Это произойдет в законодательном порядке не ранее I квартала 2023 года, в результате чего появится возможность ускорить процесс секьюритизации ипотеки и снизить ставки ИЖК для благонадежных заемщиков, сообщают «Известия», ознакомившиеся с планом законопроектной деятельности Правительства РФ.

Фото: www.babaevo-gazeta.ru

По информации издания, Единому институту развития в жилищной сфере ДОМ.РФ как эмитенту ипотечных ценных бумаг (ИЦБ, или ипотечных облигаций) откроется доступ к кредитным историям ипотечных заемщиков.

Соответствующий законопроект, который должен разработать Минфин, могут внести в Госдуму в феврале 2023 года.

Фото: www.sravni.ru

Напомним, что стимулирование рынка ипотеки с помощью ИЦБ (облигаций) осуществляется по следующей схеме: эмитированные бумаги обеспечиваются кредитами (закладными) на покупку жилья, выданными банком-кредитором.

Далее бумаги реализуются на фондовом рынке, в результате чего появляется дополнительная рублевая ликвидность, которую можно использовать для выдачи новых ипотечных кредитов и рефинансирования уже выданных.

В Минфине уточнили, что сегодня основной эмитент на рынке ИЦБ —ДОМ.РФ, банки-кредиторы (банки-оригинаторы) продают ей часть своих ипотечных портфелей (в виде закладных), а госкорпорация выпускает под эти активы ипотечные облигации и находит инвесторов.

Фото: www.rbk.ru

Исполнение обязательств по ИЦБ обеспечивается поручительством ДОМ.РФ, в соответствии с 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере...».

Данный закон регулирует запущенную в конце 2016 года госпрограмму стандартизированных ипотечных облигаций, благодаря которой на рынок ИЖК за пять лет поступило около 1 трлн руб., полученных от реализации на фондовом рынке ИЦБ.   

Фото: www.iz.ru

Но для эффективного поручительства со стороны ДОМ.РФ необходимо резервирование определенных сумм под рискованные кредиты, полные выплаты по которым с высокой степенью вероятности могут не состояться из-за недостаточной платежеспособности заемщика, считает эксперт ипотечного рынка Андрей Бархота (на фото).

 Сегодня, пояснил он, без доступа ДОМ.РФ к кредитным историям заемщиков резерв закладывается для всех займов на основе принципов однородности, то есть усреднения.

Фото: www.banking-finance.ru

«Получив же доступ к кредитным историям заемщиков, госкорпорация сможет более точно формировать свои тарифы по секьюритизации (привлечения банком дополнительного финансирования за счет выпуска ценных бумаг, обеспеченных портфелем ипотечных кредитов — Ред.) и оценивать объем капитала, который предназначен для гарантии кредитного риска по ИЦБ для благонадежных заемщиков», — подчеркнул эксперт.

По его оценке, теоретически снижение ставок для благонадежных заемщиков на основе широкого использования кредитных историй может составить 0,25—0,75 п.п.

Фото: www.tvzvezda.ru

В НБКИ в целом поддержали доступ ДОМ.РФ к кредитным историям заемщиков в рамках секьюритизации, однако при этом руководитель бюро Алексей Волков (на фото) отметил, что «размывание принципа ограниченного доступа к кредитной истории несет в себе дополнительные риски, требующие крайне точных формулировок, и важно обеспечить контроль за таким доступом».

Фото: www.cian.ru

Ряд опрошенных «Известиями» специалистов не исключили, что в результате нововведения для менее благонадежных заемщиков ставки ИЖК могут даже повыситься.

При этом они обратили внимание на то, что снижение процентной ставки определяется «не только и не столько его хорошей кредитной историей, но другими факторами».

Представитель девелоперского бизнеса, управляющий партнер ГК Основа Олег Колченко (на фото) заметил, что нововведение может повлиять в первую очередь на потенциальный рост прибыли ДОМ.РФ за счет реализации своих ИЦБ по более высокой стоимости.

«И это вряд ли может привести к снижению ставок по ипотеке для конечных покупателей», — заключил он.

Фото: www.note.taable.com

Другие публикации по теме:

Виталий Мутко: Сегодня каждая 10-я ипотека в России выдается благодаря ипотечным облигациям ДОМ.РФ

Как снизят риски по ипотечным облигациям при банкротстве банков  

За счет чего повысят кредитное качество ипотечных облигаций

В следующем году ДОМ.РФ удвоит выпуск ипотечных ценных бумаг, доведя их объем до 1 трлн руб.

ДОМ.РФ и Банк ВТБ завершили размещение выпуска ипотечных облигаций на рекордную сумму 191,5 млрд руб.

Ипотечные облигации ДОМ.РФ станут доступны банкам для привлечения государственных средств через механизм РЕПО

Новые возможности инвестиций в ипотечные облигации разовьют ипотеку

ДОМ.РФ и Сбербанк выпустили ипотечные облигации с электронными закладными на 1 млрд руб.

Специалисты Циан.Аналитики провели исследование соотношения запросов покупателей и характеристик реально приобретаемых квартир в новостройках Москвы в 1 квартале 2024 года. Они изучили структуру потенциального спроса по данным просмотров объявлений на сайте cian.ru и структуру сделок по выпискам ЕГРН.

Фото: etalongroup.ru

По количеству просмотров объявлений, подсчитали эксперты, наиболее популярны «двушки» и «трешки» — 36% и 25% потенциального спроса соответственно.

Однокомнатные квартиры находятся на третьем месте (18%), на четвертом — студии (11%). Многокомнатные квартиры интересуют около 10% потенциальных покупателей.

Структура сделок и потенциального спроса по типам комнатности, I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

А вот в реальных сделках на первое место переместились однокомнатные квартиры (34%). Вторыми в структуре реальных сделок (27%) стали двухкомнатные квартиры, лидеры по количеству просмотров.

Студии с 21% сделок — на третьем месте, а «трешки» занимают лишь четвертую позицию (14% от общего числа сделок). На многокомнатные квартиры приходится 4% сделок, хотя в структуре просмотров их доля была сопоставима с долей студий.

Сравнивая потенциальный и реальный спрос, эксперты отметили выделение двух четких пиков в структуре реальных сделок: квартиры с площадями 34—37 кв. м и 22—23 кв. м, то есть однокомнатные и студии, тогда как структура потенциального спроса более равномерна.

Структура сделок и потенциального спроса по метражам, I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

Квартиры большого метража (100 кв. м) демонстрируют самый большой разрыв между потенциальным и реальным спросом: 11% против 4%. Эксперты считают, что в этой категории большую долю составляют просмотры ради интереса.

В отношении бюджета, по данным аналитиков, структура запросов и реальных сделок совпадает. Самый популярный формат — квартиры за 9—10 млн руб.

Структура сделок и потенциального спроса по стоимости квартиры, I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

Дорогостоящие варианты (от 40 млн руб.), как и в случае с площадями, составляют значительно большую долю в структуре потенциального спроса, чем в структуре реальных сделок (16% против 6%).

Что касается этажности, то потенциальные покупатели чаще всего смотрят квартиры на 2-м — 4-м этажах, реально приобретая жилье на 3-м —6-м.

Структура сделок и потенциального спроса по этажам, I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

Первые этажи, отметили эксперты, не пользуются популярностью по ряду причин: шум, необходимость чаще завешивать окна, худшие видовые характеристики. Самой большой популярностью пользуются 3-й и 4-й этажи — и на этапе подбора квартиры, и на этапе покупки.

Территориальное распределение потенциального спроса, по результатам исследования, достаточно равномерно. Из административных округов менее всего популярен Троицкий АО (где строится мало нового жилья), Восточный АО, Зеленоград (из-за плохой транспортной доступности).

Структура сделок и потенциального спроса по административным округам, 
I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

Самый популярный среди реальных покупателей — Новомосковский АО (28%). Квартиры здесь дешевле, чем в старых границах Москвы, при этом в наличии неплохая транспортная доступность.

Фото из архива Е. Лапшиной

«Во многих случаях характеристики приобретаемых квартир значительно отличаются от изначальных запросов покупателей, — прокомментировала результаты исследования эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина (на фото). — Чтобы уложиться в бюджет, приходится жертвовать удобным расположением в черте города, квадратными метрами, а иногда и целыми комнатами».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: после 2008 года доступность жилья постоянно росла, а в последнее время она снизилась до уровня 2013-го

Эксперты: в московской новостройке можно купить многокомнатную квартиру за 16,6 млн руб.

Эксперты: инфляция догоняет рост цен на новостройки

Эксперты: в I квартале на рынке новостроек столицы падал спрос, росло предложение, а цены стояли на месте

Эксперты отмечают стагнацию цен на рынке готового жилья

Эксперты: в I квартале спрос на элитные новостройки вырос в Москве на 67%

Эксперты: в марте в «старой» Москве лучше всего продавались студии, а в Подмосковье — четырехкомнатные квартиры

Эксперты: в новостройках Москвы растет доля малоформатных лотов и уменьшается их средняя площадь

Эксперты: за I квартал в «старой» Москве на 2,3% увеличилось предложение в новостройках бизнес-класса, но количество сделок упало на 41%

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки в Московском регионе снизился вдвое