Под давлением принимаемых ЦБ России мер российские девелоперы с 2023 года отказались от околонулевой ипотеки. Эксперты ЦИАН выяснили, как менялись программы последние три квартала. Результатами своего исследования они любезно поделились с порталом ЕРЗ.РФ.

  

Фото: www.ok.ru

 

Сравнение проведено на примере проектов ПИК — лидера продаж 2022—2023 годов.

 

Август 2022 года

Ипотека со сниженной ставкой появилась на рынке в мае 2022 года в ответ на двукратное падение спроса. Главной особенностью стали кредиты со ставкой ниже 1% годовых. Но при этом росла наценка к базовой стоимости жилья.

Купить квартиру в ипотеку без наценки можно было по стандартной программе льготного кредитования — под 6,7% годовых. При ипотеке под 0,1% средний размер переплаты составлял 19% к базовой стоимости.

  

Фото: www.newnevsky.ru

 

Ноябрь 2022 года

В октябре регулятор высказал первые опасения по поводу распространения околонулевых ипотек и в ноябре анонсировал запрет таких программ с 2023 года.

  

Фото: www.kvobzor.ru

 

Застройщиков тогда это не остановило, и помимо ставок 0,1% и 1,99% они ввели еще и промежуточный вариант со ставкой 1%.

Если что и изменилось, так это средняя наценка по программе в 1,99%. Наценка к стоимости 1 кв. м выросла до 16%.

 

Февраль 2023 года

В 2023 году застройщики все-таки были вынуждены отказаться от околонулевой ипотеки.

Кредиты по ставке ниже, чем с господдержкой, есть, но это уже не 0,1%, а 3,75%. Программы под 0,1%, 1% и 1,99% не действуют.

С марта 2023 года, как отмечают аналитики ЦИАН, ипотеки под 3,75%, тоже нет. Ставка выросла до 6%.

 

Изменение программ «нулевой» ипотеки и уровня наценки к базовой стоимости

Циан.Аналитика по данным pik.ru

 

Одной из целей принимаемых ЦБ мер было ограничить завышение цен на жилье. Но в итоге получился обратный эффект.

Минимальные ипотечные ставки по программам от девелоперов в 2023 году выросли с 0,1% до 3,75%. Средняя наценка к базовой стоимости жилья уменьшилась с 19% до 9%.

Тем не менее снижение наценки не смогло компенсировать рост ставки. Ежемесячный платеж вырос, как и переплата.

 

Фото: www.samosoverhenstvovanie.ru

 

В качестве примера эксперты ЦИАН рассчитали ежемесячный платеж и итоговую стоимость по квартире площадью 42,2 кв. м.

В ноябре 2022 года наценка по околонулевой ипотеке за такую квартиру составляла от 12% при ставке 1,99%, до 15% при ставке 0,1%. В феврале наценка была 9%, но и ставка по кредиту выросла до 3,75%.

Несмотря на снижение наценки, условия кредитования существенно ухудшились. Ежемесячный платеж вырос в полтора раза, а общая цена квартиры с учетом всех выплат увеличилась на 39%.

 

Источник: Циан.Аналитика по данным pik.ru

 

Август 2022 года

Еще одно новшество девелоперов прошлого года — отказ от ипотеки без первого взноса и беспроцентный кредит на 5 лет.

Процент по кредиту составлял 4,99%. Первый взнос мог быть от 0% до 10%. За такую ипотеку нужно было переплатить в среднем 21%.

 

Ноябрь 2022 года

В ноябре ипотека без первого взноса стала недоступна. Взамен появилась пятилетняя рассрочка.

Пять лет застройщик брал на себя выплату процентов, а с шестого года ставка по кредиту составляла 7% годовых. За такую программу необходимо было заплатить 17% к базовой цене квартиры.

 

Февраль 2023 года

Беспроцентная пятилетняя ипотека сохранилась, но наценка выросла в полтора раза — до 25%. Условия рассрочки при этом не изменились.

ЦИАН и здесь на примере конкретной квартиры рассчитал, как изменилась выгода по программе «Пять лет без процентов».

Вывод экспертов: на отрезке в 30 лет выгода снизилась почти на 27%.

 

Примеры расчета для квартиры 42 кв. м, порядок выплат по ипотеке 3,5 млн руб. Срок кредита — 30 лет

Циан.Аналитика по данным pik.ru

 

Следующий инструмент — акции для возврата суммы. Вкладотека и кешбэк.

 

Август 2022 года

Сначала была программа «вкладотеки»: первый взнос в размере от 15% до 40% работал, как вклад. На его сумму в течение года начислялся доход 12%.

Наценка составляла в среднем 6%, ставка по ипотеке — 4,99%, часть переплаты уходило на субсидирование процентов по кредиту.

 

Февраль 2023 года

В ноябре 2022 года «вкладотеку» заменили альтернативным возвратом внесенных средств — программу «Кешбэк 15%», при которой 15% стоимости квартиры перечислялось обратно на карту.

Теоретически покупатель, не собравший деньги на первоначальный взнос, мог взять потребительский кредит и погасить его за счет кешбэка.

 

Фото: www.altinoz.com.tr

 

Эксперты ЦИАН рассмотрели два варианта.

В одном из проектов комплексного освоения территории в Новой Москве наценка к стоимости квартиры составила 14%, а реальный кешбэк — всего 2,7%.

То есть в этом случае программа больше была актуальна для клиентов, пользующихся кешбэком в качестве первого взноса для погашения потребкредита.

По другому проекту в «старой» Москве при меньшей наценке к базовой цене кешбэк составляет уже 8,7%, что, конечно, интереснее. Но с марта программы кешбэка уже нет.

 

Примеры расчета программы кэшбека

Источник: Циан.Аналитика по данным pik.ru

 

Существует еще рад программ. Например, в дополнение к семейной ипотеке девелоперы предлагают беспроцентную семейную ипотеку на 5 лет с меньшей наценкой по кредиту.

Однако средняя наценка все равно составляет 14% к базовой стоимости квартиры.

  

 

Общий же вывод авторов исследования таков.

«Отказ от нулевой ипотеки уже привел к росту ставок по выданным кредитам, — говорит руководитель Циан-Аналитики Алексей Попов (на фото). — В январе 2023 года в среднем по РФ на первичном рынке ставка составила 4,82%, это максимальные значения с мая 2022 года».

Для покупателей с высоким первым взносом ипотека, может быть, и стала доступнее, но в среднем по рынку ставки растут, и этот рост будет продолжаться, прогнозирует Алексей Попов.

  

    

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

С 1 мая 2023 года ЦБ повышает требования по ипотечному кредитованию на первичном рынке

ЦБ готов ужесточить требования к нестандартным схемам застройщиков по привлечению покупателей

Опубликован доработанный проект указания ЦБ, предусматривающий дестимулирование ипотечных ставок ниже «порогового значения». Бизнес возражает

Эксперт: после отмены околонулевых ставок платежи по субсидируемой застройщиком ипотеке выросли более чем на 40%

Эксперты: один из главных трендов 2022 года — введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками

Не дожидаясь нового года, банки прекратили принимать заявки на выдачу околонулевой ипотеки

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Девелоперы предостерегли ЦБ от ввода запрета на околонулевую ипотеку от застройщика

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Филипп Третьяков (ГК КОРТРОС): Если ЦБ отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

К такому выводу, проанализировав ситуацию на московском рынке новостроек в феврале, пришли аналитики Метриум.

 

Фото: www.metrium.ru

 

По данным экспертов, рынок массовой недвижимости «старой» Москвы (включая ЗелАО), по итогам февраля 2023 года, включает 140 проектов с квартирами и апартаментами.

Суммарный объем предложения составил 25,4 тыс. лотов, из них 21,9 тыс. это квартиры и 3,5 тыс. — апартаменты.

 

Источник: Метриум

 

Количество лотов по сравнению с январем снизилось на 3,6%. А сравнение с февралем 2022 года показало рост объема экспозиции на 62,2%.

Анализируя строительную готовность объектов, аналитики отметили, что в феврале ряд корпусов, находящихся на этапе отделки, получил разрешение на ввод в эксплуатацию (10,1%, +0,8 п.п.).

  

Источник: Метриум

 

Также выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе строительства (11,5%, +0,9 п.п.): в трех проектах стартовали продажи четырех новых корпусов.

Что касается типологии, то, по данным Метриум, больше всего в феврале предлагалось однокомнатных лотов (36,7%, −0,4 п.п.). На многокомнатные предложения стабильно приходится менее 1%.

 

Источник: Метриум

 

Увеличилось за месяц количество студий — (28,7%, +1,3 п.п.).

На рынке новостроек массового сегмента сохраняется количественное преимущество предложений с чистовой отделкой (67,6%, −1 п.п.).

 

Источник: Метриум

 

Исследование показало, что клиенты выбирают квартиры и апартаменты меньшей площади: за месяц сокращение площади составило 0,5 кв. м.

При этом площадь минимального предложения выросла (с 8,8 кв. м до 10,1 кв. м), что, по мнению экспертов, связано с увеличением в продаже количества студий.

  

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость квартир, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	10,1	22,6	57,9	162 625	349 650	680 490	2 939 895	7 913 300	17 417 950
1К	30,7	38	83,4	174 000	333 240	581 000	5 915 000	12 675 130	27 447 420
2К	41,4	57,9	117,6	164 923	305 130	510 000	7 767 700	17 672 820	41 162 550
3К	60	80,8	203,8	155 961	282 430	565 000	11 527 740	22 829 270	115 147 000
4К+	85,3	109,7	227,3	149 750	267 940	455 145	14 614 850	29 389 010	54 526 370
итого	10,1	42,6	227,3	149 750	317 120	680 490	2 939 895	13 515 970	115 147 000

Источник: Метриум

 

В целом на рынке новостроек массового сегмента, по данным Метриум, в феврале 2023 года было зарегистрировано 2,7 тыс. сделок. По сравнению с январем падение покупательской активности составило 9,4%.

Нынешний показатель — один из самых низких с февраля прошлого года. Снижение числа сделок по сравнению с февралем 2022-го составило 31% (−28,6% — квартиры и −61,9% — апартаменты).

 

Источник: Метриум

 

Авторы исследования выделяют основные тенденции столичного рынка новостроек массового сегмента в феврале 2023 года.

Директор по развитию Метриум Наталья Сазонова (на фото) отметила, что рост экспозиции на данном рынке приостановился после всплеска в 2022 году.

 

Фото: www.static.tildacdn.com

 

«Второй месяц подряд предложение уменьшается, количество лотов на конец февраля 2023 года составило 25,4 тыс., что на 3,6% меньше, чем в конце января текущего года», — уточняет аналитик.

По ее мнению, наблюдается удорожание недвижимости массового сегмента: на 2,4% увеличилась средневзвешенная цена 1 кв. м.

 

Фото: www.tsargrad.tv

 

Застройщики предлагают повышенные скидки на квартиры и апартаменты (средний дисконт — около 13% на конец месяца).

Падение спроса привело к снижению количества сделок на 9,4% месяц к месяцу, снижение также отмечается по сравнению с февралем прошлого года.

На высоком уровне сохраняется доля ипотечных сделок. «В феврале 2023 года 80% ДДУ были заключены с ипотечным кредитованием, — отмечает эксперт. — Высокая доля ипотечных договоров сохраняется с мая 2022 года».

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В феврале рынок новостроек Новой Москвы сократился на 20%

В январе ипотечный рынок Москвы традиционно просел, но по итогам года эксперты ждут существенного роста

Эксперты: объем новых ипотечных кредитов в 2023-м сопоставим с прошлогодним

Эксперты выяснили, как скидки на квартиры в столице зависят от срока продаж

Количество сделок на столичном рынке массовых новостроек в январе упало почти на 36%

Эксперты: по итогам января продажи московских новостроек сильно просели

Эксперты: на рынке столичных новостроек зафиксирован минимальный январский показатель спроса за последние шесть лет

В Московском регионе в январе спрос на новостройки упал на 37%

Росреестр: спрос на столичные новостройки в минувшем году вырос до рекордного уровня

Эксперты: столичное жилье от застройщика часто дороже, чем квартира от инвестора в уже введенной в эксплуатацию новостройке

Более 40% предложения на рынке новостроек «старой» Москвы сосредоточены в ЦАО и примыкающих к нему районах — свыше 800 млрд руб.

Эксперты: в сложной экономической ситуации столичный рынок новостроек в 2022 году проявил высокую устойчивость