Своими мыслями с порталом ЕРЗ делится крупный застройщик из региона, где нет обманутых дольщиков.

Портал ЕРЗ уже писал о проекте «Лесная поляна», который получил приз за победу в национальном этапе Всемирного конкурса FIABCI «Prix d’Exellence Awards». Но этой наградой оценка проекта не ограничилась. 20 сентября «Лесная поляна» победила в номинации «Лучший реализованный проект комплексного освоения территорий» на III Ежегодном градостроительном конкурсе Минстроя России, который прошел в рамках РИСФ-2017.

Своими мыслями о дальнейших путях финансирования жилищного строительства в стране с ЕРЗ поделился руководитель компании-лауреата — президент Ассоциации Строительных Организаций «Промстрой» (1-е место в ТОП застройщиков Кемеровской области) Борис ГОРОБЦОВ.   

— Борис Семенович, что сегодня больше всего волнует региональных застройщиков?

 — То, что правила игры на рынке жилищного строительства постоянно меняются, причем быстро и кардинально. Всегда сложно подстроиться под постоянно меняющиеся правила. А ведь за нами, застройщиками, стоят многотысячные коллективы людей, у которых семьи, дети… Нам нужна стабильность, нужные постоянно действующие правила. А когда выпускают не до конца доработанные законы, страдают и строители, и граждане, не получающие своего жилья.

Давайте вспомним, как ввели страхование в долевом строительстве.  Мы же это обсуждали в свое время в девелоперском сообществе, задавали вопросы. Пригласили на разговор одного из инициаторов этого закона, депутата Госдумы Александра Хинштейна, представителей крупнейших российских банков и страховых компаний. И что мы услышали от них? Что они не могут страховать и давать банковские гарантии. Были названы тысячи причин. А кто тогда будет страховать, спросили мы. Нам сказали, что с этим будут проблемы. И мы видим, что эти проблемы, действительно, есть, в том числе и сегодня. Пока ни один страховой случай не оплачен ни одной страховой компанией.

— На смену неработающему страхованию должен прийти Фонд защиты прав дольщиков. И вновь из профессионального сообщества звучат голоса, что закон не доработан, принят поспешно, что в нем много противоречий и взаимоисключающих моментов... 

— Да, опять сложилась ненормальная ситуация. Судя по всему, депутаты увидели, что произошло с СУ-155 и его дольщиками, и решили срочно изменить законодательство о долевом строительстве, ужесточить требования к застройщикам.

По этому поводу в обществе идет большой шум. У человека, не сильно знакомого с ситуацией, может сложиться впечатление, что в стране есть два противоположных лагеря. Есть честные парламентарии, которые защищают интересы граждан — участников долевого строительства. Есть нехорошие застройщики, которые хотят продолжать дурить дольщиков и «кидать» их на деньги. А между этими лагерями находится профильное министерство, которое, с одной стороны, должно защищать граждан, а, с другой стороны, не должно допускать выхода закона, способного обвалить в стране жилищное строительство.

Но хочу сказать, что мы не враги ни депутатам, ни гражданам! И нормальный, добросовестный застройщик крайне заинтересован в том, чтобы не было обманутых дольщиков, как нет их, например, в нашей Кемеровской области. Потому что когда появляются обманутые дольщики, народ перестает верить даже честно работающим застройщикам. Это как с банками: когда начинают сыпаться один за другим крупные банки, люди начинают бояться всех банков без исключения.

Цель у депутатов, правительства, застройщиков одна: чтобы не было обманутых дольщиков. Но решения надо принимать не поспешные, до конца не просчитанные, а взвешенные, чтобы они работали годами. А то в итоге опять же пострадают граждане, которые не получат своих квартир или заплатят за них гораздо дороже, чем платят сегодня.

Фото: www.cdn.vedomosti.ru

— С этим трудно спорить. Что конкретно Вы предлагаете?

— Нужна продуманная, ориентированная на перспективу политика по финансированию и инвестированию жилищного строительства в стране. Предлагаю создать постоянно действующую рабочую группу, куда войдут представители министерства, застройщики, независимые эксперты — экономисты, финансисты, юристы и пр. И перед принятием любого закона, связанного с деятельностью девелоперских компаний, нужно просчитывать его последствия: как он отразится на формировании себестоимости строительства, на спросе, на предложении, на рынке жилищного строительства в целом и т.д.

Нам нужны взвешенные подходы и законы, а не односторонние действия. Чтобы не получилось так, что сегодня защищаем дольщиков, а завтра в стране развалится половина строительных компаний, в результате пострадают новые дольщики, а цена на жилье повысятся вдвое. Нужно действовать не «методом тыка», а на основе долгосрочных, продуманных решений.

На мой взгляд, эта рабочая группа должна разработать и утвердить в правительстве «дорожную карту» нашего движения по дальнейшему пути совершенствования финансирования и инвестирования жилищной отрасли. Чтобы это было не тушение возникшего пожара какими-то срочными поправками, а нормально сделанная работа.

Может быть, это вообще будет не долевое строительство, а какая-то иная система инвестирования, раз законодательство не может уберечь людей от всех этих рисков. А может, наоборот, мы сможем так отточить законодательство о долевом участии в строительстве, что минимизируем все риски и получим возможность спокойно строить.

— Значит, Вы не исключаете полной отмены долевого строительства?

— Нет, не исключаю. Но при этом вспоминаю слова Черчилля о демократии: «Демократия — наихудшая форма правления, если не считать всех остальных». Вот и про долевое участие можно сказать, что эта система плохая, но если бы ни она — двух третей застройщиков уже на рынке не было бы.

Ведь почему в «долёвке» столько проблем? Потому, что огромное количество неопытных, неквалифицированных инвесторов выходят на опытных и искушенных застройщиков-продавцов. Естественно, кое у кого появляется желание найти лазейку — а там, где есть лазейка, всегда появляются жулики. Поэтому нынешнее законодательство о долевом строительстве надо ужесточать, это однозначно. 218-ФЗ надо по возможности поправить и исполнять. Но только делать это надо было не на скорую руку, как это у нас, к сожалению, принято. 

Нужно работать на перспективу, думать о будущем — в горизонте планирования на 10—20 лет, как это происходит во многих развитых странах. Спокойно отстраивать свою финансово-инвестиционную политику в этой сфере, не опасаясь, что придется в три раза сокращаться, если кто-то опять придумает формулу типа «один объект — одно разрешение — один застройщик» и пр.

Повторяю, необходимо разработать и принять на правительственном уровне «дорожную карту» по дальнейшему развитию политики финансирования и инвестирования жилищного строительства в России. Чтобы мы, застройщики, знали и представляли, что нас ожидает через 5—10 лет, и спокойно готовились к этому.

Если все будет прозрачно и понятно, девелоперы и банкиры будут знать, что, допустим, через 5 лет ключевая ставка ЦБ будет примерно на таком-то уровне, что при таком учете будет такая-то степень риска, в соответствии с которой ставки по кредитам снизятся на столько-то. А ЦБ уже посмотрит, на основании чего банки будут выдавать более дешевые кредиты: например, он может уменьшить им показатели резервирования, которые также влияют на конечный процент кредита, и т.д.

То есть здесь очень много вопросов, которые нужно проработать не на скорую руку, а с привлечением регуляторов рынка, банков, правительства, экономистов, экспертов. И вот когда эту «дорожную карту» правительство утвердит, у нас у всех появятся четкие правила игры. Может быть, рабочая группа придумает и отразит в «дорожной карте» совсем иной путь развития финансирования отрасли (совершенствование проектного финансирования и пр.). А может быть, наоборот, эксперты подумают, посчитают и скажут: нет, ребята, лучше долевого участия ничего не придумаешь, так что давайте его развивать.

В любом случае, мы, застройщики, будем знать: все, что могли, мы сделали. А сегодня мы ничего не делаем, а только реагируем на уже принятые решения депутатов, которые защищают дольщиков. Но они и обязаны защищать интересы граждан, поскольку ими избраны в парламент. А мы, девелоперы, со своей стороны ничего не предлагаем, а только просим: не делайте того-то и того-то. Это изначально ущербная позиция. Нужно свою концепцию предложить. Выверенную, просчитанную, законченную, ориентированную на годы.

— А что будет, если этого не сделать?

— Если этого не сделать, то через полгода какая-то группа депутатов может опять пробить и принять еще какой-нибудь закон, который вновь поставит всю отрасль с ног на голову.

Фото: www.c7.alamy.com

— Любая работа стоит денег, в том числе и такая сложная, как выработка концепции дальнейшего развития финансирования жилищного строительства в стране. Готово ли профессиональное сообщество застройщиков профинансировать эту работу?

— Правильный вопрос. Я думаю, соответствующее финансирование должно быть обеспечено, и в этом должны участвовать и Минстрой, и застройщики. Нанять грамотных экономистов, финансистов, экспертов, все просчитать — это очень серьезная работа. И она, разумеется, стоит денег.

Не могу говорить за все профессиональное сообщество, но наша компания готова участвовать в финансировании этой работы.

— Борис Семенович, огромное спасибо за очень интересные, нетривиальные мысли! Надеюсь, к ним прислушаются и застройщики, и власти в лице Минстроя. 

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

Государственная Дума объяснила застройщикам, как им строить по новому 218-ФЗ

Минстрой подготовил три постановления Правительства, регламентирующие деятельность фонда дольщиков, который начнет работу в конце октября

Никита Стасишин: Поправки в законодательство о долевом строительстве могут быть скорректированы

Об этом говорится в ежегодном докладе уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова главе государства Владимиру Путину. Автор доклада представил его на встрече с Президентом, а сам документ посвящен мерам поддержки предпринимательства, в том числе и в сфере девелопмента, в период пандемии.

Фото: www.kremlin.ru

«В ближайшие шесть лет объемы строительства могут сократиться не менее чем в два раза из-за нехватки собственных средств и не менее чем в 3,5 раза в случае недостаточности или недоступности проектного финансирования», — цитирует ТАСС выдержки из доклада Бориса Титова (на фото справа).

Фото: www.pbs.twimg.com

О недостатках нынешней системы проектного финансирования

Напомним, что Борис Юрьевич является последовательным критиком реформы долевого строительства в том ее варианте, в котором она реализовывается с 1 июля 2019 года.

Система проектного финансирования (с использованием эскроу-счетов) привела к тому, что жилищное строительство в России развивается исключительно в крупнейших агломерациях (15 городов с численностью населения каждого в 1 млн человек и более), отмечает бизнес-омбудсмен в своем докладе Президенту России.

Фото: www.bn.ru

Свой тезис он подтверждает статистикой ЦБ, согласно которой по состоянию на начало мая 2021 года из всего объема кредитов, выданных банками в рамках проектного финансирования строительства (3,57 трлн руб.):

• 43% приходилось на Москву;

• 12% — на Московскую область;

• 7,5% — на Санкт-Петербург;

• оставшиеся 37,5% — на 68 субъектов РФ;

• в 12 субъектах РФ проектное финансирование не предоставлялось вовсе.

Фото: www.edsro.center

В докладе Титова также приведена тревожащая его статистика Единого государственного ресурса застройщиков (портал ЕРЗ.РФ), согласно которой с ноября 2020 года по июнь этого года рынок покинули еще 20% строительных компаний (их число сократилось с 2 800 до 2 200 организаций).

По мнению уполномоченного по защите прав предпринимателей необходимо исключить:

1) завышенные требования к участию собственных средств застройщика в финансировании каждого отдельного проекта;

2) увеличить число уполномоченных банков, заинтересованных в кредитовании низкомаржинальных проектов жилой застройки в регионах;

Фото: www.twitter.com

3) обеспечить застройщикам правовую возможность для поэтапного раскрытия эскроу-счетов, вследствие чего они смогут увеличит качество возводимого жилья;

4) обеспечить в рамках проектного финансирования выделение кредитов на строительство объектов инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник, многоэтажных паркингов), поскольку сегодня строительство таких объектов банками-кредиторами расценивается как низкорентабельное или убыточное.

Фото: www.opptrends.com

О проблеме роста кадастровой стоимости

На встрече с главой государства Борис Титов поднял проблему (она также зафиксирована в его докладе) роста в России кадастровой стоимости недвижимости, вслед за которой неумолимо растет рассчитываемая из этой стоимости налоговая нагрузка на малый и средний бизнес.

В качестве одной из срочных мер бизнес-омбудсмен предлагает ввести мораторий на повышение кадастровой стоимости на 2020—2022 годы по всем субъектам РФ.

«Мы хотели, чтобы ее [кадастровую стоимость — Ред.] зафиксировали на уровне 2019 года, потом — на уровне 2020-го, но решение так и не состоялось», — заметил он.

«Изначально эта мера была спорная, — отозвался глава государства. — Надо прорабатывать это с нашими крупными городами. Это актуально, прежде всего, для крупных мегаполисов и их доходов», — подчеркнул Президент.

Фото: www.profiz.ru

Для установления пониженных ставок налога на имущество Титов предложил применять следующие критерии: площадь объектов и их кадастровая стоимость, срок эксплуатации объекта, налоговый режим, местонахождение объекта. А в зависимости от площади и кадастровой стоимости объекта — устанавливать нулевую ставку по налогу на имущество организаций и физлиц в отношении объектов недвижимости площадью до 150 кв. м, чья кадастровая стоимость составляет не более 3 млн руб.

Для объектов площадью от 150 до 500 кв. м и кадастровой стоимостью до 10 млн руб. бизнес-омбудсмен предлагает ввести налоговую ставку в размере не более 0,5%, а для объектов площадью от 500 до 1 тыс. «квадратов» и кадастровой стоимостью до 20 млн руб. — не более 1%.

Фото: www.i-parks.ru

О совершенствовании системы защиты прав предпринимателей

Владимир Путин поддержал инициативу бизнес-омбудсмена Бориса Титова по организации совместного с Генеральной прокуратурой РФ мониторинга реализации федерального 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле (надзоре) в Российской Федерации».

По словам Титова, данный закон очень благоприятен для бизнеса, так как в нем в противовес наказанию делается акцент на профилактике нарушений, на применении риск-ориентированных подходов и на «недопущении необоснованного ограничения прав контролируемых лиц».    

Вместе с тем необходимо, чтобы контрольно-надзорные органы формировали такую правоприменительной практику 248-ФЗ, которая бы отвечала не только его букве, но и духу, подчеркнул Титов.

В своем докладе Президенту России он привел данные статистического опроса Федеральной службы охраны об административной среде в России.

Фото: www.yandex.ru

Согласно им, 85% предпринимателей считают, что, несмотря на мораторий на проверки и иные послабления в контрольно-надзорной сфере, административная нагрузка на их бизнес в 2020 году или увеличилась, или не изменилась.

А более 50% респондентов прогнозируют, что административная нагрузка на их бизнес не снизится и по итогам этого года, несмотря на вступление в силу «регуляторной гильотины», нового закона о контрольно-надзорной деятельности и дальнейшего моратория на проверки.

Это говорит о накопившемся недоверии к действиям государства в данной сфере, отмечается в докладе Титова.

Он предлагает в перспективе ввести (в рамках 248-ФЗ) новые принципы государственного контроля. В частности:

● сделать предупреждение безальтернативной санкцией для субъекта малого и среднего предпринимательства (МСП), если нарушение выявлено впервые, и оно не привело к причинению вреда жизни и здоровью людей;

Фото: www.u-f.ru

● распространить предупреждения на нарушения в налоговой сфере (если действия не умышленны и допущены впервые);

● разрешить накладывать штраф, только если административное производство открыто в ходе контрольно-надзорного мероприятия, проводимого по согласованию с прокуратурой;

● снизить на 50 % размеры штрафов для МСП, ИП и самозанятых и установить дифференцированные суммы штрафов в процентах от выручки хозяйствующего субъекта за определенный период (по аналогии со штрафами за антимонопольные нарушения);

● исключить одновременное административное наказание организации и ее должностного лица.

Фото: www.your-finance.ru

Также Титов предложил внедрить при поддержке государства систему финансового страхования субъектов предпринимательства от неправомерных действий (бездействия) контрольно-надзорных органов. Речь идет о том, чтобы ввести добровольное страховании бизнеса при одновременном софинансировании взносов со стороны государства.

В случае судебного подтверждения факта нарушения со стороны контрольного органа страховая компания должна будет выплатить предприятию компенсацию, а затем взыскивать понесенный ущерб с госоргана и его должностных лиц.

Фото: www.storage.myseldon.com

СПРАВКА

В ежегодный доклад Уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова Президенту России о результатах деятельности бизнес-омбудсмена в 2020 году по уже сложившейся традиции включен «Реестр системных проблем российского бизнеса».

В него вошло 336 проблем, распределенных по 37 тематическим направлениям. 111 проблем заявлены в докладе вновь, остальные 225 остались с прошлых лет, поскольку их решение до сих пор не найдено. 45 проблем, указанных в докладе прошлого года, решены полностью или частично.

При подготовке реестра использовались результаты обработки жалоб и обращений предпринимателей, предложения экспертов ключевых деловых ассоциаций, а также аналитические материалы центра общественных процедур «Бизнес против коррупции» и Института экономики роста им. П. А. Столыпина.

Кроме того, в этот раз доклад бизнес-омбудсмена пополнился тремя специальными разделами: «МСП/Постковид. Время для системных решений», «Имущественные отношения. Право собственности и стоимость владения», и «Состояние рынка крепкой алкогольной продукции. Предложения по противодействию нелегальному обороту».

В целом меры государственной поддержки бизнеса в пандемию Борис Титов оценил как взвешенные, особо отметив отсутствие полного локдауна на второй стадии пандемии осенью-зимой 2020 года.

Другие публикации по теме:

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

Борис Титов: Действующую модель проектного финансирования следует упростить

За что Борис Титов критикует принятый Госдумой в первом чтении законопроект о совершенствовании кадастровой оценки недвижимости

Борис Титов: Действующая модель проектного финансирования бизнес не устраивает!

Борис Титов: Риски реформы строительной отрасли осложнят наращивание объемов ввода жилья

Борис Титов: С отменой долевого финансирования выйти на 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно