Компания «Метриум» проанализировала тенденцию выхода девелоперов на фондовый рынок через размещение долговых обязательство с целью обеспечить финансирование своим проектам. Издержки этого способа фондирования, по оценке аналитиков, варьируются в среднем в пределах 8—10% годовых, в то время как банковские кредиты обходятся по ставке в размере до 20% годовых.

Фото: www.fingram39.ru

Поэтому, считают аналитики «Метриум», в перспективе такой способ привлечения средств может стать более выгодным для девелоперов, чем проектное финансирование.

В исследовании указывается, что сразу три российских девелопера (портал ЕРЗ.РФ также неоднократно информировал о развитии данной тенденции) этой осенью запустили механизм привлечения инвестиций через выпуск облигаций.

Фото: www.cf.ppt-online.org

• Группа ЛСР провела предварительное размещение ценных бумаг на Московской бирже, доведя совокупный объем облигационного займа до 22 млрд руб;

• ГК Самолет завершила размещение облигаций на сумму в 3 млрд руб.;

• ГК «Инград» утвердила программу эмиссии ценных бумаг и планирует выпустить четвертую серию облигаций на сумму в 50 млрд руб.

• АПРИ «Флай Плэнинг» из Челябинска намерена реализовать свои проекты в других регионах отчасти за счет новых выпусков биржевых облигаций, при этом объем уже состоявшегося выпуска соcтавил не менее 300 млн руб.;

• ФПК «Гарант-Инвест» сроком на пять лет разместила ценные бумаги объемом 6 млрд руб.;

• «Талан» впервые выпустила трехлетние облигации на сумму в 1 млрд руб.

Фото: www.nashgorod.ru

По мнению авторов исследования, такой механизм привлечения денег стал особенно актуален для застройщиков жилья с 1 июля 2019 года, когда вступили в силу поправки в 214-ФЗ, предусматривающие обязательное привлечение банковских средств (проектное финансирование) и отсроченное размещение денег дольщиков на эскроу-счетах.

«Компании, разместившие облигационные займы, получают дополнительный источник финансирования новых проектов, сопоставимый по размерам переплаты с банковскими кредитами, но не требующий твердого залога», — аргументирует управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая (на фото).

По ее словам, уже в среднесрочной перспективе облигационные займы в недвижимости могут сравняться по показателям привлечения денежных средств с остальными финансовыми инструментами, прежде всего с банковскими кредитами.

Так, по итогам текущего года объем кредитов, взятых российскими строительными компаниями через механизмы проектного финансирования, может составить 1 трлн руб., полагает эксперт. А рынок облигаций застройщиков может достичь этой отметки уже к 2023 году.

Фото: www.07portal.ru

«Не исключено, что до конца года мы услышим еще о нескольких громких эмиссиях крупных девелоперов, — предполагает Мария Литинецкая. — Выход строительных компаний на этот путь привлечения средств повлечет за собой первые шаги к раскрытию традиционно непрозрачной отрасли жилой недвижимости, а значит, и первые шаги к ее оздоровлению и саморегулированию», — поясняет специалист.

Разумеется, данный инструмент также несет в себе финансовые издержки для застройщика. Прежде всего это необходимость периодически выплачивать купонные доходы держателям облигаций по средней ставке 9,5—10,5% годовых, а иногда и выше.

Фото: www.ofzdohod.ru

Но здесь действует принцип: чем крупней и авторитетней девелопер, чем более высокий индекс финансовой состоятельности присвоен ему рейтинговыми агентствами, тем с большей охотой будут раскупаться на фондовом рынке эмитированные этим застройщиком бумаги.

А значит, ставку выплаты по купонам можно понизить — вплоть до 8,4% годовых, как это сделала на днях Группа ЛСР с одновременным увеличением объема эмиссии биржевых облигаций с 5 млрд до 6 млрд руб.

Между тем нынешнюю стоимость проектного финансирования в России аналитики «Метриум» оценивают в размере не менее 10% годовых, а за счет комиссий и скрытых платежей — и до 20%.  

Фото: shopandmall.ru

Другие публикации по теме:

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Совокупный объем облигационного займа Группы ЛСР вырос с 15 до 22 млрд руб.

В условиях ограничения доступа к деньгам уральский застройщик решил фондировать себя через эмиссию ценных бумаг

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.

Setl Group разместит на бирже облигации на 25 млрд руб.

ДДУ могут использовать в качестве обеспечения по облигациям

Аналитики Домклик опубликовали очередное исследование ключевых изменений на российском рынке недвижимости за прошедший месяц, в котором рассмотрели структуру выданных ипотечных кредитов и их распределение между рынками новостроек, готового жилья и ИЖС.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Как подсчитали аналитики, в мае 2024 года Сбер выдал 77,1 тыс. кредитов на сумму 286,9 млрд руб., и это самые высокие показатели в 2024 году. С апреля параметры увеличились на 34% и 48% соответственно, причем во всех основных сегментах рынка недвижимости (новостройки, готовое жилье, индивидуальное жилищное строительство). Но структура выданных кредитов существенно изменилась.

Количество сделок с новостройками достигло 30,4 тыс. (в 2 раза больше, чем в апреле, и в 4,4 раза — чем в марте). Показатель оказался выше значений марта — июня 2023 года (25—27 тыс. шт.).

В общем количестве ипотечных кредитов доля выдач на новостройки составила 39,4% (+12,2 п. п. к апрелю) и приблизилась к рекорду, зафиксированному в декабре 2023-го (39,7%).

Причину существенного роста спроса на кредитование новостроек аналитики Домклик объяснили приближающимся завершением льготной программы с господдержкой 1 июля.

По их мнению, востребованность новостроек выросла также на фоне дискуссий в СМИ вокруг изменения условий по «Семейной ипотеке» с 1 июля: повышение ставки с 6% до 12% для заемщиков с детьми старше 6 лет.

Географически доля первичного рынка выросла во всех крупнейших регионах. В лидерах Воронежская (+18,5 п. п.) и Ростовская (+17,5 п. п.) области и Республика Татарстан (+16,1 п. п.). В Москве и Санкт-Петербурге зафиксировано прибавление 15,1 п. п. и 12,6 п. п. соответственно.

На фоне введения запрета на строительство студий и квартир площадью менее 28 кв. м аналитики ожидают увеличение спроса на малогабаритное жилье. В последние годы, по данным Домклик, такие квартиры были очень популярны: в 2023 году доля студий и однокомнатных квартир в общем количестве сделок была на уровне 50%.

Директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото ниже) поделился данными по Москве.

«Второй месяц подряд Москва лидирует среди регионов по доле первичного рынка в общем количестве выданных кредитов, — отметил топ-менеджер и уточнил: — Если в апреле показатель превышал 47%, то в мае он уже составил 62,5%. Мы объясняем столь высокий темп роста в столице скорым завершением программы "Господдержка" и изменением условий "Семейной ипотеки"».

Фото: domclick.ru

На вторичном рынке количество выданных кредитов в Сбере увеличилось до 31,9 тыс. шт. (+11,3% с апреля), но это меньше среднего значения 2023 года (68 тыс.). В мае доля кредитов на вторичном рынке от общего количества ипотечных выдач потеряла 8,5 п. п., до 41,4% — это тоже рекорд, но со знаком «минус», за всю историю наблюдений.

Больше всего ипотечных кредитов на «вторичку», по данным экспертов, выдано в субъектах РФ с недостаточно развитым рынком новостроек: в Чеченской Республике (97,7%), Магаданской области (66,7%), Республике Коми (62,9%), — а также в регионах, где платеж по ипотеке на вторичном рынке выгоднее, чем на первичном, например в Архангельской области (63,9%).

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Рынок индивидуального строительства в мае также продемонстрировал самое высокое значение количества выданных кредитов в 2024 году — 13,3 тыс. (+14% с апреля). Уровень спроса не опускается ниже 10 тыс. шт. уже третий месяц подряд, подсчитали в Сбере.

Ключевые факторы роста, помимо сезонности, те же: завершение «Господдержки» и изменение условий по «Семейной ипотеке». В мае показатель выдач по этим программам от общего количества выданных ипотек на рынке ИЖС составил 94,4%.

Несмотря на снижение доли выдач на индивидуальное жилищное строительство до 17,3% (-3 п. п.), она остается выше показателей 2023 года (11,6%).

Наибольшая доля выдач ипотеки на ИЖС отмечена в республиках Тыва (44,7%), Адыгея (37,4%) и Хакасия (32,4%).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты оценили реальный спрос на рынке новостроек Московского региона в апреле — мае, назвали ведущих застройщиков и их проекты

Эксперт: с начала года выдача ипотеки на готовое жилье продолжает падать, на рынке новостроек наметился небольшой прогресс

Эксперты: в Москве выросло число сделок с новостройками

Эксперты: по итогам мая выдачи ипотеки выросли на 17,7% 

Эксперты: в мае спрос на льготную ипотеку вырос, а выдача снизилась

Эксперт: выдача ипотеки на вторичное жилье продолжает падать, в сегменте новостроек изменений нет

Эксперты определили основные изменения на рынке ИЖС в 2024 году

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 82% (графики)

Эксперты: спрос на ипотеку на ИЖС и на новостройки почти сравнялись

Эксперты: Сбер вернул себе лидерство на рынке ипотечного кредитования

В ближайший месяц эксперты ждут рост спроса на новостройки, затем — на вторичное жилье

Эксперты: доля жилищных кредитов на новостройки в апреле снизилась, а на ИЖС — выросла