Такой вывод содержится в очередном Обзоре финансовой стабильности, подготовленном регулятором. В нем также говорится о планах ЦБ в связи с растущими рисками ипотечного кредитования на фоне увеличения цен и слабого спроса на жилье ужесточить условия выдачи околонулевой и траншевой ипотеки от застройщика.

«Несмотря на улучшение финансовых условий кредитования [в III квартале — Ред.], на первичном рынке зафиксировано снижение доступности до 41 кв. м (против 45 кв. м в IV квартале 2021 г.). Рост цен, опережающий рост номинальных доходов, выступает главным фактором снижения доступности жилья», — отмечают авторы аналитического документа.

Они также напоминают, что в апреле-мае текущего года рынок жилья ощутил резкое падение спроса — до 60—70% от значений марта. В ответ девелоперы совместно с банками выработали кредитные программы с заметно более низкими ставками, чем по льготной ипотеке с господдержкой.

В итоге застройщики стали в массовом порядке предлагать ипотеку для своих проектов под 0,01%—1% годовых на 10—30 лет.

Фото: www.kmarket43.ru

Позиция ЦБ: экстремально низкие ставки ИЖК достигаются в основном за счет завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20–30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов, а все основные риски несут при этом заемщик и банк.           

По мнению руководства ЦБ, околонулевая ипотека от застройщика грозит «запузыриванием» рынка ИЖК и нарушением стабильности банковской системы страны. В обзоре указано, как регулятор планирует противодействовать подобной маркетинговой политике со стороны банков и девелоперских организаций.

«С целью снижения рисков отдельных сторон сделки, а также системных рисков, которые появляются при "льготной ипотеке от застройщика", Банк России разрабатывает дополнительные меры регулирования, в частности, рассматривает введение требования по созданию повышенных резервов [банками-кредиторами — Ред.] на возможные потери по ипотечным кредитам, если их эффективная ставка отклоняется от рыночного уровня», — сказано в документе.

Фото: www.youtube.com

Определенное беспокойство у авторов обзора вызывает «еще одна маркетинговая акция, которая пока не получила широкого распространения на рынке». Речь идет о т.н. траншевой ипотеке, суть которой сводится к тому, что заемщику предоставляются два транша по кредиту: первый, как правило, — на символическую сумму, (вплоть до 1 руб. в месяц), а второй выдается перед вводом объекта в эксплуатацию и равен стоимости недвижимости за вычетом первоначального взноса и первого транша.

Аналитики ЦБ указывают на следующие риски траншевой ипотеки:

• из-за того что на счет эскроу поступят только первоначальный взнос и символический первый транш, этот счет будет наполняться медленнее, чем при обычной ипотеке, что увеличит ставку по кредиту на проектное финансирование для застройщика;

• в случае финансовых проблем у застройщика банки будут нести повышенные кредитные риски в рамках проектного финансирования;

Фото: www.rbk.ru

• в случае массового спроса на такой ипотечный продукт со стороны инвесторов, цены на жилье могут существенно возрасти (возникнет «инвестиционный навес»), что снизит доступность жилья для прочих покупателей — следовательно, еще больше увеличится ценовой дифференциал между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости.

Авторы обзора полагают, что «с учетом ухудшения стандартов ипотечного кредитования» траншевая ипотека в случае ее широкого распространения также «может потребовать ужесточения мер макропруденциального регулирования».

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Девелоперы предостерегли ЦБ от ввода запрета на околонулевую ипотеку от застройщика

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

Список соответствующих поручений Президента опубликован на сайте Кремля.

Фото: www.protarif.info

В частности, Правительству РФ поручено:

• в срок до 1 июня 2024 года продлить до 2030 года срок действия льготной ипотечной программы для семей, имеющих детей, предусмотрев сохранение процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (займу), предоставляемому семьям, имеющим детей в возрасте до шести лет, в размере, составляющем не более 6% годовых в течение всего срока кредитования;

• установить в рамках льготной ипотечной программы для семей, имеющих детей, особые условия предоставления ипотечного жилищного кредита (займа), предполагающие возможность получения такого кредита (займа) на приобретение жилых помещений в субъектах РФ с низким уровнем жилищного строительства, а также в малых городах;

• обеспечить реализацию мер государственной поддержки, предусмотренных 157-ФЗ от 03.07.2019 «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона "Об актах гражданского состояния"», в отношении семей, в которых третий ребенок или последующие дети родились в период с 1 января 2024 г. по 31 декабря 2030 г. 

• в срок до 31 декабря 2024 г. утвердить комплекс мер, направленных на повышение энергетической и ресурсной эффективности отраслей экономики, прежде всего в жилищном, промышленном и инфраструктурном строительстве;

• в срок до 1 октября 2024 г. продлить до 2030 года реализацию федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», предусмотрев выделение на его финансирование бюджетных ассигнований федерального бюджета в размере 330 млрд руб., а также разработать и реализовать новую программу расселения аварийного жилья;

• в срок до 25 декабря 2024 г. обеспечить повышение эффективности системы управления национальными проектами и их исполнения, в том числе за счет возложения обязанностей по управлению реализацией национальных проектов и достижению установленных ключевых целевых показателей на заместителей Председателя Правительства РФ.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Кроме того, глава государства поручил Правительству РФ осуществить:  

• оказание на конкурсной основе дополнительной финансовой поддержки субъектам РФ, реализующим проекты по благоустройству набережных, парков, скверов и исторических центров городов, в размере 120 млрд руб., из них 30 млрд. руб. — субъектам РФ, входящим в состав Дальневосточного федерального округа;

• выделение бюджетных ассигнований федерального бюджета на софинансирование расходных обязательств субъектов Российской Федерации, возникающих при осуществлении мероприятий, предусмотренных программами формирования современной городской среды, в размере 40 млрд. рублей ежегодно;

• выделение бюджетных ассигнований федерального бюджета на софинансирование расходных обязательств субъектов РФ, возникающих при реализации проектов комплексного развития территорий в регионах с низким уровнем социально-экономического развития, в размере 120 млрд руб.

Срок доклада о реализации данных поручений — до 1 октября 2024 г.

Фото: © FotograFF / Фотобанк

Целый ряд поручений Владимира Путина касается развития в стране инфраструктурных проектов. В частности, Правительству поручено осуществить:

• списание двух третей задолженности субъектов РФ (по состоянию на 1 марта 2024 г.) по бюджетным кредитам, предоставленным субъектам РФ из федерального бюджета (за исключением задолженности по бюджетным кредитам на финансовое обеспечение реализации инфраструктурных проектов, на пополнение остатка средств на едином счете бюджета и специальным казначейским кредитам), при условии целевого направления высвобождающихся средств на реализацию инфраструктурных проектов и поддержку инвестиций в порядке, согласованном комиссией Госсовета РФ по направлению «Экономика и финансы» (срок — до 1 октября 2024 г.);

• предоставление в 2025—2030 годах бюджетных кредитов из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ на финансовое обеспечение реализации инфраструктурных проектов в размере 250 млрд руб. ежегодно, увеличенном на объем ранее предоставленных таких кредитов, возвращенных в течение текущего финансового года (срок — до 1 февраля 2025 г.);

• наращивание темпов реализации субъектами РФ программ модернизации коммунальной инфраструктуры и направление до 2030 года на эти цели 4,5 трлн руб., включая частные инвестиции и средства федерального бюджета в размере не менее 150 млрд руб. ежегодно (срок — до 1 октября 2024 г.);

• формирование перечня опорных населенных пунктов, включающий в себя не менее 2 тыс. городов, городских агломераций и сельских населенных пунктов, расположенных во всех субъектах РФ, обеспечив разработку, утверждение и реализацию программы по их развитию (с распределением включенных в эту программу мероприятий по годам и определением источников их финансирования) в рамках нового национального проекта «Инфраструктура для жизни» и предусмотрев приоритетное направление на реализацию этой программы бюджетных кредитов, предоставляемых на финансовое обеспечение реализации инфраструктурных проектов, и средств, высвобождающихся в связи со списанием двух третей задолженности субъектов РФ (по состоянию на 1 марта 2024 г.) по бюджетным кредитам, предоставленным субъектам РФ из федерального бюджета (срок — до 1 декабря 2024 г.);

• определение перечня, включающего в себя не менее 200 крупных и малых городов, городских агломераций, обеспечив разработку, утверждение и реализацию мастер-планов и планов комплексного социально-экономического развития (с распределением включенных в эти планы мероприятий по годам и определением источников их финансирования, срок — до 1 августа 2024 г.).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: вырос интерес россиян к семейной ипотеке

Эксперты: спрос на рынке жилья держится за счет семей с детьми

Антон Силуанов (Минфин): «Семейная ипотека» со ставкой 6% будет продлена до 2030 года

Сбер: сумма по «Семейной ипотеке» теперь может в 2,5 раза превышать установленный лимит

Виталий Мутко и девелоперы оценили продление «Семейной ипотеки»

Владимир Путин: программа «Семейная ипотека» будет продлена до 2030 года с сохранением базовых параметров

Эксперты: как перезапустят семейную ипотеку

Эксперты: семейную ипотеку в России необходимо продлить на несколько лет 

Банки поддерживают продление «Семейной ипотеки»

Условия ипотеки в ряде регионов пересмотрят, программу маткапитала продлят, на модернизацию ЖКХ направят 4,5 трлн руб. 

ДОМ.РФ: в январе половина льготных кредитов была выдана по «Семейной ипотеке»

Эксперты: «Семейная ипотека» должна меняться, становясь более адресной и сохраняя доступность

Эксперт: от «Семейной ипотеки» нужно «отсечь» тех, кто может взять рыночную 

ДОМ.РФ: продление семейной ипотеки сохранит половину выдачи льготных кредитов, а цены на новостройки сохранятся

Владимир Путин: Мы точно продлим льготную семейную ипотеку под 6%