минстроя. Другой стратегии нет, а та, которая есть, разработана и реализуется не в интересах абсолютного большинства наших сограждан и не во имя будущего их детей. Если спросить этих людей: «Ребята, на сколько лет рассчитаны дома, которые вы строите? Вы просчитали их жизненный цикл? Как скоро эти дома придется ломать, и сколько это будет стоить?» — сразу станет понятно, что их все это не волнует. Они заняты тем, чтобы заработать, получить деньги сегодня. А что там, за горизонтом, — это не к ним.

Итак, первое — это профессионалы. Второе — это законодательная и нормативная база, в основе которой лежит государственная стратегия развития данной сферы. Эта стратегия содержит в себе наше видение картины мира: как мы хотим жить. Вот, например, 70% американцев и 60% европейцев живут в своих собственных домах, в которых есть газ, горячая вода, электричество и все остальное. И они хотят так жить. Это семейный дом.

А мы исказили весь наш уклад, весь наш национальный жилой фонд в угоду крупному застройщику. Но если в России будут другие города — не будет этих страшных ТРЦ и всего остального.

 

Фото: www.zanostroy.ru

  

Из стратегии вытекает политика, законы, новые нормативы, которые должны готовить профессионалы. И делать все это нужно в интересах не только крупного застройщика, но в интересах всего сообщества. Потому что даже самому крупному застройщику, в конечном счете, будет интересно, чтобы то, что делалось завтра, продавалось. Чтобы он имел какую-то перспективу и понимал, куда  все идет, к чему движется.

Вот примерно так, если навскидку... Я понятно ответил?

 

— Абсолютно понятно. Огромное спасибо, Андрей Владимирович, за откровенный разговор и глубокие, хотя местами и жесткие, оценки ситуации. Надеюсь, они заинтересуют и застройщиков, и чиновников, и экспертов, и всех тех, кому небезразлична строительная тематика. Право, здесь всем нам есть о чем подумать.

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ   

 

КСТАТИ

Григорий Ревзин: Давайте запретим строить торговые центры в городах

Архитектурный критик, журналист, партнер КБ «Стрелка» объясняет, чем потенциально опасны все торгово-развлекательные центры.

 

Фото: www.itd0.mycdn.me

 

«О Кемерово сказать нечего, тут можно только в ужасе молчать и соболезновать.

Но хочу сказать о торговых центрах. Я в свое время вышел из состава градсовета Москвы потому что мы там все время вынуждены были согласовывать торговые центры. Это очень специфический формат.

Все поражаются тому, как можно было оставить такое количество детей без взрослых, почему учительница посадила класс в кино и пошла за покупками, почему родители оставили детей и т.д. Но это прямо предусмотрено форматом торгового центра. Там весь смысл в том, чтобы создать поток семейного посещения, потом разделить детей и родителей (комнаты анимации, кинотеатры, катки и т.д.), и отправить родителей пару часов ходить по торговой зоне, чтобы они не могли чего-нибудь не купить.

Мы потрясены количеством жертв, но мало знаем, сколько спасли. А ведь дело в том, что торговые центры кормятся с потока и прикладывают все силы для его интенсификации. Там в идеале народу как в метро в час пик или в аэропорту. Но только люди при таком скоплении не организованы в технологические цепочки, им не надо никуда идти, надо, чтобы они просто пребывали и ничего не делали. При этом с точки зрения торговли важно, чтобы выходы были не на виду, чтобы пока ты не прошел весь этаж, выйти было нельзя — там все рассчитано на замедление движения и увеличение пребывания.

Там сталкиваются три разных протокола. Противопожарный требует максимальной скорости эвакуации и максимального количества выходов. Но протокол антитеррористической безопасности требует затруднения входа и проверки каждого входящего. А протокол охраны от воров требует затруднения выхода, замедления на выходе и возможности проверки. Отсюда лишние с точки зрения безопасности людей и товаров входы-выходы просто не могут не закрывать. Их закрывают везде.

Для привлечения потока требуется постоянное обновление интерьера — нужно создать визуальное событие. Это бесконечный поток временных экспозиций, временных материалов, аттракционов, новой мебели, новых отделок. Они временные, поэтому дешевые, поэтому пожароопасные. И их нужно все время менять на новые для привлечения внимания. Плюс это тонны пожароопасной упаковки, мусора, в основном — пластика. Это склады с порохом, в которых людей, как сельдей в бочке. Для того, чтобы люди могли безопасно находиться в таких местах, они должны быть подготовлены, обучены, внутренне сконцентрированы — как на опасном производстве. Но тут-то все дело в том, что вам продают релакс, развлечение, расслабленность, комфорт. Заставить людей расслабляться в режиме опасного производства невозможно.

Представьте себе те же торговые и развлекательные площади в первых этажах вдоль улиц. Пожар не создал бы никакой опасности для людей — они бы просто выбили окна витрины, и вышли на улицу. 
Так вот, в Германии строительство в формате торговых центров запрещено ближе, чем в 10—15 км от города (в зависимости от размера города). Не знаю норм по Италии, но там то же самое — все эти торговые моллы находятся вне городов, в чистом поле. Они, вероятно, и по нормам безопаснее, но дело не в этом. Это меры против чрезмерной концентрации людей. Бизнес зарабатывает с потока, но общество его специально ограничивает именно для безопасности.

Да, понятно, что эта «Зимняя вишня» не могла бы сгореть так страшно, если бы не самые разнообразные нарушения техник безопасности — кто-то все-таки ее проектировал с соблюдением каких-то правил. Службы эксплуатации, охрана, согласующие инстанции и т.д. очевидно в массе мест лажанулись. Но само это устройство — торговый центр — невероятно опасно. И тут не так важно, нашлись ли герои, которые спасали (в Кемерово, кажется, кроме пожарников никого нет). И не так важно, что все ответственные люди — от охранников до билитеров — сначала расслабились, потом решили не допускать паники, потом испугались и убежали. В охранники в торговые центры вообще редко идут самые решительные и умные люди, это другая специализация. Важно, что само устройство очень опасно, а продается оно как место расслабления и отдыха.

У нас в отличие от Голландии, например, категорически запрещено делать детские сады в верхних этажах зданий — именно потому, что при пожаре детей спасти невозможно и сами они выбраться не могут. А знаете, сколько у нас крупных торговых центров того же формата, как в Кемерово — с детской секцией наверху, с кинотеатрами, катками, анимациями и т.д.? Их шестьсот.

Я понимаю, что закрыть их невозможно. Я вышел из градсовета Москвы, но большего сделать было нельзя — все архитекторы понимали, что это зло, но за этим злом стояли очень большие финансовые интересы, а в Москве — так прямо олигархические. А людям эти центры нравились — до трагедии в Кемерово.

Но давайте теперь запретим новое их строительство в городах — только в поле далеко от города.

И давайте запретим располагать там детские центры. Это устройства для привлечения дополнительного потока покупателей из родителей, использование детей для коммерческой эффективности. 
И это душегубки.

Источник: Фейсбук Григория Ревзина

 

 

 

Другие публикации по теме:

Трагедия в Кемерово. Взгляд через призму проведенных реформ

Минстрой предлагает не размещать детские комнаты в ТРЦ выше второго этажа. Эксперты считают, что проблема не в этом

Предприниматели Башкортостана: Предложение о переносе кинотеатров и игровых зон на первые этажи ТРЦ некомпетентно

ТЦ «Зимняя вишня» возвели без разрешения на строительство и согласовали по методу семейного подряда

Трагедия в Кемерове как следствие системных ошибок в отрасли: мнение эксперта

Рынок недвижимости стремительно изменяется на наших глазах, причем во многом это делается волевыми решениями «сверху», при помощи законодательства. Как это воспринимается игроками рынка и каковы будут последствия? На вопросы журнала «Мир квартир» ответил управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей КОЛОЧИНСКИЙ.

 

— Что Вам пришлось (если пришлось) изменить в деятельности компании для ее соответствия поправкам в 214-ФЗ, вступившим в силу в прошлом году?

— Мы успели подготовиться. Изменения были достаточно задолго анонсированы.

Поправки, которые еще будут введены летом, больше касаются получения разрешения на застройку, объема строящегося жилья. Мы всем этим параметрам соответствуем. Этот второй пакет поправок, мне кажется, больше направлен на вытеснение мелких застройщиков. Или на очень пристальное внимание к маленьким застройщикам одного маленького проекта. Но мы уже не такие.

Могу сказать точно, что с введением поправок легче не стало.

 

А. Колочинский: Я считаю, что это уже максимально возможные требования по обеспечению прав участников долевого строительства. Больше не надо

 

— В октябре заработал Компенсационный фонд дольщиков. Смогут ли теперь дольщики почувствовать себя полностью защищенными? Как отразится работа фонда на деятельности девелоперов?

— О защищенности на 100% я бы не говорил — так просто не бывает в жизни. Но с очень высокой степенью вероятности дольщики будут защищены. По крайнее мере, не меньше, чем люди, размещающие вклады в банках. Там ведь тоже есть, конечно, маленькая, но все же вероятность, что банк обанкротится.

Если честно, то я даже не представляю для себя возможности обмануть сегодня дольщиков. Даже если бы у меня был какой-то злой умысел, чисто технически это сделать невозможно. Предусматривается тотальный контроль со стороны банков. Не надо забывать, что мы все кредитуемся, а процесс проверки и анализа застройщиков у банков скрупулезный. Очень сложно кого-то обмануть, и вообще не представляю, как можно допустить нецелевое расходование денежных средств.

Поэтому этот вал историй с обманутыми дольщиками будет очень быстро сходить на нет. Истории сегодняшних обманутых дольщиков начались два-три года назад. Сначала начинаются проблемы, затем процедура банкротства — это инертные процессы, которые даже по законодательству занимают от 1,5 до 2 лет.

После введения всех новаций, я убежден, обманутых дольщиков практически не останется. Но это будет ясно только в 2019—20020 годах. Конечно, может быть, какие-то единичные случаи будут, но социально значимой проблемой это точно быть перестанет.

 

— Ранее предлагалось дифференцировать тариф в Компенсационный фонд, сделав его меньше для добросовестных застройщиков. Теперь же Москомстройинвест, напротив, считает целесообразным повысить тариф, так как 1,2% от ДДУ не покроет риски покупателей больших квартир. Какой максимальный размер тарифа вы считаете приемлемым? Отразится ли повышение тарифов на стоимости квартир для покупателей?

— Изначально Минстрой предлагал вообще тариф отчислений в 2,5% и до 5% от ДДУ. И у них есть такие планы. Бороться мы с этим не можем. Но если они поднимут до 5%, это точно вызовет увеличение цены.

Надо понимать, что 1,2% — это валовой налог с оборота. Это большие деньги. И даже если размер отчислений станет 2% — это будет ударом. И страховка все-таки обходилась дешевле: 0,8—1% и 2% — в деньгах это большая разница. Поэтому, к сожалению, цены на квартиры могут подняться. А если еще и введут проектное финансирование в том виде, в котором сейчас заявляется, это точно вызовет увеличение цен. А как следствие — уменьшение продаж. И не все застройщики, к сожалению, справятся с этим.

 

— Когда долевое строительство запретят, что, по Вашему мнению, будет с рынком? Ваша компания, например, сможет продолжать строить на деньги банков?

— Эта инициатива, скорее всего, подорвет рынок, упадет объем строительства.

 

А. Колочинский: Я не исключаю, что первое время рынок вообще встанет. Потребуется переоформление и банковского продукта

 

Я, кстати, не уверен, что банки готовы к этому. Им скажут: дайте большие, долгие, дешевые кредиты. А с другой стороны, их Центробанк за выдачу необеспеченных долгих рисковых кредитов будет наказывать.

Плюс мы всегда смотрим на проблему с точки зрения застройщиков, Минстроя, АИЖК и других государственных органов. Но надо смотреть на проблему с точки зрения простых людей. Как меня, как физическое лицо, могут лишить права участвовать в долевом строительстве? Если я хочу рискнуть своими собственными деньгами и купить квартиру заведомо дешевле? Если я понимаю все риски и не собираюсь перекладывать их на государство? Как меня могут лишить этого права? Это неправильно, это ограничение прав гражданина.

Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток. И совершенно точно, часть компаний будет вынуждена уйти с рынка. Многие уйдут, потому что строительство в таком виде просто перестанет быть предметом бизнеса. А многие не смогут соответствовать новым требованиям.

Я, честно говоря, с большой опаской смотрю на эту историю, понимая, сколько рабочих мест создает этот рынок и сколько людей задействованы в этой отрасли, на строительных комбинатах, в продажах, и, как следствие, в отделке, в проектировании и так далее. Это огромная отрасль. Если бы с этого рынка исчезли только застройщики, может, никого бы сильно это не расстроило. Но по цепочке-то исчезнут и остальные.

Я искренне считаю, что сейчас участники долевого строительства защищены. Идея ввести проектное финансирование, безусловно, неплохая, в мире давно используется такая схема. Но мне кажется, в наших рыночных условиях данная мера несколько преждевременна.

 

— Медведев ранее заявлял, что в России созрели условия для снижения ставок по ипотеке до 6—7%. Возможно ли это и когда, по Вашим оценкам, это может произойти?

— Вполне возможно, до 7% точно, такая тенденция есть. Это ведь государственная линия: задан  курс на уменьшение ипотечных ставок, чтобы поддержать строительную отрасль. Об этом заявлялось не раз. Государство хочет помочь людям купить жилье и, как следствие, поддержать строительную отрасль. И это реализуется, мы видим, что ипотечная ставка снижается.

И есть обратный тренд – введение проектного финансирования, который полностью это работу нивелирует. Это разнонаправленное движение: давайте поддержим строительную отрасль, давайте выдавать ипотеку подешевле, а с другой стороны — давайте введем проектное финансирование. На мой взгляд, надо найти золотую середину.

Пока-то мы видим, что поддержка ипотечных покупателей реализуется на практике, что очень правильно и хорошо.

 

А. Колочинский: И будет обидно, если весь этот положительный тренд сойдет на нет из-за другого закона. Здесь дали – там забрали

 

Рынку нужны какие-то позитивные изменения. Надо подпитывать уменьшение ипотечных ставок. Но это государственная задача. Мы со своей стороны уже, правда, сделали все, что можно. Нет уже людей, озолотившихся на строительном бизнесе. Все кропотливо и внимательно работают.

Кстати, насколько упала маржинальность застройщиков и окупаемость проектов? Вот за сколько, например, окупятся ващи «Кварталы 21/19» на бывшей промзоне «Грайвороново»?

Вообще надо понимать, что при сроке реализации такого масштабного проекта, как наш, и сопоставимых с ним (а это 6−8 лет) первые две трети пути о распределении доходов не может быть и речи. Первые две трети срока – это отрабатывание привлеченных кредитных ресурсов. Плюс нужно еще вернуть собственные вложенные средства. То есть сначала мы рассчитываемся по своим внешним обязательствам, с кредитными учреждениями, потом возвращаем собственные вложенные средства, и только потом будет распределение финансовых результатов проекта.

 

 

Конечно, всем девелоперам хотелось бы зарабатывать как минимум больше, чем депозит в банке. Но я могу сказать точно, что все девелоперы, и мы в том числе, сильно уменьшили свои аппетиты в плане маржинальности. Это стал объективно малодоходный бизнес. Он может дать большой валовой доход в случае, когда объем строительства большой. Но это валовой доход. По процентным показателям это далеко не самый доходный бизнес. 

 

— Как Вы  относитесь к готовящейся в Москве программе реновации? 

Все, что делают городские власти – это правильно. И, конечно, это каким-то образом изменит рынок, но пока сложно прогнозировать, каким именно. Пока не понятен до конца механизм и темп реализации этой программы. Когда начнут строиться квартиры на продажу, о которых заявлялось – не ясно. Но когда появятся коммерческие площади к реализации, это, конечно, изменит рынок, переформатирует его. Мне кажется, что об этом актуально будет говорить через год, через два. Но если масштаб и темпы строительства будут выдержаны, прибавится большой объем предложения на рынке.

Городские власти не привлекают коммерческих застройщиков, но, как я понимаю, это пока. Конечно, они видят участие частного сектора в программе.

 

А. Колочинский: Видимо, просто это будет позже, когда станет понятно, в каком объеме город готов взаимодействовать с застройщиками

 

Уверен, что без частного сектора все же не обойдется. Конечно, город сам все отлично строит, он умеет это делать. Но в любом случае потребуется использование компетенции застройщиков на всех этапах реализации программы, особенно в части продаж. Все-таки надо понимать, что город умеет строить, создавать, но город частным лицам ничего не продавал никогда, у него просто нет такого опыта и такой компетенции. Да ему и не нужно, конечно. Для этого мы есть.

Ну и напоследок давайте о ценах. По оценкам Москомстройинвеста, цены на первичном рынке жилья в столице устойчиво снижаются: падение составляет около 10−15%. Сильно ли просели цены в вашем проекте?

Такую тенденцию мы на себе не чувствуем. Я бы не сказал, что цены растут, но и не сказал бы, что падают. Вопрос — как считать? Есть, наверное, проекты, которые сейчас терпят определенные трудности. Девелоперы таких проектов дают большие скидки, дисконтируют. Если их брать в расчет, то цена, наверное, понизилась. Но это средняя температура по рынку.

Цена квартир в живых проектах, которые активно реализуются и развиваются, точно не падает. Но она, повторюсь, и не растет. Она поднимается внутри проекта просто потому, что его готовность увеличивается от стартовой к пиковой. А вот пиковая, я думаю, не растет сейчас. Но и не падает.

 

Колочинский: Не исключаю, что все сегодняшние законодательные инициативы могут вынудить застройщиков поднять цены

 

Мы, кстати, это крайне не приветствуем. Потому что цены будут двигаться вверх, а покупательская способность населения может за ними и не успеть. Тогда придется просто снижать объемы. Потому что если эти новации будут дорогостоящими для застройщика, он не сможет все оплачивать из своей маржи и вынужден будет часть расходов переложить на покупателя.

В нашем проекте «Кварталы 21/19»цена от начала реализации процентов на 10—12 уже точно выросла. Но это, опять же, потому, что готовность проекта увеличивается.

Источник: «Мир квартир»

СПРАВКА ЕРЗ ГК «ВекторСтройФинанс» (г. Москва)
Показатели текущего жилищного строительства 

Объем текущего строительства — 223 187 кв. м

Место в ТОП по РФ — 65-е (на 01. 01. 2018)

Место вы ТОП по Морскве — 13-е (на 01.01.2018)

Показатели по вводу жилья

Объем ввода в 2016 г. — 0 кв. м

Объем ввода в 2017 г. — 36 984 кв. м

 

 

 

Другие публикации по теме:

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Васильев (ГК Главстрой): Проектное финансирование будет комфортным для застройщиков при ставках кредитов в 4%

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет