Стабильное состояние рынка ИЖК описано в очередном информационно-аналитическом обзоре регулятора по итогам II—III квартала 2021 года. 

В числе прочих финансовых секторов в исследовании подробно охарактеризованы особенности функционирования рынка ИЖК в рассматриваемый период.

В частности, отмечается, что в преддверии ужесточения условий госпрограммы льготной ипотеки на новостройки (со 2 июля субсидируемая льготная ставка по ней увеличена с 6,5% до 7%, а максимальный размер кредита уменьшен с 6—12 млн до 3 млн руб.) был активизирован спрос на эту программу.

Фото: www.vedomosti.ru

В период с III квартала 2020-го по II квартал 2021 года доля ипотечных кредитов, предоставленных по госпрограмме льготной ипотеки на новостройки, составляла от 80 до 90% от всего объема выдач ИЖК.

В итоге выросла доля рискованных кредитов с низким первоначальным взносом (до 15—20%) на рынке новостроек, а годовой темп прироста ссудной задолженности в сегменте ипотека по состоянию на середину текущего года достиг 28,9%, зафиксировали тенденцию аналитики ЦБ.

Источник: Банк России

«Несмотря на рост доли рискованной ипотеки в выдачах банков, общее кредитное качество ипотечного портфеля остается высоким», — говорится в обзоре.    

При этом, как подчеркивают аналитики ЦБ, доля ипотечных кредитов с просрочкой свыше 90 дней по состоянию на 1 октября этого года составила всего 0,9%, что является минимальным значением за все время наблюдений.

Фото: www.pbs.twimg.com

По мнению авторов обзора, стабильность на рынке ИЖК обеспечена, в том числе, рядом регулирующих рископонижающих факторов, ключевые из которых таковы: 

• пересмотр условий госпрограммы льготной ипотеки на новостройки, а также распространение госпрограммы «Семейная ипотека» на заемщиков с одним ребенком, родившимся с начала 2018 года;

Фото: www.utmagazine.ru

• повышение регулятором надбавок к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом, выдаваемым с 1 августа этого года, — от 50 до 100 п.п., в зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика;

• введение ограничение полной стоимости кредита (ПСК) с 3 июля 2022 г. по ипотечным займам — в соответствии с 329-ФЗ данная мера призвана ограничить возможные существенные колебания процентных ставок на рынке ИЖК.

Фото: www.ipoteka99.ru

В обзоре ЦБ отмечается, что вышеперечисленные меры сбалансировали рост ипотечного кредитного портфеля и снизили риски перегрева на рынке жилой недвижимости.

Авторы исследования также прогнозируют, что в дальнейшем рост ипотечного сегмента кредитования в РФ будет происходить во многом за счет стимулирующего воздействия на спрос со стороны госпрограммы «Семейная ипотека».

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

ЦБ: ипотека демонстрирует ускорение темпов роста

ЦБ: проектное финансирование и ипотека — главные драйверы роста рынка банковского кредитования

Банк России: в августе объем выданной льготной ипотеки на новостройки упал почти вдвое

Эльвира Набиуллина: Фаза активного роста ипотеки в России близится к завершению

С 1 августа начали действовать повышенные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа

Появление в 2020 году льготной ипотеки серьезно изменило российский рынок недвижимости. С одной — она стимулирует строителей и решает жилищные проблемы миллионы семей. С другой, может привести к финансовому кризису, как это было в 2007 году в США. ЦИАН выяснил, как видят ситуацию эксперты.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

Об ипотечном пузыре можно говорить относительно квартир, купленных на «первичке» в последние 1,5 года по схеме субсидированных ипотек, потому что они приобретались выше рыночной цены на 20% — 30%.

А если учитывать, что квартиры на «первичке» в среднем еще на 20% дороже, чем в только что сданном доме на «вторичке», то вот вам и проблема, которая возникнет при продаже этих объектов, если заемщики не смогут дальше обслуживать кредит.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Дмитрий ГОЛЕВ (на фото), коммерческий директор Optima Development:

Несмотря на высокий уровень закредитованности населения, риска возникновения ипотечного пузыря в России нет. Доля просроченных платежей в 2023 году снижается. Банки стали тщательнее проверять клиентов, повысился минимальный размер первоначального взноса.

Следовательно, угроза массового отказа заемщиков от выполнения кредитных обязательств отсутствует.

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ):

По абсолютным значениям проданной и непроданной первичной недвижимости отмечу, что средний срок реализации девелоперского проекта составляет примерно три года, срок строительства — два года. При этом оптимальным может считаться продажа 70% — 90% квартир на этапе ввода дома в эксплуатацию.

С этой точки зрения Москва показывает стабильные и не вызывающие опасений результаты (если смотреть аналитику того же ДОМ.РФ). Что касается данных в среднем по России, то здесь ситуация не столь оптимистична и говорит о необходимости поддержки региональных рынков.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Владимир ЩЕКИН (на фото), основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ):

Никакого ипотечного пузыря нет. Доля льготных кредитов в общем количестве составляет около 40% — 50%, то есть вторая половина ипотеки выдается на рыночных условиях.

Более того, в 2023 году наблюдалась позитивная динамика показателей кредитования: уменьшился средний размер кредита, а также его срок. То есть заемщики адаптируются к условиям ипотеки и ценам на рынке жилья.

Евгений ТКАЧЕВ, эксперт по инвестициям в недвижимость:

Ипотечный пузырь все-таки может возникнуть на рынке, если ипотека без первоначального взноса вкупе с субсидиями от застройщика приобретут массовый характер. Здесь я отчетливо вижу диссонанс.

С одной стороны, банки хотят повысить благонадежность клиентов, увеличивая первоначальный взнос. А с другой — по-прежнему есть возможность купить квартиру или без первоначального взноса, или с частичным взносом от застройщика.

Фото предоставлено ПИА Недвижимость

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость:

Определение «пузырь» мне не очень нравится. Да, есть разница в цене между первичным и вторичным рынками. Но, например, по Питеру за последний месяц (если верить общей статистике от Dataflat) цены практически не выросли. По Москве изменение было, но не слишком значительное.

В отличие от предыдущих периодов ажиотажного спроса застройщики предпочитают не повышать цены, не гонятся за маржой, а набирают объемы сделок, чтобы пополнять счета эскроу и снижать долю нераспроданных квартир.

Михаил ХОРЬКОВ, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД):

Цифры часто неверно трактуются. Например, ДОМ.РФ опубликовал данные о нераспроданном жилье на стадии строительства: из всего объема строящегося в России жилья продано 33%, не продано — 42%, еще в 25% строящихся домов продажи не открыты. С учетом того, что речь идет обо всем объеме строительства — от котлована до почти готового дома, — эти цифры не вызывают озабоченности.

Это не показатель нераспроданных квартир в сданных домах. В целом на российском рынке нет такой проблемы, как затоваривание, но локально, в отдельных городах, ситуация может быть контрастной.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ЦБ хотел охладить рынок, но на самом деле он его замораживает

Льготную ипотеку могут оставить только в регионах с низким спросом на жилье

В России будут субсидировать проекты «зеленого» жилья

Банк России видит признаки перегрева на ипотечном рынке

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Льготная ипотека: pro и contra

ЦБ: в сентябре выдача льготной ипотеки достигла исторического максимума

Каждый четвертый россиянин поддерживает продление всех льготных ипотечных программ

Программу льготной ипотеки могут продлить до конца 2024 года в связи с президентскими выборами