Клуб продуктовых девелоперов «НАСЛЕДИЕ» по итогам II Форума Клуба направил министру строительства и ЖКХ России Иреку Файзуллину предложения по устранению дефектов регуляторики, препятствующих формированию комфортной городской среды, а также пакет предложений по совершенствованию законодательства о КРТ.

Фото: пресс-служба ЭНКО.Корпорация 

Письмо с резолюцией Форума подписали президент Клуба Кирилл Холопик и генеральный директор Корпорации ЭНКО Елена Низамова. Авторы просят министра дать поручение рассмотреть инициативы, изложенные в резолюции, и учесть их при совершенствовании законодательства в сфере градостроительной деятельности.

Форум прошел 2—3 июля 2026 года в Тюмени и собрал 150 участников — руководителей и менеджеров девелоперских компаний из 21 региона России, продуктовых экспертов и представителей органов публичной власти, включая директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Марию Синичич (на фото ниже).

Фото: пресс-служба ЕРЗ

Дефекты регуляторики

Участники Форума проранжировали дефекты нормативного регулирования, препятствующие созданию комфортной городской среды, по важности и реалистичности исправления. Наибольший вес набрали следующие пункты:

• ограничения по размещению детских и медицинских учреждений над паркингом;

• запрет некоторых типов детских площадок ближе 10 м от дома;

• отсутствие возможности заместить требования к количеству лифтов в МКД нормативами ожидания;

• отсутствие в ПДД знака «Место разгрузки», разрешающего остановку на 15 минут у входов в коммерческие помещения;

• запрет размещения бассейнов в МКД.

КРТ: случаи расторжения договора

Внесены следующие инициативы по определению конкретных причин расторжения или изменения условий договора КРТ:

• изменение финансовой модели проекта из-за снижения спроса более чем на 20%; рост затрат на инженерную и социальную инфраструктуру более чем на 20% относительно расчетов на этапе заключения договора; сокращение численности населения в границах КРТ более чем на 20% за три года; блокировка управленческих и финансовых решений санкциями недружественных государств в отношении акционеров или руководителя компании-застройщика;

• увеличение сроков расселения граждан более чем на два года по обстоятельствам, неизвестным на дату заключения договора, не зависящим от действий застройщика;

• выявление препятствующих реализации проекта и не обозначенных в конкурсной документации охранных зон, ЗОУИТ, неучтенных инженерных сетей.

Фото предоставлено пресс-службой Брусники

КРТ: устранение пробелов и дефектов регулирования при расселении

Предложено снимать обременения с изымаемых объектов после выплаты выкупной цены в полном объеме: сегодня, если у собственника есть долги по исполнительным производствам, приставы списывают компенсацию, аресты не снимаются, и собственник может лишиться возможности приобрести новое жилье, а переход права и снос дома оказываются заблокированы.

Вторая инициатива — перенос записи об ипотеке с изымаемой квартиры на приобретаемую: действующая норма закона об ипотеке фактически не работает, и граждане вынуждены брать новый кредит на условиях, которые могут быть существенно хуже прежних.

Предложено исключить НДФЛ по сделкам с недвижимостью в зоне КРТ при ее выкупе застройщиком или аффилированными лицами: сегодня при добровольном выкупе объекта у собственника, владеющего им менее пяти лет, возникает обязанность по уплате НДФЛ, тогда как при изъятии через муниципалитет налог не уплачивается.

Для случаев смерти отселяемого лица или признания его без вести пропавшим предложен механизм внесения застройщиком компенсации на депозит нотариуса с последующей передачей средств наследникам.

Застройщикам Форум рекомендовал создавать подразделения взаимодействия с жителями по принципу «одного окна» — «МФЦ по расселению».

Школа в ЖК Авиатор, ЛНР. Фотобанк продуктовых решений ЕРЗ

КРТ: социальная инфраструктура

Участники Форума предложили законодательно предусмотреть создание образовательных кластеров, объединяющих детские сады и школы в одном комплексе зданий. Органам власти рекомендовано следующее:

• моделировать динамику демографии и миграции при расчете потребности в соцобъектах;

• на начальных этапах КРТ обеспечивать опережающее создание социнфраструктуры встроенно-пристроенными помещениями в МКД, замещать новое строительство реконструкцией существующих соцобъектов с расширением;

• разрешать застройщикам выполнять нормативы за счет создания частных объектов образования.

При средней маржинальности девелоперского бизнеса банки готовы кредитовать создание школы только после реализации 500 тыс. кв. м квартир, детского сада — при продаже 50 тыс. кв. м. Эти параметры рекомендуется закладывать в финансовые модели проектов КРТ.

ЖК СКАЙСОУЛ РЕЗОРТ, Коктебель. Фотобанк продуктовых решений ЕРЗ

КРТ: архитектурный облик

Предлагается законодательно определить в рамках института КРТ понятие «дизайн-код зданий». Дизайн-код должен формироваться до заключения договора КРТ. Это позволит застройщику точнее определять затраты на архитектуру, сроки проектирования и строительства. Дизайн-код может охватывать не только фасады, но и благоустройство, озеленение, элементы навигации, малые архитектурные формы, витрины первых этажей, парковочные пространства и выходы к набережным. В центральной части городов требования к архитектурному облику должны быть выше, чем на периферии.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

КРТ: иные инициативы

Инициирован ряд дополнительных предложений:

• ограничить права жителей ветхих домов на выход из КРТ;

• установить пресекательный срок между Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и решением о КРТ не более 5 лет;

• ограничить случаи двойных нормативов по социальной инфраструктуре;

• наделить субъекты РФ полномочиями утверждать требования к чистовой отделке помещений для социального найма;

• урегулировать привлечение созастройщиков КРТ по аналогии с договором субаренды.

Фото: © Элина Гаревская / Фотобанк Лори

СПРАВКА

Клуб продуктовых девелоперов «Наследие» зарегистрирован 27 ноября 2025 года. Он объединяет 19 отечественных компаний, разделяющих ценности продуктового девелопмента, долгосрочного качества и ответственности перед городом и обществом.

Клуб формирует продуктовые стандарты и инновационную повестку многоквартирного строительства. Основные цели его деятельности — развитие продуктового подхода в девелопменте, формирование нового профессионального мышления и влияние на отраслевую повестку.

Президент Клуба — Кирилл Холопик. Среди основателей — Брусника, УГМК-Застройщик, Группа Голос, ГК ГрандСтрой, Железно и другие лидеры жилищного строительства.