Практику реализации КРТ нежилой застройки, юридические коллизии, судебные споры и риски для инвесторов эксперты рынка разобрали на онлайн-дискуссии, организованной ЕРЗ.РФ в ходе подготовки к Олимпиаде девелоперов, которая состоится в рамках Российской строительной недели–2026.

Фото предоставлено компанией Брусника

Мониторинг ИЭГ: регионы активно реализуют полномочия в сфере КРТ

В ходе дискуссии аналитики Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) представили результаты впервые проведенного масштабного мониторинга практик КРТ нежилой застройки в регионах в 2021—2025 годах.

Подробности об исследовании сообщила вице-президент ИЭГ, директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

«С 2021 года мы отслеживаем, как в регионах развивается механизм КРТ жилой застройки, — напомнила Полиди, добавив: — В этом году впервые провели аналогичную работу по КРТ нежилой застройки. Изучили нормативное регулирование, решения о КРТ, судебную практику и итоги торгов. Масштаб работы — значительный, в ряде случаев мы провели выборочный, а не сплошной анализ, охватив тем не менее все самое важное».

По словам эксперта, хотя Градостроительный кодекс практически не раскрывает полномочия субъектов РФ в части КРТ нежилой застройки, на практике регионы реализуют эти полномочия достаточно активно.

Большое внимание в исследовании уделено судебным спорам. «Суды чаще встают на сторону органов публичной власти — особенно в делах, касающихся обязательств девелопера по созданию объектов социальной инфраструктуры, — отметила Полиди и пояснила: — Это связано с отсутствием четкого регулирования в ГрК РФ и тем, что позиции судов по сути закрывают нормативные лакуны. При этом, если речь идет не о социальной, а о другой инфраструктуре, ситуация уже менее однозначна».

Фото из архива А. Сидоркина

Территории — разные, итог один: жилье

Ведущий юрисконсульт направления «Рынок недвижимости» ИЭГ Александр Сидоркин (на фото), подчеркнул, что КРТ нежилой застройки сегодня — инструмент развития жилищного строительства.

«Принято считать, что КРТ нежилой застройки — это инструмент редевелопмента промышленных зон, — обратил внимание эксперт и продолжил: — На самом деле, практика показывает, что исходное назначение территории нередко самое разное. Это может быть бывший аэродром, объект торговли или производственно-складского назначения. Но практически во всех случаях, независимо от того, какой была территория изначально, новым назначением этой территории является жилье. То есть КРТ нежилой застройки сегодня — это инструмент развития жилищного строительства».

Говоря о региональном регулировании КРТ нежилой застройки, эксперт отметил, что в субъектах РФ, как правило, нет отдельных НПА о порядке принятия и реализации подобных решений, а регулирование осуществляется в основном совместно с КРТ жилой застройки, реже — с КРТ незастроенных территорий.

Как показало исследование Фонда ИЭГ, есть единичные примеры утверждения отдельных НПА, посвященных порядку принятия и реализации решений о КРТ нежилой застройки в некоторых российских регионах — например, в Удмуртской Республике, Республике Бурятии, г. Сочи.

При этом наиболее подробное регулирование в данной сфере, по словам эксперта, установлено в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Республике Саха (Якутия) и Приморском крае.

Фото: nsp.ru

Решение о КРТ — документ парадоксальный

Руководитель направления КРТ ГК Glorax Станислав Шульженко (на фото) отметил нормативные противоречия, которые сегодня сопровождают механизм.

«Решение о КРТ — документ парадоксальный, — заметил специалист, пояснив: — С одной стороны, оно считается нормативным, а с другой — до утверждения документации по планировке территории служит лишь проектным ориентиром без правовой силы, необходимой для гарантированной реализации обязательств. Это создает серьезные риски для инвесторов: от них ждут исполнения обязательств, которых муниципальный уровень власти, выдавший решение, сам в большинстве случаев обеспечить не может».

По словам эксперта, правовая конструкция, при которой местные органы утверждают КРТ, а обязательства касаются инфраструктуры регионального или даже федерального уровня, порождает правовую неопределенность.

Органы публичной власти стремятся уйти от исполнения своих обязательств, расширяя перечень оснований для одностороннего отказа органа власти от договора, например при невозможности внести изменения в Генплан и ПЗЗ после того, как инвестор уже понес затраты по реализации проекта.

Также порождает правовую неопределенность и увеличение сроков реализации договоров о КРТ необследование органами власти вовлекаемых в КРТ территорий на предмет наличия там имущества третьих лиц, зон с особыми условиями использования.

С 2027 года ситуация должна измениться, полагает Шульженко: полномочия по утверждению КРТ перейдут на уровень субъектов, что позволит синхронизировать цели и ресурсы, а также снизить правовые риски.

Фото: urbanlawcup-msu.ru

Слишком много «усмотрения» и слишком мало правил

Преподаватель НИУ ВШЭ (г. Санкт-Петербург), эксперт в области земельного и градостроительного права Алексей Башарин (на фото), обратил внимание на «неограниченное усмотрение» — дискрецию органов публичной власти при реализации проектов КРТ.

«У нас глобальная проблема — неограниченное право на усмотрение органов публичной власти, — констатировал эксперт и подчеркнул: — Оно идет на всех этапах реализации проектов, начиная от формирования границ территории КРТ, заканчивая принятием и распределением инфраструктурной нагрузки в условиях договора о КРТ».

Он также указал на «кафкианскую» ситуацию в сфере нормативов. «У нас есть нормативы градостроительного проектирования (документ прямого действия) и есть инфраструктурные показатели в составе градостроительных регламентов, которые транслируются в ПЗЗ наряду с нормативами градостроительного проектирования, — отметил Башарин и уточнил: — При этом общие нормы, регламентирующие распределение инфраструктурной нагрузки между застройщиками и органами публичной власти в федеральном законодательстве, почти отсутствуют».

Фото: erzrf.ru

Девелоперская Олимпиада: механизмы КРТ — в фокусе большой сессии

Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) анонсировал специальную сессию РСН–2026 «Как сделать города лучше» — большую двухчасовую дискуссию с VIP-спикерами, в которой механизмы КРТ станут одной из ключевых тем.

Также он пригласил всех посетить главное профессиональное состязание 2026 года — Олимпиаду девелоперов, которая состоится 4—6 марта в рамках РСН–2026.  

Источник: ЕРЗ.РФ

«Уже подано более 130 кейсов, 30 из них прошли отбор. Мы ожидаем 50 команд застройщиков, 260 докладов, 100+ членов жюри, — сообщил Кирилл Холопик и пояснил: — Это будет трехдневный марафон лучших кейсов и решений девелоперского рынка — с жестким отбором, глубокими презентациями и честной борьбой за звание сильнейших».

Узнать подробности и подать заявку на участие в Олимпиаде девелоперов можно здесь. Заявки принимаются до 1 февраля 2026 года (участие с оргвзносом).

Фото: © Яков Филимонов / Фотобанк Лори

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.

Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Организаторы РСН–2026: ЭКСПОЦЕНТР, ЕРЗ.РФ