Руководитель Центра отраслевой экономики НИФИ Минфина России, председатель Комиссии по институциональным и инфраструктурным инвестициям Совета по финансово-промышленной и инвестиционной политике ТПП РФ выступила на круглом столе Российского Союза Строителей в рамках РСН-2022 с докладом «Инструменты стимулирования инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства».

Фото: www.photocdn.photogoroda.com

Доклад на тему «Финансовые инструменты для освоения незастроенных территорий: существующее положение и предложения по усовершенствованию» посвящен аспектам финансирования проектов комплексного развития территорий (КРТ) с акцентом на проекты КРТ в формате незастроенных территорий, т.е. проектов, реализуемых в «чистом поле» (грифилд).

В 2021 году Правительство России поставило перед строительной отраслью масштабные задачи — ввести к 2030 году более 1 млрд кв. м жилья, а ежегодно, согласно национальному проекту «Жилье и городская среда» и проекту Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года, вводить по 120 млн кв. м жилья.

Чтобы выйти на заданные объемы, необходимо ввести в экономический оборот 200 тыс. га площадей земельных участков под более чем 1 тыс. проектов КРТ и профинансировать создание только инфраструктуры под эти проекты на 7 трлн руб.

«Анализ региональных инициатив показывает, что регионы больше сконцентрированы на проектах по редевелопменту жилой и нежилой застройки, — отметила Инна Рыкова (на фото). — В незастроенные территории, строительные компании боятся выходить на проекты формата "чистое поле", поскольку это совершенно другой бизнес, направленный на развитие земельных ресурсов и территорий (ленд-девелопмент). Здесь требуются огромные инвестиции и имеется долгий период отдачи от вложенных средств. Вместе с тем в регионах есть несколько реализованных проектов КРТ в формате "чистое поле", например "Евроград" в Ленинградской области (рендер на фото — Ред.). В регионах рождаются инициативы по созданию новых городов, например в Приморском крае и в Сахалинской области».

Фото: www.melnichenko-architect.ru

Руководитель Центра отраслевой экономики НИФИ Минфина России с учетом опыта отметила, что застройщики оценивают долю расходов в подготовке земельного участка (ленд-девелопмент) в среднем в 20%. Здесь следует рассмотреть целесообразность введения субсидий на поддержку развития инфраструктуры земельных участков (т.е. погектарно) в рамках проектов КРТ.

Данный механизм уже отработан в промышленности и сельском хозяйстве, где есть меры поддержки создания инфраструктуры. Например, в промышленности действуют меры поддержки в рамках индустриальных парков, ОЭЗ, ТОСЭР. В сельском хозяйстве действует Государственная программа РФ «Комплексное развитие сельских территорий» (Постановление Правительства РФ от 31.05. 2019 года №696).

Анализ проектов КРТ, в т.ч. проекта «Евроград» в Ленинградской области, показывает, что доля площадей многоквартирных домов (МКД) составляет примерно ½ от всех площадей проекта КРТ.

«Возникает еще один вопрос, за счет чего финансировать строительство социально-бытовой инфраструктуры, являющихся неотъемлемой частью комфортной городской среды, — отмечает Инна Рыкова, пояснив: — У проектов "браунфилд", как правило, эти объекты уже есть. Представляется, что здесь надо применять механизмы ГЧП, концессии, обязательства к застройщикам по созданию социально-бытовой инфраструктуры. При этом следует рассмотреть вопрос субсидирования капитальных затрат на создание спортивных комплексов, школ, детских садов, объектов религиозного назначения и т.д.», — добавила эксперт.

Инна Рыкова предложила разработать программу запуска проектов КРТ (с акцентом на проекты формата «чистое поле») в регионах России. Первоочередные задачи программы — создание новых городов/микрорайонов с высоким качеством жизненного и рабочего пространства, а также формирование новых экономических драйверов через инвестиции в развитие новых территорий.

Фото: www.ocenka74.nethouse.ru

Программа должна включать возможные источники и механизмы финансирования проектов КРТ, а также инструментарий экономического планирования создания КРТ с привязкой к городу/агломерации с оценкой вклада в экономику региона.

«Реализация такой программы позволит выйти на поставленные масштабные цели, которые обозначило Правительство России, — убеждена Руководитель Центра отраслевой экономики НИФИ Минфина России. — Также в рамках формирования модели финансирования проектов КРТ мы пришли к выводу о том, что рынку нужны профессиональные ленд-девелоперы, кроме того, необходимо иметь профессионального федерального ленд-девелопера, задача которого будет выводить на рынок подготовленные земельные участки с готовой инфраструктурой для проектов КРТ».

В части финансирования для проектов КРТ предложено применять механизм «Прирост налоговой базы» с созданием специального резервного фонда в конкретном субъекте РФ. В ряде российских регионов данный механизм уже пилотно отрабатывался.

По итогам круглого стола достигнута договоренность о том, что Центр отраслевой экономики НИФИ Минфина России представит перечень конкретных предложений Российскому союзу строителей и отраслевому сообществу по развитию проектов КРТ в регионах России с акцентом на формат проектов «чистое поле».

Другие публикации по теме:

РСН — самое популярное деловое мероприятие среди застройщиков в 2022 году

Марат Хуснуллин: Господдержка ипотеки станет адресной

Марат Хуснуллин: 2021 год был успешен как для жилищного, так и для дорожного строительства

Марат Хуснуллин: Рост стоимости стройматериалов сегодня для отрасли — угроза номер один

Марат Хуснуллин: Пандемия заставила российские города быстро «поумнеть»

Марат Хуснуллин: По итогам года обеспечим рекордный объем ввода — более 85 млн кв. м жилья

Марат Хуснуллин: Объем построенного жилья с начала года почти на треть превышает аналогичный прошлогодний показатель

Вячеслав Володин: Благодаря усилиям вице-премьера Марата Хуснуллина 2021 год может стать одним из самых успешных для жилищного строительства

Марат Хуснуллин: Положительную динамику жилищного строительства сохраним в течение всего года!

Марат Хуснуллин: По строительству и вводу нового жилья регионы должны ставить задачу роста на уровне не менее 5% в год

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ (ВС РФ) 16.08.2022 вынесла определение по делу №4-КГ22-18-К1, в котором рассмотрела требование к застройщику нарушившему инсоляции в квартирах соседнего здания.

В непосредственной близости от квартиры гражданина было построено здание с административными помещениями, введеное в эксплуатацию в 2020 году.

Гражданка (истец) обратилась в суд с требованием возложить на собственника здания (ответчика) обязанность по предоставлению в собственность другой равнозначной трёхкомнатной квартиры, пригодной для нормального проживания, а также компенсировать моральный вред в размере 100 тыс. руб. В качестве обоснования истец указывала на то, что ответчик без согласования с жильцами дома, к числу которых относится истец и члены ее семьи, осуществил строительство здания с административными помещениями, что привело к нарушению нормативной продолжительности инсоляции жилого помещения истца.

С целью проверки доводов истца о нарушении требований естественной инсоляции квартиры по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой, возведение указанного выше здания оказало негативное влияние на инсоляцию квартиры истца. После возведения здания в двух из трёх жилых комнат квартиры продолжительность непрерывной инсоляции составляет менее двух часов в день.

В соответствии с выводами, содержащимися в заключении дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, возведение здания с административными помещениями привело к нарушению санитарно-эпидемиологических требований, касающихся нормативной инсоляции жилого помещения истца.

Исследовав и оценив доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при возведении здания с административными помещениями ответчик допустил нарушение санитарно-эпидемиологических требований, касающихся нормативной инсоляции квартиры истца, что привело к нарушению права последнего на использование помещения в качестве жилого.

Вместе с тем суд отказал в удовлетворении требования о возложении на ответчика обязанности по предоставлению истцу в собственность другой равнозначной квартиры, сославшись на то, что установленное нарушение прав истца не связано с лишением его владения объектом права собственности, уничтожением имущества по вине ответчика либо приведением его в полностью непригодное состояние.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

Суд счел избранный истцом способ защиты нарушенного права ненадлежащим, разъяснив, что истец вправе защитить свои нарушенные права путем предъявления иска о возмещении убытков. Полагая, что в рассматриваемом деле нарушены исключительно имущественные права истца, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о компенсации морального вреда.

Данное решение оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.  Отменяя по кассационной жалобе ответчика апелляционное определение и направляя дело на новое апелляционное рассмотрение, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции сослалась на то, что содержащийся в мотивировочной части судебного решения вывод о нарушении ответчиком санитарно-эпидемиологических требований, касающихся нормативной инсоляции квартиры истца, предрешил результат судебных постановлений при возможном последующем обращении гражданина в суд.

Фото: www.amgkh.ru

По мнению кассационного суда общей юрисдикции, суды первой и апелляционной инстанций сделали выводы в отношении обстоятельств, которые в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты не подлежали включению в круг юридически значимых.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции. Было отмечено, что кассационный суд общей юрисдикции не указал:

• в чем именно состоит ошибочность выводов нижестоящих судов, посчитавших установление обстоятельств, касающихся нарушения ответчиком санитарно-эпидемиологических требований по инсоляции квартиры истца юридически значимыми;

• каким имеющимся в деле материалам противоречат эти выводы;

• какими, по мнению кассационного суда общей юрисдикции, должны являться юридически значимые обстоятельства по данному делу.

Учитывая указанные, а также иные обстоятельства дела, ВС РФ отменил определение кассационной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

ФРТ не обязан исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, требующих предоставить нежилые коммерческие помещения

Минстрой: новые правила расчета инсоляции позволят увеличивать высоту проектируемых зданий, не нарушая строительных норм

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

Верховный Суд: за нарушение требований инсоляции застройщик должен заплатить штраф

Требования к инсоляции снижены. Дома разрешили строить ближе к детским площадкам и школам