Девелоперам стало сложнее строить школы, детские сады и поликлиники по договорам комплексного развития территорий (КРТ), заключенным три-четыре года назад. На масштабы проблемы обратил внимание интернет-журнал Т—Ж, входящий в экосистему Т-Банка.

Фото предоставлено пресс-службой Брусники

Издание утверждает, что ситуация обострилась настолько, что девелоперы начали массово отказываться от площадок.

Так, в Сургуте крупный застройщик заявил о выходе из проекта КРТ с обязательствами на 38,6 млрд руб., включая расселение 129 частных домов, строительство школы, двух детсадов, театра и инженерных сетей.

В Вологде в прошлом году признаны несостоявшимися торги по освоению района ул. Гагарина: желающих взять на себя снос старого жилфонда, строительство школы на 1 200 мест и детсада на 350 мест не нашлось.

В Санкт-Петербурге Смольный вынужден исключать из проектов КРТ отдельные участки, где девелоперы не могут вытянуть финансирование «социалки». Под сокращение уже попали территория завода «Ригель» в Петроградском районе и бывший НИИПТ на ул.Академика Константинова.

Чтобы предотвратить волну судебных разбирательств, в Госдуму РФ внесен законопроект №1167456-8, который разрешит продлевать сроки реализации проектов, поскольку финансовые модели рушатся не только у бизнеса — местным властям также не хватает денег на дороги, теплотрассы и другие инженерные сети.

Школа в ЖК Авиатор, ЛНР. Фотобанк продуктовых решений ЕРЗ

Экономика «социалки»

Школы и садики строятся не за счет «сверхприбылей девелопера» — эти затраты напрямую закладываются в стоимость жилья для покупателя. По оценке отрасли, социальная нагрузка может достигать трети себестоимости проекта.

Строительство одной школы обходится в 3 млрд руб. при прогнозируемой выручке всего в 10 млрд руб. Поскольку целевая маржинальность девелопера составляет лишь 15% — 20%, он вынужден включать эти расходы в цену квартир.

Фото: © FotograFF / Фотобанк Лори

Формально закон позволяет вернуть затраты на социальные объекты в рамках КРТ через выкуп за счет регионального или городского бюджета. Однако на практике 98% таких договоров не предусматривают компенсаций, и администрации в полном объеме все перекладывают на застройщиков.

Более того, новая редакция ст. 67 Градостроительного кодекса РФ прямо обязывает девелоперов закладывать планы по развитию инфраструктуры еще на этапе подачи заявки, иначе проект просто не утвердят.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Альтернатива или новый налог?

На смену жестким требованиям приходит инфраструктурный сбор — фиксированный платеж с каждого введенного в эксплуатацию квадратного метра, который направляется в городской бюджет на возведение дорог, школ и поликлиник.

В Перми, например, такой механизм действует с 2019 года (3 951 руб. за кв. м) и применяется в случае, когда застройщик намерен превысить стандартные параметры застройки.

В 2026-м подобную схему ввела Ростовская область. Девелоперу предлагают выбор: строить социальные объекты самостоятельно или перечислить фиксированный сбор.

Региональные власти установили официальные расценки за одно место: 2,4 млн руб. в детском саду, 2 млн руб. в школе и 4,286 млн руб. в поликлинике.

Такая схема считается более сбалансированной: она уравнивает условия для игроков рынка, избавляя одни компании от неподъемной инфраструктурной нагрузки, а другим не дает получать готовые участки в обход обязательств.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Где выгодно строить

Аналитики CMWP разделили Россию на четыре группы по привлекательности проектов КРТ.

Наиболее перспективными названы 20% регионов — Московская и Ленинградская области, Краснодарский и Красноярский края, Республика Татарстан и еще 11 субъектов РФ.

Все эти территории считаются рынками органического спроса, где платежеспособный спрос населения на 90% и более покрывает высокую потребность в квадратных метрах.

Для дальнейшего развития проектов КРТ в этих регионах эксперты рекомендуют снижать регуляторные, инфраструктурные барьеры и ускорять подключение к сетям.

Что в итоге

Модель КРТ, по мнению журнала Т—Ж, переживает системный кризис. Высокая ключевая ставка ЦБ заставляет искать гибкие механизмы изменения старых договоров, чтобы предотвратить появление новых долгостроев.

Социальная инфраструктура превратилась в критическую финансовую нагрузку, которая съедает прибыль и вынуждает повышать цены на жилье.

Инфраструктурный сбор становится рабочим инструментом, способным справедливо распределять затраты на создание среды между всеми участниками рынка.

Фото ЖК Айвазовский City. Тюменская область. Фотобанк продуктовых решений ЕРЗ

Несмотря на все издержки, развитая социальная инфраструктура остается мощным маркетинговым драйвером: дома рядом с работающими школами и поликлиниками продаются быстрее и дороже.

Программа КРТ уже избавила российские города от безликих спальных районов без социальных удобств и превратила пустыри в современные кварталы.

Однако доступность такого жилья теперь все сильнее зависит от стоимости, заложенной в него социальной инфраструктуры.