Этот и другие важные показатели кредитования отрасли отражены в аналитическом обзоре регулятора по итогам II квартала 2022 года. Один из главных выводов, содержащихся в нем — механизм проектного финансирования в РФ является стабильным источником финансирования жилищного строительства.

Аналитики ЦБ зафиксировали, что в период с апреля по июнь:

• объем жилья в РФ, возводимого по схеме проектного финансирования с использованием эскроу, увеличился на 4,5 млн кв. м, а его доля в общем объеме жилищного строительства достигла 84%;

• портфель проектного финансирования вырос на 17% — до 3,6 трлн руб.;

Фото: www.mirkvartir.me

• общий объем выдач кредитных средств девелоперам вырос на 6% — до более 880 млрд руб.;

• число заявок от девелоперов в банки на предоставление проектного финансирования выросло почти в два раза — до 1,1 тыс. обращений (против 0,6 тыс. заявок в I квартале);

• количество новых сделок проектного финансирования выросло более чем в 3,5 раза (350 договоров в июне против 100 договоров в апреле);

Источник: Банк России

• средневзвешенная ставка проектного финансирования снизилась на 0,2 процентных пункта (п.п.) — до 3,9%, и более чем в два раза меньше средней ставки корпоративного кредитования в РФ (8,5%).

Все эти данные позволили аналитикам ЦБ сделать вывод, что механизм проектного финансирования в РФ является стабильным источником финансирования жилищного строительства, а уровень цены такого кредитования — весьма комфортной для девелоперов.

Впрочем, в исследовании представлена и отрицательная динамика целого ряда показателей кредитования застройщиков по новой схеме: 

Источник: Банк России

• объем поступлений средств на счетах эскроу сократился в 1,6 раза (584 млрд руб. против 985 млрд руб. в I квартале) — на фоне снижения выдачи ипотеки и продаж жилья в апреле – мае;

• с учетом значительного объема раскрываемых счетов эскроу и снижения продаж прирост средств на счетах эскроу замедлился почти в три раза — до 209 млрд руб. (в I квартале — 604 млрд руб.);

• покрытие банковских кредитов средствами дольщиков на счетах эскроу снизилось на 9 п.п. — до 104% (но это по-прежнему высокий уровень, способствующий сохранению низкой ставки по проектному финансированию, отмечают аналитики ЦБ).

Фото: www.yandex.net

Их итоговый вывод: несмотря на тенденцию продолжающегося роста портфеля проектного финансирования, устойчивость застройщиков будет зависеть от темпов продаж, которые в свою очередь будут расти в случае активизации со стороны властей мер государственной поддержки ипотечного кредитования.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Новосибирские застройщики: на проектное финансирование могут рассчитывать только высокомаржинальные проекты

Перечень банков, уполномоченных для открытия эскроу-счетов, вновь изменился (список)

Эксперты: доля проектного финансирования жилищного строительства в России превысила 75%

Системообразующие девелоперы смогут получить льготные кредиты на 4% ниже ключевой ставки ЦБ

Эксперты ВШЭ: с начала года строительство стойко сопротивлялось неблагоприятным экономическим факторам

Борис Титов: При нынешних недостатках проектного финансирования объем ввода жилья в России упадет как минимум вдвое  

Эксперт по инвестициям: необходимо, чтобы банки обеспечили застройщикам возможность рефинансирования почти завершенных проектов

Эксперты: к началу 2023 года банки могут столкнуться с проблемой дефицита средств для проектного финансирования             

Иркутские застройщики говорят, что с новым законодательством «долевка» обречена на вымирание, при этом закон не сможет воспрепятствовать деятельности мошенников в строительстве. Цены на квадратные метры вырастут. О том, каким будет иркутский строительный рынок, размышляет генеральный директор ООО «Гранд-Строй» Екатерина ПРЯДКО.

Фото: www.babr24.com

Застройщики «встают на паузу»

— Есть ли у вас ощущение, что с 2018 года в российском строительстве настанет апокалипсис?

— Скорее это чувство, что на нашем рынке многое поменяется, — говорит Екатерина Григорьевна. — И эти изменения мы увидим года через два. Сегодня трудно сказать, останется ли законодательство таким, каким мы его знаем сейчас.

На рынке строительства чувствуешь себя некомфортно, потому что стало очень сложно планировать. Ведь что такое строительство? Нужно купить землю, рассчитать стоимость проекта и предложить покупателю квартиру, которую ему будет интересно купить. Нам нужно построить то, что будет покупаться. Задумывая проект сегодня, ты начинаешь его продавать только через год. Нужно сегодня угадать то, что будет востребовано через год, а нам трудно делать что-либо в новых условиях, в которые нас поставили.

