В середине сентября регулятор поднял ключевую ставку до 13%. Через неделю, как сообщал портал ЕРЗ.РФ, глава Сбербанка Герман Греф объявил о повышении ставок по основным ипотечным программам на 0,5 п. п. Вслед за лидером подобные решения приняли ВТБ, Абсолют банк и Совкомбанк. Этот вынужденный тренд, считают эксперты, скорее всего, сохранится.

Фото: www.vbr.ru

«Банки будут продолжать увеличивать ставки по ипотеке, если Центробанк вновь повысит ключевую ставку», — заявил Газете.ру директор по развитию ГК Жилой Квартал Эдуард Самигуллин.

Но пойдет регулятор на такой шаг или нет, по мнению эксперта, будет зависеть от многих факторов. В том числе от фактической и ожидаемой динамики инфляции и оценки рисков со стороны внутренних и внешних условий.

«Перспективы рынка сильно зависят от субсидирования льготных программ государством и ставок по этим льготным программам», — считает руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская (на фото).

«Такое значительное повышение номинальных ставок может сильно охладить рынок ипотечного кредитования», — подтвердила «Коммерсанту» главный аналитик РегБлок Анна Авакимян.

По ее расчетам, объем выдачи во второй половине 2023 года едва ли превысит 3,5 трлн руб. по всему рынку.

Что касается пролонгации льготных ипотечных программ, добавила аналитик, это поддержит рынок, однако не сможет полностью нейтрализовать негативное влияние растущих ставок.

Фото: www.sber.pro

Управляющий директор Эксперт РА Юрий Беликов (на фото) ожидает, что ставки по льготной ипотеке в крупных банках вырастут в ближайшие один-два месяца на 50 б. п.

Фото: www.baltika.ru

Но в первую очередь, по его мнению, увеличение ключевой ставки затронет рыночные программы.

Было очевидным, что банки начнут поднимать ставки по кредитным продуктам после повышения ключевой, сказал в беседе с РБК Тюмень глава направления анализа банковской деятельности аналитического центра университета «Синергия» Антон Рогачевский (на фото).

Фото: www.ok.ru

Он согласился с тем, что рост будет «в районе 0,5%», но при этом эксперт не исключает и пересмотр льготных программ.

«Однозначно выбран курс на ужесточение условий. Возможно, увеличится первоначальный взнос, возможно, что изменят ставку, может, что-то еще претерпит изменение», — предположил он.

Фото: www.yandex.ru

Повышение базовой процентной ставки по ипотеке на 0,5 п. п. может снизить потенциальный объем кредитов на новостройки на 10% — 15%, на вторичное жилье — на 5% — 10%, допустил, отвечая на вопрос маркетплейса Банки.ру, независимый эксперт Андрей Бархота (на фото).

Фото: www.kommersant.ru

«Льготная ипотека — результат пожарных решений, принятых в период пандемии, которые со временем стали базовым условием функционирования современного рынка новостроек», — напомнил Циан.Журналу руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков (на фото).

Он убежден, что процесс продления или изменения этих программ — результат не столько фактических реалий рынка, сколько политических решений.

«Никто не знает, когда ветер переменится, но рано или поздно это произойдет», — подытожил Михаил Хорьков.

Эксперт по ипотечному кредитованию Юлия Анисимова (на фото) полагает, что в ближайшее время повышения ставок по льготной ипотеке не должно произойти.

«Регулятор принял достаточно мер для охлаждения рынка первичной недвижимости — повышение минимального первоначального взноса до 20,01% и снижение на 0,5 п. п. размера субсидии для банков», — аргументировала она.

Фото: www.images-cdn.cian.site

На рост ставок по льготным программам, по ее словам, может повлиять несколько факторов:

• если не произойдет снижения доли льготных программ на первичном рынке;

• если бюджет на субсидии будет израсходован;

• если принятые ранее меры не окажут должного влияния на рынок и покупательский спрос не будет снижен;

• если ключевая ставка продолжит рост.

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

«Экстренные меры по увеличению ключевой ставки не повлекут за собой такого же резкого сиюминутного увеличения ставок по ипотечным программам», — надеется специалист по инвестициям Евгений Ткачев (на фото).

Но если 13% останется еще на год или два, Минфин внесет корректировки, и ставки по льготным программам будут увеличены, прогнозирует эксперт.

При этом он думает, что «тандем банк+девелопер наверняка найдет выход».

«Либо процент по ипотеке будет платить застройщик, либо ставка будет 0,1% на период застройки. Данный инструмент будет стимулировать спрос на первичный рынок», — резюмировал Евгений Ткачев.

Другие публикации по теме:

Вслед за Сбером другие крупные банки повысили ставки по ипотеке

ЦБ: ипотека в августе побила все рекорды

Герман Греф: c 22 сентября Сбер поднимает ставки по ипотеке

Сбер повысил минимальный первый взнос по льготной ипотеке до 20,1%

Эльвира Набиуллина: Жесткая денежно-кредитная политика — это надолго

Эксперты по-разному оценивают повышение ключевой ставки ЦБ до 13%

Перспективы спроса на новостройки определятся через месяц

ЦБ повысил ключевую ставку до 13% годовых (график)

Льготная ипотека: зло или благо для российской финансовой системы

Эксперты: стоит ли ждать резкого спада спроса из-за повышения первого взноса по льготной ипотеке

Такая мера может обрушить спрос на новостройки, говорится в письме, направленном регулятору «Деловой Россией» от имени отраслевого сообщества, сообщают «Известия», ознакомившиеся с текстом обращения.

Фото: www.static.tildacdn.com

Издание напоминает, что в апреле-мае текущего года рынок жилья ощутил резкое падение спроса — до 60—70% от значений марта.

В ответ девелоперы совместно с банками выработали кредитные программы с заметно более низкими ставками, чем по льготной ипотеке с господдержкой.

Фото: www.newnevsky.ru

Застройщики стали массово субсидировать ипотеку для своих проектов под 0,01—1% годовых на 10—30 лет, что заметно оживило спрос на новостройки.

Наибольшую заинтересованность к данному продукту проявляют, прежде всего, покупатели с относительно невысоким уровнем доходов — для них размер ежемесячного платежа часто важнее итоговой суммы переплаты по кредиту.

Между тем в сентябре руководство Банка России подвергло резкой критике такой способ привлечения покупателей (оценив его как неоправданный маркетинговый прием) и выразило намерение устранить его в законодательном и регуляторном порядке.

При этом регулятор отметил, что экстремально низкие ставки ИЖК достигаются, в основном, за счет завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20—30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов, а все основные риски несут при этом заемщик и банк.

Околонулевые ипотечные ставки грозят «запузыриванием» рынка ипотеки и нарушением стабильности банковской системы страны. Такова официальная позиция в ЦБ.

Минстрой отнесся к ней с пониманием, и во второй половине октября объявил о том, что договорился с ведущими девелоперами страны о постепенной (по графику) отмене околонулевой ипотеки.

Фото: www.kmarket43.ru

Между тем, в вышеуказанном письме «Деловой России» к руководству Банка России от имени застройщиков говорится о нежелательности введения запретительных мер в отношении сверхнизких ставок ИЖК, поскольку они помогают поддерживать спрос на рынке жилья и тем самым исполнять обязательства застройщиков перед банками в рамках проектного финансирования.

Отмена «маркетингового приема» приведет к банкротству многих девелоперов, а значит и к новым долгостроям в стране, предостерегают авторы письма.

ЦБ получил письмо и рассмотрит его в соответствии с действующими регламентами, сообщили «Известиям» в пресс-службе регулятора.

Фото: www.yandex.ru

Издание приводит мнения ряда экспертов как за, так и против околонулевой ипотеки.

В частности, член генерального совета «Деловой России» Алексей Мостовщиков (на фото) считает, что с ее отменой (по оценке компании Метриум сегодня такая ипотека составляет до половины от всех субсидируемых жилищных кредитов в РФ) квартиры станут для россиян менее доступными.

В конечном итоге люди пострадают оттого, что приобрели недостроенное жилье у обанкротившихся компаний, подчеркнул Мостовщиков.

Фото: www.tilda.com

По словам директора департамента продаж федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева (на фото), ипотека по сверхнизким ставкам от застройщика во всех отношениях выгодна при сроках реального погашения кредита более восьми лет.

Например, при сроке кредита в 20 лет выгода от субсидированной ставки для заемщика за весь срок кредитования может составить 27%, то есть и ежемесячный платеж будет соразмерно меньше, пояснил эксперт.

Он выразил уверенность в том, что рынок сможет полноценно развиваться, когда на нем будет максимально широкий выбор ипотечных программ, и каждый покупатель сможет выбрать для себя более подходящий,

Фото: www.myseldon.com

В то же время член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото) разделяет позицию ЦБ.

«За каждый процент снижения ипотечной ставки застройщик платит около 3% стоимости квартиры банку, а суммарные выплаты банку составят 25—40% стоимости жилья…, застройщик эту разницу перекладывает на конечного покупателя», — так парламентарий пояснил основной аргумент регулятора.

Он также заметил, что не видит в отмене околонулевой ипотеки вредных последствий для заемщиков, поскольку они, по его словам, защищены от долгостроя размещением средств на эскроу-счетах.

Совладелец Группы Родина Владимир Щекин (на фото) привел другой пример в пользу позиции ЦБ. Скажем, заемщику выгодно, что ежемесячный платеж (даже с учетом значительного повышения цены квартиры) становится меньше, но если ему придется продавать квартиру в обозримом будущем, он не сможет ее выставить по цене на 20—30% выше рыночной.

А у банка-кредитора в этом случае возникает проблема с залогом, который дешевле, чем сумма предоставленного кредита, из-за чего возрастут долгосрочные риски, пояснил Щекин. Он также выразил беспокойство, что в результате действия околонулевой ипотеки может принять размах социальной проблемы массовое завышение цен на новостройки.

Промежуточную позицию между крайними точками зрениями продемонстрировала управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка (на фото).

Отказ от околонулевой ипотеки может серьезно подорвать спрос, но не опустит его до катастрофической для отрасли отметки, полагает она.

На смену кредитам с околонулевыми ставками уже начала приходить траншевая ипотека (кредит на покупку жилья, выдаваемый двумя частями — до и после ввода дома в эксплуатацию, первый транш и проценты по нему часто носят символический характер), способная стать важным драйвером спроса в ближайшие годы, уточнила эксперт.

Между тем, как сообщает РИА Недвижимость, Ассоциация банков России (АБР) направила в адрес ЦБ письмо с предложением ограничить минимальный размер ставки по субсидированной ипотеке от застройщика.

Речь идет о разных вариантах: например, предлагается сделать ставку не менее 2/3 от базовой ставки по госпрограмме льготной ипотеки (сегодня 7% годовых) или не более 1/3 ключевой ставки ЦБ (сегодня 7,5%).

Другие публикации по теме:

Эксперты: рынок ипотеки в России находится в состоянии неопределенности

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Филипп Третьяков (ГК КОРТРОС): Если ЦБ отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

«Деловая Россия» направила в Правительство предложения по снижению сроков строительства и его себестоимости