К таким выводам пришли специалисты ИНКОМ-Недвижимость, проанализировавшие итоги лета на рынке новостроек Московского региона.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

В июне текущего года продажи на первичном рынке Московского региона (Москва, включая ТиНАО и Подмосковье) показали рост на 19% относительно мая, в июле — на 9,5% по сравнению с июнем. А вот в августе продажи рухнули сразу на 13% по сравнению с предыдущим месяцем.

Таковы итоги лета-2019, подведенные специалистами Департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Фото: www.itd2.mycdn.me

Эксперты объясняют июньско-июльский взрывной спрос на первичную недвижимость в столичном регионе опасениями большинства покупателей, полагающими, что цены значительно вырастут после перехода отрасли (с 1 июля 2019 года) на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

К августу те, кто хотел и мог, уже вышли на сделки, а остальные потенциальные покупатели решили еще подождать с приобретением жилья. К тому же их несколько успокоила относительно стабильная ценовая динамика рынка: обещанного повсеместного роста стоимости жилья на 10—15% после 1 июля не произошло, поскольку около 85% проектов Московского региона получили право на реализацию по старой схеме. Отсюда и столь значительное падение продаж в последнем месяце лета.

Что же будет с рынком осенью? По мнению заместителя директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерия Кочеткова (на фото cправа), к середине сезона увеличение покупательской активности по отношению к августу составит 15—20%.

Фото: www.kp.ru

«В пользу роста числа сделок говорит и недавнее снижение ключевой ставки ЦБ до 7%, которое повлечет за собой уменьшение ставок по ипотеке, а значит, и подъем спроса», — аргументирует эксперт.

По оценке его коллеги, руководителя Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрия Таганова (на фото ниже) доля проектов, реализуемых через эскроу-счета в Московском регионе, пока слишком незначительна, чтобы заметно влиять на конъюнктуру рынка.

Фото: www.glavred.club

«На работу по новым правилам перешло не более 15% девелоперов Московского региона, — напоминает Таганов. — До конца года этот показатель может достигнуть 30%, однако даже в таком случае влияние этих игроков вряд ли станет трендообразующим и изменит расстановку сил в отрасли», — полагает специалист.

По его мнению, время работает на эскроу, и в ближайшей перспективе покупатели отдадут предпочтение именно этой схеме расчета, обеспечивающей им большие гарантии безопасности вложений в квадратные метры.

Соответственно, застройщики еще интенсивнее станут переходить на эту схему финансирования своих проектов. Но не всем из них она окажется по карману.

Фото: www.mds.yandex.net

«Согласно моим прогнозам, порядка 30% девелоперов не смогут перестроиться на работу по новым правилам, и им придется либо покинуть рынок, либо войти в структуру более крупного игрока, — отмечает Валерий Кочетков, оставляя для не слишком удачливых застройщиков также возможность перейти на работу по франшизе.

Фото: www.n911.ru

В целом ситуация на Московском региональном рынке новостроек складывается в сторону повышения цен, считают аналитики ИНКОМ-недвижимость. И в основе этого лежат, по их мнению, следующие факторы:

• включение застройщиком в цену квадратного метра дополнительных расходов на обслуживание банковских услуг проектного финансирования (в размере 6–8% от нынешней цены);

• повышение к концу года строительной готовности возводимых по схеме эскроу жилищных объектов со скоростью подорожания около 1,5% от текущей цены в месяц;

• нестабильность рубля и увеличение себестоимости стройматериалов.

Однако действие вышеперечисленных факторов сдерживает постоянное уменьшение реальных доходов российских граждан, с которым любой застройщик вынужден считаться, признают эксперты.

Фото: www.vesti.ru

По мнению директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Андрея Кройтора (на фото), совокупность всех факторов может привести к появлению новых форматов предложений на рынке новостроек Московского региона.  

«Например, начинает развиваться формат микроквартир площадью 12—15 кв. м, — замечает эксперт, добавляя: — Они способны привлечь инвесторов, молодых покупателей, приезжих из регионов и других клиентов с минимальным бюджетом».

При этом Андрей Кройтор признает, что для кардинального изменения структуры предложения и рынка в целом сначала должен появиться запрос со стороны целевой аудитории, которого пока в значимых масштабах не видно.

Фото: www.pronovostroy.ru

Другие публикации по теме:

За месяц рынок новостроек «старой» Москвы прирос почти на 7%

В этом году долларовые миллионеры приобрели в центре столицы квартир и апартаментов на 100 млрд руб.

Квартиры и апартаменты в столичных новостройках продолжают дорожать

Объем предложения новостроек в старой Москве в июле вырос на 1%, а в ТиНАО снизился на 1,2%

Новостройки Новой Москвы продолжают дорожать, но спрос при этом не падает

Квадратный метр столичного жилья в августе подрос в цене менее чем на 1%

Эксперты прогнозируют дальнейшее подорожание столичной недвижимости

Столичный рынок новостроек в мае: то же затишье, что и в апреле

Итоги апреля на столичном рынке новостроек: затишье перед взрывом?

Эксперт: Цены на жилье в России растут быстрее инфляции

Между тем в массовом сегменте с начала реформы долевого строительства доля таких объектов увеличилась до 19%, в премиум-классе — до 25%, а в элитном — до 26%, подсчитали эксперты «Метриум».

Фото: www.new-flat.com

По данным «Метриум», в III квартале 2019 года, который стал первым с начала реформы долевого строительства, на московском рынке новостроек бизнес-класса начались продажи только 11% квартир от общего объема предложения в этих сегментах.

В проектах бизнес-класса, которые реализуются по новым правилам, представлено 1,4 тыс. квартир, тогда как общий объем рынка этого сегмента состоит из 13,9 тыс. квартир, уточняют авторы исследования. Всего в этом сегменте насчитывается 94 жилых комплекса, и только в 12 проектах новостроек бизнес-класса практикуются эскроу-счета.

Для сравнения: в массовом сегменте новостроек за аналогичный период через счета эскроу реализуется 3,4 тыс. квартир, что составляет 19% рынка объектов данного сегмента. Из 91 жилого комплекса по новым правилам девелоперы жилья массового сегмента предлагают 16 проектов.

Фото: www.itd3.mycdn.me

Еще более оптимистическая ситуация с переходом на счета эскроу наблюдается в премиальном сегменте. К концу III квартала в премиум-классе представлено 420 квартир, которые можно было приобрести через счета эскроу, что составило 25% рынка новостроек данного сегмента, насчитывающего 1,6 тыс. квартир. Правда, при этом количество комплексов премиум-класса, в которых столичные застройщики реализуют квартиры, не впечатляет: всего два проекта из 34-х.

Схожая ситуация сложилась и в сегменте элитных новостроек Москвы, где по новой схеме продаются 175 квартир. Они составляют 26% от числа лотов в элитном классе, который насчитывает 665 квартир. Счета эскроу применяются только в двух проектах, тогда как всего в Москве 29 элитных жилых и апартаментных комплексов.

Таким образом, резюмируют эксперты «Метриум», рынок новостроек бизнес- и элитного класса пополняется объектами нового типа в два-три раза медленнее, чем массовый и премиальный сегменты.

Фото: www.urbanlook.ru

«Полагаю, предварительные результаты перехода на эскроу связаны со структурными особенностями предложения, — отмечает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова (на фото). — В премиум-классе проектов, реализуемых по новым правилам значительно меньше, чем в бизнес-классе. БОльший процент реализуемых квартир по новым правилам в премиум-классе в сравнении с бизнесом связан с тем, что два проекта, перешедшие на новые правила игры, — наиболее масштабные среди всех премиальных проектов столицы. В то же время новые проекты бизнес-класса либо небольшие, либо застройщики выводят в продажу лишь малые партии квартир».

Фото: www.restate.ru

По мнению экспертов «Метриум», на темпы реформы в разных сегментах могло повлиять сокращение активности застройщиков на рынке Москвы. Если в 2018 году в элитном и премиальном сегменте в III квартале на рынок вышли пять проектов, то в аналогичный период 2019 года — только два.

В бизнес-классе за III квартал 2018 года девелоперы начали реализацию шести жилых комплексов, а за аналогичный период текущего года — только в трех. В массовом сегменте в III квартале 2018 года появилось 16 проектов, а в этом году — лишь девять.

«Реформа долевого строительства, как и ожидалось, привела к снижению активности застройщиков, — аргументирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая (на фото). — На рынок сейчас выходят проекты, которые уже имели высокую степень разработки, и откладывать их старт застройщики не могли или не хотели. В то же время немало девелоперов сейчас занимают выжидательную позицию, стремясь понять, как будет развиваться ситуация в отрасли, либо пытаются получить проектное финансирование, что отнюдь непросто. Именно с этим связано снижение числа новых проектов на рынке».

Впрочем, как прогнозирует эксперт, в скором времени ситуация нормализуется, как минимум, в Москве, потому что, по словам Марии Литинецкой, «первые месяцы продаж через эскроу-счета показали, что в новых условиях можно работать».

Источник: shopandmall.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: Снижение ключевой ставки ЦБ подтолкнет спрос на новостройки. Но до прошлогодних показателей все равно далеко

«Метриум Групп»: в октябре десять российских банков повысили ставки по ипотеке с 8,75 до 9,25% годовых

Эксперты: спрос на новостройки в III квартале начал сокращаться

Эксперты: Замедление роста цен на первичное жилье — явление временное

Эксперты: в августе в Москве на продажу был выставлен рекордный объем жилья — более 1 млн кв. м

Эксперты прогнозируют падение предложения и рост цен на рынке новостроек Новой Москвы

Эксперты «Метриум»: рынок недвижимости в I квартале вновь вырос, но не так сильно, как в прошлые годы

Эксперты: в преддверии 1 июля застройщики ускорили темпы строительства