В прежние годы главным в любом прогнозе был вопрос цены: будут ли квартиры дорожать или, наоборот, дешеветь. Но теперь на первое место выходит ключевая ставка ЦБ, от которой зависит доступность ипотеки. Аналитики IRN.RU считают, что в следующем году стоимость денег продолжит оставаться высокой, а потому он во многом будет похож на 2025-й.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Спрос, ипотека и депозиты

Казалось бы, начавшееся летом снижение ключевой ставки ЦБ крайне позитивно. Однако здесь важны темп и глубина. Ипотека становится привлекательной при ставках 12% и ниже. Согласно исследованию, только в этом случае вкладчики будут готовы рассмотреть возможность переложиться в недвижимость.

Однако пока регулятор снижает ключевую ставку медленно и печально, и если такая динамика сохранится, то это слабо скажется на перетоке средств с депозитов и не сделает условия выдачи жилищных займов достаточно привлекательными.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

По идее, первичный рынок дополнительно должна поддерживать «Семейная ипотека». Это так, но очевиден вектор на урезание льготных программ, и причины понятны. Они создают давление на бюджет, причем в перспективе многих лет.

Не менее важно и другое обстоятельство: субсидируемые государством кредиты не увеличили доступность жилья, а, напротив, снизили, надув на рынке новостроек пузырь.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Поэтому власти с лета прошлого года последовательно идут по пути сокращения льгот. С 1 февраля вступают в силу ограничения по «Семейной ипотеке». Обсуждается увеличение ставки с 6% до 12%, если в семье один ребенок.

Предложение новостроек

Падение количества квартир в экспозиции является основной угрозой, и вроде бы тому есть основания. На самом деле просто произошла трансформация: застройщики все больше мигрируют из недорогого в элитный сегмент («бизнес», «премиум», «де-люкс»), формируя там избыточное предложение.

Это грозит созданием патовой ситуации — платежеспособного спроса может не хватить, чтобы выкупить все жилье с ценником в 1 млн руб. за «квадрат».

При этом рынок нового жилья массовых классов почти полностью отошел Фонду реновации, который, по данным ЕРЗ.РФ, вышел в лидеры по объемам строительства.

Фото: mos.ru

Основную долю жилья он пока отдает бесплатно переселенцам из сносимых домов, хотя часть предложения уже есть в свободной продаже, и, скорее всего, эта доля будет увеличиваться.

В целом же «страшилка» о том, что застройщики теперь перестанут строить, является большей частью психологическим давлением на покупателей, а не объективной реальностью, полагают эксперты IRN.

Дело в том, что в период ажиотажного рынка 2020—2021 годов почти все девелоперы приобрели большие объемы площадок под застройку, и их рано или поздно придется осваивать. Поэтому пауза с выходом новых строек, скорее всего, временная.

Изображение сгенерировано нейросетью neuro-holst.ru

Прогноз-резюме

В 2026 году, как и в 2025-м, рынок недвижимости продолжит находиться между двух огней.

С одной стороны, на него будут давить высокие ставки и невыгодная ипотека, что должно способствовать снижению стоимости жилья (это и происходит для низколиквидных и переоцененных объектов).

Но с другой — инфляция и рост денежной массы не дадут ценам существенно упасть.

Как показал уходящий год, эти противоборствующие факторы примерно уравновешивают друг друга. И если не произойдет новых форс-мажоров, то на рынке недвижимости практически ничего не изменится, резюмируют специалисты IRN.