Банк России опубликовал информационно-аналитический материал «Обзор финансовой стабильности» за II и III кварталы. Один из его разделов касается ситуации на рынке жилой недвижимости и рисков проектного финансирования.

Фото: cbr.ru

Динамика ипотеки

Специалисты Департамента финансовой стабильности Банка России отметили, что драйвером роста в этом году является «Семейная ипотека».

Источники: Банк России, ДОМ.РФ

В апреле — июне по программе было выдано 645 млрд руб. (около 85% всех кредитов с господдержкой), а в июле — сентябре — 805 млрд руб. (примерно 87%).

После снижения ключевой ставки ЦБ уменьшились проценты по рыночной ипотеке, в результате выдачи в третьем квартале по сравнению со вторым выросли на 72%.

Источник: Банк России

Качество ипотеки

С начала 2025 года качество обслуживания ипотечных кредитов стало ухудшаться, и прежде всего в ИЖС.

На 01.10.2025 доля кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней в этом сегменте оказалась почти в пять раз больше, чем на рынке многоквартирных домов.

Это связано с частыми случаями неисполнения обязательств подрядчиками по строительству индивидуальных домов, пояснили аналитики.

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори

Для защиты прав граждан с 1 марта введен механизм использования счетов эскроу в ИЖС, что позволит предотвратить подобные случаи в дальнейшем.

Благодаря макропруденциальным лимитам (МПЛ) улучшились стандарты выдач ипотеки. Так, доля кредитов с ПДН более 80% в сегменте строящегося жилья (ДДУ) в III квартале снизилась до 3% против 6% годом ранее.

С 1 октября ЦБ впервые установил МПЛ по ипотеке на ИЖС.

Источник: Банк России

Спрос и предложение

Строящегося жилья за 10 месяцев было реализовано на сумму 3,8 трлн руб., и это сопоставимо с показателями двух предыдущих лет.

Соотношение распроданности и строительной готовности остается на приемлемом уровне (69% на 01.11.2025), хотя и продолжает сокращаться (-8 п. п. по сравнению с началом года).

На фоне уменьшения спроса застройщики снизили вывод новых проектов до 33 млн кв. м (-15% за год).

При этом объем текущего строительства увеличился до 120,7 млн кв. м (+5,5%), что в большей степени связано со сдвигом сроков сдачи объектов на более поздние периоды.

Источник: Банк России

Качество проектного финансирования

По итогам января — июля выручка крупнейших девелоперов к результатам того же периода 2024 года выросла на 6,7%, а чистая прибыль снизилась на 26,1%. Средняя ставка по кредитам за три месяца сократилась с 10,8% до 10,2%.

По состоянию на 01.10.2025 доля плохих кредитов, предоставленных в рамках проектного финансирования, составила 1,1%, увеличившись с апреля на 0,6 п. п. А часть долга, которая приходится на проекты с LLCR (коэффициент его покрытия денежными потоками) менее 1,15, сохранилась на уровне 15,4%.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

В ходе проведенного в августе стресс-тестирования портфеля проектного финансирования выяснилось, что застройщики более чувствительны к снижению денежных потоков.

Благодаря хорошей распроданности жилья и накопленному запасу прочности большинство компаний, по оценке регулятора, сохранят финансовую устойчивость.

Поэтому строящиеся объекты будут завершены, а по мере снижения процентных ставок рыночная ипотека будет восстанавливаться за счет спроса на жилье.