Планы государства по увеличению объемов строительства жилья до 120 млн кв. в год могут не осуществиться из-за чрезмерно жесткого подхода к игрокам строительной отрасли. Об этом Уполномоченный при Президенте РФ по защите прав предпринимателей Борис Титов заявил 13 февраля во время рабочей поездки в Казань.

Фото: www.hashtelegraph.com

«Ко мне обращается большое количество застройщиков, которые что-то нарушили, у которых есть обманутые дольщики, — рассказал Борис Титов (на фото). — Многие обращаются, находясь в СИЗО. Но на самом деле большинство из них дольщиков не обманывало. Да, некоторые вели агрессивную политику по размещению средств, набирали слишком много подрядов, но они искренне верили, что они всем выдадут эти квартиры. Проблема заключалась в том, что игра с государством у них пошла не так, как они рассчитывали».

Фото: www.mozhga.news

Разрешения на строительство вместо нескольких месяцев выдаются несколько лет, подводка инфраструктуры к домам, приемка готовых зданий — все затягивается, за все требуют денег. Был случай, когда огромные, на 500 квартир, дома стояли полгода, полностью готовые к заселению. Но чиновники требовали взятку за подключение к инфраструктуре, и полгода люди не могли въехать в свои квартиры».

Фото: www.monent-istini.com 

«Сейчас поставлена задача увеличить объем стройки почти в два раза, до 120 млн. кв. м год, — напомнил бизнес-омбудсмен. — Но есть серьезные опасения, что это нереализуемо по двум причинам. Первая — ипотека дорожает, стоимость квартир повышается. А платежеспособный спрос, как все видят, падает. Надо работать со спросом, субсидировать ставки по ипотеке. По нашим расчетам, если довести их до уровня в 5% (на что потребуется 170 млрд. руб.), как раз в два раза увеличится и спрос, и возможные объемы ввода жилья».

Фото: www.100creditov.com

Второй проблемой Титов назвал переход застройщиков на эскроу-счета, который, по его мнению, может привести к уходу с рынка многих компаний.

«Сейчас тем, у кого цикл работ выполнен на 70%, разрешается остаться на старой системе, — отмечает он. — Остальным придется переходить на эскроу-счета. И для тех, кто успел сделать процентов 50, у кого все было хорошо, условия изменятся».

Фото: www.szaopressa.ru

Возможные трудности с получением кредита, его удорожание (по расчетам, на 5—7%) приведут к увеличению стоимости квартиры и дальнейшему падению спроса. «В результате государство само обманет дольщиков, вместо того, чтобы их защитить», — делает жесткий вывод бизнес-омбудсмен.

«Вряд ли стоит решение всех проблем в строительной отрасли перекладывать только на бизнес, — делает вывод Борис Титов. — Государство должно участвовать, регионы помогать в силу своих возможностей», — заключает он.

Фото: www.bagra.ru

Другие публикации по теме:

Итоги года и главные задачи жилищной отрасли с точки зрения Минстроя, экспертов и застройщиков

Минстрой и НОЗА: Чтобы обеспечить ввод 120 млн кв. м в год, нужно активизировать механизмы КОТ, РЗТ и господдержки девелоперов на местах

Евгений Романенко: (ГК Талан): При проектном финансировании рынок покинет около трети застройщиков

Владимир Путин допускает снижение в строительном секторе при условии решения проблемы обманутых дольщиков

Борис Титов: С отменой долевого финансирования выйти на 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно

Совет Федерации: ежегодный ввод 120 млн кв. м жилья потребует 2 трлн руб. свободных средств и ставки по ипотеке меньше 8%

Президент поставил задачу выйти на 120 млн кв. м строительства жилья в год. Но от долевого нужно уходить

Бизнес-сообщество считает, что банковский контроль девелоперов сегодня препятствует достройке проблемных долгостроев

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Речь, в частности, идет о разбивке конкретного жилищного проекта на стадии и предоставлении отдельных кредитов под каждую из этих стадий, пояснил на конференции «Девелопмент новой волны» в ИД «Коммерсант» заместитель председателя правления Московского кредитного банка (МКБ) Александр КАЗНАЧЕЕВ. «Ъ-Дом» опубликовал ключевые тезисы его выступления.

Фото: www.worldsgu.ru

О бридж-финансировании

Как известно, наиболее неприятная для застройщиков особенность проектного финансирования заключается в невозможности пользоваться деньгами дольщиков, размещенными на счетах эскроу, до полной реализации проекта (ввода дома в эксплуатацию).

Но банки готовы предложить застройщикам решения этой проблемы, поделился Александр Казначеев (на фото).  

Фото: www.expert.ru

Он пояснил, что в первую очередь речь идет о бридж-финансировании — кредите, выдаваемом застройщику для финансирования предпроектных затрат (покупки участка, проектирования, получения необходимых экспертиз и разрешений и т. п.).

Обычно такой кредит выдается на срок от полугода до двух лет и занимает примерно треть кредитного портфеля застройщиков. А источником погашения бридж-финансирования является как раз классическое проектное финансирование с использованием эскроу.

Фото: www.07portal.ru

Об эмиссии облигаций

Второй финансовый продукт, позволяющим застройщикам изыскивать средства на приобретение новых участков, — это выпуск облигаций.

Казначеев напоминает, что за 2019 год российскими девелоперами было размещено облигационных выпусков более чем на 70 млрд руб. 

«Мы ожидаем и в 2020 году большого притока средств застройщикам с использованием таких инструментов», — предположил банкир.

Фото: www.fingram39.ru

О займах под уже продаваемое жилье

Третий источник получения средств девелоперами, по словам Казначеева, это привлечение банковского финансирования под будущую прибыль проектов, находящихся на стадии реализации.

Алгоритм здесь таков: банк оценивает финансовую модель действующего проекта (в доходной и расходной частях, темп продаж и т.д.), рассчитывает потенциальный свободный денежный поток по проекту, дисконтирует прогнозную прибыль — и финансирует застройщика или его материнскую компанию на расчетную сумму предполагаемой прибыли.

Фото: www.itd2.mycdn.me

В итоге привлечение дополнительных средств дает возможность застройщикам вести работу непрерывно, когда один объект достраивается, а второй готовится к привлечению проектного финансирования.

О бурном росте кредитных портфелей через пару лет

Применение подобных схем, конечно же, выгодно банкам, отмечает Казначеев, поскольку относительно низкомаржинальное проектное финансирование (порядка 4% годовых для большинства качественных проектов) не сулит серьезной прибыли банкам в случае выдачи одного целевого кредита на возведение конкретного объекта.

«Банки могут зарабатывать адекватную маржу прежде всего при условии финансирования всей цепочки строительства: от момента покупки земли до ее подготовки, получения разрешений, последующего проектного финансирования и ипотеки конечным покупателям», — подчеркнул замглавы МКБ.  

Фото: www.1ul.ru

По его мнению, на такую колею постепенно и выходит партнерство застройщиков и банков в рамках проектного финансирования, что позволило уже в течение полугода с момента вступления в силу соответствующих изменений в 214-ФЗ нарастить объем кредитования с использованием эскроу до 1 трлн руб.

По словам банкира, с учетом применения вышеописанных схем партнерства банков с застройщиками, «мы увидим фантастический рост кредитных портфелей уже через пару лет».

Фото: www.kredit-otziv.ru

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Не стоит принуждать и стимулировать банки заниматься проектным финансированием застройщиков

Банк ДОМ.РФ: каждый 20-й жилищный проект сегодня финансируется с помощью эскроу

Валентина Матвиенко: Некрупным застройщикам нужно предложить специальный банковский продукт для адаптации к проектному финансированию и эскроу

Росреестр: за 9 месяцев продажи новостроек по ДДУ в России выросли на 16%

Эксперты: эмиссия облигаций станет для застройщиков хорошей альтернативой проектному финансированию

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Московский кредитный банк снизил ставки по ипотеке