Об этом на пленарной сессии XXIV Ясинской международной научной конференции по проблемам развития экономики и общества рассказал заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс.

Фото: www.static.tildacdn.com

Согласно информации, которую сообщил докладчик, по итогам первых трех месяцев 2023 года российские банки предоставили около 12 тыс. кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на сумму 50 млрд руб. Спрос на ипотеку в сегменте частного домостроения по-прежнему поддерживается льготными программами.

По словам Алексея Ниденса (на фото ниже), российский рынок частного домостроения продолжает развиваться, чему способствует реализация льготных ипотечных программ, постепенное вовлечение застройщиков и профессиональных подрядчиков, а также распространение на сектор ИЖС механизма счетов эскроу и проектного финансирования.

Фото: www.pnp.ru

«При сохранении текущих темпов и высокого спроса со стороны населения мы прогнозируем по этому году дальнейший рост объемов выдачи ипотеки на ИЖС до более чем 50 тыс. кредитов», — отметил топ-менеджер госкорпорации.

Однако, по словам Алексея Ниденса, с учетом общей емкости рынка ипотеки и наличия высокого спроса со стороны граждан доля ипотеки на ИЖС по-прежнему остается невысокой (всего порядка 3% в структуре выдаваемой ипотеки), а с использованием ипотеки в настоящее время в России строится только каждый десятый частный дом.

Фото: www.yandex.net

Для реализации существующего потенциала и удовлетворения высокого спроса населения необходимо развивать комплексное ИЖС, которое за счет использования счетов эскроу даст гарантию сохранности средств граждан, а также позволит застройщикам привлекать проектное финансирование по доступным ставкам с возможностью их постепенного снижения.

Кроме того, применение такого подхода позволит снизить кредитные риски банков и, соответственно, расширить потенциальное количество россиян, которые смогут улучшить жилищные условия, построив частный дом в рамках ипотечной программы.

Фото: www.rbk.ru

Важно также предусмотреть единые правила использования счетов эскроу как при комплексной застройке в рамках малоэтажных жилых комплексов, так и при «точечном» строительстве частных домов профессиональными подрядчиками по типовому проекту, подчеркнул Алексей Ниденс.

«Это позволит им получить доступ к проектному финансированию и наращивать объем качественных проектов, — пояснил замдиректора ДОМ.РФ, напомнив: — На перспективность этого механизма обращал внимание Президент России на совещании по развитию лесопромышленного комплекса».

Фото: www.brusina.ru

Для дальнейшего развития индустриального домостроения реализуется программа поддержки производителей деревянных домокомплектов: при покупке домокомплекта стоимостью до 3,5 млн руб. государство субсидирует скидку в размере 10%.

Дополнительно, как сообщал портал ЕРЗ.РФ, ДОМ.РФ совместно с Минпромторгом России прорабатывает запуск аналогичной меры поддержки для домокомплектов на минеральной основе (из железобетона, металлокаркаса и сэндвич-панелей). Сейчас проводится опрос производителей, который продлится до 26 апреля.

Фото: www.pro-dachnikov.com

Также среди инициатив ДОМ.РФ — создание общедоступного реестра профессиональных подрядчиков и системы его регулярной верификации. Этот процесс, в частности, возможно организовать на базе суперсервиса «строим.дом.рф».

Другие публикации по теме:

Программа поддержки деревянного домостроения уже действует, на очереди — дома из минеральных материалов

Банк ДОМ.РФ начал выдавать ипотеку на частные дома по ДДУ

Банк ДОМ.РФ поддержал первый в Башкортостане проект ИЖС

Первый в России проект комплексного ИЖС с эскроу будет реализован в Подмосковье на деньги Банка ДОМ.РФ

Эксперты: за год рынок загородной недвижимости вырос на 30%

Кредитование ИЖС растет: за два месяца 2023 года выдано 6,6 тыс. кредитов на 28 млрд руб.

Выдача ипотеки от банка ДОМ.РФ выросла втрое

Получить льготную ипотеку на ИЖС станет проще

Эксперты: российский рынок ИЖС развивается, а спрос на продукцию малоэтажного индивидуального домостроения растет

В фокусе внимания клиентов Банка ДОМ.РФ — ИЖС с акцентом на таунхаусы и строительство домов своими силами, в приоритете — льготная ипотека

Эксперты: рекордный объем ввода жилья в 2022 году обеспечен в основном за счет ИЖС

Эксперты: объем предложения высокобюджетной загородной недвижимости в Подмосковье за год вырос более чем на треть

Банк России подготовил «Обзор финансовой стабильности» за IV квартал 2023-го — I квартал 2024 года. Отдельная глава в нем посвящена дисбалансам на рынке жилой недвижимости и рискам проектного финансирования.

Фото: cbr.ru

Динамика ипотечного кредитования

В отчете отмечается, что в условиях высокого спроса на новостройки во второй половине прошлого года ипотечный портфель демонстрировал рекордные темпы роста и по состоянию на 01.01.2024 достиг 18,2 трлн руб. (+34,5% к результатам 2022-го).

Источник: ДОМ.РФ

После ужесточения условий льготной ипотеки и падения спроса на кредиты по рыночным ставкам, объем ипотеки увеличился за I квартал всего на 2,6%.

Примерно 70% всех займов пришлось на программы с господдержкой, в количественном выражении — около половины.

Риски ипотечного кредитования

Качество обслуживания ипотеки, по данным аналитиков ЦБ, остается высоким. Портфель кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 01.04.2024 составил 74 млрд руб., что соответствует прошлогодним значениям.

Платежная дисциплина поддерживается за счет увеличения доходов населения, которые, согласно Росстату, в 2023 году выросли на 11% (номинальные заработные платы — на 13%).

Источник: Банк России

Рост ипотеки в значительной мере происходил за счет закредитованных заемщиков. К 01.01.2024 доля займов, предоставленных гражданам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН на уровне более 80%), увеличилась с 33,6 до 42,5% выдач на новостройки и с 39,4 до 48,1% — в сегменте готового жилья.

Ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста ипотечного портфеля требовало ужесточения макропруденциальных требований, и ЦБ трижды их повышал.

Меры регулятора позволили снизить риски закредитованности населения: доля кредитов с ПДН более 80% в новых выдачах снизилась до 27,2% для строящегося жилья (-15,2 п. п. за квартал) и до 38,7% на вторичном рынке (-9,4 п. п.).

Источник: Банк России

Регулятор также отслеживал корректность оценки банками стоимости залогов. В поколениях кредитов 2022-го — начала 2023 года значимую долю занимала «льготная ипотека от застройщика».

Систематическое завышение стоимости жилья в данных сделках привело к тому, что фактический уровень LTV (прибыль компании, которую она получает от одного человека за все время сотрудничества с ним) в момент заключения договоров зачастую превосходил 100%.

Результаты последних проверок говорят о том, что в среднем текущая стоимость предмета залога соответствует среднерыночному уровню. По той части кредитов, где значение LTV было занижено, банкам будет рекомендовано скорректировать их оценку.

Во второй половине 2023 года на фоне постепенного роста наполненности счетов эскроу и снижения компенсации по льготной ипотеке регулятор зафиксировал появление новых практик, направленных на обход действующей системы обязательного депонирования средств участников долевого строительства.

В рамках этих схем средства перечислялись не на счета эскроу, а на аккредитивы, которые не входят в периметр системы страхования вкладов, что создает риски для покупателя в случае банкротства застройщика или отзыва лицензии у банка. ЦБ принял ряд мер, чтобы предотвратить их дальнейшее распространение.

Источники: Росстат, Домклик, Банк России

Перегрев на первичном рынке

Несмотря на стабилизацию спроса на новостройки, дисбаланс на рынке, связанный с разницей в ценах на новое и вторичное жилье, сохраняется.

В I квартале 2024 года разрыв, по разным оценкам, составил от 45% до 55%.

Источники: Росстат, Банк России

По мнению аналитиков, это связано как с «перекладыванием» застройщиками комиссий банков в цены на новостройки, так и со снижением доступности вторичного жилья на фоне роста ставок до 17%, что вызвало переток спроса на первичный рынок, где доступна льготная ипотека.

Эксперты считают, что прекращение действия массовой льготной программы, которая дает возможность приобретать жилье широкому кругу покупателей (в том числе инвесторам), будет способствовать сбалансированному росту ипотеки и стабилизации цен на новостройки.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

Риски проектного финансирования

В апреле — июне 2023 года ежемесячный объем продаж строящегося жилья не превышал 2,5 млн кв. м, а в IV квартале он достиг рекордного значения в 3,9 млн кв. м.

В условиях такого роста в декабре площадь нового строительства увеличилась до 5,7 млн кв. м, а объем предложения — до 5,1 млн кв. м в январе 2024-го.

На фоне снижения спроса в I квартале застройщики уменьшили объем нового строительства до уровня середины 2023 года, и это, как подчеркнули специалисты ЦБ, существенно снижает потенциальные риски затоваривания рынка.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

В 2023 году срок реализации непроданного жилья сократился до 2,1 года. В проектах с более ранним сроком строительства наблюдался наибольший рост продаж.

Из-за повышения спроса сумма остатков средств на счетах эскроу в IV квартале увеличилась за год на 39%. Поступление средств превысило прирост задолженности по проектному финансированию, и к 01.01.2024 коэффициент покрытия поднялся до 85%.

Аналитики ожидают, что наполненность счетов эскроу и распроданность жилья будут способствовать поддержанию устойчивости строительного сектора при возможном снижении спроса со стороны домохозяйств во второй половине 2024 года.

Данный сценарий возможен в случае значительного изменения условий программ государственного льготного кредитования и сохранения жесткой денежно-кредитной политики.

Фото: cbr.ru

Представляя отчет регулятора на пресс-конференции, зампредседателя Банка России Филипп Габуния (на фото) отметил, что ипотека и проектное финансирование более чувствительны к высоким ставкам.

Сейчас темпы роста ипотечного кредитования постепенно снижаются, но это замедление, по оценкам ЦБ, не приведет к проблемам у застройщиков. Значительная часть квартир в домах, которые будут введены в этом году, уже продана, и девелоперы накопили достаточно большую прибыль.

«Пока для ограничения рисков в ипотеке мы можем использовать только макропруденциальные надбавки, но рассчитываем в будущем на расширение нашего инструментария за счет макропруденциальных лимитов», — заявил Филипп Габуния.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: застройщики были готовы к охлаждению рынка ипотечного кредитования

Эксперты: ЦБ ждет прекращения массовой льготной ипотеки

ЦБ: разница между средней ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках России достигла 55%

ЦБ: в марте ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 6,9% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в марте вырос на 1,7% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: в феврале ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 14,5% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в феврале уменьшился на 15,5% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ипотека, как и ожидалось, растет сдержанными темпами

ЦБ: объем портфеля проектного финансирования девелоперов в IV квартале 2023 года составил 6,1 трлн руб.

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав