Под давлением принимаемых ЦБ России мер российские девелоперы с 2023 года отказались от околонулевой ипотеки. Эксперты ЦИАН выяснили, как менялись программы последние три квартала. Результатами своего исследования они любезно поделились с порталом ЕРЗ.РФ.

  

Фото: www.ok.ru

 

Сравнение проведено на примере проектов ПИК — лидера продаж 2022—2023 годов.

 

Август 2022 года

Ипотека со сниженной ставкой появилась на рынке в мае 2022 года в ответ на двукратное падение спроса. Главной особенностью стали кредиты со ставкой ниже 1% годовых. Но при этом росла наценка к базовой стоимости жилья.

Купить квартиру в ипотеку без наценки можно было по стандартной программе льготного кредитования — под 6,7% годовых. При ипотеке под 0,1% средний размер переплаты составлял 19% к базовой стоимости.

  

Фото: www.newnevsky.ru

 

Ноябрь 2022 года

В октябре регулятор высказал первые опасения по поводу распространения околонулевых ипотек и в ноябре анонсировал запрет таких программ с 2023 года.

  

Фото: www.kvobzor.ru

 

Застройщиков тогда это не остановило, и помимо ставок 0,1% и 1,99% они ввели еще и промежуточный вариант со ставкой 1%.

Если что и изменилось, так это средняя наценка по программе в 1,99%. Наценка к стоимости 1 кв. м выросла до 16%.

 

Февраль 2023 года

В 2023 году застройщики все-таки были вынуждены отказаться от околонулевой ипотеки.

Кредиты по ставке ниже, чем с господдержкой, есть, но это уже не 0,1%, а 3,75%. Программы под 0,1%, 1% и 1,99% не действуют.

С марта 2023 года, как отмечают аналитики ЦИАН, ипотеки под 3,75%, тоже нет. Ставка выросла до 6%.

 

Изменение программ «нулевой» ипотеки и уровня наценки к базовой стоимости

Циан.Аналитика по данным pik.ru

 

Одной из целей принимаемых ЦБ мер было ограничить завышение цен на жилье. Но в итоге получился обратный эффект.

Минимальные ипотечные ставки по программам от девелоперов в 2023 году выросли с 0,1% до 3,75%. Средняя наценка к базовой стоимости жилья уменьшилась с 19% до 9%.

Тем не менее снижение наценки не смогло компенсировать рост ставки. Ежемесячный платеж вырос, как и переплата.

 

Фото: www.samosoverhenstvovanie.ru

 

В качестве примера эксперты ЦИАН рассчитали ежемесячный платеж и итоговую стоимость по квартире площадью 42,2 кв. м.

В ноябре 2022 года наценка по околонулевой ипотеке за такую квартиру составляла от 12% при ставке 1,99%, до 15% при ставке 0,1%. В феврале наценка была 9%, но и ставка по кредиту выросла до 3,75%.

Несмотря на снижение наценки, условия кредитования существенно ухудшились. Ежемесячный платеж вырос в полтора раза, а общая цена квартиры с учетом всех выплат увеличилась на 39%.

 

Источник: Циан.Аналитика по данным pik.ru

 

Август 2022 года

Еще одно новшество девелоперов прошлого года — отказ от ипотеки без первого взноса и беспроцентный кредит на 5 лет.

Процент по кредиту составлял 4,99%. Первый взнос мог быть от 0% до 10%. За такую ипотеку нужно было переплатить в среднем 21%.

 

Ноябрь 2022 года

В ноябре ипотека без первого взноса стала недоступна. Взамен появилась пятилетняя рассрочка.

Пять лет застройщик брал на себя выплату процентов, а с шестого года ставка по кредиту составляла 7% годовых. За такую программу необходимо было заплатить 17% к базовой цене квартиры.

 

Февраль 2023 года

Беспроцентная пятилетняя ипотека сохранилась, но наценка выросла в полтора раза — до 25%. Условия рассрочки при этом не изменились.

ЦИАН и здесь на примере конкретной квартиры рассчитал, как изменилась выгода по программе «Пять лет без процентов».

Вывод экспертов: на отрезке в 30 лет выгода снизилась почти на 27%.

 

Примеры расчета для квартиры 42 кв. м, порядок выплат по ипотеке 3,5 млн руб. Срок кредита — 30 лет

Циан.Аналитика по данным pik.ru

 

Следующий инструмент — акции для возврата суммы. Вкладотека и кешбэк.

 

Август 2022 года

Сначала была программа «вкладотеки»: первый взнос в размере от 15% до 40% работал, как вклад. На его сумму в течение года начислялся доход 12%.

Наценка составляла в среднем 6%, ставка по ипотеке — 4,99%, часть переплаты уходило на субсидирование процентов по кредиту.

 

Февраль 2023 года

В ноябре 2022 года «вкладотеку» заменили альтернативным возвратом внесенных средств — программу «Кешбэк 15%», при которой 15% стоимости квартиры перечислялось обратно на карту.

Теоретически покупатель, не собравший деньги на первоначальный взнос, мог взять потребительский кредит и погасить его за счет кешбэка.

 

Фото: www.altinoz.com.tr

 

Эксперты ЦИАН рассмотрели два варианта.

В одном из проектов комплексного освоения территории в Новой Москве наценка к стоимости квартиры составила 14%, а реальный кешбэк — всего 2,7%.

То есть в этом случае программа больше была актуальна для клиентов, пользующихся кешбэком в качестве первого взноса для погашения потребкредита.

По другому проекту в «старой» Москве при меньшей наценке к базовой цене кешбэк составляет уже 8,7%, что, конечно, интереснее. Но с марта программы кешбэка уже нет.

 

Примеры расчета программы кэшбека

Источник: Циан.Аналитика по данным pik.ru

 

Существует еще рад программ. Например, в дополнение к семейной ипотеке девелоперы предлагают беспроцентную семейную ипотеку на 5 лет с меньшей наценкой по кредиту.

Однако средняя наценка все равно составляет 14% к базовой стоимости квартиры.

  

 

Общий же вывод авторов исследования таков.

«Отказ от нулевой ипотеки уже привел к росту ставок по выданным кредитам, — говорит руководитель Циан-Аналитики Алексей Попов (на фото). — В январе 2023 года в среднем по РФ на первичном рынке ставка составила 4,82%, это максимальные значения с мая 2022 года».

Для покупателей с высоким первым взносом ипотека, может быть, и стала доступнее, но в среднем по рынку ставки растут, и этот рост будет продолжаться, прогнозирует Алексей Попов.

  

    

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

С 1 мая 2023 года ЦБ повышает требования по ипотечному кредитованию на первичном рынке

ЦБ готов ужесточить требования к нестандартным схемам застройщиков по привлечению покупателей

Опубликован доработанный проект указания ЦБ, предусматривающий дестимулирование ипотечных ставок ниже «порогового значения». Бизнес возражает

Эксперт: после отмены околонулевых ставок платежи по субсидируемой застройщиком ипотеке выросли более чем на 40%

Эксперты: один из главных трендов 2022 года — введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками

Не дожидаясь нового года, банки прекратили принимать заявки на выдачу околонулевой ипотеки

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Девелоперы предостерегли ЦБ от ввода запрета на околонулевую ипотеку от застройщика

Минстрой: «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику

Филипп Третьяков (ГК КОРТРОС): Если ЦБ отменит «околонулевые» ставки, застройщики найдут альтернативные варианты

Эксперты по-разному оценивают планы ЦБ устранить с рынка жилья «околонулевую» ипотеку от застройщиков

ЦБ: «дешевая ипотека» от застройщика маскирует завышенную на треть цену на квартиру и грозит риском образования на рынке «пузыря»

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

Такое сокращение спроса произошло за январь — сентябрь 2024 года по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Самое большое падение зафиксировано в Москве, Краснодаре и Красноярске, сообщил ТАСС со ссылкой на исследование аналитиков федеральной компании «Этажи».

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

Согласно данным аналитиков федеральной компании, за девять месяцев текущего года среди крупнейших городов России среднее количество ипотечных сделок на рынке строящегося жилья существеннее всего снизилось в Москве (-60%).

В ТОП-10 по сокращению показателя относительно аналогичного периода 2023 года вошли Краснодар (-49%), Красноярск (-41%), Екатеринбург (-40%), Пермь (-37%), Челябинск (-35%), Самара, Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург (по -31%) и Казань (-30,5%).

Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова (на фото ниже) подтвердила снижение спроса в январе — сентябре до 50% — 60% на ипотеку для покупки квартиры в новостройке в крупнейших городах страны относительно того же периода прошлого года. По ее словам, в первые недели октября спрос продолжил снижение.

  

Фото: q.etagi.com

  

«Такая динамика связана со снижением доступности ипотечных кредитов», — пояснила эксперт и добавила, что ограничение льготных ипотечных программ привело к сокращению их доступности для потенциальных покупателей.

При этом приобретать недвижимость по рыночной ставке, которая на середину октября выросла в среднем до 23%, готовы лишь те, кто по тем или иным причинам не может отложить покупку, считает специалист.

«Увеличение ипотечного спроса возможно ближе ко второй половине ноября, когда застройщики запустят традиционные акции и распродажи в преддверии подготовки к Новому году», — прогнозирует Решетникова. — Для рынка уже будет достаточно времени, чтобы адаптироваться к новым реалиям».

По ее мнению, даже в этих условиях снижения спроса нет смысла ждать обвала цен, так как «это способно частично подогреть спрос на ипотечное кредитование на 5% — 10%».

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты определили динамику спроса в российских городах-миллионниках в июле — сентябре

Эксперты: в новостройках Москвы спрос на квартиры маленьких площадей упал с 70% до 40%

Эксперты: в III квартале цены на дома выросли в 31 регионе России, а в 54 — упали

Эксперты: в сентябре новостройки подорожали и в Санкт-Петербурге, и в Ленинградской области

Эксперты: без льготной ипотеки спрос в новостройках Москвы упал на 26%

Эксперты: цены на новостройки не растут, но и падать им некуда

Эксперты: несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ, структура ипотеки в сентябре практически не изменилась

Эксперты: в сентябре спрос на новостройки Новой Москвы поддержала «Семейная ипотека», и в октябре от нее будет зависеть многое

Эксперты зафиксировали стагнацию цен на новостройки в крупнейших городах России

Эксперты зафиксировали стабилизацию спроса на столичном рынке жилья в сентябре