По данным риэлторов, опрошенных РБК-Недвижимость, январский спрос на готовое жилье в столице уступил декабрю 2023 года 49,7%. В феврале он начал понемногу восстанавливаться, но в рейтинге городов-миллионников по годовому падению Москва с -45% заняла третье место.

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори 

Активность покупателей «вторички» с сентября по ноябрь (и отчасти в декабре 2023 года) директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимости Сергей Шлома (на фото ниже) объяснил стремлением людей успеть взять кредит и приобрести жилье до повышения ипотечных ставок.

Фото: vbr.ru

С января рынок вступил в фазу адаптации и, как утверждает эксперт, стал одним из самых слабых за последние годы. В феврале и в марте число сделок увеличилось, но все еще отстает от показателей прошлых лет.

Несмотря на резкое падение спроса, цены на вторичном рынке Москвы, по информации руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова (на фото ниже), не снижаются, но и не сильно растут.

Фото: cian.ru

Средняя стоимость 1 кв. м готового жилья по итогам января — марта зафиксирована на отметке 336,9 тыс. руб., что всего на 0,71% выше, чем в IV квартале прошлого года. И скорее всего, считает эксперт, столь незначительный рост произошел за счет вымывания из экспозиции наиболее ликвидных квартир.

Скорость выхода нового предложения сейчас также ниже, чем в 2023 году. Многие сделки, пояснил Алексей Попов, поставлены на паузу, поэтому в ближайшие месяцы, если объем предложения и будет расти, то очень медленно.

Фото: vk.com

С этим согласен ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов (на фото).

«Значительная часть собственников продолжает сдавать в аренду квартиры, которые были сняты с экспозиции после роста ключевой ставки ЦБ, — сказал он и добавил: — И пока владельцы такого жилья не торопятся возвращаться на рынок купли-продажи».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты отметили снижение количества сделок на новостройки и рост — на вторичное жилье и ИЖС

Эксперты: вторичный рынок падает сильнее первичного, но запас у него еще есть

Эксперты: Москва — единственный крупный город России, где «вторичка» дороже новостройки

Эксперты: цена на вторичное жилье в России в январе прибавила 1,2%

Эксперты: в январе вторичное жилье в крупных городах подорожало на 1%

Эксперты: на одну покупку квартиры в новостройке приходится пять продаж вторичного или загородного жилья

Эксперты: доля вторичного рынка в ноябре снизилась до 50%

Эксперты: российские новостройки подорожали на 15%, вторичное жилье — на 14%

Эксперты: спрос на ипотеку все заметнее перетекает с вторичного рынка на новостройки

Эксперты: на первичном рынке недвижимость на 15% дороже, чем на вторичном 

К таким выводам, по информации портала IRN.RU, пришли участники организованной «Ведомостями» конференции «Недвижимость 2024+: от проекта до продажи».

Фото: erzrf.ru

Первый вопрос, на который искали ответ специалисты: «Решила ли льготная ипотека поставленную перед ней задачу повышения доступности жилья?».

Член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото ниже) в этом не уверен. Да, госпрограммы поддержали бизнес, помогли застройщикам перейти от «дикого девелопмента» к цивилизованному проектному финансированию, признает депутат.

Фото: er.ru

Между тем доступность жилья, считает Якубовский, зависит прежде всего от себестоимости 1 кв. м и складывается из цен на землю, инфраструктуру, стройматериалы. Так не лучше ли в таком случае государству было повлиять на то, чтобы строительство стало более дешевым, задает риторический вопрос законодатель.

Но, как заметил руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото ниже), «все зациклились на субсидировании ипотеки, мол, напечатаем много денег, и наступит счастье».

Фото: IRN.RU

«В итоге последние четыре года показали, что игры с ипотекой сделали жилье менее доступным, чем оно было», — подчеркнул эксперт.

Пока не очень озабочены ценой «квадрата» и застройщики. Льготная ипотека их научила, что базовым фактором является стоимость обслуживания кредита. Раньше она была приемлемой за счет госсубсидий по льготной ипотеке, теперь этим намерен заняться сам бизнес, увеличивая цену сделки, но снижая аннуитетный платеж, чтобы он был привлекательным для потребителя.

По мнению Олега Репченко, собирая сегодня таким образом дополнительный спрос, рынок рискует потерять его завтра. Сложно купить квартиру на всю жизнь: люди женятся, разводятся, рожают детей, и жилищный вопрос возникает вновь.

Но, купив новостройку, заметил главный аналитик IRN.RU, человек не может продать ее на «вторичке» без потерь, поскольку цена завышена на 20% — 40% за счет льготных программ.

Уменьшение ипотечного платежа (пусть и за счет увеличения стоимости метра) — фактически единственный инструмент поддержки спроса, который застройщики готовы обсуждать. А вот снижать цены они не намерены, констатирует Репченко.

Фото: primedevelopment.ru

«Та же скидка — это умышленное сокращение застройщиком своей маржинальности, и на то должны быть веские причины. Первое правило бизнеса — никогда не делись своей прибылью», — пояснил управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко (на фото).

На данный момент «веских причин» как раз нет. В нынешней модели застройщики работают с использованием механизма эксроу. Им более интересен процесс наполнения счетов, чтобы кредиты обходились дешевле, а форма оплаты совершенно не принципиальна.

«Вариант, что ты приходишь с "кэшем" и получаешь скидку, маловероятен, потому что в этом нет никакой финансовой выгоды», — подтвердил президент НОСТРОЙ Антон Глушков (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

Поэтому на стартах, когда девелоперам нужно наполнить эскроу и привлечь инвесторов, есть очень выгодные условия. В этой ситуации могут предоставляться операционные скидки, которые компенсируются на поздних стадиях за счет хорошего наполнения счетов.

По словам главы объединения строителей, значительный дисконт появится, когда обслуживание кредитов начнет тяготить девелоперов, но эксперт не ожидает, что это произойдет в ближайший год.

В строящихся проектах существенная часть квартир уже продана, а значит, ставка по проектному финансированию для девелоперов низкая, и они могут взять дешевый кредит под будущую прибыль, чтобы закладывать новые проекты.

«Сейчас застройщики оказались связаны по рукам и ногам. У них есть хорошие производственные мощности, рабочие коллективы, земельный банк. И никто не намерен сокращать набранный темп», — заключил Антон Глушков.

Что в этой ситуации делать? Эксперт полагает, что дальше каждый будет придумывать свою индивидуальную схему.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

Эксперт: спрос на новостройки уже летом может упасть на 40%

Какие продукты банков и застройщиков позволяют снизить финансовую нагрузку при покупке жилья

Эксперты: несмотря на близкий финиш льготной ипотеки, цены в российских мегаполисах не растут

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономики

Эксперты: столичные застройщики стали реже давать скидки, да и после 1 июля их вряд ли станет больше

Для контроля цен на жилье депутаты предлагают ограничить прибыль девелоперов до 20% и предоставить им льготы от государства: мнения экспертов

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье