Однако застройщики жилья пролоббировали продление госпрограмм льготной ипотеки, напоминает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), и теперь их нечем спасать в текущих условиях.

Фото: www.saki-gorsovet.ru

О планах Правительства РФ повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20% сообщили  «Ведомости», и портал ЕРЗ.РФ приводил мнения опрошенных изданием экспертов.

Они сходятся в том, что с помощью такого шага власти рассчитывают сбалансировать рынок и снизить темпы роста цен на жилье.

Фото: www.expert.ru

Руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото) не уверен, что это удастся. Запустив льготную ипотеку в разгар пандемии ковида, напоминает он, власти не стали ее отменять ни летом 2020-го, когда карантин закончился, а ключевая ставка опустилась до 4,25%, ни осенью 2022-го, когда ставка, подскочив в феврале до 20%, снизилась до 7,5%.

Бесконечное субсидирование ипотеки для всех желающих, по мнению эксперта, разбалансировало рынок недвижимости и снизило доступность жилья, хотя при запуске программы цели стояли противоположные.

Фото: www.foto.cheb.ru

«Благодаря» слишком доступным кредитам цены на квартиры за последние три года выросли в два раза. При этом резко увеличился ценовой разрыв между первичным рынком, где льготная ипотека есть, и вторичным, где ее нет.

По данным индекса IRN.RU, средняя стоимость 1 кв. м на «вторичку» в Москве по итогам августа составила 260,7 тыс. руб., тогда как на рынке новостроек «квадрат» стоит более 400 тыс. руб.

Олег Репченко привел информацию ЦБ, согласно которой разрыв цен на первичном и вторичном рынке в целом по стране достиг 40%.

Фото: www.siris-real.ru

Это значит, пояснил эксперт, что купленную на первичном рынке квартиру невозможно перепродать на вторичном рынке без большой скидки. И, что еще хуже, банки получают на баланс залоги по завышенным ценам, а это уже чревато банковским кризисом.

Субсидирование ставок ложится огромным бременем на бюджет. Причем эти расходы трудно прогнозировать из-за колебаний ключевой ставки, и конца здесь не видно, поскольку растут сроки погашения ипотеки.

Фото: www.stroikyufy.ru

Но главное, потенциал льготной ипотеки как драйвера роста спроса на жилье давно и полностью исчерпан из-за роста цен, подчеркнул эксперт. Продажи новостроек падали даже тогда, когда застройщики дополнительно субсидировали ставки до нулевого уровня.

Так что, уверен Олег Репченко, вопрос о пересмотре льготных ипотечных программ назрел давно. При этом те корректировки, которые сейчас обсуждаются в Правительстве, трудно назвать кардинальными.

Фото: www.kvobzor.ru

Повышение первоначального взноса с 15% до 20% застройщики смогут нивелировать скидкой в 5% — такой дисконт по нынешним временам не выглядит критичным.

Снижение компенсации банкам также мало что изменит, ведь ставки по льготным госпрограммам в банках в настоящее время ниже максимального уровня.

Фото: www.yk24.ru

«Превращение льготной ипотеки из антикризисного инструмента в постоянную дотацию привело к снижению объема господдержки строительной отрасли в период, когда такая поддержка как раз нужна», — резюмировал Олег Репченко.

Тем не менее, считает он, ухудшение условий льготной ипотеки — это сигнал рынку, что власти взяли курс на сворачивание субсидирования.

Причем это произошло именно тогда, когда ключевая ставка подскочила до заградительных для ипотеки 12%, что, конечно, тут же подстегнуло спрос на жилье.

Фото: www.rbk.ru

Но ажиотажный спрос долгим не бывает. В перспективе он неизбежно снизится, и не только на вторичном, но и на первичном рынке.

Прежде всего потому, что далеко не все новостройки, особенно в Москве, можно продать по льготным программам с кредитным лимитом в 12 млн руб.

И еще заметнее спрос упадет (причем уже по всей стране) после 1 октября, когда вступят в силу запретительные надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом, добавил Олег Репченко.

Другие публикации по теме:

Власти хотят повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20%

Правительство увеличило лимиты выдачи льготной ипотеки на 1,9 трлн руб.

Околонулевая ипотека возвращается — или это что-то новое?

Эксперты: квартиры дорожают по всей России. Но это продлится недолго

Эксперты: условия по льготной ипотеке не должны измениться

Эксперты выясняли, чего ждать: снижения ключевой ставки ЦБ или отмены льготных ипотечных программ

Марат Хуснуллин: предполагаемый объем ввода жилья в 2024—2025 годах вызывает беспокойство у Правительства

Эксперты: рынок ждет повышения цен на новостройки

Эксперты: падение рубля и повышение ипотечных ставок разогнали спрос на жилье в Московском регионе

Эксперт: застройщики расширят программы trade-in

Эксперты: спрос по-прежнему обеспечивает растущий сектор ипотеки

Банк России подготовил «Обзор финансовой стабильности» за IV квартал 2023-го — I квартал 2024 года. Отдельная глава в нем посвящена дисбалансам на рынке жилой недвижимости и рискам проектного финансирования.

Фото: cbr.ru

Динамика ипотечного кредитования

В отчете отмечается, что в условиях высокого спроса на новостройки во второй половине прошлого года ипотечный портфель демонстрировал рекордные темпы роста и по состоянию на 01.01.2024 достиг 18,2 трлн руб. (+34,5% к результатам 2022-го).

Источник: ДОМ.РФ

После ужесточения условий льготной ипотеки и падения спроса на кредиты по рыночным ставкам, объем ипотеки увеличился за I квартал всего на 2,6%.

Примерно 70% всех займов пришлось на программы с господдержкой, в количественном выражении — около половины.

Риски ипотечного кредитования

Качество обслуживания ипотеки, по данным аналитиков ЦБ, остается высоким. Портфель кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 01.04.2024 составил 74 млрд руб., что соответствует прошлогодним значениям.

Платежная дисциплина поддерживается за счет увеличения доходов населения, которые, согласно Росстату, в 2023 году выросли на 11% (номинальные заработные платы — на 13%).

Источник: Банк России

Рост ипотеки в значительной мере происходил за счет закредитованных заемщиков. К 01.01.2024 доля займов, предоставленных гражданам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН на уровне более 80%), увеличилась с 33,6 до 42,5% выдач на новостройки и с 39,4 до 48,1% — в сегменте готового жилья.

Ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста ипотечного портфеля требовало ужесточения макропруденциальных требований, и ЦБ трижды их повышал.

Меры регулятора позволили снизить риски закредитованности населения: доля кредитов с ПДН более 80% в новых выдачах снизилась до 27,2% для строящегося жилья (-15,2 п. п. за квартал) и до 38,7% на вторичном рынке (-9,4 п. п.).

Источник: Банк России

Регулятор также отслеживал корректность оценки банками стоимости залогов. В поколениях кредитов 2022-го — начала 2023 года значимую долю занимала «льготная ипотека от застройщика».

Систематическое завышение стоимости жилья в данных сделках привело к тому, что фактический уровень LTV (прибыль компании, которую она получает от одного человека за все время сотрудничества с ним) в момент заключения договоров зачастую превосходил 100%.

Результаты последних проверок говорят о том, что в среднем текущая стоимость предмета залога соответствует среднерыночному уровню. По той части кредитов, где значение LTV было занижено, банкам будет рекомендовано скорректировать их оценку.

Во второй половине 2023 года на фоне постепенного роста наполненности счетов эскроу и снижения компенсации по льготной ипотеке регулятор зафиксировал появление новых практик, направленных на обход действующей системы обязательного депонирования средств участников долевого строительства.

В рамках этих схем средства перечислялись не на счета эскроу, а на аккредитивы, которые не входят в периметр системы страхования вкладов, что создает риски для покупателя в случае банкротства застройщика или отзыва лицензии у банка. ЦБ принял ряд мер, чтобы предотвратить их дальнейшее распространение.

Источники: Росстат, Домклик, Банк России

Перегрев на первичном рынке

Несмотря на стабилизацию спроса на новостройки, дисбаланс на рынке, связанный с разницей в ценах на новое и вторичное жилье, сохраняется.

В I квартале 2024 года разрыв, по разным оценкам, составил от 45% до 55%.

Источники: Росстат, Банк России

По мнению аналитиков, это связано как с «перекладыванием» застройщиками комиссий банков в цены на новостройки, так и со снижением доступности вторичного жилья на фоне роста ставок до 17%, что вызвало переток спроса на первичный рынок, где доступна льготная ипотека.

Эксперты считают, что прекращение действия массовой льготной программы, которая дает возможность приобретать жилье широкому кругу покупателей (в том числе инвесторам), будет способствовать сбалансированному росту ипотеки и стабилизации цен на новостройки.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

Риски проектного финансирования

В апреле — июне 2023 года ежемесячный объем продаж строящегося жилья не превышал 2,5 млн кв. м, а в IV квартале он достиг рекордного значения в 3,9 млн кв. м.

В условиях такого роста в декабре площадь нового строительства увеличилась до 5,7 млн кв. м, а объем предложения — до 5,1 млн кв. м в январе 2024-го.

На фоне снижения спроса в I квартале застройщики уменьшили объем нового строительства до уровня середины 2023 года, и это, как подчеркнули специалисты ЦБ, существенно снижает потенциальные риски затоваривания рынка.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

В 2023 году срок реализации непроданного жилья сократился до 2,1 года. В проектах с более ранним сроком строительства наблюдался наибольший рост продаж.

Из-за повышения спроса сумма остатков средств на счетах эскроу в IV квартале увеличилась за год на 39%. Поступление средств превысило прирост задолженности по проектному финансированию, и к 01.01.2024 коэффициент покрытия поднялся до 85%.

Аналитики ожидают, что наполненность счетов эскроу и распроданность жилья будут способствовать поддержанию устойчивости строительного сектора при возможном снижении спроса со стороны домохозяйств во второй половине 2024 года.

Данный сценарий возможен в случае значительного изменения условий программ государственного льготного кредитования и сохранения жесткой денежно-кредитной политики.

Фото: cbr.ru

Представляя отчет регулятора на пресс-конференции, зампредседателя Банка России Филипп Габуния (на фото) отметил, что ипотека и проектное финансирование более чувствительны к высоким ставкам.

Сейчас темпы роста ипотечного кредитования постепенно снижаются, но это замедление, по оценкам ЦБ, не приведет к проблемам у застройщиков. Значительная часть квартир в домах, которые будут введены в этом году, уже продана, и девелоперы накопили достаточно большую прибыль.

«Пока для ограничения рисков в ипотеке мы можем использовать только макропруденциальные надбавки, но рассчитываем в будущем на расширение нашего инструментария за счет макропруденциальных лимитов», — заявил Филипп Габуния.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: застройщики были готовы к охлаждению рынка ипотечного кредитования

Эксперты: ЦБ ждет прекращения массовой льготной ипотеки

ЦБ: разница между средней ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках России достигла 55%

ЦБ: в марте ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 6,9% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в марте вырос на 1,7% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: в феврале ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 14,5% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в феврале уменьшился на 15,5% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ипотека, как и ожидалось, растет сдержанными темпами

ЦБ: объем портфеля проектного финансирования девелоперов в IV квартале 2023 года составил 6,1 трлн руб.

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав