К такому выводу в своем исследовании пришли аналитики РБК, отметив, что за последние пять лет структура рынка кардинально изменилась: на первое место вышла продажа офисов, поскольку их аренда стала менее выгодна девелоперам.

Фото: © Ingram Publishing / Фотобанк Лори

По оценкам специалистов, в минувшем году в РФ было построено 973 тыс. кв. м офисных площадей — на 32% больше, чем в 2024-м. Практически весь объем ввода пришелся на верхний сегмент рынка — классы А и Prime.

Как и прежде, предложение сконцентрировано главным образом в Москве, на которую пришлось 76% новых офисов, или порядка 743 тыс. кв. м.

Ключевую роль в реализации рекорда сыграли крупные проекты. В 2025 году в столице был сдан 21 бизнес-центр, но именно три из них — iCity, МФК Slava 4 (штаб-квартира Банка России) и «Национальный космический центр» (штаб-квартира Роскосмоса) — обеспечили более 50% всего объема ввода.

Динамика ввода офисной недвижимости в России, 2021—2025 гг., GLA, тыс. кв. м, %

Источник: РБК

В Санкт-Петербурге введено 136,5 тыс. кв. м — к показателям рекордно низкого 2024-го рост более чем в 2,5 раза. Крупнейшими реализованными проектами в городе на Неве стали БЦ «Северная Пальмира», а также восьмой и девятый корпуса делового квартала «Невская ратуша».

За пределами двух столиц было сдано 93 тыс. кв. м офисных площадей — прирост год к году составил 45%. Крупным событием для регионального рынка стал переезд в Красноярск компании РусГидро: новой штаб-квартирой электроэнергетического холдинга стал офис с арендопригодной площадью 21,4 тыс. кв. м.

Динамика ввода офисной недвижимости в Москве, классы Prime, A, B, кв. м, по данным CMWP

Источник: РБК

Несмотря на качественный скачок объемов ввода, опрошенные эксперты отмечают массовый перенос сроков сдачи проектов. Во многом это связано с изменениями в процессах согласования нового строительства, объективными рыночными условиями и высокой конкуренцией.

Отдельный фокус в исследовании сделан на параметрах наиболее востребованного офисного продукта. Основная качественная перемена последних лет — смещение спроса от аренды в сторону продажи.

По информации экспертов, лидерство в этом сегменте четвертый год подряд сохраняет компания STONE, на втором и третьем местах находятся MR Group и ГК Пионер.

Фото из архива С. Мазур

Светлана МАЗУР (на фото), директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости Галс-Девелопмент:

— За последние два-три года спрос на офисные площади претерпел качественные изменения. Фактически мы наблюдаем переход к модели «офис как экосистема», где ключевую роль играют гибкость планировок, технологическая составляющая здания и пользовательский опыт.

Рабочее пространство больше не воспринимается исключительно как место для выполнения задач, оно становится инструментом развития корпоративной культуры, повышения вовлеченности сотрудников и удержания талантов.

Сегодня наибольшим спросом пользуются деловые центры, где гармонично сочетаются рабочие и общественные зоны, места для командного взаимодействия и развитая инфраструктура.

Фото: donstroy.moscow

Олеся ШМЕЛЕВА (на фото), руководитель проектов коммерческой недвижимости ДОНСТРОЙ:

— Рынок явно движется к поляризации: сегодня наиболее востребованы либо очень компактные лоты от 50 кв. м, либо крупные пространства от 5 000 кв. м.

При этом бизнес стал значительно более требовательным при выборе офиса. Компании смотрят не просто на квадратные метры, а на среду. Им важно, чтобы инфраструктура закрывала все потребности сотрудников, а архитектура проекта работала на имидж и становилась частью корпоративной культуры. Офис превратился в инструмент привлечения и удержания талантов.

Потенциал офисного сегмента достаточно большой, и ДОНСТРОЙ планирует системно расширять свой портфель. Наш фокус — Старая Москва, где мы чувствуем рынок и обладаем сильной экспертизой.

Фото предоставлено пресс-службой компании Nikoliers

Елизавета КОНВЕЙ (на фото), директор по стратегическому развитию, управляющий партнер ГК Element:

— Спрос на офисные пространства в последние годы остается устойчивым, однако структура потребностей постепенно меняется. Самыми востребованными сегодня являются качественные офисы классов Prime и А в привлекательных деловых локациях с развитой транспортной доступностью.

Отдельно стоит отметить интерес со стороны крупных компаний на представительские пространства под штаб-квартиры. Это особый сегмент рынка, здесь важны статус здания, архитектура, качество среды. Такие проекты становятся местом деловых встреч, заключения крупных контрактов и формирования имиджа компании.

Фото из архива А. Кудрявцевой

Алена КУДРЯВЦЕВА (на фото), коммерческий директор Comcity:

— Современный рынок все больше ориентируется на потребность бизнеса в экономии времени. Порядка 80% компаний выбирают помещения с готовой отделкой, отказываясь от самостоятельного строительства. Инвестиции в отделку «с нуля» остаются прерогативой либо крупных корпораций со строгими бренд-стандартами, либо сетевых структур, тиражирующих единый дизайн-код на несколько офисов.

Меняется и структура внутреннего пространства: классический опен-спейс эволюционирует в многофункциональные офисы. Обязательными элементами становятся переговорные, зоны отдыха и коллабораций, комнаты для уединенной работы, а также спортивные зоны и пространства для обучения.

Фото из архива К. Мастиева

Кермен МАСТИЕВ (на фото), коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Group:

— Главный тренд последних лет — это переход от аренды к продаже офисов. Практически все новые объекты, заявленные в 2024—2025 годах, изначально проектируются для розничной реализации. Это экономически более выгодная модель, поэтому прогнозирую, что тенденция сохранится на ближайшие четыре-пять лет.

В этих условиях трансформируется и спрос. Если в 2022 году доля конечных пользователей на рынке коммерческой недвижимости составляла 10% — 15%, то по итогам прошлого этот показатель превысил 50%.

Сегодня покупка офиса — это наиболее выгодный и комфортный способ удовлетворить потребность в качественном пространстве. В отличие от аренды, здесь есть выбор, при этом цены остаются приемлемыми.

Фото: stone.ru

Кристина НЕДРЯ (на фото), директор коммерческого управления STONE:

— В минувшем году рынок офисной недвижимости перешел в более сбалансированную фазу — с сохранением высокой деловой активности, но уже без эффекта ажиотажного спроса, характерного для двух предыдущих лет.

Вместе с этим мы зафиксировали большое количество стартов: в 2025 году внутри МКАД в продажу вышло 27 новых объектов класса А, что существенным образом расширило витрину предложения.

В 2026—2030 годах офисная недвижимость продолжит оставаться в фокусе внимания конечных пользователей и инвесторов, являясь одним из наиболее устойчивых сегментов рынка коммерческой недвижимости.

Особенно востребованными будут объекты, расположенные в сложившихся или динамично развивающихся деловых локациях, где фактически «бизнес тянется к бизнесу».