К таким выводам пришли специалисты ИНКОМ-Недвижимость, проанализировавшие итоги лета на рынке новостроек Московского региона.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

В июне текущего года продажи на первичном рынке Московского региона (Москва, включая ТиНАО и Подмосковье) показали рост на 19% относительно мая, в июле — на 9,5% по сравнению с июнем. А вот в августе продажи рухнули сразу на 13% по сравнению с предыдущим месяцем.

Таковы итоги лета-2019, подведенные специалистами Департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Фото: www.itd2.mycdn.me

Эксперты объясняют июньско-июльский взрывной спрос на первичную недвижимость в столичном регионе опасениями большинства покупателей, полагающими, что цены значительно вырастут после перехода отрасли (с 1 июля 2019 года) на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

К августу те, кто хотел и мог, уже вышли на сделки, а остальные потенциальные покупатели решили еще подождать с приобретением жилья. К тому же их несколько успокоила относительно стабильная ценовая динамика рынка: обещанного повсеместного роста стоимости жилья на 10—15% после 1 июля не произошло, поскольку около 85% проектов Московского региона получили право на реализацию по старой схеме. Отсюда и столь значительное падение продаж в последнем месяце лета.

Что же будет с рынком осенью? По мнению заместителя директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерия Кочеткова (на фото cправа), к середине сезона увеличение покупательской активности по отношению к августу составит 15—20%.

Фото: www.kp.ru

«В пользу роста числа сделок говорит и недавнее снижение ключевой ставки ЦБ до 7%, которое повлечет за собой уменьшение ставок по ипотеке, а значит, и подъем спроса», — аргументирует эксперт.

По оценке его коллеги, руководителя Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрия Таганова (на фото ниже) доля проектов, реализуемых через эскроу-счета в Московском регионе, пока слишком незначительна, чтобы заметно влиять на конъюнктуру рынка.

Фото: www.glavred.club

«На работу по новым правилам перешло не более 15% девелоперов Московского региона, — напоминает Таганов. — До конца года этот показатель может достигнуть 30%, однако даже в таком случае влияние этих игроков вряд ли станет трендообразующим и изменит расстановку сил в отрасли», — полагает специалист.

По его мнению, время работает на эскроу, и в ближайшей перспективе покупатели отдадут предпочтение именно этой схеме расчета, обеспечивающей им большие гарантии безопасности вложений в квадратные метры.

Соответственно, застройщики еще интенсивнее станут переходить на эту схему финансирования своих проектов. Но не всем из них она окажется по карману.

Фото: www.mds.yandex.net

«Согласно моим прогнозам, порядка 30% девелоперов не смогут перестроиться на работу по новым правилам, и им придется либо покинуть рынок, либо войти в структуру более крупного игрока, — отмечает Валерий Кочетков, оставляя для не слишком удачливых застройщиков также возможность перейти на работу по франшизе.

Фото: www.n911.ru

В целом ситуация на Московском региональном рынке новостроек складывается в сторону повышения цен, считают аналитики ИНКОМ-недвижимость. И в основе этого лежат, по их мнению, следующие факторы:

• включение застройщиком в цену квадратного метра дополнительных расходов на обслуживание банковских услуг проектного финансирования (в размере 6–8% от нынешней цены);

• повышение к концу года строительной готовности возводимых по схеме эскроу жилищных объектов со скоростью подорожания около 1,5% от текущей цены в месяц;

• нестабильность рубля и увеличение себестоимости стройматериалов.

Однако действие вышеперечисленных факторов сдерживает постоянное уменьшение реальных доходов российских граждан, с которым любой застройщик вынужден считаться, признают эксперты.

Фото: www.vesti.ru

По мнению директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Андрея Кройтора (на фото), совокупность всех факторов может привести к появлению новых форматов предложений на рынке новостроек Московского региона.  

«Например, начинает развиваться формат микроквартир площадью 12—15 кв. м, — замечает эксперт, добавляя: — Они способны привлечь инвесторов, молодых покупателей, приезжих из регионов и других клиентов с минимальным бюджетом».

