Девелоперы пересматривают стратегии в условиях падения вывода новых проектов и усиления давления со стороны банков
На онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды, состоявшейся в преддверии IV Саммита застройщиков, посвященного теме стратегического планирования в девелопменте на 2026 год, эксперты предупредили: девелоперам предстоит выстраивать новые модели в условиях не только сокращения вывода новых проектов и охлаждения спроса, но и роста юридических рисков.
Фото: © Евгений Харитонов / Фотобанк Лори
Умеренный рост цен, спад строительства и нарастающее давление на застройщиков со стороны банков — такими девелоперы видят ближайшие два года. А в качестве новых акцентов в стратегиях предлагают учитывать геоэкспансию, реструктуризацию долгов и роботизацию с оглядкой на основные отраслевые показатели.
Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ
Открывая дискуссию, Кирилл Холопик (на фото), руководитель ЕРЗ.РФ, обратил внимание на динамику ряда макроэкономических показателей, которые учитывают девелоперы при стратегическом планировании. Говоря об отраслевых показателях, эксперт отметил, что в этом году сильного снижения ввода МКД не будет.
«По прогнозу ЕРЗ.РФ, объем ввода МКД стабилизируется по итогам года на уровне 46 млн кв. м, — рассказал эксперт и продолжил: — Некоторое падение будет наблюдаться уже в следующем году: до 40 млн кв. м.
По оценке ЕРЗ.РФ, по итогам 2025 года показатель снизится до 35 млн кв. м, в 2026 году — до 30 млн кв. м».
При этом объем продаж квартир в многоквартирных домах по ДДУ, по его словам, по итогам 2025 года упадет до 475 тыс. штук.
«В следующем году за счет рыночной ипотеки будет некоторое оживление продаж: до 480 тыс. штук за год, — сообщил эксперт и пояснил: — По ценам мы уже видим стабилизацию: по прогнозу на этот год цена 1 кв. м в квартирах по ДДУ вырастет на 5,5%, в следующем году на 3%».
Он добавил, что девелоперские стратегии сейчас строятся во многом вокруг той поддержки, которую оказывает отрасли проектное финансирование.
«Даже сейчас, когда продажи сильно просели, когда есть накопление нераспроданной недвижимости, все расчеты эксперты и практикующие девелоперы производят с учетом того, что банки не будут обрушивать рынок, а будут договариваться, поступать крайне разумно и крайне последовательно, — подчеркнул специалист, заключив: — В застройщиков это должно вселять уверенность в завтрашнем дне, в то, что сложный период пройдет, и рынок обязательно восстановится».
Фото: «Яков и Партнеры»
Наталья Куваева (на фото), эксперт консалтинговой компании «Яков и Партнеры», подчеркнула, что стратегическое планирование в девелопменте базируется на трех основах: наследии, трендах, действиях.
«Наследие, фундамент — это то, чего девелопер уже достиг: технологии, команда, ресурсы, — объяснила Куваева и продолжила: — Но сам по себе он не гарантирует успеха. Ключ — это вовремя попасть в тренд. Только так можно оказаться в числе лидеров рынка, а затем превратить все это в системные действия».
По ее мнению, сегодня девелоперам необходимо учитывать пять ключевых трендов:
• климатическая миграция и освоение новых территорий;
• рост сегмента light industrial, коливинга и синерливинга;
• вертикальные города с новыми требованиями к мастер-планам;
• роботизация жилых и офисных зданий;
• адаптация продукта к новому образу жизни: «удалёнка», хобби, дом как пространство самореализации.
«Спрос смещается: например, растет доля покупателей с домашними животными, — отметила эксперт и пояснила: — Это означает новые требования к пространству — вплоть до "комнаты для собаки". И это тоже должно учитываться в стратегии».
Куваева также выделила три вектора развития: диверсификацию, операционное развитие, улучшение продукта. В качестве примера она привела геоэкспансию: московские девелоперы идут в регионы, региональные — в Москву. Но на рынках с перепроизводством выигрывает не цена, а качество продукта, архитектура и бренд.
«Важно быстро планировать и быстро действовать, скорость становится конкурентным преимуществом, — заметила специалист и напомнила: — Именно так Amazon за 20 лет вырос до 20 трлн долларов. Девелоперы тоже должны думать на пятилетку вперед — с четким пониманием того, кто их клиент завтра и какой продукт ему нужен».
Фото: erzrf.ru
Елена Киселева (на фото), партнер практики «Недвижимость и развитие территорий» Strategy Partners, напомнила, что российский рынок первичного жилья рос высокими темпами в 2019—2023 годах, однако уже в 2024 году началась его коррекция.
«Несмотря на ухудшение спроса, в значительной части российских регионов сохраняется баланс, а в некоторых — дефицит предложения новостроек, — отметила Куваева, добавив: — При этом девелоперы с конца 2024 года начали сокращать запуск новых проектов, особенно это наблюдается в регионах, где уже перепроизводство. В ближайшее время это должно снизить перегрев на отдельных рынках, а в перспективе — оказать поддержку рынку в целом».
Она также обратила внимание на то, что отдельные города имеют более высокий потенциал для роста количества сделок по ДДУ ввиду относительно низкого предложения новостроек для целевой аудитории в последние годы.
По прогнозу эксперта, в базовом сценарии рынок «первички» будет расти в среднем на 7% в год, достигнув к 2032 году 11,3 трлн руб.
«На рост, прежде всего, будет влиять ряд ключевых факторов: возврат ключевой ставки к стимулирующим уровням; сохранение программ господдержки; рост доходов населения на 6% в год; продолжение экспансии крупных девелоперов с более качественным продуктом на региональные рынки и другие», — уточнила Киселева.
Кроме того, дальнейшее распространение инструментов КРТ, по ее словам, должно повысить доступность земельных участков и предложение качественного жилья.
Фото: erzrf.ru
Виталий Савцов (на фото), адвокат, управляющий партнер коллегии адвокатов Новосибирской области «Савцов, Бартеньев и партнеры», объяснил, почему в условиях кризиса спроса ключевой риск для девелопера — это нехватка средств на эскроу и неспособность закрыть кредит.
«Ситуация, когда проект завершен, но выручки не хватает на погашение кредита, — не абстрактная, а вполне массовая, — подчеркнул Савцов и пояснил: — После ввода дома в эксплуатацию банк теряет два главных "стоп-фактора": риск получить на баланс недострой и социальную ответственность перед дольщиками. С этого момента банк действует строго в юридическом контуре».
Савцов выделил пять возможных сценариев, по которым банки идут в случае непогашенного долга:
1. Судебное взыскание и реализация через приставов — долгий и непредсказуемый процесс.
2. Отступные — застройщик отдает банку квартиры, но банки неохотно берут активы на баланс.
3. Банкротство застройщика — процедура может растянуться на 5 лет и более.
4. Продажа долга третьим лицам — редкий, но возможный путь.
5. Реструктуризация и пролонгация — наиболее предпочтительный сценарий, но требующий четких гарантий.
«Главное условие "мирного сценария" — наличие у девелопера допобеспечения, — подчеркнул юрист и дополнил: — Только если у банка остается уверенность в возврате средств, он готов обсуждать рассрочки и пролонгации».
Однако, по словам эксперта, в зоне особого риска находятся региональные компании с небольшим активом, без административного ресурса и возможности предоставить банку дополнительное обеспечение.
«После сдачи объекта, как только застройщик перестает быть застройщиком, а становится, по сути, владельцем множества нераспроданных квартир, в дело вступают все юридические инструменты, — предупредил адвокат и разъяснил: — Банк идет не только за компанией, но и за поручителями: запускаются параллельно взыскания и банкротства, в том числе с личных активов бенефициаров».
В сухом остатке ситуация разворачивается следующим образом:
• есть активы и залоги — возможен компромисс;
• нет обеспечения — начинается стресс-сценарий;
• итог — принудительное взыскание, включая поручителей.
«Я искренне желаю вам избежать таких сценариев, — сказал Виталий Савцов и подчеркнул: — Но девелоперы должны понимать: завершение стройки не означает завершения рисков. Наоборот — только начинается самый острый юридический этап».
Фото из архива С. Тувалкина
Сергей Тувалкин (на фото), корпоративный директор компании Железно, обратил внимание на то, что после отмены льготной ипотеки многим застройщикам пришлось учиться продавать заново.
По его мнению, текущий 2025 год, в который все компании заходили с разных стартовых позиций, станет лакмусовой бумажкой и покажет, насколько плохо или хорошо девелоперы сработали в рамках своих стратегий.
«Рынок сжимается, клиенты начинают выбирать, приходится иногда и заново учиться продавать, — подчеркнул девелопер и продолжил: — Кроме того, поскольку до этого продажи шли достаточно успешно, многие компании забывали анализировать свои проекты в прошлом, и это накапливалось. А теперь приходится уже в ускоренном режиме смотреть на операционные расходы, издержки, внедрять ИИ».
Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.
Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.
Следующий выпуск «ЕРЗ-тренды: Антикризисный PR: инфополе под контролем» состоится 11 сентября в 10.00. Регистрируйтесь по ссылке.
Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли". ИНН: 7706784790
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
В августе 2025 года застройщики вывели на рынок на 24% меньше МКД, чем годом ранее (графики)
ЕРЗ-тренды 7 августа в 10.00 — «Консенсус-прогноз: разбираем объемы рынка МКД и цены на 2025—2026»
Коммерция в новостройках: как девелоперам превратить тренд в конкурентное преимущество
Инвестиции в землю сократились в два раза: девелоперы меняют стратегии
Продажи новостроек упали до исторического минимума: итоги первого полугодия 2025 года
«Серый» рынок и «белые» перспективы: что происходит с жилищным строительством в Дагестане
ИЖС: рост сменяется трансформацией, случайные игроки покидают рынок
Управляемая ситуация: как девелоперы реагируют на двукратный рост затоваренности на рынке жилья
Переломный момент близок: эксперты прогнозируют постепенный рост сделок по ДДУ
Плюсы и минусы отмены банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки: мнения экспертов
ЕРЗ-тренды: как застройщикам решать проблемы подключения к инженерным сетям
Опрос ЕРЗ.РФ: 96% застройщиков оценивают тарифы на подключение к электросетям как завышенные
Аренда с правом выкупа: эксперты оценили перспективы нового инструмента продаж квартир
Госсовет по стройке: на какие меры поддержки могут рассчитывать девелоперы в 2025 году
Чего стоит ждать девелоперам и с какими иллюзиями пора прощаться: мнения экспертов
Отрасль на пределе. Что показал I квартал 2025 года на рынке жилья: мнения аналитиков
ЕРЗ-тренды: более 40 городов России ограничили строительство жилья из-за инфраструктурного дефицита
ЕРЗ-тренды: рост себестоимости строительства обгоняет увеличение цен на новостройки минимум вдвое
