Под давлением принимаемых ЦБ России мер российские девелоперы с 2023 года отказались от околонулевой ипотеки. Эксперты ЦИАН выяснили, как менялись программы последние три квартала. Результатами своего исследования они любезно поделились с порталом ЕРЗ.РФ.

  

Фото: www.ok.ru

 

Сравнение проведено на примере проектов ПИК — лидера продаж 2022—2023 годов.

 

Август 2022 года

Ипотека со сниженной ставкой появилась на рынке в мае 2022 года в ответ на двукратное падение спроса. Главной особенностью стали кредиты со ставкой ниже 1% годовых. Но при этом росла наценка к базовой стоимости жилья.

Купить квартиру в ипотеку без наценки можно было по стандартной программе льготного кредитования — под 6,7% годовых. При ипотеке под 0,1% средний размер переплаты составлял 19% к базовой стоимости.

  

Фото: www.newnevsky.ru

 

Ноябрь 2022 года

В октябре регулятор высказал первые опасения по поводу распространения околонулевых ипотек и в ноябре анонсировал запрет таких программ с 2023 года.

  

Фото: www.kvobzor.ru

 

Застройщиков тогда это не остановило, и помимо ставок 0,1% и 1,99% они ввели еще и промежуточный вариант со ставкой 1%.

Если что и изменилось, так это средняя наценка по программе в 1,99%. Наценка к стоимости 1 кв. м выросла до 16%.

 

Февраль 2023 года

В 2023 году застройщики все-таки были вынуждены отказаться от околонулевой ипотеки.

Кредиты по ставке ниже, чем с господдержкой, есть, но это уже не 0,1%, а 3,75%. Программы под 0,1%, 1% и 1,99% не действуют.

С марта 2023 года, как отмечают аналитики ЦИАН, ипотеки под 3,75%, тоже нет. Ставка выросла до 6%.

 

Изменение программ «нулевой» ипотеки и уровня наценки к базовой стоимости

Циан.Аналитика по данным pik.ru

 

Одной из целей принимаемых ЦБ мер было ограничить завышение цен на жилье. Но в итоге получился обратный эффект.

Минимальные ипотечные ставки по программам от девелоперов в 2023 году выросли с 0,1% до 3,75%. Средняя наценка к базовой стоимости жилья уменьшилась с 19% до 9%.

Тем не менее снижение наценки не смогло компенсировать рост ставки. Ежемесячный платеж вырос, как и переплата.

 

Фото: www.samosoverhenstvovanie.ru

 

В качестве примера эксперты ЦИАН рассчитали ежемесячный платеж и итоговую стоимость по квартире площадью 42,2 кв. м.

В ноябре 2022 года наценка по околонулевой ипотеке за такую квартиру составляла от 12% при ставке 1,99%, до 15% при ставке 0,1%. В феврале наценка была 9%, но и ставка по кредиту выросла до 3,75%.

Несмотря на снижение наценки, условия кредитования существенно ухудшились. Ежемесячный платеж вырос в полтора раза, а общая цена квартиры с учетом всех выплат увеличилась на 39%.

 

Источник: Циан.Аналитика по данным pik.ru

 

Август 2022 года

Еще одно новшество девелоперов прошлого года — отказ от ипотеки без первого взноса и беспроцентный кредит на 5 лет.

Процент по кредиту составлял 4,99%. Первый взнос мог быть от 0% до 10%. За такую ипотеку нужно было переплатить в среднем 21%.

 

Ноябрь 2022 года

В ноябре ипотека без первого взноса стала недоступна. Взамен появилась пятилетняя рассрочка.

Пять лет застройщик брал на себя выплату процентов, а с шестого года ставка по кредиту составляла 7% годовых. За такую программу необходимо было заплатить 17% к базовой цене квартиры.

 

Февраль 2023 года

Беспроцентная пятилетняя ипотека сохранилась, но наценка выросла в полтора раза — до 25%. Условия рассрочки при этом не изменились.

ЦИАН и здесь на примере конкретной квартиры рассчитал, как изменилась выгода по программе «Пять лет без процентов».

Вывод экспертов: на отрезке в 30 лет выгода снизилась почти на 27%.

 

Примеры расчета для квартиры 42 кв. м, порядок выплат по ипотеке 3,5 млн руб. Срок кредита — 30 лет

Циан.Аналитика по данным pik.ru

 

Следующий инструмент — акции для возврата суммы. Вкладотека и кешбэк.

 

Август 2022 года

Сначала была программа «вкладотеки»: первый взнос в размере от 15% до 40% работал, как вклад. На его сумму в течение года начислялся доход 12%.

Наценка составляла в среднем 6%, ставка по ипотеке — 4,99%, часть переплаты уходило на субсидирование процентов по кредиту.

 

Февраль 2023 года

В ноябре 2022 года «вкладотеку» заменили альтернативным возвратом внесенных средств — программу «Кешбэк 15%», при которой 15% стоимости квартиры перечислялось обратно на карту.

Теоретически покупатель, не собравший деньги на первоначальный взнос, мог взять потребительский кредит и погасить его за счет кешбэка.

 

Фото: www.altinoz.com.tr

 

Эксперты ЦИАН рассмотрели два варианта.

В одном из проектов комплексного освоения территории в Новой Москве наценка к стоимости квартиры составила 14%, а реальный кешбэк — всего 2,7%.

То есть в этом случае программа больше была актуальна для клиентов, пользующихся кешбэком в качестве первого взноса для погашения потребкредита.

По другому проекту в «старой» Москве при меньшей наценке к базовой цене кешбэк составляет уже 8,7%, что, конечно, интереснее. Но с марта программы кешбэка уже нет.

 

Примеры расчета программы кэшбека

Источник: Циан.Аналитика по данным pik.ru

 

Существует еще рад программ. Например, в дополнение к семейной ипотеке девелоперы предлагают беспроцентную семейную ипотеку на 5 лет с меньшей наценкой по кредиту.

Однако средняя наценка все равно составляет 14% к базовой стоимости квартиры.

  

 

Общий же вывод авторов исследования таков.

«Отказ от нулевой ипотеки уже привел к росту ставок по выданным кредитам, — говорит руководитель Циан-Аналитики Алексей Попов (на фото). — В январе 2023 года в среднем по РФ на первичном рынке ставка составила 4,82%, это максимальные значения с мая 2022 года».

Для покупателей с высоким первым взносом ипотека, может быть, и стала доступнее, но в среднем по рынку ставки растут, и этот рост будет продолжаться, прогнозирует Алексей Попов.

  

    

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

С 1 мая 2023 года ЦБ повышает требования по ипотечному кредитованию на первичном рынке

ЦБ готов ужесточить требования к нестандартным схемам застройщиков по привлечению покупателей

Опубликован доработанный проект указания ЦБ, предусматривающий дестимулирование ипотечных ставок ниже «порогового значения». Бизнес возражает

Эксперт: после отмены околонулевых ставок платежи по субсидируемой застройщиком ипотеке выросли более чем на 40%

Эксперты: один из главных трендов 2022 года — введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками

Не дожидаясь нового года, банки прекратили принимать заявки на выдачу околонулевой ипотеки

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Девелоперы предостерегли ЦБ от ввода запрета на околонулевую ипотеку от застройщика

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Филипп Третьяков (ГК КОРТРОС): Если ЦБ отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

На фоне изменения рынка жилья в России с повышением адресности льготных программ первичный и вторичный рынки ведут себя по-разному. Это показало исследование, впервые представленное платформами СберИндекс и Домклик, о разнице цен на жилье в объявлениях и при совершении сделок.

  

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

  

Эксперты отметили, что цены на новостройки выросли за счет распространения программ субсидирования со стороны застройщиков. На вторичном рынке жилья существует проблема высоких ставок рыночной ипотеки.

Ограничение доступности госпрограмм способствовало перетеканию части спроса с первичного на готовое жилье. Пока, по оценке специалистов, спрос на «вторичке» остается низким, но даже небольшой его переток с новостроек поддержал цены на готовое жилье во многих регионах.

Комментируя результаты исследования, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников (на фото ниже) рассказал, что стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продается — и на первичном, и на вторичном рынках.

  

Фото: asros.ru 

 

«Цены предложений отличаются большей волатильностью по сравнению с ценами сделок. Анализ расхождения этих показателей оказывается намного более надежной метрикой, предсказывающей будущее движение рыночных цен», — пояснил аналитик.

По его словам, снижение спроса, последовавшее после изменения программ господдержки, как и ожидалось, привело к дальнейшему снижению цен.

Михаил Матовников полагает, что первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу динамики понижения.

    

Источник: СберИндекс, Домклик

 

По данным СберИндекса, в октябре средняя стоимость 1 кв. м на российском рынке новостроек равнялась 169,3 тыс. руб. Лидируют, безусловно, Москва и Санкт-Петербург (347,8 тыс. и 245,6 тыс. соответственно). Также выше общероссийского уровня цены в Московской области и Республике Татарстан.

Средняя цена предложения (по объявлениям Домклик) зафиксирована на отметке 188,4 тыс. руб. Это на 11,3% больше, чем по ипотечным сделкам. Лидеры те же: Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Республика Татарстан.

Аналитики подсчитали, что в октябре на эти регионы суммарно пришлось 21,9% от общего количества сделок, причем в обеих столицах порядка 40% — сделки с первичным жильем.

Из регионов с населением более 1 млн человек наименьшие цены зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: согласно заключенным в Сбере ипотечным сделкам, 1 кв. м в там стоит 110,6 тыс. руб., 111,3 тыс. руб., 117,2 тыс. руб. и 117,4 тыс. руб. соответственно. В объявлениях в этих регионах цена также минимальна.

 

Источник: СберИндекс, Домклик

 

В октябре аналитики отметили колебания ипотечного спроса: за октябрь количество сделок на «первичке» менялось от 1 до 11 тыс. в неделю.

При этом, согласно статистике ипотечных сделок Сбера, средняя стоимость 1 кв. м по стране увеличилась на 0,4%, до 169,3 тыс. руб.

В большинстве регионов-миллионеров прибавление цены оказалось больше: в Омской (+4,2%) и Нижегородской (+3,4%) областях, Санкт-Петербурге (+2,5%), Ленинградской области (+2,1%) и Республике Татарстан (+1,7%). Цены не изменились только в Москве (+0%) и Свердловской области (-0,1%).

Подорожание новостроек эксперты отмечают третий месяц подряд. А в ряде регионов — уже на протяжении более года: в Республике Башкортостан (21 мес.), Волгоградской (19 мес.), Ростовской (16 мес.), Самарской (15 мес.) и Воронежской (13 мес.) областях.

   

Источник: СберИндекс, Домклик

 

Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом, однако цена сделок все же ведет себя консервативнее цены предложения и особенно уровня спроса.

Разрыв между ценами предложения и сделки растет при росте спроса и снижается при его падении. Таким образом, цена предложения играет роль демпфера, амортизируя воздействие колебаний спроса на цену сделки.

 

Источник: СберИндекс, Домклик

 

Разница между ценами предложения и сделки в целом по России сейчас находится на минимальном уровне за последние два года, что, по мнению аналитиков, говорит о скором снижении цен на первичном рынке.

По их наблюдениям, уровень продаж в 2% и менее от всего объема стройки в месяц приводит к замедлению роста цен, а затем — к их снижению. Уровень ниже 2% держится последние три месяца, что позволяет предположить, что цены на новостройки в ближайшее время начнут снижаться.

 

Источник: СберИндекс, Домклик

 

Проанализировав цены на вторичном рынке жилья и сравнив их с ценами новостроек, авторы исследования пришли к выводу, что закономерности на первичном и вторичном рынках одинаковы: наиболее волатилен спрос, а цены предложения и сделок повторяют его динамику, при этом цены сделок стабильнее цен предложения.

  

Источник: СберИндекс, Домклик

 

Завершение программы «Господдержка 2020» с июля 2024 года практически не сказалось на динамике цен вторичного рынка ни по предложению, ни по сделкам.

 

Источник: СберИндекс, Домклик

 

Эксперты зафиксировали значительное сокращение сделок на вторичном рынке с начала 2024 года. Разрыв между ценами предложения и сделки также минимален.

Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на готовое жилье перейдут к снижению, прогнозируют аналитики Сбера.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты составили рейтинг городов Московской области по росту цен на жилье

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: в октябре в Санкт-Петербурге быстрее остальных продавались четырехкомнатные лоты

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен 

Эксперты: средняя цена 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы выросла до 609,9 тыс. руб

Эксперты назвали города, где с отменой льготной ипотеки упали цены на жилье

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится