«Деловая Россия» направила в Минстрой свои предложения по сдерживанию цен на жилье в условиях перехода застройщиков на нормы проектного финансирования, сообщают «Известия». Одна из предлагаемых мер — право свободно менять банк-кредитор в процессе строительства.

Фото: www.gisfactory.com

По информации издания, в распоряжении которого оказался текст соответствующего письма, суть предложений общественной бизнес-организации — в использовании регуляторного и рыночного механизмов для уменьшения кредитной нагрузки и организационной зависимости девелоперов от уполномоченных банков.

И то, и другое, считают в «Деловой России», позволит снизить финансовые издержки застройщиков, а, следовательно, и граждан, покупающих у них квартиры в новостройках.

www.st03.kakprosto.ru

Детально данные предложения были сформулированы еще в октябре, на совместном заседании комитетов по строительству и финансовым услугам «Деловой России».  Предлагаемые поправки в 214-ФЗ сводятся к следующим мерам:

• предоставить застройщику возможность досрочного погашения кредита, предполагающего использование счетов эскроу;

• предоставить застройщику возможность замены уполномоченного банка (эскроу-агента) без согласия последнего;

• разрешить застройщику указывать в договорах долевого участия (ДДУ) возможность замены уполномоченного банка на другой и перевода средств дольщиков на эскроу-счета другого финансового учреждения.

В комитете по строительству «Деловой России» также считают разумным установить пониженный размер кредитной ставки (от 0,5—2% годовых) на ту часть кредита, которая покрыта средствами, внесенными покупателями на эскроу-счета.

Меры, предлагаемые «Деловой Россией», сработают только в том случае, если застройщику разрешат разморозку эскроу-счетов, (то есть они смогут получать деньги «порциями», по мере завершения определенных этапов проекта), а банки обяжут без ограничений выдавать кредиты девелоперам, не испытывающих проблем с привлечением денег дольщиков, считает управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский (на фото). 

Фото: www.lenta.ru

С ним солидарен сопредседатель «Деловой России», председатель совета директоров ГК «Гранель» Андрей Назаров (на фото). «Сегодня никто не дает гарантии, что компания получит кредит, даже если граждане уже внесли на эскроу-счета всю сумму, — отметил он, добавив: — Это также грозит необоснованными отказами в финансировании».

Фото: www.kremlin.ru

Напомним, что 7 ноября на встрече с Владимиром Путиным президент «Деловой России» Алексей Репик (на фото справа) заявил о необходимости господдержки для застройщиков, переходящих на проектное финансирование. Иначе, по его словам, рынку грозят издержки, которые обязательно будут переложены на плечи покупателей квартир в новостройках,  в частности рост цен на жилье на 20—40%.

Президент в ответ пообещал обсудить данный вопрос с участием Правительства, отметив, что «нужны понятные, прозрачные процедуры, объемы этой поддержки и способы ее доведения до отрасли должны быть понятны».

Фото: www.gov.cap.ru

Другие публикации по теме:

Алексей Репик («Деловая Россия»): При переходе на проектное финансирование застройщикам понадобится господдержка

Правительство внесло в Госдуму новый пакет поправок в 214-ФЗ

Владимир Якушев: Ухода с рынка застройщиков из глубинки допустить нельзя!

Виталий Мутко: Критика проектного финансирования заслуживает внимания Правительства

Владимир Путин дал старт решению в России жилищного вопроса

Новый майский Указ содержит задачу отказа от долевого строительства к 2024 году

Президент поставил задачу выйти на 120 млн кв. м строительства жилья в год. Но от долевого нужно уходить

Верховный Суд РФ 3 декабря 2024 года вынес Определение №303-ЭС24-12863 по делу об оспаривании решений администрации муниципального образования об отказе в выдаче разрешений на строительство трех многоквартирных жилых домов из-за отсутствия технических условий подключения МКД к сетям электроснабжения, на отвод ливневых вод и организации проезда к земельным участкам.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Как следует из материалов дела, Застройщик (Общество) 23.08.2023 обратился в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (РС) в отношении трех многоквартирных домов (МКД). Администрация письмами от 28.08.2023 отказала Обществу в выдаче РС исходя из того, что в разделе I «Пояснительная записка» прилагаемой проектной документации (ПД) отсутствуют технические условия (ТУ) подключения МКД к сетям электроснабжения, ТУ на отвод ливневых вод, ТУ организации проезда к земельным участкам (ЗУ).

Полагая, что данные отказы Администрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд. Арбитражный суд первой инстанции решением от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2024 и постановлением кассационной инстанции от 22.04.2024, удовлетворил требования Общества, признав незаконными решения Администрации и обязал Администрацию восстановить нарушенные права Общества путем выдачи ему разрешений на строительство трех МКД.

Суды исходили из того, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку:

• выдача ТУ, предусмотренных ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ;

• несоответствие проектных решений потребности в электрической энергии ТУ подключения к сетям электроснабжения, а также начало строительства без получения соответствующего разрешения не относятся к законным основаниям для отказа в выдаче РС;

• Администрация не указала, какие именно проектные решения потребности в электрической энергии не соответствуют ТУ подключения к сетям электроснабжения и в чем данное несоответствие выражается;

• поскольку Общество, начиная с 20.03.2023, неоднократно обращалось в Администрацию за выдачей РС, получая отрицательные решения по данным обращениям, а иных, помимо четырех изложенных в оспариваемых решениях, оснований Администрацией не указано, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов Общества на Администрацию необходимо возложить обязанность выдать разрешения на строительство МКД.

Верховный Суд не согласился с данными выводами, указав, что из совокупного толкования норм градостроительного законодательства следует, что ТУ подключения (технологического присоединения) МКД к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) являются исходными и обязательными документами на этапе подготовке ПД.

В отношении ПД, разработанной в отсутствие ТУ подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения, не подлежит выдаче положительное заключение экспертизы, поскольку такая документация не может быть признана соответствующей законодательству.

Вывод судов о том, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку выдача ТУ является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ, является неправомерным.

По смыслу действующего законодательства, обязанность по предоставлению в составе пояснительной записки и ПД ТУ на подключение объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе к сетям электроснабжения, возложена непосредственно на застройщика, обращающегося с заявлением о выдаче РС.

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

Выдача ТУ подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) не является государственной или муниципальной услугой и осуществляется соответствующими ресурсоснабжающими (сетевыми) организациями по заявлениям застройщика.

РС как документ, получению которого предшествует подготовка ПД и ее экспертиза, является гарантией, выдаваемой государственными органами и подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Поскольку суды не исследовали документацию, представленную Обществом для выдачи разрешений на строительство МКД, и не дали оценку ее соответствия требованиям законодательства, отсутствовали правовые основания для возложения на Администрацию обязанности выдать соответствующие РС.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ посчитала, что суды трех инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Разработан новый порядок подготовки проектов по сохранению объектов культурного наследия

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Вместо разрешения — запись в реестре: Правительство РФ планирует упростить получение документов в сфере строительства

Правительство установит случаи, когда не требуется разработка рабочей документации

Ростехнадзор переходит на реестровую модель выдачи разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок

Критерии для отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

В разрешениях на строительство и на ввод появится дополнительная информация

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