При этом Андрей Кройтор признает, что для кардинального изменения структуры предложения и рынка в целом сначала должен появиться запрос со стороны целевой аудитории, которого пока в значимых масштабах не видно.

Фото: www.pronovostroy.ru

Другие публикации по теме:

За месяц рынок новостроек «старой» Москвы прирос почти на 7%

В этом году долларовые миллионеры приобрели в центре столицы квартир и апартаментов на 100 млрд руб.

Квартиры и апартаменты в столичных новостройках продолжают дорожать

Объем предложения новостроек в старой Москве в июле вырос на 1%, а в ТиНАО снизился на 1,2%

Новостройки Новой Москвы продолжают дорожать, но спрос при этом не падает

Квадратный метр столичного жилья в августе подрос в цене менее чем на 1%

Эксперты прогнозируют дальнейшее подорожание столичной недвижимости

Столичный рынок новостроек в мае: то же затишье, что и в апреле

Итоги апреля на столичном рынке новостроек: затишье перед взрывом?

Эксперт: Цены на жилье в России растут быстрее инфляции

Представители риэлторского и девелоперского бизнесов, опрошенные «Новыми Известиями», высказали опасение, что запретительные меры со стороны регулятора в отношении такой ипотеки (под 0,01—0,1%) могут обвалить спрос, нанести сокрушительный удар по маркетинговой политике застройщиков и поставить государство перед необходимостью изыскивать дополнительные меры финансового стимулирования ИЖК.

Фото: www.newnevsky.ru

Напомним, что на днях вышел доклад Банка России для общественных консультаций, посвященный критике льготных ипотечных программ от застройщиков с околонулевой ставкой.

В докладе аналитики ЦБ отмечают, что экстремально низкие ставки по программам «льготной ипотеки с субсидией от застройщика» достигаются в основном за счет завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20— 30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов;

«Льготная ипотека от застройщика» рекламируется как выигрышная для заемщика, но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик из-за завышения цены приобретаемой недвижимости», — говорится в докладе.

Фото: www.restate.ru

Во избежание риска образования рыночных «пузырей» и дестабилизации всей банковской деятельности ЦБ предлагает затруднить с помощью макропруденциальных и регуляторных мер выдачу банками «околонулевой» ипотеки.

Также планируется в законодательном порядке обязать банки при расчете полной стоимости кредита учитывать переплату за приобретаемое в «льготную ипотеку от застройщика» жилье (комиссию, получаемую банком от застройщика) и указывать эту информацию на первой странице кредитного договора.

По оценке управляющего партнера компании Метриум Надежды Коркка (на фото) сегодня комбинированная льготная ипотека с субсидией от девелопера в большинстве крупных банков составляет порядка 50% от всех субсидируемых жилищных кредитов. Если ЦБ отменит «околонулевую» ипотеку от застройщика, то, соответственно, спрос на ИЖК упадет в два раза, прогнозирует Коркка.

Она признала, что за низкими ставками от девелоперов действительно может скрываться рост итоговой стоимости квартиры (по ее расчетам, на 10—20%), но, по словам эксперта, банки и застройщики уведомляют заемщиков о возросшей сумме переплаты.

«Если регулятор установит минимально возможный уровень ставки или повысит надбавки за выдачу такой ипотеки, то низкий ежемесячный платеж может уйти в прошлое, а стоимость недвижимости — вырасти», — выразила опасение представитель Метриум.

По ее мнению, запретительные меры «могут серьезно навредить рынку».

Заместитель генерального директора девелоперской компании Унистрой Искандер Юсупов (на фото) допускает, что аналитики ЦБ объективно отразили минусы «околонулевой» ипотеки от застройщиков, но называет ее вынужденной мерой для повышения спроса на жилье.

Альтернативу ей эксперт видит в увеличении суммы кредита в рамках государственных программ субсидирования ставок ИЖК («Льготная», «Семейная», «Дальневосточная» ипотеки и др.). Сегодня кредитный лимит по ним для нестоличных регионов не превышает 6 млн руб.

«На кредит в 6 млн руб. в городах-миллионниках люди могут позволить себе только 1-комнатные», — заметил Юсупов. — Увеличение суммы кредита до 9—10 млн руб. позволит задействовать в программе с господдержкой более семейный сегмент клиентов, которые выбирают 2—3-комнатные квартиры», — предположил он.

Совладелец Группы Родина Владимир Щекин (на фото) также считает, что, «забирая у застройщиков один инструмент привлечения клиентов», ЦБ должен предлагать альтернативы (ипотечные продукты с низкой ставкой), способные поддержать спрос на кредит.

«Цены на жилье выросли на 40—60% за два года, и сейчас рыночный уровень ипотечных ставок уже не соответствует реальным финансовым возможностям потенциальных заемщиков», — подчеркнул Щекин, порекомендовав регулятору «дальше смягчать кредитно-денежную политику, чтобы рынок не остановился».

Фото: www.i1.wp.com

По расчетам руководителя отдела продаж девелоперской группы Мармакс Анны Тереховой (на фото), выдавливание с рынка жилья «околонулевой» ипотеки от застройщика может сократить количество сделок на нем примерно на 30%.

«Это связано с тем, что текущие стандартные ставки по ипотеке, а также ипотека с государственной поддержкой, не могут в необходимой степени снизить финансовую нагрузку на ежемесячный платеж клиента», — пояснила Терехова.

Фото: www.estatelegal.ru

Она и другие эксперты также отметили, что ипотека с субсидируемой ставкой от застройщика — это еще и серьезный маркетинговый инструмент, позволяющий им конкурировать между собой и привлекать клиентов, что весьма важно в период кризиса.

Если застройщиков лишат такого инструмента, то они будут искать другие пути привлечения покупателей и чаще прибегать к спецпредложениям и дисконтам, заключили специалисты в сфере недвижимости, опрошенные «Новыми Известиями».

Фото: www.roswebrealty.ru

Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК Гранель Юлия Судакова (на фото), комментируя ситуацию «Ведомостям», выразила уверенность, что в случае отмены субсидируемой застройщиком ипотеки потребуется либо дополнительное субсидирование государством ставок ИЖК, либо снижение цен на недвижимость до пандемийного уровня при уменьшении себестоимости строительства, либо значительный рост платежеспособности населения.

Фото: www.baltika.ru

Между тем аналитики, не являющиеся представителями девелоперского бизнеса, поддерживают стремление ЦБ накинуть узду на маркетинговую политику застройщиков по предложению «околонулевых» ставок.   

«Это здравое решение, которое позволит нормально работать не только банкам, но и самим застройщикам, несущим убытки из-за снижения цен на жилье», — полагает глава направления анализа банковской деятельности Аналитического центра Университета «Синергия» Антон Рогачевский (на фото).

По мнению эксперта, объективно ситуация в РФ складывается так, что в ближайшем будущем ставки по ипотеке будут расти «до тех пор, пока ситуация не нормализуется и пока в Россию не возобновится поток человеческого ресурса».

Фото: www.kmarket43.ru

Аналитик TeleTrade Алексей Федоров заметил, что в контексте текущей ситуации «любое отклонение коммерческих банков от консервативной модели поведения Банку России обязательно нужно пресекать».

«Когда застройщики пытаются "выскочить" из рынка недвижимости на пиковых ценах за счет банков (еще толком не оправившихся от весеннего санкционного удара, когда дефицит ликвидности достигал 7 трлн руб.), "уговаривая" кредитные организации на продукты под безумные нулевые ставки, то Банк России, которому потом придется разгребать весь следующий за этим ужас за счет бюджетных средств, просто обязан сразу говорить "нет"», — категорично заявил эксперт.

Фото: www.yandex.ru

Другие публикации по теме:

ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа

Эльвира Набиуллина: На фоне снижения ключевой ставки ЦБ ипотека становится все более доступной и востребованной у россиян

Эльвира Набиуллина: Никакого дефолта российской экономики не будет

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа