Дискуссионная лаборатория GMKTalks «Сценарии жизни города», прошедшая 13 октября совместно с Музеем Москвы, позволила собрать на одной площадке участников процесса масштабной городской застройки, которые лицом к лицу встречаются достаточно редко.

Освоение и редевелопмент масштабных территорий нередко становятся камнем преткновения для застройщиков и городских активистов. Зачастую причина таких конфликтов — в отсутствии конструктивного диалога между сторонами.

Застройщики, архитекторы, представители муниципальной власти, эксперты, изучающие общественные инициативы и городские конфликты, обсудили, как развивать города и создавать среду, которая формирует позитивные сценарии для жителей. В прямом эфире за дискуссией наблюдали более полутора тысяч человек.

Организаторами дискуссий выступили консалтинговое агентство GMK и Музей Москвы.

Повысить маржинальность проекта, создать комфортную среду для жителей или сохранить культурное наследие? Необязательно выбирать что-то одно. Кейсы развития территорий, представленные участниками дискуссии, продемонстрировали комплексный подход.

Зрители дискуссии виртуально побывали в Липецке, Дербенте, даже на Сахалине и в Казахстане, услышали порой неожиданные и нетривиальные мнения.

«Горизонт мышления девелоперов сосредоточен в логике двух-трех строительных циклов — компании планируют на 5—6 лет вперед, крупные — чуть дальше, — рассказал модератор дискуссии, директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев (на фото). — Но это не тот горизонт, который соответствует нашим амбициям. На встрече мы решили разобраться, как выйти на горизонт планирования в 50 или даже 100 лет», — обозначил цель встречи эксперт.

Глава администрации Липецка Евгения Уваркина (на фото) считает, что развивать города только за счет спальных районов — это ошибка.

«Самая легкая и простая задача для застройщика — пойти в чистое поле. Но если власть позволяет так делать, то это крайне безответственно, — говорит она. — Нельзя создавать спальные удаленные районы — это дорого, неинтересно и некомфортно для граждан», — резюмирует мэр. Город делает ставку на реновацию центра и активно привлекает туда застройщиков.

«Основной упор надо сделать на то, чтобы трансформировать промышленные зоны внутри городской агломерации. Тенденция на выход за пределы города постепенно идет на снижение», — подтверждает Филипп Третьяков (на фото), вице-президент по маркетингу и продажам ГК КОРТРОС (девелопер является основным застройщиком масштабного КОТа «Академический» в Екатеринбурге).

Многие заблуждаются и относительно доли коммерческой недвижимости в КРТ.

«ДОМ.РФ рекомендует в некоторых зонах довольно высокие проценты — до 35%. Но реально внутренний спрос у такой недвижимости низкий: в Москве это 7—9%», — уточняет эксперт по коммерческой недвижимости RRG Денис Колокольников (на фото).

Основатель и генеральный директор бюро IND architects Амир Идиатулин (на фото) акцентировал внимание на том, что города будущего будут конкурировать за человеческий капитал.

Именно поэтому в проекте Южно-Сахалинской агломерации они предусмотрели университетский кампус: люди уезжали из города потому, что учиться было негде.

О важности образовательного кластера составляющей говорила и коммерческий директор компании BI Group Асель Жунусова (на фото на экране).

Она привела в пример «бигвилли» (так девелопер называет проекты КОТ), где строятся школы с уникальной концепцией.

Примером яркой трансформации можно считать Дербент: буквально за пару лет из города, откуда уезжают, создали город, куда приезжают. Стоимость недвижимости растет, количество туристов зашкаливает: здесь появилась среда, за которой едут люди.

К дискуссии в онлайн-формате подключился начальник городского управления архитектуры и градостроительства Иса Магомедов (на фото на экране). По его словам, главный принцип в работе с застройщиками Дербента — единые для всех и прозрачные правила работы, для этого даже ввели коэффициент плотности. 

Вторая часть дискуссии позволила пролить свет на неочевидного участника процесса КРТ — активных горожан, недовольных проектами девелопмента, редевелопмента, благоустройства.

«Девелопер выкупает участок или берет в аренду, получает финансирование и начинает ваять — в расчете на потенциального покупателя. А тут возникают люди, которые хотят совсем другого. Одни могут смириться, а другие нет: организуют пикеты, пишут обращения к мэру, губернатору, президенту… И все это происходит потому, что с этими людьми никто толком не говорил, их мнение не учитывалось и не закладывалось в барьеры локации», — комментирует Сергей Разуваев.

По мнению эксперта, девелоперы должны серьезно изучить эту проблематику — особенно когда заходят на КРТ, на проекты реновации. «Это риски, которые могут вылиться в огромные деньги и даже срывы проектов», — пояснил Разуваев.

Вопросы оспаривания городских территорий изучают социологи. Доцент кафедры социологии культуры и коммуникации СпбГУ Анисья Хохлова (на фото) привела кейсы подобных конфликтов и примеры их решения (не всегда в пользу застройщика!).

По ее словам, уже сформирована база из 700 случаев в городах-миллионниках.

«Люди по своей природе зачастую консервативны, не все обладают равной информацией, поэтому с процессами масштабных изменений не соглашаются, — подчеркнула модератор дискуссии, генеральный директор Музея Москвы Анна Трапкова (на фото). — Очень часто именно недостаток диалога между авторами изменений приводит к возникновению демонизируемых фигур: городской власти, девелоперов или неконструктивных горожан», — добавила она.

Как выстроить такой диалог? Девелоперы и эксперты рынка поделились стратегиями коммуникаций с жителями и бизнесом в процессе реализации проектов развития территорий.

Получить доступ к видеозаписи дискуссий и презентациям спикеров можно на сайте проекта.

Другие публикации по теме:

Первый в Тюменской области ЖК, возводимый по стандарту КРТ, будет построен на кредитные средства Банка ДОМ.РФ

Правительство будет принимать решения о КРТ на местах даже при отсутствии соответствующей инициативы со стороны регионов 

Постановления Правительства РФ, регулирующие КРТ, привели в соответствие с Градостроительным кодексом

GMKTalks о финансах в девелопменте: от эскроу до частных инвесторов

Рестарт девелопмента: на GMKTalks расскажут об адаптации к новым условиям рынка

Основная проблема застройщиков в регионах — найти и привлечь дополнительные источники финансирования для развития бизнеса. Эту проблему поможет успешно решить инвестиционная платформа ТаланИнвест, разработанная и внедренная федеральной девелоперской Группой компании Талан, которая успешно работает в десяти регионах РФ и входит в ТОП-30 крупнейших застройщиков России.

Перед застройщиками, которые активно развивают региональное присутствие, часто встает задача поиска дополнительных источников финансирования для развития бизнеса, пополнения оборотных средств и покупки новых активов.

И если строительство проектов производится за счет проектного финансирования банка (эскроу-агента), денежный поток по которому достаточен и прогнозируем по времени получения, то другие задачи бизнеса требуют дополнительных источников финансирования.

В 2022 году, как отмечает портал ЕРЗ.РФ, застройщики столкнулись с трудностями: снизились темпы продаж, медленное наполнение счетов эскроу дало более высокую процентную ставку по проектному финансированию и, соответственно, ухудшение финансовых метрик по части проектов.

В начале 2023 года ситуация не улучшилась. В январе — марте 2023 года в России введено 28,9 млн кв. м жилья. Это на 1,2%, или на 0,4 млн кв. м меньше, чем за аналогичный период 2022 года.

Чтобы покрыть дефицит ликвидности, застройщики используют дополнительные источники финансирования.

Какие источники финансирования, как правило, используют застройщики

Банковский кредит позволяет девелоперу получить простой и привычный источник финансирования. У заемщика есть возможность получить льготный кредит по программам господдержки, пересмотреть текущие условия кредита (досрочное погашение, снижение процентной ставки по кредиту при снижении ключевой ставки ЦБ).

Облигационный заем позволяет привлечь значительный объем финансирования (от нескольких сотен миллионов до нескольких миллиардов рублей) на длительный период времени (три — пять лет). При этом не нужно отчитываться по целевому расходованию привлеченных средств.

Что может останавливать застройщиков.

● Сложная и дорогая процедура организации первого выпуска облигаций.

● Прохождение верификации на бирже (включая проведение экспертизы состояния компании и решение вопроса о допуске ее ценных бумаг в торговый оборот).

● Необходимость наличия отчетности по МСФО и кредитного рейтинга, что влечет как временные, так и материальные затраты для эмитента.

● Необходимость формирования публичной долговой истории и публичное раскрытие информации по сделке.

● Дополнительные расходы на оплату услуг: организатора выпуска, депозитария, рейтингового агентства, аудитора, оплату биржевых сборов, регистрационных и информационных расходов. Размер дополнительных расходов может составлять до нескольких процентов от объема эмиссии.

Денежные средства частных инвесторов — финансирование, которое можно привлечь дешевле и проще, чем кредиты или облигации.

Преимущества работы с инвесторами.

● Нет контроля целевого использования заемных средств.

● Управление объемом привлекаемых инвестиций.

● Возможность досрочного погашения.

● Управление ставкой привлечения инвестиций.

● Диверсификация форм привлечения инвестиций: долг, доля.

Недостатки частных инвестиций.

● Необходимость организации инвестиционного отдела и выстраивания всех бизнес-процессов по работе с частными инвесторами.

● Дополнительные расходы на команду инвестиционного отдела и маркетинг (PR-продвижение, IR — формирование привлекательного инвестиционного имиджа и повышения доверия среди инвесторов).

● Расходы на партнеров (оплата вознаграждения агентам, привлекающим инвесторов).

Работать с частными инвесторами сегодня можно напрямую, организовав инвестиционное направление в своей компании. Либо можно обратиться на специальные онлайн-площадки, которые специализируются на работе с частными инвесторами, в статусе операторов инвестиционных платформ (ОИП). ОИП — это профессиональные участники финансового рынка России, имеющие лицензию Банка России на осуществление деятельности и входящие в Реестр операторов инвестиционных платформ.

Как появилась идея создать инвестиционную платформу ТаланИнвест

Группа компаний Талан (1-е место в ТОП застройщиков Хабаровского края, 3-е место в ТОП Тверской области, 4-е место в ТОП Пермского края, 5-е место в ТОП Республики Татарстан, 5-е место в ТОП Удмуртской Республики) с 2002 года строит многоэтажные жилые комплексы по монолитно-каркасной технологии.

Сегодня ГК Талан присутствует в десяти регионах России, от Краснодарского края до Приморья. Когда компания начинала выходить в регионы, появилась потребность в дополнительных источниках финансирования для покупки земельных активов.

Первоначально эта задача решалась стандартным способом через получение банковских кредитов. Позже в структуре Группы было выделено инвестиционное направление, и компания начала привлекать инвестиции в бизнес через облигационные займы и работу с частными инвесторами.

За пять лет в компании изучили работу с частными инвесторами, увидели спрос и решили создать инвестиционную платформу для привлечения инвестиций не только в собственный бизнес, но и в бизнес других российских застройщиков.

Что собой представляет ТаланИнвест

ТаланИнвест (13.07.2022 включена в Реестр операторов инвестиционных платформ) — это одна из первых в России инвестплатформ для застройщиков многоэтажных жилых комплексов и частных инвесторов.

ТаланИнвест — это онлайн-сервис, где встречаются инвестор, которому интересны инвестиции в недвижимость, и заемщик-застройщик, привлекающий инвестиции на пополнение оборотных средств, покупку земельных участков и развитие бизнеса.

Инвестиционная платформа ТаланИнвест работает только с заемщиками из сектора строительства. Здесь не пытаются охватить все отрасли инвестиций, а хотят акцентировать накопленные за годы работы компетенции на скоринге заемщиков-застройщиков и оценке перспектив строительных проектов жилых комплексов.

Кто может инвестировать: инвесторами могут выступать частные лица, индивидуальные предприниматели, компании.

Кто может брать займы: застройщики, у которых есть действующие проекты, строящиеся с использованием счетов эскроу.

Как работает платформа ТаланИнвест

ТаланИнвест работает по модели краудлендинга, т.е. коллективного инвестирования.

1. В ТаланИнвест обращается застройщик, там оценивают его проект и после скоринга принимают решение о размещении заявки на сбор инвестиций на платформе.

2. Далее на платформе размещается инвестиционное предложение.

Почему застройщикам выгодно сотрудничать с платформой ТаланИнвест

Привлечение инвестиций на платформе имеет ряд преимуществ:

1. Заемщик сам определяет необходимый объем инвестиций. Застройщик может привлечь на данной платформе десятки и даже сотни миллионов рублей. На других краудфандинговых платформах заем чаще всего не превышает нескольких миллионов рублей. Однако девелоперу обычно нужен больший объем инвестиций, и через ТаланИнвест он сможет его собрать, т.к. платформа специализируется именно на инвестициях в недвижимость, где средний чек, как правило, достаточно большой.

2. Если инвестиционное предложение привлекательное, то собрать весь объем инвестиций получится быстрее, чем получить банковский кредит или выпустить облигации.

3. Заемщики не отчитываются о целевом использовании привлеченных инвестиций. В этом нет риска для инвесторов, так как в данном случае имеется обеспечение возвратности инвестиций — будущий денежный поток строительного проекта, и эти деньги застройщик гарантированно получит.

4. Тело займа и проценты заемщик возвращает после раскрытия счета эскроу конкретного проекта и расчетов с банком (эскроу-агентом): здесь понятен источник погашения долга и дата возврата инвестиций, нет необходимости изымать деньги из оборота для выплаты периодических платежей, как это может быть в случае банковского кредита.

Чем платформа ТаланИнвест интересна инвесторам

1. На платформе могут инвестировать юридические лица, ИП и физические лица. Если инвестор решил инвестировать в недвижимость, но у него нет возможности купить весь объект недвижимости, тогда имеет смысл воспользоваться инвестиционной платформой ТаланИнвест. Инвестировать можно любую сумму — десятки, сотни, миллионы рублей.

2. ТаланИнвест проводит скоринг заемщика, используя компетенции и накопленный опыт в сфере девелопмента. Заемщик и его проект оцениваются по множеству параметров. Главная цель андеррайтинга — минимизировать риски для инвесторов.

3. В инвестиционном предложении указана вся важная для инвестора информация: доходность, дата возврата, источник возврата инвестиций, обеспечение возвратности инвестиций и др.

4. Привлекательная доходность инвестиций — до 15,5% годовых: это оптимальное сочетание уровня доходности и надежности инвестиций.

5. ТаланИнвест — единая площадка, на которой можно инвестировать в бизнес застройщиков по всей России.

Инвестиционная платформа ТаланИнвест помогает застройщикам ускорить реализацию строительных проектов и обеспечить развитие собственного бизнеса.

На этой платформе застройщик получит:

● инвестиционное финансирование в короткий срок;

● гибкие условия предоставления залога, поручительства или иных обеспечений;

● возможность использовать полученные инвестиции без лишних барьеров.

Подробнее о платформе ТаланИнвест можно узнать здесь.

Ее презентация доступна здесь.