Об этом в интервью «Российской газете» заявили эксперты в сфере недвижимости.  

Фото: www.god2018.org

Правительственное издание приводит данные, согласно которым в России всего выдано 8,1 тысячи разрешений на строительство (РС). Из них лишь 21% приходится на проекты, реализуемые с использованием эскроу-счетов. А для 33% и вовсе отсутствует возможность продажи квартир по 214-ФЗ.

Фото: cdn.pronovostroy.ru

По оценке генерального директора Level Group Кирилла Игнахина (на фото) сегодня доля уже начавших строится жилых объектов, в отношении которых застройщик не получил проектного финансирования, но и по решению надзорных органов не вправе достраивать их по старым правилам, не менее 34%.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая (на фото) уточняет, что речь идет в основном о проектах, девелоперы которых еще не оформили заключение о соответствии (ЗОС) 214-ФЗ.

Поэтому вполне возможно, что после получения ЗОС такие объекты переведут на проектное финансирование с использованием эскроу, и таким образом доля жилья, возводимого по новым правилам, может увеличиться до 50% уже в этом году, прогнозирует эксперт.

Фото: www.pbs.twimg.com

Она также обращает внимание на то, что «из примерно 3 200 девелоперов в России» 85% ведут строительство не более 30 тыс. кв. м жилья, что эквивалентно одной-двум монолитным многоэтажкам или пяти 5-этажным корпусам.

Литинецкая подчеркивает, что это региональные проекты, застройщики которых уже работают с минимальной рентабельностью. Поэтому при малейшем снижении спроса такие компании рискуют не выплатить кредит. Неудивительно, что банки считают их потенциально рискованными, и поэтому нередко отказывают в проектном финансировании.

Иными словами, в зоне риска оказались 85% российских девелоперов, на долю которых приходится ничтожная часть возводимого жилья, резюмирует эксперт «Метриум». Впрочем, она оставляет таким компаниям шанс удержаться на рынке — в случае, если они объединятся с крупными инвесторами.

Фото: www.kp.ru

С Литинецкой отчасти солидарен замдиректора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков (на фото справа). Однако, по его оценке, в России не смогут перестроиться на работу по новым правилам не более 30% девелоперов, и им придется либо покинуть рынок, либо войти в структуру более крупного игрока.

«Другой вариант — работа по франшизе, — прогнозирует Кочетков. — Пока это ноу-хау в строительной сфере, такая схема еще не поставлена на поток, но реорганизация первичного рынка может этому поспособствовать», — делится своим соображениями аналитик.

Фото: www.versia.ru

Директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Денис Крючков (на фото) также считает, что реализация проектов, которые не смогли получить проектное финансирование, возможна при наличии инвестора или кредита. И хотя обе ситуации снижают рентабельность застройщиков до нуля, зато они позволяют выполнить им обязательства перед дольщиками, уверен специалист.

Фото: www.urbanlook.ru

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Real Estate Александр Шибаев (на фото) полагает, что своеобразными локомотивами, вытягивающими на себе груз нерентабельных региональных проектов, могут стать «многие успешные и крупные компании Московского региона», которые после окончательного утверждения эпохи эскроу начнут экспансию на региональные рынки.

Фото: www.rg.ru

Что касается динамики цен в отрасли, переживающей период реформирования, то эксперты склоны прогнозировать их рост в ближайшей и среднесрочной перспективе на 5—15%. При этом конкурировать между собой будут достраиваемые по старой схеме (в соответствии с Постановлением №480) жилые объекты и те, что уже будут возводиться в рамках проектного финансирования.

И в первой, и во второй категории динамика цен, как полагает ряд аналитиков, будет обусловлена общими экономическими факторами. Среди них — продолжение реформы долевого строительства, инфляция, рост цен на стройматериалы и т.д.

Фото: www.cpu.ru

Источник: shopandmall.ru

Другие публикации по теме:

Из 2,4 тыс. заявок застройщиков на проектное финансирование банки одобрили около четверти

Число застройщиков, перешедших на эскроу, в ближайшие месяцы вырастет вдвое, а до трети девелоперов могут уйти с рынка

Александр Плутник: Объемы проектного финансирования застройщиков вырастут с нынешних 0,7 до 6,5 трлн руб. к 2024 году

Форма ЗОС будет упрощена

ЦБ скорректировал перечень банков, уполномоченных открывать счета эскроу

Александр Плутник: Жилые проекты площадью 14,4 млн кв. м получили ЗОС для достройки без эскроу

Банковская система РФ готова к проектному финансированию. Но не вся

В интервью РБК глава «НДВ-групп» рассказал, как рынок жилищного строительства после отмены льготной ипотеки переживает кризис, сколько он продлится и чем опасно субсидирование ставки по ипотеке.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Александр Хрусталев вполне согласен с тем, что сегмент новостроек после отмены льготной ипотеки вступил в очень непростой период. Но, по его мнению, застройщики попали в мышеловку, которую выстроили для себя сами вместе с банками.

«Проблема появилась три-четыре года назад, когда придумали субсидированную ставку от застройщика», — напомнил риэлтор.

Девелоперы стали предлагать ипотеку под 0,1%, 0,01%, возвращая деньги банку в виде кешбэка, но стоимость квартиры в результате подорожала на 30% — 40%.

Изображение сгенерировано нейросетью chataibot.ru

Потребителю в тот момент это было неважно, потому что платеж по ипотеке даже при завышенной цене был 15 тыс. руб., а не 40 тыс. руб.

«Застройщики стали массово запускать субсидированные ставки, потому что иначе продажи не шли. В результате всех подсадили на эти "стероиды"», — отметил эксперт.

На таком фоне начали расти цены. С 2020 года за время действия льготной ипотеки стоимость квартир в новостройках Москвы в среднем увеличилась до 78%. Это разогнало инфляцию, и начали дорожать арматура, электричество, бензин, повысилась оплата труда.

Фото: «НДВ-групп» 

Чтобы исправить сложившуюся ситуацию, необходимо на законодательном уровне запретить субсидированную ипотеку. В этом Александр Хрусталев (на фото) абсолютно убежден.

«Нельзя, чтобы стройка шла на допинге, — пояснил он и добавил: — Без этих программ не было бы такой экспансии, компании не строили столь много, не открывали сотни филиалов и не покупали столько площадок».

Теперь, по его словам, застройщикам придется за все платить, сокращая раздутые расходы на дорогие офисы продаж и маркетинг, которые порой занимают до 15% в себестоимости жилья.

Фото: © Alexandr Shevchenko / Фотобанк Лори

Как предположил эксперт, рынок достигнет «дна» достаточно быстро, где-нибудь в апреле-мае следующего года, но на его полную трансформацию может уйти год или даже два.

«Скорее всего, банки будут менять одних застройщиков на других или достраивать сами. Доля государства в экономике увеличится. Не исключаю, что появятся компании с приставкой "рос", "гос"», — прогнозирует специалист.

Если говорить о ценах, то Александр Хрусталев допустил, что они могут немного снизиться — в пределах 5% — 10%, но не выше, поскольку большего не позволит модель проектного финансирования.

Кроме того, продолжается и рост себестоимости — повышаются ставки за изменение вида разрешенного использования, подключение к коммуникациям и так далее.

«Все это также ляжет в конечную цену», — заключил эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Банк России получит право ограничивать выдачи рискованных ипотечных кредитов

Эльвира Набиуллина: Выход жилищного рынка из состояния перегрева — первый шаг к росту доступности жилья

Новый продукт на рынке — страхование рассрочки от застройщика: рекомендации эксперта

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год

Платное снижение ипотечной ставки: возможны варианты

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

ЦБ: программы льготного жилищного кредитования привели к целому ряду дисбалансов в экономике

ЦБ: после завершения льготной ипотеки продолжают возникать серые схемы, что повышает цены на жилье

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эльвира Набиуллина: Переход к адресным ипотечным программам сделает жилье более доступным