Уполномоченный при Президенте России по защите прав предпринимателей Борис Титов (на фото) совместно с экспертами от разных отраслей подготовил очередной ежегодный доклад Президенту Владимиру Путину о насущных вопросах, волнующих российский бизнес.

    

Фото: www.tass.ru

      

Доклад включает реестр системных проблем отечественного предпринимательства, не решаемых годами.

    

  

В разделе «Строительство» и ряде других указаны десятки отраслевых проблем, чью остроту в разы усилил текущий кризис, вызванный мартовским ослаблением рубля и снижением экономической активности на фоне борьбы с пандемией.

    

Фото: www.bn.ru

     

О недостатках проектного финансирования

Как сказано докладе, добросовестные застройщики, перешедшие на модель проектного финансирования с использованием счетов эскроу, столкнулись с рядом недостатков внедренного механизма.

Главные из этих недостатков таковы:

• эффективная ставка по проектному финансированию является плавающей, поскольку привязана к фактической скорости реализации, поэтому застройщики не могут прогнозировать рентабельность своих проектов;

     

Фото: www.twitter.com

    

• поскольку поэтапное раскрытие эскроу-счетов действующей моделью не предусмотрено, добросовестные девелоперы не имеют ресурсов для развития перспективных проектов (покупка земли, оформление проектной документации и т. д.);

• в силу того, что девелоперская компания-заемщик с каждым последующим кредитом и строительством нового объекта ухудшает такой показатель, как «закредитованность», каждый последующий кредит компания получает по более высокой ставке;

• действующая модель проектного финансирования не предусматривает финансирования строительства в рамках комплексной застройки социальных объектов (школы, детские сады, поликлиники и т. д.);

• банки, не имея соответствующих специалистов, рассматривают заявки на проектное финансирование более полугода, что зачастую неприемлемо для небольших девелоперских компаний, ведущих бизнес в регионах.

    

Фото:www.mirmonolita.ru

    

О появлении избыточного административного контроля

В докладе отмечается, что компании-застройщики, которые получили право достройки жилых объектов в соответствии с Постановлением Правительства №480, на практике столкнулись со значительным усилением контроля и надзора за строительной деятельностью.

Если раньше такие компании находились под контролем СРО и регионального Госстройнадзора, то теперь контрольно-надзорную деятельность осуществляют региональные органы Госстройнадзора, Роспотребнадзор, СРО и банковский сектор.

В результате функции контролеров дублируются и противоречат друг другу.

В то же время, отмечается в докладе, количество административных барьеров и коррупционных факторов на местах остается практически на прежнем уровне. Чиновники говорят об исчерпывающем перечне документов, указанных в ст. 51 ГрК РФ и необходимых для получения разрешения на строительство, но, чтобы подготовить эти документы, предприниматели тратят в среднем до двух лет.

«При этом указанный перечень документов не зависит от размеров объекта, его площади, этажности и т. д., а многие позиции являются явно избыточными», — подчеркивается в послании омбудсмена. 

    

Фото: www.cherlock.ru

     

Об увеличении риска уголовного преследования девелоперов

Из-за недостаточного переходного периода часть компаний-застройщиков (по экспертным оценкам, не менее 900 организаций, относящихся к категории крупных региональных застройщиков), не имеющих возможности привлекать финансирование по «старым правилам» в силу физической неготовности объектов, не смогла получить кредиты на достройку начатых объектов, информирует Президента автор доклада.

Борис Титов также обращает внимание главы государства на то, что, несмотря на поправки в действующее законодательство, снижающие требования к уполномоченным банкам, большинство таких «подвешенных» проектов столкнутся с уголовным преследованием.

Это будет сделано в соответствии с действующими ст. 200.3 УК РФ (привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве) и ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение).

    

Фото: www.barnaul-altai.ru

    

О монополизации государством рынка экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий

В докладе указано, что перечень объектов капитального строительства, по которым может осуществляться исключительно государственная экспертиза, постоянно расширяется за счет поправок в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ). Но при этом требование прохождения госэкспертизы для многих объектов явно завышено, а сама процедура занимает больше времени и финансовых затрат в отличие от негосударственной экспертизы.

    

Фото: www.club.ru

     

О неразвитости строительного комплекса в большинстве субъектов РФ

 Как девелоперский бизнес, так и отрасль по производству стройматериалов развиваются только на территории 12 российских городов (и связанных с ними агломераций) с численностью более 1 млн человек в каждом, отмечает в своем докладе бизнес-омбудсмен.

Строительный бизнес, работающий на всей остальной территории РФ (в рамках действующего законодательства и экономической политики, направленной на обеспечение экономического роста), практически не развивается.

По мнению авторов доклада, до сих пор остается вопрос к качеству статистической информации о вводе жилья в РФ.

    

Фото: www.o-trubah.ru

    

О финансовых потерях при подключении к сетям

«Предприниматели несут дополнительные необоснованные затраты при подключении объектов капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения. В обязанность застройщикам вменяется оплата работ, которые технологически не являются необходимыми для подключения объектов», — говорится в докладе.

При этом отмечается, что существующие методики расчета стоимости технологического присоединения «запутаны и непрозрачны, документы территориального планирования и планы развития инфраструктуры не синхронизируются, что создает благоприятную почву для злоупотреблений».

    

Фото: www.kazan.kp.ru

   

В итоге часто возникают ситуации, когда стоимость услуг по подключению существенно превышает стоимость строительства необходимой инфраструктуры самим застройщиком.

«Нередки случаи использования таких норм в конкурентной борьбе: на одного из предпринимателей возлагаются все затраты на подключение и модернизацию сети инженерно-технического обеспечения, а для другого фактически устанавливаются льготные тарифы», — констатируют авторы доклада.   

   

Фото: www.msk.mosreg.ru

    

О неэффективности действующих правил развития застроенных территорий (РЗТ)

При реализации проектов РЗТ застройщики несут высокие юридические риски, а также значительную финансовую нагрузку на ранних стадиях реализации проектов, говорится в докладе. Перечень приведенных в нем рисков таков:

• при реализации проектов РЗТ не установлена обязанность органов публичной власти предоставить земельный участок для строительства «стартового дома» в целях переселения жителей из сносимых ветхих или аварийных зданий;

• в настоящее время указанный механизм применяется только в отношении территорий, на которых расположены МКД, признанные аварийными, притом что большие территории во многих крупных городах заняты ветхими индивидуальными жилыми домами, садовыми домиками, бараками, гаражами и другими объектами;

• орган местного самоуправления вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на развитие застроенной территории в ряде случаев (ч. 9 ст. 46.2 ГрК РФ);

• при реализации процедуры развития застроенных территорий четко не установлено, когда застройщик вправе оплатить право на заключение договора о РЗТ на аукционе.

     

Фото: www.ki-news.ru

    

О болезненной для бизнеса ликвидации самостроев

В докладе обращается внимание Президента на то, что местные органы власти вопреки положениям федерального законодательства проводят незаконный снос объектов «самовольного строительства», вследствие чего предприниматели, владеющие такими объектами, несут огромные финансовые потери в виде вложенных инвестиций, так как компенсация в случае принудительного сноса, не предусматривается.

«Критерии признания объекта недвижимости самовольной постройкой в императивном порядке установлены ст. 222 УК РФ. На практике же местные органы исполнительной власти зачастую нарушают положения ст. 222 ГК РФ при определении критериев "самовольной постройки" и последующем принятии решения о сносе объекта», — отмечается в докладе.

Кроме того, Борис Титов указывает, что местными властями зачастую «игнорируется факт наличия свидетельства о праве собственности, а также вступившие в законную силу решения судов, согласно которым объекты не признаются самовольными постройками».

   

Фото: www.dreamstime.com

    

Полностью с текстом доклада Уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова можно ознакомиться здесь.

    

Фото: www.bagra.ru

    

   

   

  

   

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Возможно, нацпроект «Жилье и городская среда» придется корректировать

ЦБ: В апреле объем проектного финансирования вырос на 17% — почти до 318 млрд руб. на счетах эскроу

Минстрой: Президент прав — отрасль надо срочно дебюрократизировать

Правительство Минстрою: подготовить правовую и организационную базу для модернизации инженерных сетей

По мнению ЦБ, низкое качество строительной экспертизы является проблемой при переходе на счета эскроу: комментарий специалиста

Сергей Лукин: Предлагаю конкретные меры по обеспечению участков для жилищного строительства инженерной инфраструктурой

Борис Титов: Риски реформы строительной отрасли осложнят наращивание объемов ввода жилья

Застройщикам, вложившимся в РЗТ, государство компенсирует до четверти затрат

Безопасным для проживания самостроям дадут зеленый свет: комментарий эксперта

Борис Титов: С отменой долевого финансирования выйти на 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

На одном из порталов правовой информации опубликован «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022.

 

Фото: www.inserprud.ru

 

Обзор подготовлен по результатам изучения и обобщения судебной практики Верховным Судом РФ (ВС РФ), в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами дел, связанных с самовольным строительством.

Всего в обзоре рассмотрено 31 дело. Все дела разделены на три раздела:

• вопросы применения материального права (п.п. 1—24);

• вопросы применения норм процессуального законодательства (п.п. 25—28);

• вопросы, связанные с исполнением решения о сносе или проведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (п.п. 29—31).

В обзоре определены и сформулированы следующие правовые позиции:

• Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

  

   

• К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения ст. 222 ГК РФ применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка (ЗУ), на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения.

• Возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

• Правообладатель ЗУ, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение 15 лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

 

Фото: www.rosotkat.ru

 

• Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме (МКД), влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

• Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием ЗУ, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

• Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

• Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения — снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

  

Фото: www.spb-sovetnik.ru

   

• Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

• Возведение строения на ЗУ, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.

• При рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.

• Требование о сносе самовольной постройки, возведенной на ЗУ, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате ЗУ.

• Каждый из супругов наделен правом обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества, повлекшей значительное увеличение его стоимости.

  

Фото: www.yugopolis.ru

 

• К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.

• При истечении срока исковой давности по виндикационному иску об истребовании из чужого незаконного владения ЗУ срок исковой давности по иску о сносе самовольных построек, возведенных на этом ЗУ ответчиком, также считается истекшим.

• Исковая давность не распространяется на требование собственника ЗУ о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка.

• Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником — арендодателем ЗУ, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка.

• Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

• Размещение части самовольной постройки на ЗУ, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку.

• Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном ЗУ, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

• Требование о сносе объекта недвижимости, право собственности на который возникло в силу закона, независимо от его государственной регистрации, рассматривается только в судебном порядке.

   

Фото: www.respectrb.ru

 

• В случае когда право собственности на объект или его часть зарегистрировано в установленном порядке, вопрос о сносе такого объекта при осуществлении его самовольной реконструкции разрешению в административном порядке не подлежит.

• Решение о сносе самовольной пристройки, являющейся частью МКД, не может быть принято органом местного самоуправления.

• Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу ЗК РФ.

• Лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением самовольной постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение такой постройки, вправе обращаться в суд с требованием о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

• Суд не вправе отказать в иске ввиду неправильного указания истцом норм права. Правоотношения, из которых возник спор, и нормы права, подлежащие применению, определяются судом при разрешении спора.

• Судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему ЗУ, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.

 

Фото: www.amgkh.ru

 

• Утверждение судом мирового соглашения по делу о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями недопустимо без исследования вопроса соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки, а также иных требований, установленных ст. 222 ГК РФ.

• Принудительное исполнение решения суда о сносе самовольной постройки в тех случаях, когда взыскателем является орган местного самоуправления, осуществляется судебным приставом-исполнителем с применением инструментов принудительного исполнения судебных актов, предусмотренных ст. 107 229-ФЗ.

• Если принудительное исполнение решения суда о сносе строения невозможно ввиду постоянного в нем проживания и регистрации лица, не являющегося стороной исполнительного производства, судебный пристав-исполнитель обязан окончить исполнительное производство и вернуть взыскателю исполнительный лист.

• В удовлетворении иска об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов может быть отказано, если ответчиком по истечении срока, установленного решением суда, принимаются необходимые и достаточные меры для сноса самовольной постройки.

  

Фото: www.cashcirculation.ru

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: даже если постройки на участке изначально были самовольными, нельзя отказать в его льготном выкупе

Перечень документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в безвозмездное пользование, дополнят

Особый порядок регистрации незавершёнки, включенной в федеральные и региональные реестры

Верховный Суд: экспертиза самовольной постройки необходима только для ее легализации 

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Постановления Правительства РФ, регулирующие КРТ, привели в соответствие с Градостроительным кодексом

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

В Сочи застройщица попыталась при помощи самосвалов воспрепятствовать сносу многоквартирного самостроя

В Москве увеличены штрафы за самострой

Минстрой не против легализации самостроев — при условии, что такие дома безопасны для проживания