Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Наша философия — строительство современной городской среды
На вопросы портала ЕРЗ отвечает президент Ассоциации Строительных Организаций «Промстрой» (1-е место в ТОП застройщиков Кемеровской области) Борис ГОРОБЦОВ.
В конце августа портал ЕРЗ писал о проекте «Лесная поляна», который получил приз за победу в национальном этапе Всемирного конкурса FIABCI «Prix d’Exellence Awards». А 20 сентября «Лесная поляна» победила в номинации «Лучший реализованный проект комплексного освоения территорий» на III Ежегодном градостроительном конкурсе Минстроя России, который прошел в рамках РИСФ-2017. Награды стали отличным подарком к 60-летию компании, основаной в 1957 году.
В сентябре руководитель компании-лауреата Борис Горобцов поделился с ЕРЗ своими мыслями о дальнейших путях финансирования жилищного строительства в стране. Сегодня разговор с сибирским девелопером пойдет о философии и бизнесе АСО «Промстрой».
— Борис Семенович, давайте начнем с приятного. Как мы уже отмечали, проект вашей компании, город-спутник Кемерово «Лесная поляна» победил в двух престижнейших конкурсах. Искренне поздравляем Вас и с этими достижениями, и с 60-летием компании! Как Вы сами считаете, почему жюри конкурса Минстроя выбрало именно промстроевский проект, ведь претендентов в этой номинации было немало?
— Да, претендентов было очень много. Но, как мне говорили после конкурса сами члены жюри, эксперты сочли, что наш проект очень значимый: ведь это больше миллиона квадратных метров жилья и 40 тысяч населения! Мы без преувеличений строим целый город.
Но самое главное то, что в «Лесной поляне» создается благотворная социальная среда, здесь много общественных пространств, большие возможности для здорового образа жизни, занятий спортом и т.д.
Кроме того, город задуман как зона рекреации и отдыха для областного центра. Это будет главный бизнес «Лесной поляны», с данным направлением связано большинство создающихся здесь рабочих мест. И, надо сказать, сюда уже приезжают отдохнуть, покататься на лыжах и велосипедах кемеровчане и жители других городов Кузбасса.
Сейчас мы заканчиваем там строительство крупнейшего ботанического сада, начинаем строить зоопарк, возводится парк развлечений. Скоростная дорога обеспечила небольшое время в пути на общественном транспорте из центра Кемерово, до которого от города-спутника 12 км. Всего около 12 минут, и ты на полноценном сибирском курорте. И это вовсе не фигура речи, а самая что ни на есть реальность.
Напомню, что из 1 600 га территории застраивается только 700, а остальные 900 га — это природная рекреация: леса, озера, речки и все это между собой соединено велосипедными, пешеходными дорожками, лыжными трассами и т.д.
Кроме того, «Лесная поляна» на протяжении 7 км граничит с тайгой, через таежную речку Осиновку. Эта тайга простирается на 500 км и идет до самых Саянских гор. Таким образом, часть тайги также включена в рекреационную территорию. Здесь доступен бег на собачьих упряжках, лыжи, снегоступы и пр. То есть созданы по-настоящему уникальные условия.
Думается, именно поэтому наш проект по достоинству оценили и международные профессионалы в лице FIABCI, и государство в лице Минстроя, присудившие нам первые места в престижных конкурсах.
Жилой район «Лесная поляна», вид сверху на проспект Весенний
— Очевидно, не последнюю роль сыграла и сама концепция «Лесной поляны», где многоквартирные дома соседствуют с таунхаусами и индивидуальными коттеджами?
— Говорить об этом проекте можно долго. Скажу лишь, что мастер-план «Лесной поляны» мы делали совместно со специалистами Канадского архитектурного бюро (Торонто). Потом наняли профессионалов в сфере образования, медицины, развития спорта, обслуживания ЖКХ — и по каждому из этих видов деятельности и рекреации были написаны отдельные концепции, на основании которых и строится город-спутник.
Так вот, концепция по развитию жилья, которую Вы упомянули, основана на так называемой лестнице доступности. Здесь есть целый ряд условных ступеней. Первая — это арендное жилье, вторая — небольшие квартиры в молодежных комплексах, третья — обычные квартиры, четвертая ступень — это уже таунхаусы, а пятая — индивидуальные дома, которые также в свою очередь разбиты на небольшие по размеру, средние и большие.
То есть если у человека сегодня есть возможность купить жилье в молодежном комплексе, он сможет при повышении своего благосостояния перейти на другую ступень: купить квартиру побольше или таунхаус. Все виды жилья в «Лесной поляне» постоянно строятся, и люди с разным уровнем доходов всегда имеют возможность улучшить свои жилищные условия, перейдя на ту или иную ступень выше.
Но главная концепция состоит в том, что вся создающаяся среда — бульвары, парки, лесной массив, горные и равнинные лыжные трассы, школы, детские сады — в равной степени доступна для всех, причем бесплатно. И пользуются всем этим люди одинаково, независимо от того, где они проживают, в арендном комплексе или больших индивидуальных коттеджах.
Жилой район «Лесная поляна», улица Изумрудная
— К слову, сегодня в «Лесной поляне» уже проживает более 15 тысяч человек, то есть готовность жилого комплекса города-спутника составляет около 35%. А в каком году там будут проживать все 40 тыс. человек?
— Точный ответ на этот вопрос сегодня дать сложно. Здесь все будет зависеть от спроса, экономической ситуации в стране и пр. Но мы считаем, что должно пройти 8—9 лет.
— Понятно. Теперь поговорим о стройматериалах. По данным ЕРЗ, в вашем регионе самым популярным стеновым материалом является панель, на которую приходится 38%, следом идет монолит-кирпич — 29% и монолит — 23%. Между тем «Промстрой» использует преимущественно монолит — 68%. Чем Вы это объясняете?
— Я вовсе не противник панели. Но наша философия предполагает большое архитектурное разнообразие, а не типовое строительство. Взгляните на ту же «Лесную поляну», и Вы увидите, какое значение мы придаем архитектуре.
Сегодня рынок очень изменился. Если раньше люди интересовались главным образом тем, какая у них будет квартира, то сейчас человека интересует все: подъезд, холл, фасад и, конечно, улица, двор и инфраструктура. Архитектура является важным компонентом среды. При монолитном строительстве реализовать ее возможности гораздо легче.
А учитывая то, что у нас в районе «Лесной поляны» есть своя производственная база с очень интересной логистикой, мы вполне можем конкурировать по себестоимости с панелью. Ну а с учетом качества, сами понимаете, монолитное строительство и монолитный кирпич, конечно, людям интереснее.
Жилой район «Лесная поляна», вид сверху на Осенний бульвар
— Пару слов об упомянутой Вами производственной базе.
— Рядом с «Лесной поляной» мы выкупили участок земли и построили там полностью компьютеризированный финский бетонный завод, работающий как часы и выпускающий 100 с лишним рецептов бетона. Кроме того, на этой площадке у нас сосредоточены автомобили, краны и другая необходимая техника и инфраструктура.
В итоге мы имеем очень выгодную логистику доставки материалов. Это очень важно при реализации такого масштабного проекта, как строительство города на 40 тыс. человек, поскольку правильная, продуманная логистика дает существенную экономию в себестоимости.
— А продаете ли вы производимые стройматериалы на сторону, в частности другим застройщикам?
— Да, продаем, но в небольшом количестве. В основном, конечно, работаем на себя.
— А что именно вы продаете на рынке?
— Окна (у нас есть своя оконная фабрика), двери, конструкции алюминиевых фасадов, уже упомянутый бетон, предоставляем услуги по механизмам. Но в целом все это не превышает 10% от наших собственных потребностей.
— По данные ЕРЗ в среднем по России этажность строящихся домов достигает 16 этажей. В Кузбассе средняя этажность строящихся домов составляет гораздо меньше — 11 этажей, а у вашей компании еще ниже — 9,4. Очевидно, это связано с концепцией «Лесной поляны», правильно?
— Абсолютно правильно. В «Лесной поляне» средняя этажность составляет всего 3,5 этажа: это двухэтажные таунхаусы, пятиэтажные дома. Сейчас у нас есть небольшое количество семиэтажных домов — это максимум, что там можно строить.
Разумеется, в областном центре на других объектах у нас есть и 10-, и 12-, и 16-этажные дома. Но с учетом того, что «Лесная поляна» занимает 50% наших объемов, не стоит удивляться приведенной Вами цифре 9,4.
Жилой район «Лесная поляна», проспект Михайлова
— Хорошо. А как тогда Вы прокомментируете следующее расхождение со средними цифрами. По данным ЕРЗ средняя площадь строящихся квартир в Кемеровской области составляет 52,2 кв. м, что сравнимо со среднероссийским значением (49,3 кв. м). А у вашей компании средняя площадь строящихся квартир гораздо выше — 70,5 кв. м. Очень большой разрыв! Это что, тоже «Лесная поляна» повлияла?
— Да, конечно. Но не только: это соответствует нашей философии. У нас тоже есть небольшие квартиры, и по 40, и по 35 кв. м. Но поскольку мы строим очень много таунхаусов, естественно, там квартиры гораздо больше — от 80 до 130 «квадратов». Мы считаем, что надо всю палитру людям предлагать.
— А вот в Москве квартиры площадью от 100 кв. м нынче продаются плохо…
— У нас тоже. Да, такие метражи в многоэтажках сегодня строить не стоит. Совсем другое дело — таунхаусы. Как только вы сделаете реальную цену на 120-метровую квартиру в таунхаусе, у вас очередь выстраивается. Потому что таунхаусы — это принципиально иной продукт по сравнению с многоэтажными домами.
Если человек имеет квартиру в 100 «квадратов» в высотке, он, скорее всего не переедет в 120-метровую в таком же доме (ремонт, отделка, мебель — это все хлопоты и затраты). Ему нужно предложить нечто новое, чтобы стронуть его с места. Таунхаусы — как раз такой продукт.
К слову, наши таунхаусы имеют свою конструктивную особенность, свою изюминку. Они сборно-монолитные: стены — монолит, перекрытия — сборные, специальные кессонные перекрытия, значительно более дешевые. Поэтому стоимость квадратного метра в таунхаусе от «Промстроя» не дороже стоимости квадратного метра в многоквартирном высотном доме.
Жилой район «Лесная поляна», вид сверху на парк «Лесная сказка», проспект Весенний
— Вот это да! Теперь все становится на свои места…
— …и мы добились этого, не демпингуя на рынке, а за счет, повторяю, конструктивных вещей.
При этом отмечу, что каждый наш таунхаус обслуживает управляющая компания и в каждом есть центральное отопление. В этом смысле они ничем не отличаются от многоквартирных домов.
— А вот в Калининграде, как рассказали нам местные застройщики, наоборот, сплошное автономное газовое отопление, котлы, к теплотрассам дома практически не подключаются. Европа, одно слово…
— А у нас, в Западной Сибири, центральное отопление есть и в МКД, и в таунхаусах. При этом, живя в таунхаусе, вы имеете участочек (пусть небольшой, около полутора соток), роскошную веранду, на которую можете выйти, пожарить там шашлыки. Плюс разнообразие гаммы фасадов и красивые виды из окна: практически из каждого таунхауса в «Лесной поляне» видна тайга...
Это принципиально другой образ жизни! Пустил деток гулять в огород — и они всегда на глазах у мамы, которая может готовить обед, заниматься домашним хозяйством, и всегда видеть своих чад.
При этом — собственная клубничка растет, смородина, у деток возле дома песочница, качельки… Конечно, в каждом таунхаусном райончике есть общие детские площадки, бульвары, велосипедные дорожки. Но возможность иметь что-то свое, родное многих привлекает.
Таунхаусы ЖК «Таежный», «Лесная поляна», проспект Весенний
— А что с парковками, с дворами без машин?
— В «Лесной поляне» на каждую квартиру приходится 1,2 машино-места: такой пропорции нет нигде. Везде под домами гаражи, оборудованы подземные и наземные стоянки.
— Кстати, сколько стоит место на стоянке?
— От 350 тыс. до 420 тыс. руб., и при этом дается беспроцентная рассрочка на 4 года. Честно говоря, на стоянках мы вообще ничего не зарабатываем. Зато среду сделали хорошую. И в том числе во многом из-за этого люди и покупают у нас жилье.
— Впечатляет, ничего не скажешь. А ипотека какую долю занимает в ваших сделках?
— Более половины: около 54%. Мы реализуем совместные программы со Сбербанком. Используем и материнский капитал.
— Вопрос про отделку квартир: что сегодня наиболее востребовано на рынке новостроек Кузбасса — без отделки, под чистовую, с отделкой?
— Мы продаем квартиры с отделкой, но мало: процентов пять, не больше, в основном по бюджетным заказам. Львиная доля квартир идет без отделки. Но при этом на многие объекты мы бесплатно делаем людям дизайн-проекты, чтобы они могли посмотреть, что их устроит.
Не забывайте, что при монолитном домостроении в квартирах большие пролеты, и человек всегда может делать по-своему, появляется больше возможности для свободной планировки. А поскольку вариантов дизайнов продаваемого жилья масса, многие люди хотят отделать квартиры на свой вкус.
Впрочем, желающих покупать с отделкой становится все больше, поэтому мы сейчас задумались над этой темой, начинаем ее глубже прорабатывать.
ЖК «Каравелла», улица Притомская набережная, г. Кемерово
— Насколько активно «Промстрой» сидит в «долёвке»?
— Очень активно. Практически все строим по долевому. И к моменту завершения строительства того или иного объекта у нас, как правило, уже все жилье в нем продано, остается 5—10% не больше.
— А рассрочку даете?
— У нас гибкая система. Если человек деньги сразу платит, ему скидка положена, если ипотеку берет — тоже. Для ипотечников, которые сразу платят основную часть денег, скидка составляет 10%.
— А какая доля ДДУ заключается с рассрочкой?
— Процентов 15%, не больше. Людям выгоднее сразу заплатить, поскольку опять же большие скидки.
— У вас генподрядчик собственный?
— У нас все собственное: проектное бюро, служба заказчика, генподрядчик и пр.
ЖК «Солнечная горка» и ТРК «Променад-3», проспект Ленина, г. Кемерово
— Оказывает ли ваш генподрядчик услуги сторонним организациям?
— Да, но также в небольших объемах: процентов 10%.
— Но все-таки оказывает. А некоторые застройщики строят исключительно для себя...
— Дело в том, что мы строим определенные объекты. Главным образом, когда город что-то просит построить, помогаем.
— Кстати, за чей счет в Кемерово возводится социальная и транспортная инфраструктура? Кто это финансирует — застройщик или власти?
— Всю транспортную, внутриквартальную, инженерную инфраструктуру (в той же «Лесной поляне», например, где она весьма протяженная) застройщик делает сам.
Что касается школ и детских садов, то мы подводим туда все сети, полностью оплачиваем подключение, делаем проект, проходим экспертизу и безвозмездно отдаем городу или области. А уже они по своим программам финансируют львиную часть из федерального, регионального или муниципального бюджета.
У нас и так стоимость квадратного метра ниже некуда — 35 тыс. руб., а если туда еще школы добавить с детскими садами, то нам вообще тогда невыгодно будет работать. Детсады и школы — это в среднем от 7 до 8 тыс. руб. на 1 кв. м ложится, если строить. Вот если бы у нас квадратный метр стоил хотя бы 40—42 тыс. руб., тогда можно было бы и школы строить за свой счет.
ЖК «Томский причал», улица Притомская набережная, г. Кемерово
— Есть ли у вас опыт строительства детсадов и школ по проектам повторного применения?
— Практически все наши детсады построены по проектам повторного применения. А вот для школ в «Лесной поляне» мы сами сделали индивидуальный проект. Каждая из них будет не только образовательным, но культурным, социальным и спортивным центром каждого микрорайона. Там есть бассейн, который в дневное время используется для школьников, в вечернее — для жителей. Также есть тренажерные и спортивные залы, все это с санитарными службами согласовано.
Мы намерены растиражировать данный положительный опыт. Здесь и школа зарабатывает, и люди занимаются спортом, и ничего при этом не простаивает.
Жилой район «Лесная поляна», школа-комплекс №85, спортивные площадки
— Проводятся ли у вас в области торги, аукционы по приобретению квартир в строящихся домах в государственную, муниципальную собственность путем заключения договора ДДУ?
— Проводятся, мы иногда участвуем. Но их не так много, поскольку в регионе есть Фонд развития жилищного строительства. Эта областная организация строит жилье частично для бюджета, частично на рынок по специальным губернаторским программам. Их участникам, льготникам различных категорий, даются 10-летние рассрочки, ипотека под 5%, есть даже беспроцентные ссуды.
— На сколько лет работы «Промстрою» хватит имеющегося у компании земельного банка?
— На 4—5 лет работы земли у нас хватит. Меньше нельзя, ведь надо проекты делать, все разрабатывать, землю обустраивать и т.д.
— Как Вы оцениваете рынок земли в Кузбассе? Достаточно ли предложений? Проводят ли власти земельные аукционы?
— Все, что у нас есть по земле, приобретено через аукционы.
Торгово-развлекательный комплекс «Променад-1», улица Ленина, д. 90, к. 1, г. Кемерово
— Ваша оценка обеспеченности кемеровских площадок сетями? Есть ли у сетевых компаний необходимые мощности, точки подключения?
— В Кемерово традиционно есть проблемы с водоотведением, канализацией. Если их не решить, через 5 лет вся стройка здесь может встать. Сейчас этим занимаются город и область. Нужно дополнительный коллектор тащить и обустраивать, очистные сооружения расширять.
По теплу особых проблем нет, по электроэнергии тоже все нормально. Надо было на «Лесной поляне» построить подстанцию на 500 кВт, мы вложили деньги, заплатили за подключение, МСРК ее построила, и сейчас мы пользуемся.
Так что глобальных проблем нет. Но инвестировать и строить надо, куда денешься.
— Качественно ли выполнены в регионе документы территориального планирования: генплан, ПЗЗ?
— Мне трудно оценить, честно говоря. По крайней мере, мы с проблемами качества в этой сфере не сталкивались.
— Насколько обоснованы в вашем субъекте нормативы градостроительного проектирования: требования по плотности, обеспеченности социальной инфраструктурой?
— Все эти нормативы у нас основаны на общероссийских показателях.
Общественно-деловой центр «Доминант», проспект Советский, д. 32, г. Кемерово
— Сложна ли у вас процедура утверждения документации по планировке территории? Сколько это обычно занимает времени?
— Где-то полтора-два месяца. Считаю, это немного. Общественные слушания обычно месяц проходят. Если в их ходе поступает много замечаний, могут отправить документы на доработку. Если нет проблем, дальше все идет по процедурам: утверждаются результаты общественных слушаний, готовится распоряжение мэра и все подписи. Все вместе это и занимает максимум два месяца.
Сейчас в Главном управлении архитектуры и градостроительства Кемеровской области единое окно работает. Они молодцы, очень много сделали, за последние три-четыре года громаднейшая работа проведена.
Вы приходите туда, сдаете документы. С одной стороны, тебе может отказ прийти по каким-то формальным основаниям, которые раньше ты бы на месте объяснил специалисту — и вы тут же это подправили бы. Но зато теперь это исключает всякие коррупционные проявления. Люди работают практически без контакта, и в конечном итоге процесс все-таки ускорился.
— Внедряется ли электронный документооборот при прохождении этих процедур?
— Сейчас пока действуют его отдельные элементы, а вскоре состоится полный переход.
— Получение ТУ от сетевых компаний, заключение договоров о тех присоединении: эти процедуры упростились?
— Здесь у нас была большая проблема. Со всеми ресурсниками все было отлажено, но с тепловыми сетями долго не решалось — года три не могли договориться.
Бизнес-центр «Маяк Плаза», проспект Октябрьский, д. 26, г. Кемерово
— Камень преткновения был, конечно, в цене?
— Разумеется. Они хотели очень высокую стоимость гигакалории. Областная РЭК не утверждала предлагаемые ими цифры, поэтому была волокита.
Но, наконец, минувшим летом все решения были приняты, и сейчас проблем здесь, слава богу, нет.
— То есть вы добились от ресурсников обоснованной платы за тепло. В каких пределах?
— У нас получается в районе 5 млн руб. за одну гигакалорию. Но в эту сумму входит их обязательство построить теплотрассу. Я считаю, это нормальные условия.
— Согласен. Борис Семенович, огромное спасибо за интересный и высокопрофессиональный разговор. Еще раз с победами и юбилеем вашу компанию, и успехов «Промстрою» в бизнесе!
Беседу вел Михаил ИВАНОВ
Редакция благодарит АСО «Промстрой» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото
Другие публикации по теме:
Определены победители III Градостроительного конкурса Минстроя России
Застройщик «Лесной поляны» проводит экскурсии по территории этого города-спутника Кемерово