Госдума в первом чтении приняла проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений…».

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Законопроект разработан в целях дальнейшего совершенствования законодательства о долевом строительстве и направлен на расширение гарантий защиты прав и обеспечения законных интересов граждан – участников долевого строительства, сокращение сроков процедуры банкротства застройщиков и упрощение процедуры завершения строительства проблемных объектов публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (Фонд), усиление контроля за предпринимаемыми исполнительными органами государственной власти мерами по восстановлению прав дольщиков, повышение полноты, оперативности и доступности информации о ходе восстановления прав дольщиков по каждому проблемному объекту.

Портал ЕРЗ.РФ подробно рассказывал об этом законопроекте в конце марта.

Одна из внесенных в документ поправок предполагает откорректировать ч.5 ст.8 закона 214-ФЗ, исключив из статьи право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 214-ФЗ.

Данная поправка вызвала бурное обсуждение у депутатов. Так депутат-коммунист Николай Коломейцев (на фото) обратил внимание парламентариев на то, что несколько статей предложенного документа ущемляют права дольщиков, а не защищают их.

Фото: www.duma.gov.ru

«Например, предлагается лишить участников долевого строительства права на отказ от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исключения застройщиком установленных недостатков, — заявил Коломейцев, и, обратившись к коллегам, предложил: — Вы внимательно почитайте свой закон».

Помимо этого законопроект содержит множество других изменений. В частности, документом предлагается:

Фото: www.i.mycdn.me

• предоставить Фонду право получать от субъектов РФ в упрощенном порядке в аренду или безвозмездное пользование земельные участки (ЗУ) в целях строительства многоквартирных домов (МКД) и иных объектов недвижимости для передачи гражданам-участникам строительства при наличии законодательных ограничений для завершения строительства проблемных объектов на ЗУ, полученных в результате передачи имущества и обязательств застройщика-банкрота либо взамен выплаты гражданам возмещения;

• установить при наличии таких законодательных ограничений обязанность Фонда передать участникам строительства равнозначные жилые помещения и (или) иные объекты недвижимости, предусмотренные договором долевого участия;

Фото: www.versia.ru

• наделить Фонд полномочиями по мониторингу выполнения субъектами РФ мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства МКД и (или) иных объектов недвижимости, включенных в ЕРПО, и предоставлению отчета по результатам такого мониторинга в уполномоченный орган;

• наделить Фонд правом создавать коммерческие и некоммерческие организации на территории РФ для достижения целей его создания, в том числе вносить в уставный капитал таких организаций переданные Фонду ЗУ с находящимися на них неотделимыми улучшениями;

Фото: www.mosopora.ru

• предусмотреть возможность направления на финансирование расходов, связанных с осуществлением предусмотренных законом функций и полномочий Фонда, часть временно свободных средств Фонда, источником которых является имущество Фонда, сформированное за счет субсидий в виде имущественных взносов в имущество Фонда из федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ, а также средств, поступающих на номинальный счет Фонда;

• наделить Фонд полномочиями по совершению в качестве агента фондов субъектов РФ сделок, связанных с реализацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в МКД, завершение строительства которых осуществлено региональным фондом с использованием средств, предоставляемых Фондом.

Фото: www.sevnotariat.ru

• обеспечить единообразный подход к восстановлению прав граждан-участников строительства и граждан, являющихся членами ЖСК, посредством осуществления выплаты членам таких кооперативов только в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в объектах незавершенного строительства (ОНС);

• установить порядок распределения денежных средств, получаемых от реализации свободных площадей в МКД, достраиваемых фондами субъектов РФ с привлечением средств Фонда посредством их распределения между Фондом и бюджетами субъектов РФ пропорционально размеру софинансирования;

• предусмотреть предоставление арбитражным управляющим в Фонд сведений и документов, установленных законом, в электронной форме через личный кабинет в ЕИСЖС;

• дополнить перечень документов, предоставляемых арбитражным управляющим, основаниями, подтверждающими обоснованность требований участников строительства для их включения в реестр требований участников строительства;

Фото: www.uhelp.pro

• предоставить Фонду право на ознакомление с реестром требований участников строительства и основаниями для их включения в реестр, а также заявлять в арбитражный суд возражения по результатам его рассмотрения;

• уточнить требования к порядку аккредитации арбитражных управляющих в случае принятия решения об отказе в аккредитации арбитражного управляющего;

Фото: www.gazeta.ru

• изменить порядок расчета стоимости передаваемых Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем ОНС и неотделимыми улучшениями, предусмотрев его проведение на основании отчета привлеченного Фондом оценщика;

• в случае принятия решения о выплате возмещения пострадавшим гражданам установить для Фонда возможность, а не обязанность направлять в арбитражный суд заявление о намерении приобрести права на земельный участок с находящимися на нем ОНС и неотделимыми улучшениями (включая ОНС), а также проектную документацию.

Об этих и других изменениях, содержащихся в законопроекте можно прочитать на портале ЕРЗ.РФ.

Другие публикации по теме:

Госдума установит новый статус апартаментов

Как защитили права дольщиков

Насколько сократятся сроки регистрации ДДУ

Как изменилась формула расчета возмещения членам ЖСК

Новый размер неустойки для застройщика — 3% за каждый день просрочки: более 1000% годовых

Как расширят полномочия Фонда защиты дольщиков

Недостроенные не будут считаться проблемными, если появится реальная возможность их достроить

Принят закон, расширяющий права Фонда защиты дольщиков

Вячеслав Володин: Достройка проблемных домов решит жилищный вопрос обманутых дольщиков и других категорий нуждающихся граждан

Фонд защиты дольщиков получит право завершать строительство без торгов

Определены условия финансирования Фонда защиты дольщиков для достройки проблемных объектов

Односторонний акт передачи квартиры: мнения застройщиков и комментарий эксперта

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

Срок владения жильем для не получивших его вовремя дольщиков будет увеличен

Верховный Суд разрешил дольщикам взыскивать рыночную стоимость жилья

НОСТРОЙ предложил ввести досудебный порядок разрешения споров между застройщиками и дольщиками

Верховный Суд указал на условия ДДУ, нарушающие права дольщиков

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 09.03.2023 вынесла определение по делу № 305-ЭС19-22493(38), в котором рассмотрела вопрос о порядке погашения требований участника строительства, возникших вследствие расторжения договора участия в долевом строительстве и включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика-банкрота.

Фото: www.niasam.ru

Из материалов дела следует, что строительная компания являлась застройщиком многофункционального жилищного комплекса Академ Палас по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, владение 78 (жилой комплекс). В 2014 году строительная компания и гр-н Потехин С. В. заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по условиям которых застройщик обязался до 01.10.2016 построить жилой комплекс и передать дольщику Потехину находящиеся в нем четыре квартиры и три машино-места.

Гражданин свои обязательства по оплате указанных объектов исполнил. В 2015 году Арбитражный суд города Москвы возбудил дело о банкротстве строительной компании. По требованию гр-на Потехина решением суда в 2017 году договор между ним и застройщиком был расторгнут. С застройщика взысканы 63 млн руб., уплаченных Потехину по договору, и 63 млн руб. процентов на сумму долга.

В 2018 году в отношении застройщика введено наблюдение, он признан банкротом, открыто конкурсное производство. В 2020 году по решению арбитражного суда права на земельный участок, предназначенный для строительства жилого комплекса, с объектом незавершенного строительства переданы публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ФРТ). Строительство жилого комплекса возобновлено.

В 2021 в арбитражный суд поступило ходатайство гр-на Потехина С. В. об исключении его требований из реестра требований кредиторов и их включении в реестр по передаче жилых помещений, а также о передаче этих обязательств застройщика ФРТ. Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2022, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и окружного судов от 13.04.2022 и от 24.08.2022, заявление удовлетворено частично:

• требования Потехина С. В. исключены из реестра требований кредиторов и включены в реестр требований о передаче помещений жилых помещений с указанием на конкретные квартиры и машино-места в жилом комплексе;

• в удовлетворении требований о передаче обязательств ФРТ отказано, так как вопрос о передаче Фонду обязательств перед всеми участниками строительства еще не рассматривался.

Суды исходили из того, что трансформация требования участника строительства допустима, поскольку передача жилого помещения и машино-места участнику строительства, имеющему к застройщику-банкроту денежное требование, не противоречит закону и отвечает его целям и смыслу. Суды отметили, что гр-н Потехин действовал добросовестно и на момент расторжения договора воспользовался единственным доступным ему способом защиты своих прав, не имея никаких разумных ожиданий на то, что жилой комплекс будет достроен.

Фото: www.polinov.ru

ФРТ оспорил эти решения, указав, что расторжение договора участия в долевом строительстве прекращает обязательство застройщика по передаче объекта недвижимости покупателю и, как следствие, лишает последнего возможности требовать от застройщика исполнения обязательства в натуре, а в случае банкротства застройщика — претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения.

При этом обязательства застройщика ограничиваются обязанностью вернуть покупателю уплаченные денежные средства и платежи, начисленные за нарушение обязательств.

Судебная коллегия Верховного суда, рассмотрев дело, пришла к следующим выводам:

• Законных оснований полагать, что после расторжения договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не имеется. Ситуация не меняется и в том случае, если застройщик несостоятелен, поскольку процедура конкурсного производства по существу является лишь особым случаем принудительного исполнения требований к должнику при недостаточности его имущества для удовлетворения всех кредиторов.

Ни в самом Законе о банкротстве (127-ФЗ), ни в иных законах и НПА не предусмотрены такие последствия расторжения ДДУ, которые обязывали бы застройщика исполнять свои обязательства в натуре, а участника долевого строительства — требовать такого исполнения, в том числе и на альтернативной основе. Такие последствия не вытекают ни из смысла законов, ни из существа обязательства. Нет оснований полагать о каком-либо возрождении или возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и в результате т.н. трансформации требований.

• Согласно общему правилу, все требования к должнику-банкроту, во-первых, имеют денежное выражение, а во-вторых, погашаются за счет его конкурсной массы. В то же время законодательством допускаются и иные способы удовлетворения требований кредиторов. В частности, в случае банкротства застройщика требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им объекта незавершенного строительства, жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м.

• В правоотношениях, возникших из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, фонды выполняют, прежде всего, публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан. По существу, посредством участия фондов в этих правоотношениях государство оказывает добровольную помощь гражданам в реализации их жилищных прав. При этом участие фондов в банкротстве застройщиков значительно повышает вероятность удовлетворения требований участников строительства в натуральном виде.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

• Из социального характера государства, принципов равенства граждан перед законами, смысл, содержание и применение которых определяется правами и свободами человека и гражданина, следует, что, коль скоро государство решило предоставить помощь своим гражданам, она должна в равной степени распространяться на граждан, находящихся в одной категории лиц. К такой категории, в частности, относятся все граждане конкретного многоквартирного дома (жилого комплекса и т.п.), инвестировавшие свои средства в жилищное строительство в этом объекте для удовлетворения своих жилищных нужд. В таком случае при вмешательстве государства в правоотношения должны быть защищены в равной степени (по крайней мере в экономическом смысле) все эти граждане: как те, что претендуют на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим ДДУ (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа).

Фото: www.edsro.center

С государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, за счет чего, по сути, будут полностью реализованы их жилищные права. Из принципа равенства следует, что члены второй группы должны получить не меньшие гарантии. В отсутствие законных оснований на получение ими жилых помещений они вправе рассчитывать на предоставление им от фонда, которому передается объект, проинвестированный в том числе и членами этой группы, денежной компенсации.

Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты. Только при таком подходе будет восстановлена возможность для таких лиц приобрести жилые помещения в равной степени с участниками первой группы и тем самым также полностью реализовать свои жилищные права.

• Так как интерес гр-на Потехина заключался в восстановлении его жилищных прав через защиту личных инвестиций, при рассмотрении его заявления судам следовало определить надлежащий правовой механизм защиты этого права, установив срок выплаты и размер денежной компенсации, подлежащей уплате ФРТ гражданину при передаче ФРТ жилого комплекса.

Фото: www.amgkh.ru

• Обязанность ФРТ по выплате компенсации не ограничивает участников данного обособленного спора в праве разрешить данный вопрос иными способами, например посредством отступного или новации, в том числе и за счет жилых помещений, на которые ранее претендовал Потехин С. В. Однако это возможно только в добровольном порядке по взаимному согласию сторон и без претензий на эти же объекты иных участников строительства.

• Довод ФРТ о праве гр-на Потехина на денежную компенсацию как залогового кредитора несостоятелен. Размер этой компенсации несопоставим со стоимостью жилого помещения, что ставит гр-на Потехина в очевидно неравное положение с гражданами, как и он проинвестировавшими жилищное строительство, но претендующими на получение жилых помещений в натуре.

По существу, ФРТ уравнивает гр-на Потехина в правах с прочими залоговыми кредиторами, не являющимися участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. 

Другие публикации по теме:

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Субсидии ФРТ на завершение строительства жилья освободили от казначейского сопровождения

Достроен самый крупный проблемный жилой комплекс России и Москвы ЖК Царицыно

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства 

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Марат Хуснуллин: за четыре года в России восстановлены права более 162 тыс. обманутых дольщиков

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

СаморегулированиеКонтроль за строительством

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Саратовские обманутые дольщики первыми в России начали получать компенсации за брошенные застройщиками дома

Денежные возмещения за недостроенные квартиры обманутые пайщики ЖСК начнут получать уже в декабре