Государству предложили снизить ставку на ипотеку для больших квартир. Пока эта идея прорабатывается, редакция портала IRN.RU решила обсудить ее с экспертами.

Фото: ww.metrium.ru

«В России неважно покупают просторные семейные квартиры — у народа особо нет денег, и он берет то, что ему по карману: студии, "однушки", "евродвушки"», — пишут аналитика портала.

По данным ДОМ.РФ, сегодня 53% предложения приходится на однокомнатные и малогабаритные квартиры и только 15% — на многокомнатные.

Фото: www.realty.rodenproject.ru

За последние пять лет, рассказала управляющий директор БОН ТОН Валерия Цветкова (на фото выше), доля малогабаритных квартир выросла на 19%: с 32,3% в 2018 году до 51,3% в 2023 году.

К тому же, как она выразилась, «съежились» средние площади квартир и апартаментов: соответственно на 20% (до 14 кв. м) и на 19% (до 12 кв. м).

Впрочем, дело не только в платежеспособности населения.

Фото: www.dzen.ru

«Строить однокомнатные квартиры и студии девелоперам выгоднее, так как чем меньше площадь объекта, тем выше цена за квадратный метр», — прокомментировал сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании Rentaved Руслан Сухий (на фото),

Фото: www.realty.vesti.ru

В регионах корректировка квартирографии, видимо, требуются, согласился директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев (на фото).

Но в Москве, по его мнению, проектировать дополнительно большие лоты пока нужды особо нет.

«Существующее сейчас предложение больших квартир сможет покрыть возросший спрос, поскольку традиционно все эти годы предложение таких квартир превышало спрос на них», — уверен он.

Тем не менее даже в Москве тренд на снижение площади вполне очевидный. Как подсчитали в Est-a-Tet, год назад на большие квартиры (от 55 кв. м) приходилось 47,7% предложения, в 2021-м — 57,6%, три года назад — 62,9%,

Евроформат для начинающих — это, конечно, хорошо. Но на самом деле среди покупателей жилья традиционно преобладают все-таки люди семейные, и по большому счету проблемы демографии студиями не решить.

Фото: www.kremlin.ru

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, субсидировать ставку на один-два пункта, если семья берет большую квартиру, предложил гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко (на фото) на встрече с Президентом России Владимиром Путиным.

В целом, опрошенные IRN.RU эксперты одобрили предложение ДОМ.РФ, но, предупреждают они, лишь при соблюдении некоторых важных условий.

Самое главное — нужно увеличить сумму кредита. Сейчас в столичном регионе максимально можно получить 12 млн руб.

Фото: www.raex-rr.com

Если на большие квартиры, которые, естественно, стоят дороже, будет действовать ставка не 6%, а 4%, то лимита в 12 млн руб. не хватит, подсчитал руководитель управления ипотечных продуктов и корпоративного сотрудничества ГК ИНГРАД Вячеслав Приймак (на фото).

У основателя и владельца Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото) есть вопрос и по срокам программы.

«Если власти будут субсидировать ипотеку таким образом только 1—3 года, то застройщики не будут массово изменять проектировку комплексов, так как к моменту их выхода на рынок субсидию перестанут выдавать», — пояснил эксперт.

Фото: www.sasn.ru

Как предположили аналитики IRN.RU, Виталий Мутко, говоря об «одном-двух пунктах», имел в виду «Семейную ипотеку».

Поэтому они задались вопросом, будет ли возможно совместить это со «ставками от застройщика». Сами они в этом сомневаются, так как ЦБ очень последовательно борется с девелоперскими ипотечными программами.

Судя по всему, в этом сомневаются и эксперты.

Фото: www.rbk.ru

«Но если меры поддержки все-таки дополнят друг друга, это пойдет лишь на пользу всем участникам рынка», — выразил надежду коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото),

Пока же, не дожидаясь милостей от государства (включая ЦБ), застройщики сами стараются привлечь семейного покупателя бонусами, акциями и совместными с банками ипотечными программами.

Например, «Семейная ипотека» в ГК Мангазея сегодня имеет расширенные лимиты от 15 млн руб. до 30 млн руб. и среднюю ставку 5,7%—6%.

Фото: www.pronovostroy.ru

При этом в проекте бизнес-класса ЖК Интонация треть квартир предназначена для проживания больших семей. Стоимость — от 42,3 млн руб. за трехкомнатную квартиру от 98,1 кв. м.

Для семейных покупателей в ГК ИНГРАД сейчас действуют скидки на квартиры до 15%, субсидированная ставка — от 4,8%.

А также программа выдачи кредита траншами в некоторых проектах. В период первого транша клиенты будут вносить низкий аннуитетный платеж.

Фото: www.intonacia.ru

Например, за трехкомнатную квартиру в ЖК Новое Пушкино с минимальным первоначальным взносом он составит всего 2,6 тыс. руб. в месяц до окончания строительства.

А в ЖК Prime Park сейчас доступен выбор из ста двух-, трех- и многокомнатных квартир. Их средняя площадь составляет 113,3 кв. м, цена 1 кв. м — 644 тыс. руб.

Подобные программы с субсидированием «Семейной ипотеки», а также довольно приличные скидки практикуются во множестве московских проектов.

Фото: www.arendator.ru

Хороший выбор для семей есть в Даниловском, Нагатинском районах, в Нагатино-Садовниках у Москвы-реки. Напомним, что совсем недалеко там есть парк аттракционов «Остров мечты».

Квартиры больших площадей предлагаются в ЖК Shagal в Даниловском районе (застройщик Группа Эталон).

В Нагатинской пойме тот же девелопер строит ЖК Жилой остров Nagatino i-Land. Площади больших квартир — от 82 кв. м, цены – от 31 млн руб.

Фото: www.style-in-city.ru

Можно также обратить внимание на ЖК 1-й Нагатинский (Специализированный застройщик Альфа) из трех башен. Площади трехкомнатных квартир в нем — от 83 кв. м до 108 кв. м. Стоимость — от 32,6 млн руб.

Хороший вариант для семьи — поселиться в ЖК на западе Москвы, где много зеленых зон. Например, в ЖК Level Мичуринский (от Level Group) в Очаково-Матвеевском. Цены на большие квартиры здесь начинаются от 23,7 млн руб.

Фото: www.kvartiroy.ru

Более «бюджетные» варианты можно найти в масштабном ЖК Новые Ватутинки в Новой Москве (Инвесттраст). Здесь вполне разумный метраж трехкомнатных (от 66 кв. м до 81 кв. м) и четырехкомнатных квартир (от 87 кв. м до 91 кв. м).

Цена — от 12,2 млн руб., действуют скидки и субсидированная «Семейная ипотека».

В ЖК ЛУЧИ (Группа ЛСР) в Солнцево можно приглядеться к просторным двухкомнатным квартирам площадью от 53 кв. м до 65 кв. м и трехкомнатным — от 74 кв. м до 87 кв. м с ценами от 13,5 млн руб. и от 22 млн руб. соответственно.

Другие публикации по теме:

Эксперты определили критерии выбора квартиры в разных регионах страны

Эксперты: просторные квартиры стали покупать чаще

Эксперты: средняя стоимость студий в новостройках Москвы за год сократилась на 9%

Эксперты: спрос на малогабаритное жилье ведет к удорожанию «квадрата»

Эксперты: почему квартиры в новостройках «мельчают» с каждым годом

Эксперты: надо бояться не маленьких площадей, а бесполезных метров

Эксперты: в Московском регионе покупатели заинтересовались многокомнатными квартирами

Банк ДОМ.РФ: в сегменте многокомнатных квартир ипотека выросла на 17,5%

Виталий Мутко Владимиру Путину: Мы предлагаем стимулировать приобретение квартир большой площади за счет дополнительного субсидирования ставки

На вопросы портала ЕРЗ.РФ отвечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

— Сергей Александрович, первое полугодие 2024 года для рынка строящегося жилья предсказуемо оказалось неровным по уровню активности. Продажи стали расти ближе к лету в преддверии завершения/корректировки ряда льготных ипотечных программ. Оправдал ли спрос во втором квартале Ваши ожидания? Какие объекты интересовали покупателей? Как рост спроса отразился на ценах строящегося жилья?

— Во втором квартале спрос действительно оживился. По сравнению с началом года активность покупателей в мае — июне выросла в два раза. По результатам продаж этот период можно сравнить с осенью 2023 года, когда спрос также был на высоком уровне.

Покупателей интересовали все типы квартир независимо от класса жилого комплекса: от самых доступных вариантов до премиальных объектов. Люди понимали, что для них это последний шанс совершить покупку на столь выгодных условиях. Банки также наращивали свой ипотечный портфель и активнее одобряли ипотечные кредиты.

В результате повышенного спроса наблюдался умеренный рост цен. В зависимости от типа объекта стоимость квадратного метра выросла на несколько процентов. Для большего повышения не было оснований. Застройщики стремились максимизировать продажи, пополняя запасы ликвидности. Все понимали, что это всплеск перед достаточно длительным спадом.

— В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) сообщили, что с марта в России начала расти одобряемость ипотечных кредитов. Так, с января по май доля отказов по ипотеке на новостройки снизилась с 69% до 49%. Получается, банки также пытались «запрыгнуть в последний вагон» льготной ипотеки? Продолжит ли снижаться доля отказов во втором полугодии?

— Во втором квартале многие банки пополняли свои ипотечные портфели и в связи с этим могли лояльнее смотреть на потенциальных заемщиков. Однако этот процесс был частично нивелирован исчерпанием лимитов по IT-ипотеке и преждевременным прекращением выдачи «Семейной ипотеки» рядом банков. Это создало дополнительные сложности для людей, которые пришли на рынок в июне.

Маловероятно, что в третьем квартале мы увидим изменения в уровне одобрения заявок по «Семейной» и IT-ипотеке. Для этих программ сохраняются первоначальный взнос, ставка и, соответственно, ежемесячный платеж.

А вот по другим программам, где условия ухудшились, доля отказов будет расти. Но ключевая проблема даже не в этом, а в том, сколько потенциальных заемщиков будут готовы брать ипотеку на новых условиях. Пока мы не видим потока желающих.

ЖК ЦДС Dreamline. Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

— Как вы оцениваете новые условия выдачи «Семейной ипотеки»? Сможет ли объем продаж по обновленной программе приблизиться к прежним значениям?

— Объем продаж по обновленной «Семейной ипотеке» не будет сопоставим с прежними объемами. Однако продолжение программы даже в таком виде — лучший выход для рынка, чем ее полная отмена. Если мы получим даже половину от прежнего объема продаж по «Семейной ипотеке», в чем лично я сильно сомневаюсь, это уже будет хорошим результатом в текущих условиях. Однако это далеко не те продажи, на которые застройщики могли рассчитывать, выводя проект в прошлом или позапрошлом году.

В июле структура продаж, основанная на льготной ипотеке, существенно изменилась, и это привело к падению числа сделок. Вопрос — насколько затянется этот период и когда восстановится активность. Сейчас мы видим оживление по «Семейной ипотеке», которое началось после обнародования новых условий программы. В моменте новость подстегнула спрос. Но все равно это сравнительно ничтожная часть сделок по сравнению с тем объемом, который был месяц или два назад.

Хочется надеяться, что после анализа ситуации на рынке какие-то льготные программы все же будут возвращены. Подстегнуть спрос может и снижение ставок по рыночной ипотеке до 12% — 14%. На этих уровнях покупатели начнут возвращаться. Вопрос в том, что делать застройщикам до этого момента. Самое логичное — затянуть пояса и пока не выводить новые объекты, чтобы сбалансировать уровень предложения с новым уровнем спроса.

— Покупатели традиционно ждут снижения цен на жилье. В некоторых регионах, и даже в Москве, такая тенденция уже заметна, правда снижение пока незначительное и находится в пределах единичных процентов. Как могут развиваться события на петербургском рынке до конца года?

— Небольшие локальные снижения цен по некоторым объектам возможны и ожидаемы. Безусловно, это бонус для покупателей с прямыми деньгами. Но для ипотечных заемщиков снижение стоимости квартиры на 1% — 3% не даст существенной разницы в ипотечном платеже, особенно при рыночных ставках в 18% — 20% годовых.

Скорее, застройщики пойдут по другому пути стимулирования продаж: вновь вернутся к рассрочкам и траншевым ипотекам — инструментам, которые дадут людям возможность на 1,5—2 года зафиксировать сниженные платежи за квартиру, чтобы иметь возможность в будущем взять или рефинансировать ипотеку по сниженной ставке либо досрочно погасить кредит за счет продажи имеющегося жилья.

ЖК Parkolovo. Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

— Группа ЦДС — один из старожилов российского рынка недвижимости. Компания основана в 1999 году и стала свидетелем практически всех взлетов и падений современной строительной отрасли. Сталкивался ли рынок в предыдущие годы с трудностями, похожими на нынешние? Что тогда помогло отрасли, застройщикам и покупателям двигаться вперед?

— За 25 лет на рынке мы действительно застали практически все важные этапа развития российской строительной отрасли. В сегодняшней ситуации прослеживаются некие аналогии с концом 2008-го и 2009 годами, когда покупатели просто «замерзли» и перестали совершать сделки. Продажи тогда были практически нулевыми. Следующий заметный кризис пришелся на 2015 год, но он прошел значительно легче. Тогда спрос быстро восстановился благодаря господдержке, которая была опробована впервые.

Но это разные эпохи для рынка. 15 лет назад застройщики могли предлагать гораздо более комфортные условия для покупателей, например рассрочки на пять лет. Сейчас по 214-ФЗ это уже невозможно. Таким образом, инструменты преодоления кризиса тогда и сейчас будут совершенно разными. В 2009 году на первое место вышли программы от застройщиков, в 2015 году покупателям помогло государство. В предыдущие несколько лет мы видели комбинирование этих инструментов, но сейчас оно сходит на нет.

Что будет с рынком дальше и к какому уровню спроса мы придем — увидим осенью. Однако уже сейчас можно прогнозировать, что выпуск новых объектов в продажу до конца года маловероятен.

— Как, на Ваш взгляд, будет эволюционировать девелоперский бизнес в России? В каких новостройках мы будем жить в следующие четверть века?

— Основная траектория развития, с точки зрения качества проектов и применяемых решений, сохранится.

Будет расти значение локации и, как следствие, тщательность ее выбора девелоперами. Строить в районах массовой застройки станет все сложнее в силу снижения объема спроса в доступном ценовом сегменте. С учетом текущих ипотечных реалий основной спрос будет уходить в дорогой сегмент, что отразится на характеристиках нового предложения. Соответственно, его качество будет стабильно расти.

Площади квартир останутся примерно в тех же пределах, поскольку застройщики уже выработали оптимальные параметры планировок. При этом недавно мы получили еще и законодательное ограничение минимальной площади квартир на уровне 28 кв. м, что естественным образом снизит долю студий в новых проектах в пользу однокомнатных квартир.

Впрочем, независимо от этого покупатели, как и раньше, смогут выбрать комфортное жилье в любом ценовом сегменте. Жертвовать качеством и функциональностью продукта на столь высококонкурентном рынке не будет никто.

— Сергей Александрович, спасибо за интересную беседу! Успехов вашей Группе и Вам лично!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Эксперты объяснили причины нынешнего роста ипотечных ставок

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Эксперты: что может заставить застройщиков снизить цены на квартиры

Эксперты: спрос на новостройки просядет до конца года на 10% — 15%

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»

Эксперт: cнижение цен — единственный инструмент для активизации спроса на рынке жилья

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

Эксперты: в ожидании ипотечного пузыря

Эксперты: в 2024 году спрос на новостройки упадет на треть, а цены будут стоять на месте

Эксперты: грозит ли рынку ипотечный пузырь

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее

Сергей Терентьев (Группа ЦДС): Эпоха субсидированных ипотечных ставок для покупателей уходит

В минувшем году Группа ЦДС ввела в эксплуатацию 440 тыс. кв. м недвижимости — на 37% больше, чем годом ранее