С начала 2026 года прекратил действовать мораторий на штрафы для застройщиков за нарушение сроков передачи квартир. По мнению опрошенных «Коммерсантом» экспертов, если взыскание неустоек станет массовым, это увеличит нагрузку на судебную систему, приведет к исковому давлению на девелоперов в десятки миллиардов рублей и банкротству многих застройщиков.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Согласно оценке партнера, руководителя департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership (CMWP) Павла Якимчука, в 2025 году доля объектов, не сданных в срок, выросла более чем на 10 п. п., а средняя просрочка приблизилась к шести месяцам.

Он напомнил, что в последние годы профессиональные юристы массово помогали дольщикам взыскивать со строительных компаний неустойки, и отмена моратория заново запустит этот механизм, что в свою очередь приведет к нагрузке на судебную систему и, возможно, к банкротствам.

Фото: cmwp.ru

«Застройщики, осознав риски, начнут перекладывать их на покупателей, включая в ДДУ обновленные условия. В конечном счете это станет причиной удорожания жилья», — прогнозирует Павел Якимчук (фото).

Формула расчета неустойки закреплена в 214-ФЗ: она считается исходя из средней ставки рефинансирования, стоимости квартиры по ДДУ и количества дней просрочки исполнения застройщиком обязательств.

Фото из архива П. Желновода

По расчетам адвоката по вопросам недвижимости Павла Желновода (на фото), при указанной в договоре цене в 10 млн руб. годовая неустойка составит 200 тыс. руб.

Если предположить, что ее можно получить с 19% от общего объема строящегося жилья (116,6 млн кв. м), то выйдет около 88 млрд руб. Между тем, согласно судебной практике, обычно взыскивается 50% — 70%.

То есть конечная сумма составит от 44 млрд руб. до 62 млрд руб.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

«Ретроактивного взыскания за периоды действия моратория не ожидается, — уточнил юрист. — Ответственность наступит по объектам, где просрочка продолжится после 1 января, и это, безусловно, повысит в отрасли судебные и финансовые риски».

Подходы к расходам на штрафы застройщиков разнятся. Одна из распространенных схем — гарантийное удержание, когда подрядчик получает полный расчет после истечения срока, прописанного в договоре. Как правило, оно составляет порядка 5% от стоимости работ.

Фото: АО «ВЗКСМ»

Если девелопер компенсирует затраты из гарантийного удержания с того подрядчика, по чьей вине возник срыв сроков сдачи, то это, по словам гендиректора компании «Люди» Дениса Жалнина (на фото), идеальный вариант. Если виновных нет — возникают прямые убытки.

«Уровень критических затрат зависит от рентабельности проекта, — уточнил специалист и резюмировал: — Для части застройщиков в массовом сегменте 8% — 10% от выручки могут стать неподъемными»,

Фото: bcs-express.ru

Однако даже 3% — 5% от выручки в виде штрафов негативно скажутся на валовой рентабельности проектов, считает старший аналитик БКС Мир инвестиций Артем Перминов (на фото).

Тем не менее он убежден, что это может стимулировать девелоперов снижать сроки задержки сдачи.

Фото: ecfor.ru

С точки зрения заведующего лабораторией прогнозирования региональной экономики ИНП РАН Кирилла Янкова (на фото), гораздо более значимым фактором давления на бизнес и цену жилья станет не отмена моратория, а рост доли нераспроданных квартир, поскольку расходы на их содержание становятся более весомыми, чем штрафы.

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Отмену моратория поддерживает вице-президент Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди (на фото).

«Управлять рисками — задача бизнеса, это делается ради получения прибыли», — пояснила она и добавила, что системное нарушение сроков ввода жилья увеличивает нагрузку на покупателя, который, ожидая сдачи дома, продолжает платить аренду и ипотеку.