Принят Федеральный закон №218, говорится о проектном финансировании под ставку в 4 процента. Но уже сегодня видно, что «ребенка выплеснули вместе с водой». Плеяде грамотных и честных застройщиков другого механизма не предлагается.

— Но спрос на квартиры в новостройках только возрастает. Кто их будет строить?

— В условиях рыночной экономики раз есть спрос, значит, и предложение обязательно будет. Вопрос в том, как нам соответствовать этому спросу в новых условиях: как модифицировать свой бизнес, чтобы он стал более технологичным. Я думаю, что рынок монополизируется — выживут лишь сильнейшие застройщики.

ЖК «Прогресс» (г. Иркутск)                                        Фото: www.grandstroy38.ru

— Насколько вырастет цена квадратного метра в Иркутске?

— Думаю, в нашем регионе это может быть и 30 процентов. Проблема в другом: активность застройщиков очень низкая. На рынке Иркутска сегодня нет ни одного нового проекта. Все «стоят на паузе», а это для рынка нехорошая ситуация — очень сложно прогнозировать.

В нашем регионе за последние годы ничего не сделано в развитии инженерной инфраструктуры: разве что на правом берегу проходит реконструкция очистных, но пока особого эффекта от этого не видно. Понимаете, чтобы сделать отопление в доме, нужно вложить деньги сейчас. Но как развивать инфраструктуру, когда нет целостного представления об экономике того или иного проекта, нет и общего плана развития, понятного для всех? Одно цепляется за другое и тянет вниз.

По статистике, строительная отрасль обеспечивает семь смежных производств, в том числе бетона, цемента, арматуры, окон — и все идет валом.

— Есть ли сегодня предпосылки к росту строительного рынка?

— Сравните: в Новосибирске вводился один квадратный метр на человека, а в Иркутске — всего лишь 0,4 метра. Потенциал роста рынка есть, другой вопрос — как он будет реализован.

В то же время у нас в четыре раза выросло население Иркутского района. Думаю, развиваться будут в первую очередь эти территории — Хомутово, Марково и Байкальский тракт.

Мкр-н «Союз» (г. Иркутск)                                      Фото: www.grandstroy38.ru                                       

В Ангарске и Братске будет некомфортно строить

— Решат ли новые законы проблему обманутых дольщиков?

— Действия застройщика ограничены, но механизм против мошенников так и не предложен, — продолжает Екатерина Прядко. — Деньги нужно положить в банк, чтобы он контролировал расходы. То есть застройщик фактически не управляет проектом — им руководит банк. Но те, кто изначально настроен обмануть, смогут это сделать. Мошенники все равно найдут возможность по предварительным договорам собирать средства, обещать золотые горы, продавать квадратный метр по 30 тысяч рублей — и люди пойдут к ним.

Получается, что все ограничения направлены на добросовестного застройщика, а недобросовестный как собирал с доверчивых покупателей деньги, так и будет продолжать это делать. Проблема обманутых дольщиков не решится.

— По новому закону застройщики будут вынуждены максимально раскрыть информацию о себе. Вы это поддерживаете?

— С нового года в едином реестре застройщиков нам заведут личные кабинеты, и это хорошо. Но встает вопрос безопасности этих данных – на уровне страны. Я поддерживаю полную открытость информации о застройщике. Правда, это и так есть сегодня на всех наших сайтах — в открытом доступе. Работает ли это? Люди все равно продолжают попадать в ловушки мошенников.

Мкр-н «Современник» (г. Иркутск)                                      Фото: www.grandstroy38.ru    

— По прогнозам экспертов, из 36 крупных строительных компаний, которые работают сегодня в Иркутске, останутся 5—7. К чему это приведет?

— К монополизации рынка. Но у застройщиков маржинальная доходность все равно снизится: растут цена материалов и себестоимость, а рынок не готов к повышению цены на квадратный метр.

Потом накладываются ограничения административного порядка. Появятся и совсем непонятные для нас правила — например, «один объект — один застройщик». А если мы на своем участке строим несколько объектов рядом? Нам придется создавать фирмы под каждый из проектов...

Думаю, особенно некомфортно будет строить в Братске, Ангарске, Усолье-Сибирском, Саянске. Там другая экономика, привезти бетон туда дороже, чем в Иркутск, а квартиры значительно дешевле.

Андрей КОЛГАНОВ

Источник: «МК Байкал»

СПРАВКА ЕРЗ: ООО «Гранд-Строй»

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 37 185 кв. м

Объектов строительства — 5 (в 2 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 634-е

Место в ТОП по Иркутской области – 8-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2016 г. — 11 438 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2016 году — 752-е

Текущий объем ввода жилья в 2017 г. — 7 554 кв. м

Другие публикации по теме:

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Васильев (ГК Главстрой): Проектное финансирование будет комфортным для застройщиков при ставках кредитов в 4%

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться