Постепенное снижение ключевой ставки ЦБ на 4,5 п. п. для рынка жилья означает возвращение спроса как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. Специалисты портала МИР КВАРТИР опросили экспертов в области недвижимости по поводу перспектив спроса и конкуренции рынков строящегося и готового жилья.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

По мнению экспертов, доступность ипотечных кредитов влияет на спрос прежде всего на вторичном рынке: уменьшение стоимости заемных денег делает готовые квартиры доступнее.

Размораживается отложенный спрос и растет число покупателей, планирующих переход в новостройки. В этом сегменте реакция наступает с задержкой: на первичный рынок клиенты идут после продажи «вторички».

На фоне сохранения «Семейной ипотеки» и различных инструментов увеличения продаж от девелоперов первичный рынок удерживает устойчивость. Так что эксперты ожидают «синхронного оживления» в 2026-м.

Фото: DARS Devekopment

Коммерческий директор DARS Development Дмитрий Софронов (на фото) полагает, что эта взаимосвязь и определит структуру спроса в ближайшие месяцы.

«Сегменты "первички" и готового жилья тесно связаны. Когда покупатели могут быстрее продать имеющуюся квартиру, они чаще переходят в новостройки для улучшения условий, — пояснил представитель девелоперской компании, добавив: — Именно поэтому рост активности на рынке готовых объектов станет дополнительным источником спроса для застройщиков». 

Софронов подчеркнул, что снижение ставки не только облегчает доступ к кредитам, но и восстанавливает уверенность покупателей, а это особенно важно для крупных приобретений. Тенденцию подтверждают растущее количество сделок с готовым жильем: такие квартиры дешевле в абсолютных цифрах, и при смягчении условий ипотека становится доступнее именно в этом сегменте.

Фото из архива С. Пинигиной

Основатель Pinigina Consulting Светлана Пинигина (на фото) уверена, что приток покупателей возрастет.

«Снижение ставки усилит привлекательность готовых квартир. По нашим оценкам, 30% — 40% нового спроса может перераспределиться именно сюда, но это не ослабит "первичку"», — дала прогноз эксперт, уточнив, что за счет восстановления стандартной ипотеки рынок в целом станет более емким.

Снижение ключевой ставки ЦБ постепенно выравнивает ситуацию и возвращает на рынок тех, кто был вынужден отложить покупку из-за дороговизны кредита.

Фото из архива В. Анохиной

Коммерческий директор ГК Развитие Виктория Анохина (на фото) согласна с тем, что оживление вторичного сегмента напрямую поддерживает первичную недвижимость.

«Сегодня продать квартиру в ипотеку непросто — это тормозит переход клиентов в новые проекты, — рассказала топ-менеджер. — Улучшение условий кредитования повысит ликвидность готового жилья и ускорит продажи, что создаст дополнительный приток покупателей в сегмент строящегося жилья».

По ее словам, на стадии строительства объекты имеют ряд фундаментальных преимуществ: более привлекательную стоимость на старте, а также современную архитектуру, продуманные планировки и в перспективе качественную городскую среду, которая остается значимым аргументом для покупателей.

Фото предоставлено пресс-службой ИСГ Мармакс

По словам директора по продажам девелопера ИСГ Мармакс Анны Тереховой (на фото), за последние годы накопился значительный отложенный спрос. Он включает тех, кто не могут продать имеющуюся квартиру, чтобы перейти в строящийся объект: это и инвесторы, и желающие улучшить собственные жилищные условия.

«Уже сейчас около 20% покупателей приходят с запросами на трейд-ин, — отметила она и добавила: — По нашим оценкам, снижение ключевой ставки даст толчок к оживлению сразу в обоих сегментах».

Фото: пресс-служба АН «Главстрой»

Коммерческий директор Unikey Юлия Ружицкая (на фото) напомнила, что конкурентные преимущества новостроек сохраняются за счет программ господдержки: «Семейная ипотека» по-прежнему формирует основу спроса, и снижение ставки не изменит поведения этой аудитории.

«Даже в новых условиях покупатели с детьми будут выбирать первичный рынок», — не сомневается специалист.

Она напомнила, что, по данным ДОМ.РФ, «Семейная ипотека» занимает 89% всех льготных кредитов. Снижение ставок вернет на рынок клиентов, которые откладывали сделку из-за дороговизны кредитов, но основная часть спроса все равно будет приходиться на строящиеся объекты, убеждена Ружицкая.

Фото из архива А. Баталина

Коммерческий директор ГК Садовое кольцо Анатолий Баталин (на фото) полагает, что заметный переток с первичного рынка возможен только при расширении льготной ипотеки на вторичное жилье. Сейчас программа доступна лишь в 900 населенных пунктах, и это уже значительная нагрузка на бюджет.

По оценке эксперта, серьезные изменения возможны только при снижении ключевой ставки до уровня 10%. Тогда ипотека на вторичном рынке сможет постепенно восстановить историческое соотношение 70/30, когда большинство сделок проходило именно в этом сегменте.

Пока рыночные ставки остаются высокими, резких перемен не произойдет, резюмировал специалист.