Такой вывод содержится в очередном Обзоре финансовой стабильности, подготовленном регулятором. В нем также говорится о планах ЦБ в связи с растущими рисками ипотечного кредитования на фоне увеличения цен и слабого спроса на жилье ужесточить условия выдачи околонулевой и траншевой ипотеки от застройщика.

«Несмотря на улучшение финансовых условий кредитования [в III квартале — Ред.], на первичном рынке зафиксировано снижение доступности до 41 кв. м (против 45 кв. м в IV квартале 2021 г.). Рост цен, опережающий рост номинальных доходов, выступает главным фактором снижения доступности жилья», — отмечают авторы аналитического документа.

Они также напоминают, что в апреле-мае текущего года рынок жилья ощутил резкое падение спроса — до 60—70% от значений марта. В ответ девелоперы совместно с банками выработали кредитные программы с заметно более низкими ставками, чем по льготной ипотеке с господдержкой.

В итоге застройщики стали в массовом порядке предлагать ипотеку для своих проектов под 0,01%—1% годовых на 10—30 лет.

Фото: www.kmarket43.ru

Позиция ЦБ: экстремально низкие ставки ИЖК достигаются в основном за счет завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20–30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов, а все основные риски несут при этом заемщик и банк.           

По мнению руководства ЦБ, околонулевая ипотека от застройщика грозит «запузыриванием» рынка ИЖК и нарушением стабильности банковской системы страны. В обзоре указано, как регулятор планирует противодействовать подобной маркетинговой политике со стороны банков и девелоперских организаций.

«С целью снижения рисков отдельных сторон сделки, а также системных рисков, которые появляются при "льготной ипотеке от застройщика", Банк России разрабатывает дополнительные меры регулирования, в частности, рассматривает введение требования по созданию повышенных резервов [банками-кредиторами — Ред.] на возможные потери по ипотечным кредитам, если их эффективная ставка отклоняется от рыночного уровня», — сказано в документе.

Фото: www.youtube.com

Определенное беспокойство у авторов обзора вызывает «еще одна маркетинговая акция, которая пока не получила широкого распространения на рынке». Речь идет о т.н. траншевой ипотеке, суть которой сводится к тому, что заемщику предоставляются два транша по кредиту: первый, как правило, — на символическую сумму, (вплоть до 1 руб. в месяц), а второй выдается перед вводом объекта в эксплуатацию и равен стоимости недвижимости за вычетом первоначального взноса и первого транша.

Аналитики ЦБ указывают на следующие риски траншевой ипотеки:

• из-за того что на счет эскроу поступят только первоначальный взнос и символический первый транш, этот счет будет наполняться медленнее, чем при обычной ипотеке, что увеличит ставку по кредиту на проектное финансирование для застройщика;

• в случае финансовых проблем у застройщика банки будут нести повышенные кредитные риски в рамках проектного финансирования;

Фото: www.rbk.ru

• в случае массового спроса на такой ипотечный продукт со стороны инвесторов, цены на жилье могут существенно возрасти (возникнет «инвестиционный навес»), что снизит доступность жилья для прочих покупателей — следовательно, еще больше увеличится ценовой дифференциал между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости.

Авторы обзора полагают, что «с учетом ухудшения стандартов ипотечного кредитования» траншевая ипотека в случае ее широкого распространения также «может потребовать ужесточения мер макропруденциального регулирования».

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Девелоперы предостерегли ЦБ от ввода запрета на околонулевую ипотеку от застройщика

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

Рост средней ставки по ипотечным кредитам и заметное снижение их выдач в начале октября 2024 года отметили аналитики ДОМ.РФ в своем еженедельном обзоре. Тем не менее опрошенные «Коммерсантоам эксперты, уверены, что ставки по ипотеке продолжат рост, а заемщики будут брать кредиты на покупку жилья, обращая внимание в основном на ежемесячный платеж. Они также ожидают развития комбинированных схем и продления льготных программ.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Согласно данным ДОМ.РФ, за первую неделю октября было выдано 15 тыс. ипотечных кредитов на 64 млрд руб. В сентябре за неделю выдавалось в среднем по 25 тыс. кредитов более чем на 90 млрд руб.

Указывается также, что в сентябре выдачи были примерно на уровне августа, но более чем на 20% ниже, чем в первом полугодии текущего года.

При этом в начале октября средняя ставка 20 крупнейших банков по кредитам на приобретение жилья в новостройках достигла 23,08% годовых (+2 п. п. к сентябрю).

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото) отметил, что объем выдач по рыночным программам предсказуемо снижается, а вот их количество опережает прогнозные значения.

«В условиях роста доходов населения, даже несмотря на запретительные ставки, популярными остаются кредиты на небольшие суммы. Они берутся на улучшение жилищных условий в основном при продаже старой квартиры», — подчеркнул аналитик.

Фото из архива К. Климентьева

Аналитик инвестиционной компании «Цифра брокер» Кирилл Климентьев полагает, что граждане продолжают брать рыночную ипотеку, обращая внимание не на ставку, а на ежемесячную выплату.

«Это приводит к росту среднего периода ипотеки — с начала 2020 года она выросла с 17,9 года до 24,9 года», — указал он.

При этом эксперты ожидают дальнейшего роста ставок по ипотеке. АКРА в обзоре рынка ипотечного кредитования отмечает, что к этому может привести вступающий в силу с начала 2025 года ипотечный стандарт, разработанный с целью защиты прав заемщиков.

А вот руководитель платформы Ipoteka.global Сергей Гордейко (на фото ниже) уверен, что банки, скорее всего, «станут закладывать в ставку упускаемую из-за действия данного стандарта выгоду».

Фото: rusipoteka.ru

«Снятие ограничения на размер ПСК (полная стоимость кредита — Ред.) снимает любые ограничения на размер ставки кредитования», — считает эксперт. Кроме того, по его мнению, поддержку рынку оказывает ожидание роста ключевой ставки ЦБ, что может способствовать увеличению ипотечной ставки еще на 1 п. п. от текущих значений.

Глава Банка России Эльвира Набиуллина (на фото ниже) на XXI Международном банковском форуме в Сочи предупредила об опасности возникновения разных схем.

«Как всегда, начинают возникать разные схемы, очень креативные: так называемые "льготные" ставки, варианты с изменением ставки, траншевая ипотека, ипотека без первоначального взноса, рассрочка с трансформацией в ипотеку — множество схем», — пояснила она и добавила: — Внешне они очень привлекательны, но, когда мы их анализируем, все сводится к завышению цен на квартиры».

Фото: cbr.ru

При этом эксперты убеждены, что тренд сохранится до конца года. По словам Михаила Гольдберга, пока действуют высокие ставки, дальнейшее их увеличение не повлияет на общую картину, поскольку они уже давно находятся выше уровня, который принято считать запретительным (15% годовых).

Главный аналитик «РегБлока» Анна Авакимян считает, что вплоть до марта 2025 года критическое значение будет иметь своевременное возобновление лимитов по льготным ипотечным программам. Большой популярностью пользуются ипотечные кредиты, оформленные по комбинированной схеме с первоначальным взносом от 20% до 35%.

Фото из архива Г. Фофанова

«Девелоперы совместно с банками выдают так называемую комбинированную ипотеку, где 40% — 70% величины кредита составляет льготный компонент, а остальное выдается по рыночным ставкам, в результате средняя ставка по такому кредиту составляет 12% — 18% годовых», — рассказала эксперт.

Президент инвестплатформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов (на фото) указал, что ситуация с неизбежным повышением ставки усугубляет положение заемщиков в части удлинения срока кредита, так как «размер его полной стоимости и более жесткие условия в случае просрочки будут формировать тренд на покупку меньших квартир по цене и, соответственно, площади».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

ЦБ допускает возможное повышение ключевой ставки на ближайшем заседании

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

ЦБ почти на полгода отменил ограничение полной стоимости кредитов по ипотеке

Эксперты: «ипотечное донорство» — дело хорошее, но рискованное

В начале октября средневзвешенные ставки по ипотеке в России обновили рекорды

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперт: после аномальной жары на рынке ипотеки ударили заморозки, потепление начнется не раньше 2026 года

ЦБ: программы льготного жилищного кредитования привели к целому ряду дисбалансов в экономике

Эксперты: в августе выдачи ипотечных кредитов начали расти, но при этом отставание от прошлого года еще увеличилось