По словам опрошенных «Российской газетой» экспертов, это повлекло увеличение спроса на землю, и в результате участки начали дорожать быстрее доллара и евро.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Специалисты напомнили, что земля — невозобновляемый ресурс и надежный актив, который практически всегда будет дорожать.

Они также рассказали, какие территории являются главными бенефициарами роста и поделились прогнозами на 2026 год.

Фото: kronung.group

Филипп ШРАГЕ (на фото), соучредитель и гендиректор компании Krönung Group:

— Москва перестала быть городом с большим запасом территорий под застройку. Свободных площадок не просто мало, они становятся штучным продуктом, и это толкает цены вверх быстрее, чем меняется курс валют.

Драйвером московского рынка земли стала Новая Москва. ТиНАО — это большая стройка федерального масштаба: метро тянется вглубь территории, обновляется дорожная сеть, возводятся десятки школ, детсадов, больницы. Каждый новый инфраструктурный объект автоматически делает окружающую землю дороже.

Средний рост стоимости земли по округам Москвы (2023—2025 годы)

Источник «РГ»

Самые заметные точки роста:

• Коммунарка — мощный транспортный узел, рост деловой активности, большая программа комплексного освоения;

• Внуково — аэропорт, расширение транспортного каркаса, приход крупных девелоперских проектов;

• в числе достоинств Сосенского и Десеновского районов — активное жилищное строительство, новые магистрали;

• в Марушкинском и Филимонковском земля дорожает практически «линейно», из года в год.

В 2026 году снижения спроса и цен не будет. В лучшем случае произойдет замедление темпов в первом полугодии, если ключевая ставка ЦБ останется повышенной, но все ускорится, когда она упадет в диапазон 13% — 14%.

Фото: nikonove.ru

Евгений НИКОНОВ (на фото), эксперт по маркетингу в сфере недвижимости, основатель креативного агентства BezNebes, директор строительной компании Raketa Development:

— Земля — конечный и невозобновляемый ресурс, который нельзя «напечатать на станке», в отличие от валюты, что и обеспечивает ее долгосрочную ценность.

В Новой Москве традиционно быстрее всего дорожают участки на северо-западе. Там приятная среда для жизни, лучшая экология и более развитая инфраструктура.

Для ИЖС исторически максимальную ценовую динамику демонстрируют участки по направлению Новой Риги — это престижный район с высокой концентрацией известных личностей. Безусловный приоритет — жить в центре. Другой вопрос, что не все могут себе это позволить финансово.

Рост цен в столице, скорее всего, не остановится никогда, если только нас не охватит глобальный кризис.

При этом нельзя рассматривать участок в качестве надежной инвестиции: мы же не знаем, в каком направлении будет разрастаться Москва и какая инфраструктура будет построена вокруг.

Фото из архива С. Минакова

Сергей МИНАКОВ (на фото), основатель компании «Земля МО»:

— Покупка валюты рискованна из-за нестабильности курсов. Инвестиции в землю — наиболее надежный вариант, это востребованный актив, который всегда будет дорожать.

Быстрее всего цены растут в Новой Москве ближе к МКАД. Но если целью является покупка участка для комфортного проживания, то подойдут более дальние направления, где плотность застройки ниже и можно наслаждаться жизнью на свежем воздухе, имея доступ к современной инфраструктуре.

ТОП-10 районов Москвы, где земля дорожает быстрее валюты

Источник «РГ»

При этом важно понимать, что сам факт нахождения земли в пределах ТиНАО не гарантирует природного окружения. Вокруг тихого поселка за пару-тройку лет могут вырасти крупные жилые комплексы.

Поэтому тем, кто ищет место для действительно спокойной жизни, рекомендую обратить внимание на участки не в самой Новой Москве, а восточнее, вдоль Симферопольского и Каширского направлений.

Снижения цен однозначно не будет. Уже сегодня мы видим нехватку качественных предложений для застройки, поэтому дефицит земельных участков при высоком спросе будет нарастать.

В итоге застройщикам придется повышать цены, иначе следующий проект окажется нерентабельным.

Фото из архива А. Равинского

Алексей РАВИНСКИЙ (на фото), генеральный директор Zapusk Group:

— Выбор зависит от информированности и горизонта планирования. Если у кого-то есть эксклюзивные данные о действиях ЦБ, то, возможно, выгоднее валюта. Но в целом земля — это более долгая, но зато конечная инвестиция.

И здесь понятно, по каким причинам Коммунарка и Внуково стали точками притяжения. Это транспорт, наличие резервов мощности и активная работа города по развитию инженерной инфраструктуры.

В Старой Москве возможности для роста бизнеса ограничены: цены высокие, свободных площадей мало, а инфраструктуры не хватает.

Инвесторы по-прежнему интересуются редевелопментом промышленных зон, но такие проекты требуют много времени и сложного согласования с администрацией города.

В 2026 году, по моему мнению, рынок перейдет от дефицита к структурированному спросу. Будут расти зоны вдоль ЦКАД, МКАД и коридоров Новой Москвы — в первую очередь, из-за транспортной развязки и быстрого доступа к деловым центрам и важным районам города.

Фото предоставлено пресс-службой Tashir Estate

Максим САМСОНОВ (на фото), генеральный директор Tashir Estate:

— Центр и близкие к нему локации привлекательнее с точки зрения ликвидности и стабильности. Здесь есть участки с полученной документацией, которые наиболее востребованы у девелоперов.

За МКАД в рамках программы создания рабочих мест и развития новых зон появляются точки роста, в том числе с перспективной транспортной, офисной и торговой инфраструктурой. Однако, скорее всего, капитал там будет расти дольше, а риски окажутся выше, чем в старых границах столицы.

Снижение цен в 2026 году, на мой взгляд, маловероятно. Земля в Москве остается ограниченным ресурсом, а спрос на участки под жилые и коммерческие комплексы в перспективных районах — высоким.

При этом они продаются через торги или аукционы: на старте цена может быть объявлена минимальной, а конечная стоимость зачастую отличается в разы.

Фото: t.me/ortigadevelopment

Станислав КУЛИКОВ (на фото), генеральный директор ORTIGA development:

— Покупка земельного участка, действительно, может являться потенциально прибыльным проектом, но к инвестированию стоит подходить с глубоким и детальным анализом, прогнозированием и проработкой.

Сегодня, как и всегда, спрос сконцентрирован на площадках с документами и необходимым пакетом исходно-разрешительной документации. Такие участки всегда будут расти в цене.

Определяющим фактором при оценке земельного участка, в первую очередь, является локация.

Безусловно, центр столицы — это всегда выгодная инвестиция. И даже несмотря на то, что земля здесь дорожает менее заметно, разница с другими районами по стартовой цене такая, что делает эти сравнения нецелесообразными. Другой вопрос, что свободных площадок крайне мало.

Выбор участка, понятно, зависит от стратегии девелопера. Если у компании есть желание заниматься разными проектами, то нужно смотреть на потенциал локации, насыщенность предложения в том или ином районе и перспективы их развития.

Фото: strana.com

Александр ГУТОРОВ (на фото), вице-президент ГК Страна Девелопмент, руководитель блока продаж и маркетинга:

— На фоне снижения ключевой ставки ЦБ на 4,5% с июня 2025 года и уменьшения доходности банковских вкладов инвесторы сегодня активно перекладываются в недвижимость. Особенно востребован премиальный сегмент в топовых локациях, таких как Москва-Сити.

За последние пять лет цена 1 кв. м там выросла почти на 40%, а премиальные лоты продаются на 30% быстрее благодаря ограниченному предложению и высокому спросу. Средние ставки по аренде стартуют от 250 тыс. руб. — 500 тыс. руб. в месяц, а для элитных лотов — до 1 млн руб. — 4 млн руб.

Инвесторы воспринимают объекты премиальной недвижимости как долгосрочный актив. Они служат не только источником дохода, но и способом надежного сохранения капитала на десятилетия вперед.

Фото: kairosmsk.ru

Ирина НИГМАТУЛЛИНА (на фото), руководитель центра оформления недвижимости Кайрос+:

— Коммунарка и Внуково выделяются благодаря развитию Троицкой линии метро и инфраструктурных проектов. Например, запуск станции «Десна» к 2027 году может повысить стоимость недвижимости в прилегающих районах на 10% — 20%.

Поселок Марьино с проектом ЖК Детали и развитой инфраструктурой (закрытые дворы, подземный паркинг) показывает рост цен на 2,5% за квартал.

В старых границах Москвы инвесторов привлекают промзоны в трансформации (например, ЗИЛ, Верейская). Стоимость 1 кв. м в ЖК ЗИЛАРТ за пять лет выросла на 145%.

Однако в долларовом эквиваленте недвижимость может дешеветь из-за укрепления рубля. Например, в 2023 году «квадрат» в Москве в категории «комфорт» стоил около $3 890, тогда как в 2013-м — $5 710.

Самым важным фактором, влияющим на рынок, в 2026 году будет ключевая ставка ЦБ. Ее снижение может стимулировать спрос и рост цен, особенно в массовом сегменте.