Как следует из опубликованного регулятора очередного «Обзора финансовой стабильности», в качестве меры предотвращения образования такой угрозы в секторе жилой недвижимости ЦБ продолжит сдерживать ипотеку с низким первоначальным взносом.

Фото: www.ria.ru

«Риском для сектора выступает возможное возникновение "кредитной спирали", в которой рост ипотечного кредитования выступает фактором роста цен на жилую недвижимость, а рост цен на недвижимость – фактором дальнейшего роста кредитования, — говорится в обзоре. — Положительная обратная связь между ценами на недвижимость и ростом ипотечного кредитования характерна для периодов ипотечного бума», — делают вывод его авторы.

Долги в ипотеке растут быстро, отмечают в ЦБ: с 1 октября 2018-го по 1 апреля 2019 года они увеличились на 24,7%.  Рост цен на жилую недвижимость на первичном рынке за 2018 год составил 8,7%, на вторичном рынке — 4,9%.

Фото: www.utmagazine.ru

В этих условиях повышается значимость мер по сдерживанию кредитования физических лиц с первоначальным взносом менее 20%, считают в регуляторе. «Для поддержания качественного роста кредитных портфелей банков Банк России продолжит активное использование надбавок к коэффициентам риска по наиболее уязвимым сегментам ипотечного кредитования», — отмечается в обзоре.

Напомним, что в начале октября Банк России увеличил коэффициент риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом, которые выдаются после 1 января 2019 года. В частности, с 150% до 200% вырос коэффициент для расчета достаточности капитала банков.

Фото: www.dazzle.ru

Это оказывает давление на капитал банков. Так, за I квартал доля ипотеки с низким первым взносом (10—20%) снизилась на 2,2 процентного пункта и теперь составляет 40,7%, указал ЦБ.

Помимо этого Банк России продолжит мониторинг влияния ипотеки на динамику цен жилой недвижимости и использование потребительских кредитов для первоначального взноса по ипотеке.

Риски «кредитной спирали» действительно есть, пояснил «Ведомостям» главный экономист BCS Global Markets Владимир Тихомиров (на фото). Причем здесь, по его мнению, существует не одна, а две угрозы.

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

«Во-первых, за ростом цен на жилье может последовать резкая коррекция и обвал цен — спираль рано или поздно заканчивается. А это может сказаться на всем строительном секторе, который инвестирует в строительство нового жилья в расчете на дальнейший рост спроса, — аргументирует эксперт. — Будут и макроэкономические последствия: это отрицательно скажется на ВВП, хотя жилищное строительство занимает в нем не столь существенную долю».

«Во-вторых, люди, ожидая роста цен на недвижимость, берут кредиты, не до конца рассчитывая свои силы. Это может обернуться увеличением просроченной задолженности, — отмечет Владимир Тихомиров. — Кроме того, это приведет к снижению спроса в потребительском секторе: население будет направлять деньги в счет долгов по ипотеке, а не на покупку товаров», — резюмирует специалист.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Ключевая ставка остается на уровне 7,75% годовых (график)

Эльвира Набиуллина: Ставка ИЖК под 8% ожидаема

Президент поручил выработать меры по стимулированию строительства и приобретению жилья

Герман Греф: Ипотека с низким первоначальным взносом должна оставаться доступной для граждан

ЦБ дестимулирует банки выдавать ипотеку с первоначальным взносом менее 20%

За 5 лет доля ипотечных сделок с первоначальным взносом ниже 10% увеличилась в 6 раз

С 20 января усложнится выдача ипотеки с низким первоначальным взносом

Банк России: риска ипотечного «пузыря» нет, но первоначальный взнос должен быть от 20%

Максим Орешкин: Жилье в России будет дорожать, а пузыри на рынке недвижимости не возникнут

Компания «Яков и Партнёры» провела исследование «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию» и своими выводами любезно поделилась с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: «Яков и Партнёры»

Специалисты подготовили три сценария возможного развития событий на первичном рынке РФ.

Объем рынка новостроек, трлн руб.

Источник: «Яков и Партнёры»

По их мнению, диапазон падения объемов продаж может составить 19% — 35%.

Источники: SberCIB, Банк России, «Яков и Партнёры»

Рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье в некоторых строительных компаниях приведет к убыткам.

Фото: «Яков и Партнёры»

«Маржинальность девелопмента может упасть до 10%, а то и уйти в минус, против 15% — 60% в 2023 году. В результате уже в 2025-м треть застройщиков понесут убытки», — уточнила в беседе с «Российской газетой» директор практики «Недвижимость и развитие территорий» компании «Яков и Партнёры» Анна Данченок (на фото).

Источники: Росстат, Минфин РФ, «Яков и Партнёры»

Аналитики напомнили, что в последние три года государственная поддержка существенно ускорила рост рынка. Объем ввода новостроек увеличился на 28 млн кв. м, а в расчете на одного жителя страны — на 8%.

При этом застройщики столкнулись с рядом вызовов:

• за счет роста зарплат, стоимости стройматериалов, ключевой ставки и, соответственно, финансирования их затраты увеличились;

• после сокращения программ льготного кредитования и разгона ипотечных ставок снизился спрос.

Источник: «Яков и Партнёры»

Эксперты рассмотрели схожие кризисы в Японии, США, Китае и пришли к заключению, что лучшим сценарием в нынешней ситуации станет реализация набора решений по стратегической диверсификации, операционному развитию и совершенствованию продукта.

Ведущие девелоперы исследованных стран фокусировались на четырех — восьми инструментах, и это позволило им наращивать бизнес даже в кризисный период.

Лидеры российского рынка уже используют многие инструменты, но значительный задел для роста эффективности компаний остается.

Фото предоставлено компанией Брусника

Итак. Стратегическая диверсификация:

• широкое региональное присутствие, запуск проектов на зарубежных рынках;

• выход в новые ценовые сегменты и типы недвижимости;

• открытие собственных бизнес-юнитов на разных этапах девелоперского цикла;

• приобретение конкурентов.

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

Операционное развитие:

• ГЧП по инфраструктурным и общественным объектам, КРТ, программа реновации;

• оптимизация штата, использование и развитие автоматизированных систем закупок и управления проектами;

• развитие fee-девелопмента, франшизы, управление коммерческой недвижимостью, создание собственных подрядчиков;

• запуск компании-разработчика ПО в сфере недвижимости, применение технологий BIM, внедрение платформ для автоматизации строительного процесса и привлечения подрядчиков.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Совершенствование продукта:

• умные планировки квартир;

• супераппы (многофункциональные мобильные приложения) с доступом к районной экосистеме;

• системы умного дома, автоматизированный учет ресурсов, цифровой доступ;

• карта клиентского трафика для B2B;

• гибкое ценообразование;

• постоянный пересмотр стратегии продаж.

Источник: «Яков и Партнёры»

Для максимального эффекта от развития этих направлений эксперты рекомендуют двигаться по простой схеме, состоящей из пяти шагов.

В зависимости от фокуса компании и успеха в реализации подходов ее выручка в долгосрочной перспективе, по прогнозам специалистов компании «Яков и Партнёры», может увеличиться до 150%, EBITDA — до 290%, EBITDA margin — до 55%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: несмотря на увеличение зарплат, в строительной отрасли растет дефицит кадров

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Антикризисные упрощенные процедуры в строительстве планируется продлить на год

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее