Банк России опубликовал Доклад о денежно-кредитной политике, часть которого посвящена жилищному строительству. Комментарий эксперта.

Содержание этой части Доклада в тезисах:

• за падением спроса на жилье в 2015 году последовало уменьшению числа новых строительных проектов;
• к 2017 г. сложилась ситуация, когда старые проекты достроены, а новые – выпускались на рынок не так активно, как раньше;
• наблюдается ухудшение финансового положения и уход с рынка мелких и части средних застройщиков;
• основной спад в жилищном строительстве может прийтись на 2017 год;
• вероятно, спад не будет глубоким;
• переход годового темпа прироста жилищного строительства в положительную область можно ожидать не ранее второй половины 2017 года.

По мнению Банка России, жилищное строительство получит поддержку по трем направлениям:

• госпрограммы;
• льготные программы банков;
• льготные программы застройщиков;
• ожидания смягчения условий банковского фондирования.

При этом в качестве госпрограмм Банк России называет следующие:

• по расселению аварийного жилья, реализуемые в Республике Карелия, Мурманской области, Республике Крым и ряде других регионов;
• по реновации жилого фонда и сноса ветхого жилья – в Москве, Республике Саха (Якутия);
• по обеспечению жильем и улучшению жилищных условий населения – в Ленинградской, Ярославской и Тюменской областях.

В целом Доклад пропитан оптимизмом:

• продолжилось и приобрело устойчивость восстановление российской экономики;
• расширяется инвестиционная активность;
• снижается инфляция;
• прекратилось снижение оборота розничной торговли;
• благоприятная динамика реальной заработной платы;
• не ожидается значительного замедления экономического роста и ухудшения внутренних экономических условий;
• темп прироста ВВП составит в 2017 году - 1,3–1,8%, в 2018-2019 около 1,5–2,0%;
• создаются условия для смягчения требований к заемщикам и других неценовых условий кредитования.

Банк России видит пространство для снижения ключевой ставки во втором полугодии 2017 года.

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла Холопика

Доклад посвящен в большей части обоснованию проводимой Банком России жесткой денежно-кредитной политики. Главный положительный вывод, который следует из Доклада – ключевая ставка будет продолжать снижаться.  А это означает снижение ставок по ипотеке, что должно повысить ее доступность.

В Докладе абсолютно верно отмечается, что основной причиной снижения объемов ввода жилья является падение реальных доходов населения. По этому показателю не дается позитивного прогноза, лишь очень осторожно отмечается, что возможен некоторый рост заработной платы выше роста производительности труда, что может ухудшить показатели по инфляции. Соответственно, непонятно, на каком основании строится прогноз о том, что пик падения в жилищном строительстве придется на 2017 год.

На мой взгляд, для прогнозирования необходимо сопоставить две цифры – ввод жилья застройщиками и продажи жилья застройщиками. В 2016 году застройщики ввели 48,4 млн м² жилья. Из них с финансированием по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) построено 41,6 млн м². При этом по данным Росреестра застройщики продали по договорам участия в долевом строительстве за этот год лишь 31,8 млн м².  Т.е. разница почти 10 млн м² или 23%. Это же наблюдалось и в 2015 году. Нормальной является ситуация, когда застройщики сколько строят, столько и продают. Соответственно либо должно произойти снижение ввода жилья, либо рост продаж. Цифры ввода жилья и продаж должны сойтись. Это сейчас мы и наблюдаем. За период январь – апрель застройщики продали по ДДУ по данным Росреестра примерно 180 тыс. квартир, что эквивалентно 9 млн м² жилья. За этот же период застройщики ввели 10,5 млн м², в том числе с финансированием по ДДУ те же 9 млн м². Произошло запрограммированное снижение ввода жилья застройщиками. Если ничего не изменится в лучшую сторону с продажами, то ввод жилья застройщиками в 2017 году должен уменьшиться по сравнению с 2016 на 15-20% и будет продолжать снижаться. Почему? Потому что наблюдается дальнейшее снижение продаж. За первый квартал 2017 года Росреестр фиксирует падение на 13,4%. Если падение продаж продолжится и дальше, то неизбежно будет продолжаться падение ввода. В том числе и в 2018 году.

Для возобновления роста ввода жилья необходимо ликвидировать дефицит финансирования жилищного строительства либо за счет роста реальных доходов населения, либо за счет значимой иной финансовой поддержки. Существующие госпрограммы, программы банков и застройщиков, указанные в Докладе Банка России, имеют крайне ограниченное влияние и не могут рассматриваться как реальные меры по обеспечению восстановления объемов жилищного строительства.

Следует обратить внимание также на то, что Доклад содержит ряд ошибочных тезисов, на которых базируются выводы авторов. Так, в Докладе отмечается, что сейчас происходит уменьшение числа новых строительных проектов. На самом деле с 2015 года текущий объем незавершенного жилищного строительства у застройщиков увеличился на 20%. Сейчас в стройке у застройщиков 120 млн м² жилья. Было – 100 млн. Новые проекты выпускаются на рынок очень активно. И это тревожный факт на фоне ухудшения продаж и ввода жилья. Только 30% застройщиков сейчас выдерживают изначально запланированные сроки ввода домов. Идет накопление незавершенки. Что несет в себе серьезные угрозы. Объем остановленных строек достиг 5 млн м² жилья. И эта цифра растет.

Пока что ситуация под контролем. Практически по всем проблемным стройкам находятся механизмы возобновления строительства. По это больше похоже на преодоление симптомов болезни. Причина проблем – острая нехватка финансирования – не устранена. И жесткая кредитная политика Банка России по сдерживанию инфляции является одним из факторов, влияющих на нехватку финансирования.

Своими прогнозами с порталом ЕРЗ поделился председатель правления НКО «Потребительское общество взаимного страхования застройщиков», председатель Совета директоров и президент ГК «Основа» Александр РУЧЬЕВ.

Фото: www.np-npes.ru

— Александр Валерьевич, компенсационный фонд долевого строительства, закон о создании которого на днях приняла Госдума, а 25 июля его одобрил Совет Федерации, как известно, начнет функционировать осенью. Какова в этой связи судьба «ПОВС застройщиков»? Как оно дальше будет работать?

— До исполнения всех своих обязательств Общество будет существовать, а затем дальнейшую судьбу НКО «ПОВС застройщиков» решит общее собрание его членов.

— Когда это произойдет?

— Ориентировочно через три года, когда окончится срок действия большинства страховых договоров Общества.  

— Как сообщают СМИ со ссылкой на Вас, на сегодняшний день «ПОВС застройщиков» застраховано свыше 2 тыс. объектов по более чем 73,5 тыс. договорам страхования, членами Общества являются более 450 крупнейших девелоперов из 58 регионов. Сколько денег накоплено у «ПОВС застройщиков»? И как в этом смысле Вы смотритесь по сравнению с другими страховыми компаниями, работающими на российском рынке страхования гражданской ответственности в строительстве?

— У «ПОВС застройщиков» накоплено около 4,5 млрд руб., у других страховых компаний — гораздо меньше. 

— А если точнее?

— Скажем, из отчетности ЦБ мы видим, что у таких крупных страховых компаний, как РИНКО и «Респект», есть около 1 млрд руб.

— Не могу не спросить Вас о новом законе о компенсационном фонде дольщиков. На нашем портале выступают многие застройщики, большинство из них его критикуют. А ряд экспертов говорит, что теперь перед застройщиками стоит непростой выбор: продолжать заниматься жилищным строительством или уходить с рынка, причем, по их прогнозам, уйдут многие. А как Вы предполагаете, сколько застройщиков вынуждены будут покинуть рынок? 

— Я думаю, что где-то пятьдесят на пятьдесят: половина уйдет, половина останется.

— А какие девелоперские компании в основном останутся на рынке: крупные, мелкие, средние?

— Мне кажется, наибольший шанс остаться — у середняков: у них больше собственного капитала и меньше закредитованности.

— Застройщики утверждают, что с введением  перечислений в компенсационный фонд в объеме 1,2% их расходы существенно возрастут. Вы согласны с этим?

— Я думаю, что компенсационный фонд — это не самое страшное, что заложено в этом законе. Да, расходы, безусловно, возрастут, но незначительно. Поскольку сегодня проценты по страхованию у нормальных компаний (то есть не у тех, кто занимается в основном отмыванием средств, а такие на рынке тоже присутствуют) колеблются в размере 1—1,5%.

А. Ручьев: Мне кажется, наибольший шанс остаться на рынке — у компаний‑середняков: у них больше собственного капитала и меньше закредитованности

Приводят к существенному удорожанию строительства другие факторы: необходимость наличия на расчетном счете средств в размере 10% от сметной стоимости строительства; невозможность финансировать покупку земельных участков за счет кредитных средств; невозможность фондировать покупку земельных участков за счет средств от продажи ДДУ и др. Вот эти вещи увеличивают стоимость строительства гораздо больше.

— А что будет с механизмом достройки проблемных объектов обманутых дольщиков за счет средств сильных застройщиков, которым субъекты компенсируют соответствующие затраты земельными участками в рамках приоритетных региональных инвестпроектов? По мнению экспертов, новый закон окончательно разрушит такой механизм: ведь очевидно, что раз застройщик не вправе будет вести строительство нескольких объектов, то он и не сможет браться за окончание долгостроев. Ваше мнение?

— Надо сказать, эта схема, хотя и присутствовала на рынке, широко не тиражировалась, но, к слову, мы в Мортоне тоже работали по ней в Московской области, достраивая проблемные дома. Теперь же это будет уже компетенцией компенсационного фонда, руководство которого утверждает, что они будут решать эти проблемы.

Что ж, пусть решают. А мы со своей стороны можем только надеяться, что у них это получится лучше.

— Глава профильного комитета Госдумы Николай Николаев в недавнем интервью нашему порталу заверил, что закон должен способствовать решению проблемы обманутых дольщиков, каковых в стране 150 тыс. Вы разделяете подобный оптимизм? 

— Конечно же, не разделяю. Вот мы положили на одну чащу весов проблемы дольщиков. Цифра в 150 тыс. — никем не подтвержденная. Это некая виртуальная величина, которую на разных уровнях называют, но не подтверждают фактами.

Мы знаем, что процент банкротств среди застройщиков — один из самых низких в отрасли. И тот механизм страхования, который в свое время вводился, реально работал у некоторых страховщиков типа «ПОВС застройщиков» или Военно-страховой компании. А если бы регулятор более пристально следил за страховыми компаниями, работающими на этом рынке, то этот механизм успешно бы развивался.

Но у нас в стране, к сожалению, так принято: вместо пути эволюции мы всегда выбираем путь революции. Вместо того чтобы эволюционировать, развиваться и добиваться хороших результатов, мы каждый раз ставим глобальный эксперимент: а вдруг получится? Вот и в этом случае: а вдруг количество обманутых дольщиков станет меньше? А с чего оно станет меньше?

— Не надо забывать, что подавляющее большинство обманутых дольщиков действовали не в рамках 214-ФЗ, о чем предпочитают умалчивать...      

— Конечно. Это наследие того, что было раньше. С моей точки зрения, закон приведет к тому, что большое количество застройщиков, как я уже сказал, просто не смогут работать и будут вынуждены уйти с рынка.

А. Ручьев: Если положить на другую чащу весов экономический эффект от этой истории, который никто не считал, то наверняка он перевесит эффект обманутых дольщиков, проблемы которых многие регионы сегодня успешно решают, и количество таких граждан год от года сокращается

И какие последствия это вызовет для отрасли — подчеркиваю: не для дольщиков, а для отрасли? Сколько будет безработных, насколько упадет выручка предприятий строительного комплекса, сколько в этом комплексе будет банкротств из-за невозможности обеспечить загрузку своих предприятий?

Если положить на другую чащу весов экономический эффект от этой истории, который никто не считал, то наверняка он перевесит эффект обманутых дольщиков, проблемы которых многие регионы сегодня успешно решают, и количество таких граждан год от года сокращается.

А чем закончится этот очередной смелый революционный эксперимент, мы увидим через несколько лет.

— И чем же он, по-Вашему, закончится?

— Думаю что отрасль, которая была локомотивом развития страны, тащила за собой огромное количество предприятий, обеспечивала множество рабочих мест в подрядной индустрии, в смежных отраслях, — так вот, эта отрасль, видимо, перейдет в иную стадию, которая абсолютно точно будет не стадией бурного развития.

Что ж, наверное, такая задача стоит на повестке дня.

— Кстати, о задаче. Многие застройщики говорят, что законодатели просто поставили задачу заставить застройщиков подумать о поиске других источников финансирования своих проектов. Между тем рынок банковских продуктов по проектному финансированию не развит. Но если власти хотят изменить государственную политику в таком активно развивающемся направлении, как жилищное cтроительство, подчеркивают девелоперы, то необходимо не только просчитывать последствия планируемых изменений, но и предлагать стабильно работающие новые модели. Вы согласны?

— Вы задаете правильный вопрос. В самом деле, зачем рушить реально работающий механизм, который пережил уже три кризиса? И государство не вливало в этот механизм огромных денег. Наоборот, происходила эволюция предприятий, недобросовестные застройщики, такие как «Социальная инициатива», «Стройметресурс», СУ-155, покидали рынок, а на рынке оставались те застройщики, которые умеют работать и способны выполнять взятые на себя обязательства.

А. Ручьев: Зачем рушить реально работающий механизм, который пережил уже три кризиса? И государство не вливало в этот механизм огромных денег. Наоборот, происходила эволюция предприятий

Теперь, после принятия этого закона, можно говорить о том, что девелопмент будет переходить в новое состояние. Сумеет ли стройкомплекс адаптироваться к тому, что объемы долевого строительства сократятся, мы увидим через три года.           

— Допускаете ли Вы, что те застройщики, которые сегодня занимаются в основном долевым строительством, вынуждены будут перейти на продажу готового жилья?

— Нет, это маловероятно.

— А где деньги будут брать?

— В том-то и дело, что сократятся объемы строительства, и у уполномоченных банков появится возможность эту стройку финансировать.

— То есть все будут работать в рамках проектного финансирования?

— Конечно, другого варианта просто не остается. Теперь чтобы строить, ты должен будешь за собственные деньги купить землю, положить на расчетный счет застройщика 10% от сметной стоимости строительства и закредитовать в уполномоченном банке СМР. Это будет стопроцентное банковское проектное финансирование.

Как следствие, цены вырастут, предложение упадет. Но, повторяю, правоту тех или иных прогнозов мы увидим только через три года. Тогда и подведем итоги.

— Александр Валерьевич, спасибо за откровенный разговор!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Максим Федорченко: Поправки в 214-ФЗ разрушают единственный эффективный механизм решения проблемы обманутых дольщиков

Депутат Николай Николаев: Застройщики, которые не отвечают требованиям надежности, не могут обеспечить гарантии гражданам, уйдут с рынка жилищного строительства, и это нормально

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Долевое строительство: с 1 июля 2018 года на рынке останутся немногие

Команда основателей ГК Мортон возвращается на рынок жилищного строительства