Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Стратегия развития ЖКХ на период до 2035 года: каким будет этот документ в части управления многоквартирными домами?

Эту тему раскрывает постоянный автор портала ЕРЗ.РФ Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото ниже), заместитель генерального директора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ. С любезного согласия Дмитрия Павловича мы перепечатываем его статью, опубликованную в февральском номере журнала «ЖКХ эксперт: экономика и право».

  

Фото: www.kmvinform.ru

  

Минстрой России практически год готовит проект Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2035 года (далее — Стратегия). В апреле 2019 г. была создана межведомственная рабочая группа (далее — МРГ), которая обсуждала в подгруппах различные подходы и предложения. 24 октября 2019 г. Минстрой России направил в федеральные органы исполнительной власти текст проекта Стратегии на 82-х листах.

29 октября 2019 года министр провел завершающее заседание МРГ, на котором были розданы Основные положения проекта Стратегии на 10 листах. Несмотря на то что полный текст Стратегии видели не все участники МРГ, проект был в целом одобрен. Текст, дорабатываемый по результатам согласования с ведомствами, в декабре 2019 — январе 2020 года для ознакомления практиков и экспертов не размещался. Думаю, что такая возможность была и есть. Потребность в этом объективно высока. Закрытость не способствует улучшению качества любого проекта документа. Тем более — Стратегии!

Почему профессионалов в сфере ЖКХ интересует содержание Стратегии? Потому, что ее положениями будет руководствоваться Минстрой России и другие ведомства при подготовке изменений в действующие федеральные законы и другие нормативные правовые акты, при разработке и реализации госпрограмм и ФЦП. Этот документ нельзя недооценивать.

Попытаемся, насколько возможно, проанализировать предложенные проектом Стратегии (по состоянию на начало ноября 2019 года) подходы, применительно к сфере управления многоквартирными домами.

  

Фото: www.politobzor.net

  

Автор высказывает свою субъективную позицию, не претендуя на истину в последней инстанции. С оценкой текущей ситуации и основных проблем ЖКХ в рассматриваемой сфере согласиться трудно. В проекте названы такие проблемы, как отсутствие сформированного института собственников жилья, низкая мотивация эффективного управления, ответственности и заинтересованности в результате, отсутствие сформированной культуры потребления и оплаты жилищно-коммунальных услуг, неактуальность существующих технических норм и правил. Но, забегая вперед, скажу, что меры по устранению этих проблем в Стратегии не намечены.

Такие проблемы в жилищной сфере, как сложность процедур созыва и проведения общих собраний собственников, избыточное регулирование оформления результатов собраний, отстранение собственников помещений в МКД от ответственности за состояние общего имущества, переложение ответственность за это на организации, управляющие МКД, подмена органами власти собственников помещений в МКД в вопросах контроля за состоянием общего имущества, доминирование системы жалоб и предписаний контрольно-надзорных органов, неумение управляющих организаций (УО) готовить и предлагать собственникам необходимый перечень услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту и экономически обоснованную соразмерную заказанным работам плату, повсеместное применение муниципальных виртуальных фиксированных ставок платы и др. проблемы — в проекте Стратегии не указаны.

Основная цель в рассматриваемом тексте Стратегии сформулирована, как «обеспечить предоставление гражданам Российской Федерации доступных и качественных жилищных и коммунальных услуг». Это достаточно общие слова. Представляется более правильной цель — кардинальное улучшение технического состояния МКД, повышение их энергоэффективности и уровня комфортности за счет ответственного управления общим имуществом собственниками и привлеченными профессиональными исполнителями или созданными объединениями собственников.

Почему ключевые задачи реализации Стратегии в проекте не охватывали сферу управления многоквартирными домами? Представляется, что для устранения имеющихся проблем, как минимум, необходимо обозначить такие задачи, как создание условий для:

• повышения активности и ответственности собственников, повышения их роли как коллективного заказчика профессиональных услуг и работ на рынке;

• развития конкуренции на рынке услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту МКД, повышению качества оказываемых услуг и выполняемых работ;

привлечения инвестиций в капитальный ремонт и энергоэффективную модернизацию МКД.

   

Фото: www.gov-murman.ru

   

По данным ГИС ЖКХ на 31 декабря 2018 г. к началу 2019 г. выдано и действует 17 995 лицензий управляющих организаций.

В тексте Стратегии одной из основных проблем направления «Управление жильем» названо недовольство граждан качеством услуг по содержанию общего имущества. Наверное, это считается проблемой потому, что от граждан поступает много жалоб в органы государственной власти, органы местного самоуправления, приемные региональных центров общественного контроля в сфере ЖКХ. Конечно, чиновникам получать жалобы и обращения не очень нравится. Жалоб много несмотря на наличие органов государственного жилищного надзора, введение в 2015 г. лицензирования деятельности управляющих организаций.

Но эта проблема — следствие, а не причина. А причины представляются следующими. Собственники помещений в МКД не являются полноценным коллективным заказчиком услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества. Они не имеют правосубъектности. У них нет возможности аккумулировать свои платежи в качестве общих денежных средств на общем счете для оплаты услуг и работ по факту их исполнения с учетом своевременности и качества. Они не могут без чрезмерных усилий принимать решения на своих общих собраниях, в частности, по внесению изменений или расторжению договоров управления МКД. К сожалению, в Стратегии не предусматриваются меры по устранению этих причин.

В проекте Стратегии указано, что «отсутствие у МКД статуса субъекта (почему субъекта, ведь дом — это имущество, объект? Д. Г.)  собственности исключает возможность полноценно распоряжаться и использовать общее имущество, снижает ответственность собственников за содержание дома и лишает их потенциальных доходов, не обеспечивает надлежащих гарантий безопасности». Казалось бы, стоит только придать МКД статус объекта недвижимости, как все станет хорошо.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) с 1995 г. реализована концепция индивидуальной собственности на помещения в МКД и общей собственности на общее имущество, а институт кондоминиума, включающего, в частности, МКД, отсутствует. Предпосылок и шансов поменять эту концепцию, видимо, нет. В каком виде в Стратегии видится ревизия норм ГК РФ в отношении принадлежности многоквартирного дома как объекта недвижимости? Ответа в Стратегии — нет.

    

Фото: www.zhek.biz

   

Будут ли просто в составе кондоминиума перечислены помещения, находящиеся в индивидуальной собственности, земельный участок и другое общее имущество? Как было в комплексе недвижимого имущества в кондоминиуме в Федеральном законе от 15.07.1996 №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (эта конструкция экономически и юридически от существующей в России содержательно почти не отличается).

Или, как в Финляндии, будет предложена система квартирных акционерных обществ (КАО), которые владеют многоквартирным домом и зачастую также земельным участком под ним, а в собственности «владельца квартиры» находятся акции, дающие ему право на владение определенной квартирой? Или, как у нас, были «дома ЖСК» с паями в частной собственности? У этих вариантов есть очень много положительных сторон (в частности, в ЖСК или КАО — единый субъект владения домом), но их «проходимость» — минимальна.

Хотя многоквартирный дом сегодня не имеет статуса объекта недвижимости (объекта гражданского оборота), но государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на общее имущество, как на принадлежность главной вещи — квартиры, производились и производятся. В абсолютном большинстве МКД в России имеется многосубъектная долевая собственность на общее имущество. Конструкция действующего института общего имущества в МКД предусматривает права собственников помещений владеть и пользоваться общим имуществом в доме, передавать их в пользование иным лицам и не является причиной низкой ответственности собственников за содержание дома.

   

Фото предоставлено компанией Брусника

  

Стратегия в качестве проблемы указывает «нехватку рыночных стимулов для частных управляющих организаций»: «зачастую плата за управление МКД, содержание и обслуживание общего имущества устанавливаются без учёта реальных издержек». Думаю, что рыночных стимулов при правильной организации отношений по управлению многоквартирным домом достаточно. А намеренно заниженные размеры платы за содержание предлагаются управляющими организациями как мера, влияющая на выбор общим собранием собственников помещений в доме управляющей организации, претендующей на переход к ней под управление дома.

Такая, на первый взгляд, «невыгодность» компенсируется в последующем отсутствием контроля со стороны собственников помещений за выполнением управляющей организацией обязательств по соблюдению качества, перечня, материалов и периодичности выполняемых услуг и работ, возможности на следующий срок обратиться в орган местного самоуправления за установлением для дома муниципальных ставок.

    

Фото: www.23kvartiri.ru

    

Проблема шире. В ряде случаев установленные как общими собраниями, так и органами местного самоуправления по результатам открытых конкурсов размеры платы за содержание общего имущества являются недостаточными (особенно в случае управления МКД с износом более 70%). При этом собственники помещений, не принимая необходимых решений, поодиночке обращаются с заявлениями в органы государственного жилищного надзора, которые необоснованно возлагают на управляющие организации требования по осуществлению полного перечня работ, предусмотренных соответствующими нормативными актами.

Такие предписания не основываются на обязательствах управляющих организаций по согласованным договорам управления МКД, не подкреплены ни заказом необходимых услуг и работ, ни адекватным размером платы. Практически такая же ситуация имеется в отношении ТСЖ и жилищных кооперативов.

Представляется, что этот блок нужно формулировать в Стратегии не просто взывая к публичному регулированию и к ограничению размера платы, а исходя из рыночных начал экономики многоквартирного дома.

Нехватка у управляющих организаций средств на надлежащее содержание дома и выполнение всех установленных требований вследствие отсутствия в договорах управления МКД условий о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения на весь срок действия договора (о стоимости плановых и внеплановых услуг и работ, об индексации), применение муниципальных ставок для виртуальных домов, отсутствие продуманного перечня услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в конкретных МКД, отказ собственников от принятия предлагаемых решений о дополнительных расходах на содержание общего имущества (например, на устранение аварий, модернизацию общего имущества) — главные причины несбалансированности потребностей конкретного дома в содержании и ремонте и возможностей управляющих организаций.

    

Фото: www.pbs.twimg.com

    

Блок Стратегии по оплате расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества нужно координировать с блоком об ответственности собственников. Сложилась правотворческая и правоприменительная практика отстранения собственников помещений от ответственности за состояние общего имущества. Такая ответственность сегодня лежит на УО, ТСЖ, жилищных кооперативах и на государстве, которое осуществляет лицензирование УО, а также в случае, если собственники МКД не принимают решения, выбирает УО на открытых конкурсах и утверждает по результатам конкурсов размер платы за содержание жилого помещения, контролирует деятельность УО и техническое состояние МКД. А отказ собственников от принятия решений о дополнительных расходах на содержание общего имущества и, как следствие, нехватка у управляющей организации средств на содержание дома не влекут для собственников никаких последствий.

Именно такое регулирование в совокупности с неадекватными размерами административных санкций делает сферу управления многоквартирными домами не привлекательной для частного бизнеса, особенно малого и среднего, который мог бы действительно обеспечить реальную конкуренцию на рынке, а значит, разнообразие предложений по качеству и цене капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

В Стратегии нужен набор мер по созданию экономических условий для повышения качества состояния многоквартирных домов, повышения ответственности собственников помещений.

В абсолютном большинстве МКД имеется многосубъектная долевая собственность на общее имущество. Это влечет необходимость принятия собственниками помещений совместных решений по вопросам управления домами на своих общих собраниях. Но процедуры созыва и проведения таких собраний сильно осложнены.

      

 

   

Формат данной статьи, к сожалению, не позволяет более подробно остановиться на таком важном блоке, как совершенствование подходов по упрощению процедур созыва и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Этот и многие другие аспекты управления многоквартирными домами, в том числе альтернативная целевая модель рынка управления МКД, способствующая стабильному развитию этой сферы и росту качества жилищно-коммунальных услуг более подробно изложены в подготовленной группой экспертов альтернативной редакции Стратегии. Она размещена на сайте Ассоциации «ЖКХ и Городская среда».

Следует также напомнить читателям, что параллельно с подготовкой к утверждению Правительством Российской Федерации Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2035 года Минстрой России взаимодействует с рабочей группой по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

   

  

 

Эта рабочая группа сформирована при Правительстве РФ вместе с другими 40 рабочими группами для подготовки предложений по реформе контрольно-надзорной деятельности. В частности, предполагается подготовка законопроектов и принятие постановлений, которые установят новое регулирование сферы ЖКХ, включая, естественно, и управление многоквартирными домами. Это новое регулирование должно вступить в силу с 1 января 2021 года. С текущей информацией по деятельности данной рабочей группы можно ознакомиться по данной ссылке.

    

Фото: www.urbaneconomics.ru

   

Скоро рабочая группа будет рассматривать последнюю редакцию проекта Стратегии, которую обещал представить Минстрой.

Дмитрий ГОРДЕЕВ, заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ 

«ЖКХ Эксперт: экономика и право», №2 2020

         

 

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.fa.ru

     

     

    

   

   

Другие публикации по теме:

Строительная Стратегия-2030 будет дорабатываться

Главный для отрасли стратегический документ разработан и поступил в Кабмин

Стратегии развития строительной отрасли и сферы ЖКХ сведут в один документ

Стратегию развития ЖКХ в России эксперты будут разрабатывать под руководством Минстроя

Разработкой Стратегии развития строительной отрасли займутся 11 команд, координация возложена на Аналитический центр при Правительстве РФ

В разработке Стратегии развития строительной отрасли поучаствуют эксперты

Владимир Путин провел обсуждение стратегии развития жилищной сферы

Минстрой представит Президенту стратегию развития жилищной сферы до 2025 года

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Похоже, в Минстрое уже осознали, что с помощью ГИС ЖКХ информацию до людей не доведешь

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

+

Ответственность за понуждение застройщиков к прохождению процедур, не включенных в исчерпывающие перечни

Один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель гендиректора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, анализирует тему, связанную с исчерпывающими перечнями документов и процедур, необходимых для получения застройщиками разрешений на строительство и на ввод построенных объектов в эксплуатацию.

    

Фото: www.customsforum.ru

     

Президент России Владимир Путин еще в майских указах 2012 года, когда Россия находилась на 120-м месте в рейтинге Doing Business, поставил задачу достижения 20-й строчки в этом рейтинге к 2018 году, однако пока выполнить эту задачу России не удалось. Doing Business Index, составляемый Всемирным банком на основе годовых данных, позволяет сравнивать степень простоты предпринимательской деятельности в различных странах мира.

Минстрой России, а также органы исполнительной власти г. Москвы и других субъектов РФ на протяжении нескольких лет проводили реформы, которые позволили значительно упростить процедуру получения разрешения на строительство. При этом были сокращены сроки выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, а также созданы условия для обеспечения предоставления государственных услуг в сфере строительства в электронном виде.

В результате строительная отрасль России демонстрирует высокие темпы роста в рейтинге Всемирного банка «Ведение бизнеса». Если в 2018 году по направлению «Получение разрешений на строительство» результат был улучшен на 67 позиций и Россия поднялась с 115-го на 48-е место, то в 2019 году наша страна заняла уже 26-е место из 190 стран, оцениваемых Всемирным банком.

Чтобы получить разрешение на строительство или разрешение на ввод построенных объектов в эксплуатацию, застройщику необходимо пройти ряд процедур и получить необходимые для этого документы.

     

Фото: www.uanews24.ru

   

Для повышения места, занимаемого Россией в рейтинге Doing Business, и в целях устранения административных барьеров при реализации инвестиционно-строительных проектов, а также создания благоприятного инвестиционного климата в России постановлениями Правительства РФ в 2014—2017 гг. были утверждены исчерпывающие перечни процедур в сферах:

• жилищного строительства;

• строительства объектов капитального строительства нежилого назначения;

• строительства объектов водоснабжения и водоотведения;

• строительства сетей теплоснабжения;

строительства объектов электросетевого хозяйства с уровнем напряжения ниже 35 кВ.

Перечни документов, необходимых для получения застройщиками разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию определены статьями 51 (разрешение на строительство) и 55 (выдача разрешение на ввод в эксплуатацию) Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ). 

Однако, несмотря на то что перечни документов и перечни процедур, прохождение которых необходимо для их получения застройщиками этих документов, определены нормативно-правовыми актами, у региональных застройщиков периодически возникают проблемы, связанные с нарушением утвержденных процедур и установленных правил получения разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. В частности, в некоторых регионах застройщики все ещё сталкиваются с требованиями о предоставлении документов, не предусмотренных статьями 51 и 55 ГрК РФ, или о необходимости прохождения застройщиками процедур, не вошедших в утвержденные Правительством РФ исчерпывающие перечни.

     

Фото: www.pbs.twimg.com

     

Законом предусмотрена возможность обжалования застройщиками несоблюдения органами исполнительной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления, организациями, осуществляющими эксплуатацию инженерных сетей, указанных выше исчерпывающих перечней.

250-ФЗ от 13.07.2015 наделил Федеральную антимонопольную службу России (далее ФАС) полномочиями по рассмотрению жалоб в отношении государственных органов, муниципальных образований и организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, за несоблюдение исчерпывающих перечней процедур в сфере строительства.

Порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение порядка осуществления процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства, установлен статьей 18.1 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции».

Минстрой России обратил внимание застройщиков на то, что с жалобой в ФАС России юридические лица могут обратиться не позднее 3 месяцев с момента совершения обжалуемого действия. Обращение рассматривается в семидневный срок. В случае подтверждения нарушения регулятором будет выдано обязательное для исполнения предписание для устранения этого нарушения.

Обжалованию подлежат нарушение установленных сроков осуществления процедуры, включенной в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства, а также предъявление требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающие перечни процедур.

   

Источник: www.stroimprosto-msk.ru

    

При обжаловании действий или бездействия организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей, перечень оснований для обращения в антимонопольный орган следующий:

 незаконный отказ в приеме документов, заявлений;

 предъявление к лицу, подавшему жалобу, документам и информации требований, не установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ;

 нарушение установленных сроков осуществления процедуры, включенной в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства;

предъявление требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства.

За нарушение порядка осуществления процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства, предусмотрена административная ответственность.  Статьей 14.9.1. Кодекса РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 №195-ФЗ (далее — КоАП РФ) установлено, что действия или бездействие должностных лиц при осуществлении ими в отношении застройщиков процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, которые выражены в нарушении установленных сроков осуществления процедур либо в предъявлении требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства, влекут предупреждение или наложение административного штрафа на этих должностных лиц в размере от 3 тыс. до 5 тыс. руб. Повторное совершение этих административных правонарушений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 30 тыс. до 50 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до 2 лет.

   

Фото: www.newsru.com

   

Кроме этого, статьей 5.63 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение должностными лицами 210-ФЗ от 27.07.2010 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». В частности, нарушение должностным лицом органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления, осуществляющего исполнительно-распорядительные полномочия, порядка предоставления государственной услуги, повлекшее непредоставление государственной услуги заявителю либо предоставление государственной услуги заявителю с нарушением установленных сроков, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц органов исполнительной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления, осуществляющих исполнительно-распорядительные полномочия, в размере от 3 тыс. до 5 тыс. руб.

Получение разрешения на строительство — важный этап в реализации инвестиционно-строительных проектов. К этому моменту застройщик за счет собственных средств уже осуществляет не менее 10% инвестиций в проект, в т.ч. для приобретения прав на земельный участок, оформления исходно-разрешительной документации, частичной оплаты подключения с инженерным сетям и проектирования. При проблемах с получением разрешений на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию к этим экономическим аргументам добавляется риск появления новых обманутых дольщиков.

В связи с этим возникает вопрос: обеспечивают ли предусмотренные административным законодательством санкции соблюдение принципов справедливости и соразмерности наказания?

Приведем для сравнения размеры штрафов, налагаемых на застройщиков за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Привлечение денежных средств гражданина лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве на это права или привлекающим денежные средства граждан в нарушение установленных требований, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб.; на юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн руб. (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ). При этом штраф применяется в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

   

Фото: www.sm-news.ru

    

Опубликование в СМИ или размещение в Интернете проектной декларации, содержащей неполную или недостоверную информацию, а равно нарушение сроков опубликования или размещения проектной декларации влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб.; на юридических лиц — от 200 тыс. до 400 тыс. руб. (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ).

Важно отметить, что застройщиков привлекают к административной ответственности за указанные выше нарушения вне зависимости от причиненного участникам долевого строительства ущерба, поскольку ст. 14.28 КоАП РФ содержит формальный состав административного правонарушения.

Очевидно, что предусмотренные административным законодательством размеры штрафов, налагаемых на застройщиков, многократно превышают санкции за нарушения, связанные с исчерпывающими перечнями процедур в строительстве, что не обеспечивает соблюдения  принципов справедливости и соразмерности наказания. А если вспомнить о риске привлечения застройщиков к уголовной ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве (при условии привлечения средств участников долевого строительства в сумме более 3 млн руб.) даже при отсутствии причиненного участникам долевого строительства ущерба, то без преувеличения упомянутый выше штраф в размере от 3 тыс. до 5 тыс. руб. можно назвать «бесконечно малой величиной, которой можно пренебречь».

В и без того сложных условиях перехода на проектное финансирование требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства, или представить документы, не предусмотренные статьями 51 и 55 ГрадК РФ, становятся дополнительными административными барьерами.

Надо ли говорить, что такие требования влекут не только дополнительные расходы для застройщиков, но и риск появления новых обманутых дольщиков в случаях, когда такие требования предъявляются после завершения строительно-монтажных работ как условие получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Такие требования региональные застройщики получают в дополнение к тому, что в ряде регионов России уже несколько лет полная стоимость строительства жилья для застройщиков оказывается выше продажной цены на первичном рынке. Всё это не может не вызывать беспокойства за будущее организаций строительной отрасли и смежных отраслей в отдельных регионах России.

Законодательством установлена ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Вред, причиненный застройщику или участнику долевого строительства в результате незаконных действий или бездействия государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта РФ или казны муниципального образования (ст. 1069 ГК РФ).

   

Фото: www.respectrb.ru

   

Вместе с тем, учитывая сложность доказывания в суде причинения вреда и проблемы при переходе строительной отрасли на проектное финансирование, становится актуальным вопрос о повышении персональной ответственности должностных лиц федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, участвующих в предоставлении застройщикам государственных или муниципальных услуг, за нарушения, которые выражены в предъявлении требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства или в истребовании у застройщиков документов, не предусмотренных статьями 51 и 55 ГрК РФ.

Для этого необходимо отдельно выделить в Особенной части разработанного Минюстом России проекта нового КоАП РФ следующий специальный состав административного правонарушения: «Действия (бездействие) должностных лиц федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления либо иных осуществляющих функции указанных органов или организаций, которые выражены в требовании предоставления документов, не предусмотренных статьями 51 и 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, а также в предъявлении требования прохождения процедур, не предусмотренных утвержденными Правительством Российской Федерации исчерпывающими перечнями процедур в сфере строительства».

Представляется справедливым и обоснованным, если административная ответственность за такие правонарушения будет соответствовать основным принципам противодействия коррупции, определенным ст. 3 273-ФЗ от 25.12.2008 «О противодействии коррупции», и установлена в размере, соразмерном возможным последствиям правонарушения. 

    

    

 

Среди задач, стоящих сегодня в повестке дня,  следует назвать не только снижение административных барьеров, но и дальнейшее совершенствование нормативной базы. Цель этой работы — избавление региональных застройщиков от дополнительных обременений, устранение необоснованных ограничений в реализации инвестиционных проектов по строительству многоквартирных домов, а также решение вопроса о поэтапном раскрытии счетов эскроу, дискуссия о котором идет уже более двух лет. 

   

 

    

    

  

   

  

Другие публикации по теме:

О применении кадастровой стоимости для определения налоговой базы и размера арендной платы

В 2019 году в Москве на арендных торгах реализовано рекордное количество земли — в три раза больше, чем годом ранее

Проблемы рефинансирования целевых кредитов

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

Жизнь в апартаментах: быть или не быть?

К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

Новая книга девелопера и отраслевого аналитика Андрея Кирсанова посвящена реформе долевого строительства в России

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии