На днях группа депутатов во главе со спикером Госдумы Вячеславом Володиным внесла проект федерального №905546-7 «О внесении изменений в статью 155 Жилищного кодекса… в части введения запрета на взимание комиссии при внесении физическими лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги».

www.mds.yandex.net

По просьбе портала ЕРЗ.РФ документ комментирует заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

Фото: www.urbaneconomics.ru

«Проектом предлагается освободить собственников и социальных нанимателей от уплаты комиссии за перечисление платы за ЖКУ, пеней, неустоек, штрафов за неполное или несвоевременное внесение платы за ЖКУ через банки (в т.ч. онлайн), Почту России, банковских платежных агентов (субагентов), — отметил эксперт. — Напомним, что сегодня граждане без комиссии могут заплатить за ЖКУ только в кассе управляющей или ресурсоснабжающей организации (РСО). Юридические лица осуществляют оплату безналичным путем.

То есть, этот законопроект касается и новостроек, которыми управляют выбранные застройщиками управляющие организации (УО), и самих застройщиков, являющихся собственниками квартир и машино-мест в многоквартирных домах (МКД).

Фото: www.zhek.biz

На первый взгляд, законопроект преследует благие цели: снизить нагрузку на собственников и дольщиков. Но при внимательном рассмотрении он вызывает определенные вопросы.

Для банков, почты, банковских платежных агентов проектом вводится прямой законодательный запрет. Но в содержащихся в проекте запретах не упоминаются платежные агенты (в частности, расчетные центры, владельцы платежных терминалов), которые, если текст не изменится, смогут взимать комиссию. Концептуально ли это решение или не доглядели — непонятно.

Мотивация поправок такова: «для многих сумма взимаемой комиссии является значимой и представляется несправедливой, поскольку человек стремится соблюдать платежную дисциплину». Звучит эта мотивировка странно, поскольку комиссия — это плата за услугу перечисления платежа, а не санкция или наказание. Такая комиссия всегда оплачивалась плательщиком, так или иначе.

В пояснительной записке к проекту указано, что «в 2018 году предприятиями сферы ЖКХ на территории Российской Федерации было выставлено счетов на сумму 2,63 трлн руб.». Цифра завораживает, поскольку комиссия за перечисление платы — это процент от данной суммы, взимаемый при перечислении потребителем платы за ЖКУ.

В регулируемые тарифы на воду, энергию, газ эти расходы, как правило, не включаются. В плату за содержание общего имущества размер комиссии нормативно и на практике не включается. Но банки, почта, владельцы терминалов затрачивают для осуществления перечисления платы за ЖКУ средства на оплату труда своих работников, несут расходы на компьютерные программы, оборудование и пр. Кто эти расходы оплатит? То, что кто-то оплатит — точно. Чудес не бывает!

Что произойдет, если будет принят данный проект? Представляется, что снижению финансовой нагрузки на потребителей по данному виду расходов неизбежно будет перераспределено на них через другие виды расходов.

Существует несколько рабочих редакций доработки этого законопроекта ко второму чтению. Банки нести убытки не хотят. Согласно их редакции, комиссия ляжет на управляющие или ресурсоснабжающие организации (РСО), ТСЖ, ЖСК.

Фото: www.kmvinform.ru

Пойдет ли государство на то, чтобы разрешить увеличивать регулируемые тарифы на коммунальные ресурсы? Ведь эти тарифы уже сдерживаются предельными индексами, что уже приводит к недофинансированию РСО содержания инженерной инфраструктуры. Но при прямых договорах о предоставлении коммунальных услуг это сделать придется.

Разрешать УО, ТСЖ, ЖСК увеличить плату за содержание общего имущества в многоквартирных домах в одностороннем порядке законодатель не будет. Это контрпопулярно. Скорее государство, как всегда, установит УО, ТСЖ, ЖСК новое требование нести расходы на оплату комиссии вместо потребителей. Тогда завтра на содержание и ремонт МКД неизбежно пойдет меньше средств, чем сегодня.

То есть собственники квартир получат снижение качества состояния их домов. Чем это лучше для грамотных собственников? Могут ли они самообмануться и не заметить сего? Если да, то это расчет на неосведомленного и наивного собственника.

К сожалению, пока таковых в России большинство», — констатировал Дмитрий Гордеев.

Другие публикации по теме:

Стратегия развития ЖКХ на период до 2035 года: каким будет этот документ в части управления многоквартирными домами?

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Похоже, в Минстрое уже осознали, что с помощью ГИС ЖКХ информацию до людей не доведешь

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Компания «Яков и Партнёры» провела исследование «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию» и своими выводами любезно поделилась с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: «Яков и Партнёры»

Специалисты подготовили три сценария возможного развития событий на первичном рынке РФ.

Объем рынка новостроек, трлн руб.

Источник: «Яков и Партнёры»

По их мнению, диапазон падения объемов продаж может составить 19% — 35%.

Источники: SberCIB, Банк России, «Яков и Партнёры»

Рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье в некоторых строительных компаниях приведет к убыткам.

Фото: «Яков и Партнёры»

«Маржинальность девелопмента может упасть до 10%, а то и уйти в минус, против 15% — 60% в 2023 году. В результате уже в 2025-м треть застройщиков понесут убытки», — уточнила в беседе с «Российской газетой» директор практики «Недвижимость и развитие территорий» компании «Яков и Партнёры» Анна Данченок (на фото).

Источники: Росстат, Минфин РФ, «Яков и Партнёры»

Аналитики напомнили, что в последние три года государственная поддержка существенно ускорила рост рынка. Объем ввода новостроек увеличился на 28 млн кв. м, а в расчете на одного жителя страны — на 8%.

При этом застройщики столкнулись с рядом вызовов:

• за счет роста зарплат, стоимости стройматериалов, ключевой ставки и, соответственно, финансирования их затраты увеличились;

• после сокращения программ льготного кредитования и разгона ипотечных ставок снизился спрос.

Источник: «Яков и Партнёры»

Эксперты рассмотрели схожие кризисы в Японии, США, Китае и пришли к заключению, что лучшим сценарием в нынешней ситуации станет реализация набора решений по стратегической диверсификации, операционному развитию и совершенствованию продукта.

Ведущие девелоперы исследованных стран фокусировались на четырех — восьми инструментах, и это позволило им наращивать бизнес даже в кризисный период.

Лидеры российского рынка уже используют многие инструменты, но значительный задел для роста эффективности компаний остается.

Фото предоставлено компанией Брусника

Итак. Стратегическая диверсификация:

• широкое региональное присутствие, запуск проектов на зарубежных рынках;

• выход в новые ценовые сегменты и типы недвижимости;

• открытие собственных бизнес-юнитов на разных этапах девелоперского цикла;

• приобретение конкурентов.

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

Операционное развитие:

• ГЧП по инфраструктурным и общественным объектам, КРТ, программа реновации;

• оптимизация штата, использование и развитие автоматизированных систем закупок и управления проектами;

• развитие fee-девелопмента, франшизы, управление коммерческой недвижимостью, создание собственных подрядчиков;

• запуск компании-разработчика ПО в сфере недвижимости, применение технологий BIM, внедрение платформ для автоматизации строительного процесса и привлечения подрядчиков.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Совершенствование продукта:

• умные планировки квартир;

• супераппы (многофункциональные мобильные приложения) с доступом к районной экосистеме;

• системы умного дома, автоматизированный учет ресурсов, цифровой доступ;

• карта клиентского трафика для B2B;

• гибкое ценообразование;

• постоянный пересмотр стратегии продаж.

Источник: «Яков и Партнёры»

Для максимального эффекта от развития этих направлений эксперты рекомендуют двигаться по простой схеме, состоящей из пяти шагов.

В зависимости от фокуса компании и успеха в реализации подходов ее выручка в долгосрочной перспективе, по прогнозам специалистов компании «Яков и Партнёры», может увеличиться до 150%, EBITDA — до 290%, EBITDA margin — до 55%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: несмотря на увеличение зарплат, в строительной отрасли растет дефицит кадров

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Антикризисные упрощенные процедуры в строительстве планируется продлить на год

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее