Завершилось размещение первого в 2024 году выпуска ипотечных облигаций с поручительством ДОМ.РФ (ИЦБ ДОМ.РФ) объемом 45,5 млрд руб., сообщила пресс-служба финансового института развития в жилищной сфере.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

В сообщении указывается, что покрытие сформировано из 12,3 тыс. кредитов, выданных Сбером по государственным программам на покупку квартир общей площадью 632,6 тыс. кв. м.

Эмитент — Ипотечный агент ДОМ.РФ. По облигациям установлен переменный купон. Выпуск включен в первый уровень котировального списка Московской биржи.

Директор подразделения «Секьюритизация» ДОМ.РФ Елена Музыкина (на фото ниже) рассказала, что в 2023 году в России выдано 2 млн ипотечных кредитов на 7,8 трлн руб. Это абсолютный рекорд по числу и объему. По ее словам, сюда входят кредиты с господдержкой и кредиты на рыночных условиях.

Фото: ДОМ.РФ

«Благодаря секьюритизации ипотечного портфеля банки трансформируют низколиквидный актив в ликвидную ценную бумагу, получая инструмент оперативного привлечения живых денег и снижения процентного риска, — пояснила Музыкина и резюмировала: — Поэтому интерес участников ипотечного рынка к инструменту только растет».

Эксперт отметила, что в 2024 году объем размещений ИЦБ ДОМ.РФ будет зависеть от рыночных условий, от планов и возможностей банков по наращиванию ипотечных портфелей. По мере снижения уровня рыночных процентных ставок в ДОМ.РФ ожидают увидеть увеличение объемов размещения ИЦБ широкому кругу инвесторов в 2024—2025 годах.

Совместно со Сбербанком ДОМ.РФ разместил 11 выпусков ИЦБ ДОМ.РФ общим объемом 915,7 млрд руб. С 2020 года все выпуски ипотечных облигаций со Сбером обеспечены исключительно е-закладными.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, в 2023 году Сбербанк установил рекорд по объему ипотечных облигаций в одном выпуске, разместив бумаги на 220 млрд руб. с покрытием в 80 тыс. кредитов на покупку квартир общей площадью 3,8 млн кв. м.

С помощью секьюритизации банки решают задачи повышения ликвидности активов, снижения кредитного риска, процентного риска, увеличения доходности капитала, привлечения средств для финансирования новых выдач.

В период снижения рыночных ставок (в ЦБ допускают возможность уменьшения ключевой ставки во втором полугодии), добавляют в ДОМ.РФ, накопленные портфели могут обеспечить продажу ипотечных облигаций инвесторам с премией.

Фото: raexpert.ru

Исполнительный директор департамента рынков капитала Совкомбанка Андрей Королев (на фото) полагает, что в 2024 году на рынке секьюритизации «появятся новые имена и произойдет увеличение числа размещений». По данным ДОМ.РФ, в 2023 году объем секьюритизации ипотеки составил 669 млрд руб.

«При прогнозируемом снижении ключевой ставки, — добавил топ-менеджер, — рыночные размещения позволят зафиксировать прибыль от портфелей, выданных по высоким ставкам, за счет возможности продажи их дороже номинала».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Независимые аналитики также видят перспективы роста рынка секьюритизации в этом году, в первую очередь из-за ожидания снижения ключевой ставки ЦБ.

По мнению управляющего директора по рейтингам структурированного финансирования агентства «Эксперт РА» Александры Веролайнен (на фото ниже), основными драйверами интереса банков к секьюритизации будут ставки и нагрузка на капитал.

Фото: raexpert.ru

Вместе с тем, уточнила топ-менеджер, доходность среднесрочных высоконадежных облигаций уже сейчас ниже ставок по депозитам, на этом фоне облигационный рынок становится более привлекательным источником фондирования для потенциальных банков-оригинаторов по сравнению с дорогими вкладами.

«Кроме того, интерес банков к секьюритизации стимулирует рост потребления капитала как по ипотечным, так и потребительским кредитам», — отметила эксперт.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

По ее мнению, это может создать условия для появления новых выпусков с портфелями банков, уже имеющих опыт секьюритизации, и дебютантов. Более половины размещений ипотечных облигаций ДОМ.РФ происходило под портфели крупнейших участников рынка Сбербанка и ВТБ.

В целом доля кредитов, секьюритизированных через ДОМ.РФ, на конец III квартала прошлого года составила лишь 6% от всего ипотечного портфеля банковского сектора, то есть у рынка сохраняется значительный потенциал для роста.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новый порядок предоставления займов с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования

Объем выпусков ипотечных облигаций ДОМ.РФ с ВТБ превысил триллион рублей

ДОМ.РФ и Сбер разместили крупнейший в России выпуск ипотечных облигаций объемом 220,3 млрд руб.

ДОМ.РФ закрыл первую сделку по облигациям для создания инфраструктуры в регионах

Банк ДОМ.РФ стал организатором первого в России выпуска «зеленых» облигаций девелопера

Как расширят господдержку применения инфраструктурных облигаций

В 2022 году ДОМ.РФ разместил рекордные 15 выпусков ипотечных облигаций на 400 млрд руб.

Состоялся первый выпуск ипотечных облигаций ДОМ.РФ, обеспеченных кредитами на приобретение «зеленого» жилья

Общий объем размещенных ипотечных облигаций ДОМ.РФ превысил 1,5 трлн руб.

Сбер и ДОМ.РФ успешно завершили размещение рекордного седьмого выпуска ипотечных облигаций

ДОМ.РФ и Сбер выпустят ипотечные облигации на триллион рублей

ДОМ.РФ откроют доступ к кредитным историям ипотечных заемщиков как эмитенту ипотечных облигаций

Виталий Мутко: Сегодня каждая 10-я ипотека в России выдается благодаря ипотечным облигациям ДОМ.РФ 

Под выданную Банком ДОМ.РФ «Семейную ипотеку» размещен первый выпуск ипотечных облигаций

«Известия» опросили девелоперов по поводу ожиданий и прогнозов, связанных с развитием в 2025 году рынка жилищного строительства. Эксперты предсказывают снижение объема продаж квартир до 15%, уменьшение вывода на рынок новых объектов, нестабильность спроса, допускают слияние и поглощение компаний, стабилизацию и даже рост цен.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Вторая половина 2024 года была насыщена событиями, серьезно усложнившими ситуацию в строительной отрасли: отмена и корректировка ряда льготных ипотечных программ, нехватка лимитов, повышение Банком России ключевой ставки, подорожание кредитов для застройщиков.

В результате произошло охлаждение на первичном рынке жилья, в связи со снижением покупательной способности стал падать спрос на новостройки, отмечается некоторое снижение цен.

В конце года Минстрой разработал ряд мер по поддержке отрасли, в числе которых продление моратория на банкротство, компенсация затрат по кредитам и др.

Фото: vk.com/samolet_plus_business

Руководитель отдела аналитики ГК Самолет Олеся Дзюба (на фото) прогнозирует, что в 2025 году объем продаж снизится на 15% при сохранении активности спроса за счет программ государственного субсидирования, в частности «Семейной ипотеки», а также «Дальневосточной и Арктической» ипотек.

Она считает, что наибольшие объемы продаж придутся на крупные промышленные центры России. Девелоперы попытаются сохранить баланс, выводя на рынок меньшие объемы. Тем не менее представитель одного из ведущих застройщиков страны считает, что цены вырастут на 5% — 6% из-за повышения себестоимости строительства и роста финансовых расходов девелоперов.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото) предполагает усиление оттока клиентов с первичного рынка в начале 2025 года. По его мнению, велика вероятность, что ключевая ставка ЦБ уже вышла на плато.

«Об этом говорит сохранение показателя в декабре. Возможно, под давлением исполнительной власти ЦБ переключится на другие инструменты таргетирования инфляции, — аргументировал Голев свою точку зрения и добавил: — В результате уже в ближайшие месяцы может начаться процесс снижения ключевой ставки и восстановления покупательской активности».

Топ-менеджер девелоперской компании убежден, что ведущие застройщики страны обладают внушительным запасом прочности, который поможет избежать банкротств в 2025 году, однако он не исключает заключения сделок по слиянию и поглощению для диверсификации деятельности, пополнения земельного банка.

Фото: Key Capital

Гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) согласна с тем, что слияния будут происходить, но не в связи с рекордным значением ключевой ставки ЦБ.

«Мы наблюдаем соответствующий процесс уже на протяжении двух лет, — заявила она и пояснила: — Крупные игроки стремятся к коллаборациям, так как сейчас в приоритете в сфере девелопмента — проекты комплексного развития территорий, которые ввиду существенного масштаба проще реализовывать совместными усилиями».

Гусева полагает, что в начале 2025 года рынок столкнется с определенной «ямой» потребительской активности, однако эта ситуация не будет долгосрочной.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Сооснователь и совладелец Группы Родина Владимир Щекин (на фото) не ожидает в 2025 году резкого снижения объема ввода новых проектов. Он объяснил это длительностью девелоперского цикла: от начала работы над комплексом до момента покупки квартиры проходит около трех лет, то есть на рынок будут выходить проекты, находящиеся на высокой стадии готовности.

Щекин не видит оснований для снижения цен: стоимость квадратного метра на первичном рынке, по его мнению, останется на прежнем уровне или немного увеличится. Кроме того, при нестабильности экономики возможны слияния, поглощения, банкротства строительных компаний.

В этих условиях застройщики будут стимулировать спрос на жилье, применяя разнообразные инструменты. Девелопер подчеркнул, что для устойчивого роста спроса необходимо, чтобы макроэкономическая ситуация в стране была благоприятной.

Фото: m.vk.com/urban_awards

Как считает гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN Ольга Хасанова (на фото), «все зависит от того, с чем именно решит бороться правительство — с инфляцией или стагнацией».

При первом сценарии подъем цен будет минимальным, строительная активность продолжит замедляться, возрождение ипотеки сдвигается на неопределенный срок. При втором — квартиры подорожают, рынок заемных средств ждет оживление, а разрыв между уровнем цен и доходами населения увеличится.

В целом, считает эксперт, наблюдаемый кризис характеризуется полной непредсказуемостью. При этом цены на первичном и вторичном рынках начали выравниваться, что стало результатом замедления цен на новостройки и сокращения предложений на вторичном рынке.

Фото: пресс-служба Savils

Гендиректор и управляющий партнер Intermark Городская Недвижимость Дмитрий Халин (на фото) согласен с коллегами, что в 2025 году ситуация в строительной отрасли не будет простой.

«Экономика проектов сейчас достаточно сложная. Все дорожает: строительные материалы, инженерные системы, отделочные материалы, повышается оплата труда и т. д., — напомнил топ-менеджер, добавив: — И все это происходит в условиях очень высокой ставки по кредитам».

В таких условиях надо приложить титанические усилия, чтобы не только окупить проект, но и получить прибыль, без чего ни один здравомыслящий инвестор и девелопер реализовывать проект не будет.

Даже при стабилизации не стоит ожидать больших объемов строительства и масштабных проектов, выходящих на рынок, как это было ранее. Импульсом для роста цен на первичном рынке, по мнению Дмитрия Халина, может стать улучшение условий по приобретению недвижимости в рассрочку, «но на вторичном рынке такой импульс пока не просматривается».

Фото из личного архива И. Доброхотовой

Основатель БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирина Доброхотова (на фото) ожидает, что сложные условия конца 2024-го в строительной отрасли продлятся весь 2025 год, пока ЦБ не снизит ключевую ставку. Тем не менее в Москве и в городах, где представлено дорогое жилье, ситуация будет другой: чем дороже сегмент, тем меньше он зависит от ипотеки, тем выше доля продаж со стопроцентной оплатой и тем меньше падение спроса.

«Ситуация с ценами также будет отличаться в зависимости от сегмента, — уточнила эксперт и пояснила: — Уже сейчас в массовом сегменте мы наблюдаем некоторую стагнацию: с августа цены либо стоят на месте, либо точечно показывают небольшое снижение. При этом в дорогих сегментах мы по-прежнему видим рост».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что конъюнктура на рынке недвижимости в 2025 году будет зависеть от политики ЦБ, уровня ключевой ставки и государственных мер поддержки спроса.

«В настоящий момент можно с определенной уверенностью предполагать, что ключевая ставка и, соответственно, ипотечные кредиты в 2025 году останутся для многих потенциальных покупателей малодоступными, — отметил он и добавил: — Дальнейшая динамика рынка будет определяться совокупностью факторов, включая общую макроэкономическую ситуацию, уровень инфляции и доходы населения».

Рост цен на первичном рынке, считает эксперт, стимулируют существенная инфляция на строительные материалы, оборудование и услуги, дефицит рабочей силы, удорожание проектного финансирования и бридж-кредитов, участков и процедуры смены ВРИ (вида разрешенного использования) земли. Однако влияние этих факторов нивелируется высокой ключевой ставкой ЦБ, недоступными рыночными кредитами, отменой льготной ипотеки, что ведет к оттоку клиентов, особенно на рынке новостроек комфорт- и бизнес-классов.

«Исследования показывают, что клиентам психологически некомфортно оформлять ипотеку выше 16% годовых», — заметил Сырцов. Он допустил возможность снижения ключевой ставки ЦБ в 2025-м, но не до комфортных значений.

Фото: cian.ru

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото) заявил, что основной риск для отрасли в наступившем году заключается в росте стоимости заимствований, повышенной кредитной нагрузки на девелоперов и владельцев недвижимости.

«Результаты июля — ноября 2024-го подтверждают, что найти покупателей и при рыночной ставке 25% и выше, и при сильно урезанных льготных программах сложно, но можно, — сказал он, уточнив: — Тогда как финансовые модели многих компаний на такие внешние вводные не были рассчитаны».

Аналитик полагает, что поддержка спроса будет оказываться новыми управленческими вводными: о распространении «Семейной ипотеки» на вторичный рынок и о «безлимитном» характере выделения средств на нее на протяжении следующего года.

Позитивными факторами для рынка эксперт назвал сохраняющийся рост экономики и реальных доходов населения, высокое доверие к недвижимости как к инструменту сохранения накоплений, сильное строительное лобби, высокая прозрачность отрасли. Именно это, по мнению Попова, позволит государству оперативно отреагировать в случае увеличения вероятности кризисных проявлений.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: за квартал спрос на петербургские новостройки упал на треть, а рассрочек и акций от застройщиков стало больше

Эксперты: время рекордов для ипотеки прошло, но настоящая кредитная «зима» наступит в 2025 году

Эксперты: в 2025 году спрос на первичном рынке снизится на 20% — 25%

Эксперты: о долгосрочном спаде в строительстве говорить рано

Эксперт: в ближайшее время застройщики будут вынуждены сворачивать свой бизнес на рынке многоквартирного жилья

Эксперты: в ожидании просадки рынка из-за жесткой политики ЦБ управление застройщиками переходит от профильных девелоперов к финансистам

Эксперты: в нынешних условиях повышение или сохранение ключевой ставки ЦБ не имеет существенного значения для рынка недвижимости 

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

Минфин: рынок жилья практически полностью живет за счет госдотаций на льготную ипотеку

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках