ДОМ.РФ и Сбер разместили первый в 2024 году выпуск ипотечных облигаций

20 февраля 2024 18:14

ДОМ.РФ и Сбер разместили первый в 2024 году выпуск ипотечных облигаций

Завершилось размещение первого в 2024 году выпуска ипотечных облигаций с поручительством ДОМ.РФ (ИЦБ ДОМ.РФ) объемом 45,5 млрд руб., сообщила пресс-служба финансового института развития в жилищной сфере.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

В сообщении указывается, что покрытие сформировано из 12,3 тыс. кредитов, выданных Сбером по государственным программам на покупку квартир общей площадью 632,6 тыс. кв. м.

Эмитент — Ипотечный агент ДОМ.РФ. По облигациям установлен переменный купон. Выпуск включен в первый уровень котировального списка Московской биржи.

Директор подразделения «Секьюритизация» ДОМ.РФ Елена Музыкина (на фото ниже) рассказала, что в 2023 году в России выдано 2 млн ипотечных кредитов на 7,8 трлн руб. Это абсолютный рекорд по числу и объему. По ее словам, сюда входят кредиты с господдержкой и кредиты на рыночных условиях.

Фото: ДОМ.РФ

«Благодаря секьюритизации ипотечного портфеля банки трансформируют низколиквидный актив в ликвидную ценную бумагу, получая инструмент оперативного привлечения живых денег и снижения процентного риска, — пояснила Музыкина и резюмировала: — Поэтому интерес участников ипотечного рынка к инструменту только растет».

Эксперт отметила, что в 2024 году объем размещений ИЦБ ДОМ.РФ будет зависеть от рыночных условий, от планов и возможностей банков по наращиванию ипотечных портфелей. По мере снижения уровня рыночных процентных ставок в ДОМ.РФ ожидают увидеть увеличение объемов размещения ИЦБ широкому кругу инвесторов в 2024—2025 годах.

Совместно со Сбербанком ДОМ.РФ разместил 11 выпусков ИЦБ ДОМ.РФ общим объемом 915,7 млрд руб. С 2020 года все выпуски ипотечных облигаций со Сбером обеспечены исключительно е-закладными.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, в 2023 году Сбербанк установил рекорд по объему ипотечных облигаций в одном выпуске, разместив бумаги на 220 млрд руб. с покрытием в 80 тыс. кредитов на покупку квартир общей площадью 3,8 млн кв. м.

С помощью секьюритизации банки решают задачи повышения ликвидности активов, снижения кредитного риска, процентного риска, увеличения доходности капитала, привлечения средств для финансирования новых выдач.

В период снижения рыночных ставок (в ЦБ допускают возможность уменьшения ключевой ставки во втором полугодии), добавляют в ДОМ.РФ, накопленные портфели могут обеспечить продажу ипотечных облигаций инвесторам с премией.

Фото: raexpert.ru

Исполнительный директор департамента рынков капитала Совкомбанка Андрей Королев (на фото) полагает, что в 2024 году на рынке секьюритизации «появятся новые имена и произойдет увеличение числа размещений». По данным ДОМ.РФ, в 2023 году объем секьюритизации ипотеки составил 669 млрд руб.

«При прогнозируемом снижении ключевой ставки, — добавил топ-менеджер, — рыночные размещения позволят зафиксировать прибыль от портфелей, выданных по высоким ставкам, за счет возможности продажи их дороже номинала».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Независимые аналитики также видят перспективы роста рынка секьюритизации в этом году, в первую очередь из-за ожидания снижения ключевой ставки ЦБ.

По мнению управляющего директора по рейтингам структурированного финансирования агентства «Эксперт РА» Александры Веролайнен (на фото ниже), основными драйверами интереса банков к секьюритизации будут ставки и нагрузка на капитал.

Фото: raexpert.ru

Вместе с тем, уточнила топ-менеджер, доходность среднесрочных высоконадежных облигаций уже сейчас ниже ставок по депозитам, на этом фоне облигационный рынок становится более привлекательным источником фондирования для потенциальных банков-оригинаторов по сравнению с дорогими вкладами.

«Кроме того, интерес банков к секьюритизации стимулирует рост потребления капитала как по ипотечным, так и потребительским кредитам», — отметила эксперт.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

По ее мнению, это может создать условия для появления новых выпусков с портфелями банков, уже имеющих опыт секьюритизации, и дебютантов. Более половины размещений ипотечных облигаций ДОМ.РФ происходило под портфели крупнейших участников рынка Сбербанка и ВТБ.

В целом доля кредитов, секьюритизированных через ДОМ.РФ, на конец III квартала прошлого года составила лишь 6% от всего ипотечного портфеля банковского сектора, то есть у рынка сохраняется значительный потенциал для роста.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новый порядок предоставления займов с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования

Объем выпусков ипотечных облигаций ДОМ.РФ с ВТБ превысил триллион рублей

ДОМ.РФ и Сбер разместили крупнейший в России выпуск ипотечных облигаций объемом 220,3 млрд руб.

ДОМ.РФ закрыл первую сделку по облигациям для создания инфраструктуры в регионах

Банк ДОМ.РФ стал организатором первого в России выпуска «зеленых» облигаций девелопера

Как расширят господдержку применения инфраструктурных облигаций

В 2022 году ДОМ.РФ разместил рекордные 15 выпусков ипотечных облигаций на 400 млрд руб.

Состоялся первый выпуск ипотечных облигаций ДОМ.РФ, обеспеченных кредитами на приобретение «зеленого» жилья

Общий объем размещенных ипотечных облигаций ДОМ.РФ превысил 1,5 трлн руб.

Сбер и ДОМ.РФ успешно завершили размещение рекордного седьмого выпуска ипотечных облигаций

ДОМ.РФ и Сбер выпустят ипотечные облигации на триллион рублей

ДОМ.РФ откроют доступ к кредитным историям ипотечных заемщиков как эмитенту ипотечных облигаций

Виталий Мутко: Сегодня каждая 10-я ипотека в России выдается благодаря ипотечным облигациям ДОМ.РФ

Под выданную Банком ДОМ.РФ «Семейную ипотеку» размещен первый выпуск ипотечных облигаций

Печать

ДОМ.РФ Ипотека Инвестор Лидеры рынка Доступность жилья

6 марта 2023 17:48

Эксперты: конкуренция между застройщиками улучшает качество проектов

3 марта, в завершающий день Российской строительной недели–2023, состоялась конференция «Тренды в жилом девелопменте 2023—2024». Мероприятие организовали НОЗА, портал ЕРЗ.РФ, GMK и АО «Экспоцентр». Генеральным партнером выступила компания Smartis.

Участники конференции обсудили спрос, предложение и цены на новостройки, девелоперский продукт, ситуацию на строительных рынках, а также дали ряд прогнозов развития рынка новостроек в ближайшие два года.

Исполнительный директор дивизиона Сбера «ДомКлик» по работе с партнерами Алексей Чапик (на фото ниже) рассказал о нескольких тенденциях, сформировавшихся в прошлом году.

В частности, эксперт отметил, что в Сбере средний срок погашения ипотечных кредитов составляет 4 года (а не 7 лет, как в среднем по рынку) и медленно уменьшается.

При этом специалист отметил рост среднего срока погашения по льготным ипотечным кредитам от застройщиков по ставке от 0,01%. Аналитическая модель Сбера показала, что средний срок погашения таких кредитов составляет 28 лет. По словам Алексея Чапика, это может быть связано с тем, что заемщики воспринимают кредиты от застройщиков как программу рассрочки с небольшими ежемесячными платежами, а потому не торопятся их закрывать.

Руководитель Циан-аналитики Алексей Попов (на фото ниже) рассказал, что в 2022 году возникли предпосылки к монополизации строительной отрасли, а из-за роста стоимости и стагнации доходов населения снизилась доступность жилья. В этих условиях между застройщиками обострилась конкуренция, что привело к улучшению качества девелоперских продуктов.

Генеральный директор INFOLine-Аналитика Иван Федяков, выступавший в онлайн-режиме, поделился данными о рынке строительных материалов. По его словам, в 2022 году около четверти производителей стройматериалов отметили снижение выручки. Причины — недостаточный спрос со стороны потребителей и распространение серых схем поставки заграничных стройматериалов. При этом 57% производителей ожидают в 2023 году роста выручки.

Иван Федяков также раскрыл некоторые результаты опроса, проведенного среди производителей стройматериалов. В частности, в ходе исследования компании отметили новые негативные факторы, влияющие на отрасль в 2023 году: удорожание логистики (его назвали 44% респондентов) и проблемы с закупками сырья (26%). Кроме того, производители отметили, что на рынок продолжат влиять и такие негативные факторы прошлого года, как серые схемы поставок и низкий спрос.

На конференции «Тренды в девелопменте жилья 2023—2024» также прошла церемония вручения благодарственных писем застройщикам, принявшим участие в исследовании деловой активности девелоперов. Это исследование проводится ДОМ.РФ совместно с Институтом развития строительной отрасли.

В дискуссионной части конференции руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) обратил внимание участников на то, что по итогам января 2023 года покрытие средствами граждан на счетах эскроу кредитов, выданных банками застройщикам в рамках проектного финансирования, составляет 87%. При этом в Сбере этот показатель еще ниже — 79%.

По мнению эксперта, при дальнейшем снижении этого показателя банки могут повысить ставки проектного финансирования, ограничить выдачу кредитов застройщикам или сосредоточиться только на проектах с заведомо большой прибыльностью.

38% присутствовавших на конференции экспертов выразили иную точку зрения. По их прогнозу, банки обладают достаточным объемом собственных средств, позволяющих выдавать проектное финансирование застройщикам, а значит повышения ставок или уменьшения объемов кредитования ждать не стоит даже при сокращении покрытия до уровня ниже 70%.

33% участников отметили, что при дальнейшем снижении покрытия проектного финансирования счетами эскроу банки могут пойти на повышение ставок по кредитам застройщикам. А, по мнению 21% участников, финансовые организации начнут уменьшать объемы выдачи займов девелоперам.

Еще один обсуждавшийся на конференции вопрос — рост рублевой денежной массы, которая по итогам января 2023 года достигла 82,3 трлн руб. По прогнозу ЕРЗ.РФ, в случае резкого роста курса доллара и евро граждане, стремясь сберечь накопления, начнут вкладываться в недвижимость, а значит следует ждать всплеска спроса на новостройки.

В ходе проведенного в Telegram голосования 59% участников конференции отметили, что не ждут серьезного всплеска спроса. По мнению экспертов, в условиях высокой экономической неопределенности население продолжит придерживаться сберегательной модели финансового поведения, а небольшие всплески спроса на новостройки могут произойти только при очень резких и существенных скачках курсов валют. 36% участников заявили, что вообще не ждут какого-либо существенного роста спроса.

Эксперты также отметили, что, несмотря на снижение спроса, которое по итогам 2022 года, по разным оценкам, составило от 22% до 35%, рост цен на новостройки продолжится и, хотя он будет не таким значительным, как в прошлом году, все равно он обгонит общую инфляцию в стране.

К такому варианту движения цен на рынке новостроек склонились 65% опрошенных участников.

Обсуждая спрос в разрезе комнатности квартир, представители некоторых девелоперов отметили, что растет запрос граждан на двухкомнатное жилье при одновременном снижении интереса к трех- и четырехкомнатным квартирам. По мнению экспертов, причин тому две: семейная ипотека, которую в прошлом году распространили на все семьи с двумя и более детьми, и IT-ипотека, ставшая востребованной у айтишников с семьями.

При этом в ходе дискуссии о семейной ипотеке эксперты пришли к заключению, что, несмотря на действие этой программы, многолетний тренд на уменьшение средней площади продаваемых квартир сохранится. В 2022 году этот показатель составил 46,8 кв. м.

66% участников предположили, что и в 2023 году этот показатель будет на уровне 47 кв. м. 32% экспертов прогнозируют ускорение снижения показателя, который по итогам 2023 года может уменьшиться до 40 кв. м.

В завершение конференции участники и представители застройщиков обсудили, как именно изменится предложение новостроек. По их мнению, в ближайшие три года девелоперы будут выводить на рынок больше проектов эконом-класса с элементами комфорта. Именно в этом сегменте наблюдается рост спроса.

Одновременно укрепится тренд на «усушку» девелоперских продуктов, что продиктовано внешними условиями.

Фото и материалы с конференции можно посмотреть по ссылке.