В настоящее время, как сообщили «Известиям» в пресс-службе Минстроя России, законопроект о статусе многофункциональных зданий обсуждается межведомственной рабочей группой, в которую входят представители строительного ведомства, Госдумы, правительства Москвы, МВД и Росреестра.

Фото: © Роман Балаев / Фотобанк Лори

«В текущей конфигурации регулирование апартаментов — не вопрос жилищного законодательства, поскольку этот тип недвижимости никогда не был жилым», — пояснил «Известиям» председатель думского Комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов (на фото ниже).

По его определению, это просто «вид гостиниц».

Фото: https://t.me/sapakhomovGD

Президент фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) Надежда Косарева (на фото ниже) перечислила главные недостатки апартаментов.

Это невозможность регистрации по месту жительства, более высокие платежи за коммунальные услуги, управление и содержание зданий, повышенный налог на имущество физлиц.

Фото: www.osminstroy.ru

Массовое строительство апартаментов создает дополнительную нагрузку на социальную и коммунальную инфраструктуры, не предусмотренную генпланом, уточнил член экспертной группы Общественного совета при Минстрое Иван Камельских.

Директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков (на фото ниже) привел еще несколько минусов апартаментов. В частности, их нельзя купить с помощью льготной ипотеки или используя материнский капитал. Кроме того, соседние помещения могут оказаться нежилыми.

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

«При разработке нормативов важно учесть права добросовестных приобретателей, а также сформулировать универсальные правила игры для всех форматов такого жилья», — считает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото ниже).

Фото: www.cian.ru

Прежде чем выпускать ограничительные постановления или запрещать строительство апартаментов, нужно провести глубокий социально-демографический анализ развития по каждому региону, уточнил гендиректор портала МИР КВАРТИР Павел Луценко.

Какое-то универсальное юридическое правило здесь выработать весьма сложно, полагает президент НП «Российская гильдия риелторов» Ирина Зырянова. Поэтому, по ее мнению, нужно предусмотреть механизм с учетом реального состояния и потребностей в разных городах.

Фото предоставлено пресс-службой компании Nikoliers

«Вне всякого сомнения, необходимо обращать внимание на особенности региона и потребности людей на местах, — убеждена руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге Алина Базаева (на фото выше). — Данные факторы являются определяющими в попытке классифицировать этот сегмент недвижимости».

Строительство комплексов с апартаментами, в которых живут люди на постоянной или временной основе, должно соответствовать планам и логике развития населенных пунктов, сказала эксперт.

Ее поддержала партнер и региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова (на фото ниже).

Фото: NF Group

Если говорить о курортных локациях, то формат апартаментов «под себя» для сезонного проживания — это правильный продукт, который несправедливо пострадал в этой борьбе против апартаментов, отметила она.

«Социальное обеспечение для таких проектов не нужно, — аргументировала Ольга Широкова. — Приобретая летнюю резиденцию в Сочи или Геленджике, потребители не оказывают негативного влияния на социальную инфраструктуру — сады и школы».

Зачастую «псевдожилье» строится в востребованных локациях, напомнил директор по маркетингу компании e.development Вячеслав Батаков. Их преимуществом становится доступность деловых, исторических и культурных центров в городах-миллионниках.

«Появление апартаментов смогут самостоятельно регулировать регионы, например, в Москве уже перестают выдавать разрешение на строительство таких объектов, — убежден гендиректор компании МАЯК Аналитика и Консалтинг Владимир Окунев. — А, скажем, в том же Сочи строительство продолжится».

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

С точки зрения президента НОСТРОЙ Антона Глушкова (на фото), основные проблемы кроются не в налогообложении и земельном законодательстве, а в наборе технических требований, которые и необходимо закрепить в правовой плоскости.

«Апартаменты должны обеспечивать все требования по безопасности, а не гарантировать социальные блага. И потребитель, понимая это, должен отдавать себе отчет, что он выбирает: социальную инфраструктуру либо экономию и привлекательное, удобное расположение», — подчеркнул глава нацобъединения строителей.

Если говорить о будущем апартаментов, то опрошенные Циан.Журналом эксперты не считают, что решение по их статусу скажется на спросе и ценах.

Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов пояснил: «Едва ли кто-то покупал апартаменты именно по той причине, что они когда-то могли стать жильем. Их приобретают потому, что они дешевле, и так и будет».

«По качеству строительства апарт-комплексы не уступают жилым проектам, а по эргономичности и функциональности планировочных решений — иногда значительно обгоняют многие комплексы», — заметила директор по маркетингу девелопера Sense Диана Гайнуллина.

Особенным спросом такой формат пользуется в высоких сегментах, и потенциальным покупателям элит- и премиум-классов, как правило, не нужны регистрация и ипотека. «Поэтому интерес к апартаментам был и останется в дальнейшем», — заключила эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в III квартале предложение микронедвижимости в Москве сократилось на 46%

Эксперты: разница в стоимости 1 кв. м недвижимости бизнес-класса зависит от юридического статуса

В России могут запретить рекламировать апартаменты под видом жилья

Эксперты оценили популярность ипотеки на апартаменты в разных регионах

Эксперты: за год регионы показали кратный рост по розничным продажам квартир и апартаментов

Эксперты: количество готовых новостроек в Москве сократилось

В России предложение строящихся апартаментов увеличилось почти вдвое с начала 2021 года

Эксперты: в августе установлен рекорд продаж новых квартир и апартаментов с начала 2023 года

Эксперты: на место квартир стандарт-класса на рынок жилья приходят апартаменты

Рынок апартаментов Москвы: предложение, цены и ипотечные ставки

3 марта, в завершающий день Российской строительной недели–2023, состоялась конференция «Тренды в жилом девелопменте 2023—2024». Мероприятие организовали НОЗА, портал ЕРЗ.РФ, GMK и АО «Экспоцентр». Генеральным партнером выступила компания Smartis.

Участники конференции обсудили спрос, предложение и цены на новостройки, девелоперский продукт, ситуацию на строительных рынках, а также дали ряд прогнозов развития рынка новостроек в ближайшие два года.

Исполнительный директор дивизиона Сбера «ДомКлик» по работе с партнерами Алексей Чапик (на фото ниже) рассказал о нескольких тенденциях, сформировавшихся в прошлом году.

В частности, эксперт отметил, что в Сбере средний срок погашения ипотечных кредитов составляет 4 года (а не 7 лет, как в среднем по рынку) и медленно уменьшается.

При этом специалист отметил рост среднего срока погашения по льготным ипотечным кредитам от застройщиков по ставке от 0,01%. Аналитическая модель Сбера показала, что средний срок погашения таких кредитов составляет 28 лет. По словам Алексея Чапика, это может быть связано с тем, что заемщики воспринимают кредиты от застройщиков как программу рассрочки с небольшими ежемесячными платежами, а потому не торопятся их закрывать.

Руководитель Циан-аналитики Алексей Попов (на фото ниже) рассказал, что в 2022 году возникли предпосылки к монополизации строительной отрасли, а из-за роста стоимости и стагнации доходов населения снизилась доступность жилья. В этих условиях между застройщиками обострилась конкуренция, что привело к улучшению качества девелоперских продуктов.

Генеральный директор INFOLine-Аналитика Иван Федяков, выступавший в онлайн-режиме, поделился данными о рынке строительных материалов. По его словам, в 2022 году около четверти производителей стройматериалов отметили снижение выручки. Причины — недостаточный спрос со стороны потребителей и распространение серых схем поставки заграничных стройматериалов. При этом 57% производителей ожидают в 2023 году роста выручки.

Иван Федяков также раскрыл некоторые результаты опроса, проведенного среди производителей стройматериалов. В частности, в ходе исследования компании отметили новые негативные факторы, влияющие на отрасль в 2023 году: удорожание логистики (его назвали 44% респондентов) и проблемы с закупками сырья (26%). Кроме того, производители отметили, что на рынок продолжат влиять и такие негативные факторы прошлого года, как серые схемы поставок и низкий спрос.

На конференции «Тренды в девелопменте жилья 2023—2024» также прошла церемония вручения благодарственных писем застройщикам, принявшим участие в исследовании деловой активности девелоперов. Это исследование проводится ДОМ.РФ совместно с Институтом развития строительной отрасли.

В дискуссионной части конференции руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) обратил внимание участников на то, что по итогам января 2023 года покрытие средствами граждан на счетах эскроу кредитов, выданных банками застройщикам в рамках проектного финансирования, составляет 87%. При этом в Сбере этот показатель еще ниже — 79%.

По мнению эксперта, при дальнейшем снижении этого показателя банки могут повысить ставки проектного финансирования, ограничить выдачу кредитов застройщикам или сосредоточиться только на проектах с заведомо большой прибыльностью.

38% присутствовавших на конференции экспертов выразили иную точку зрения. По их прогнозу, банки обладают достаточным объемом собственных средств, позволяющих выдавать проектное финансирование застройщикам, а значит повышения ставок или уменьшения объемов кредитования ждать не стоит даже при сокращении покрытия до уровня ниже 70%.

33% участников отметили, что при дальнейшем снижении покрытия проектного финансирования счетами эскроу банки могут пойти на повышение ставок по кредитам застройщикам. А, по мнению 21% участников, финансовые организации начнут уменьшать объемы выдачи займов девелоперам.

Еще один обсуждавшийся на конференции вопрос — рост рублевой денежной массы, которая по итогам января 2023 года достигла 82,3 трлн руб. По прогнозу ЕРЗ.РФ, в случае резкого роста курса доллара и евро граждане, стремясь сберечь накопления, начнут вкладываться в недвижимость, а значит следует ждать всплеска спроса на новостройки.

В ходе проведенного в Telegram голосования 59% участников конференции отметили, что не ждут серьезного всплеска спроса. По мнению экспертов, в условиях высокой экономической неопределенности население продолжит придерживаться сберегательной модели финансового поведения, а небольшие всплески спроса на новостройки могут произойти только при очень резких и существенных скачках курсов валют. 36% участников заявили, что вообще не ждут какого-либо существенного роста спроса.

Эксперты также отметили, что, несмотря на снижение спроса, которое по итогам 2022 года, по разным оценкам, составило от 22% до 35%, рост цен на новостройки продолжится и, хотя он будет не таким значительным, как в прошлом году, все равно он обгонит общую инфляцию в стране.

К такому варианту движения цен на рынке новостроек склонились 65% опрошенных участников.

Обсуждая спрос в разрезе комнатности квартир, представители некоторых девелоперов отметили, что растет запрос граждан на двухкомнатное жилье при одновременном снижении интереса к трех- и четырехкомнатным квартирам. По мнению экспертов, причин тому две: семейная ипотека, которую в прошлом году распространили на все семьи с двумя и более детьми, и IT-ипотека, ставшая востребованной у айтишников с семьями.

При этом в ходе дискуссии о семейной ипотеке эксперты пришли к заключению, что, несмотря на действие этой программы, многолетний тренд на уменьшение средней площади продаваемых квартир сохранится. В 2022 году этот показатель составил 46,8 кв. м.

66% участников предположили, что и в 2023 году этот показатель будет на уровне 47 кв. м. 32% экспертов прогнозируют ускорение снижения показателя, который по итогам 2023 года может уменьшиться до 40 кв. м.

В завершение конференции участники и представители застройщиков обсудили, как именно изменится предложение новостроек. По их мнению, в ближайшие три года девелоперы будут выводить на рынок больше проектов эконом-класса с элементами комфорта. Именно в этом сегменте наблюдается рост спроса.

Одновременно укрепится тренд на «усушку» девелоперских продуктов, что продиктовано внешними условиями.

Фото и материалы с конференции можно посмотреть по ссылке.

Другие публикации:

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты: умная новостройка невозможна без инфраструктуры и сотрудничества с провайдерами

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Лучшие практики строительства МКД: от мастер-планирования и озеленения до стрит-ритейла и квартирографии

Панельная сессия «Социальные стандарты развития территорий» на Российской строительной неделе

На РСН–2023 поговорят о роли технического заказчика в управлении строительством

В рамках РСН–2023 пройдет круглый стол по вопросам управления новостройками

Современные тренды в продажах новостроек обсудят на РСН–2023

Круглый стол «Бизнес и недвижимость в 2023 году» на РСН–2023

Путеводитель для застройщиков по программе РСН–2023

Круглый стол по управлению МКД пройдет в рамках Российской строительной недели

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Репутация застройщиков — одна из ключевых тем деловой программы РСН–2023

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

NPS. Как добиться роста индекса потребительской лояльности

Круглый стол «Инновации в строительстве: аддитивные технологии и быстровозводимые дома» на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят тренды в жилом девелопменте

На РСН–2023 застройщики смогут ознакомиться с лучшими практиками многоквартирного строительства

Комплексное развитие территорий обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023