Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, о падении стоимости квартир в новостройках на 8% — 10% из-за решения ряда банков ввести комиссию за выдачу льготных ипотечных кредитов написали «Известия» со ссылкой на экспертов компании «Этажи». О как минимум стагнации цен в связи с новыми условиями кредитования застройщиков «Российской газете» заявили в компании Главстрой-Регионы (входит в ГК Главстрой). А вот что по этому поводу думают опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Лилия АЛЕКСАШИНА, руководитель отдела ипотеки ГК Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— Введение комиссии на ценообразование, безусловно, повлияло, но не в плане снижения стоимости квартир. Это достаточно серьезная дополнительная нагрузка, которая не была учтена в финансовых моделях девелоперских проектов. Минимальное удорожание составило 5%.

В любом случае мы заинтересованы в том, чтобы сохранить для своих клиентов максимально выгодные условия покупки недвижимости, поэтому предлагаем в том числе и альтернативные варианты от других банков.

Кроме того, сейчас банки разрабатывают программы с возможностью дисконта ипотечных ставок для объектов, возводимых на условиях проектного финансирования.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Полис

Дмитрий МАКАРОВ (на фото), коммерческий директор ГК Полис:

— Тут может быть несколько сюжетов. Первый: Правительство скорректирует размер компенсации до приемлемого уровня, когда банкам будет выгодно выдавать ипотеку с господдержкой без комиссии. Тогда все вернется к тому, что было ранее. 

Второй сюжет: все банки введут комиссию, и большинство застройщиков заложат комиссию в стоимость квартиры. Это ляжет на плечи конечного покупателя. В этом случае стоимость недвижимости, скорее всего, вырастет на 4% — 8%.

И третий сюжет: банки введут альтернативу комиссии, например, увеличение срока, когда денежные средства лежат на аккредитиве от трех до пяти месяцев, при этом банк не вводит комиссию, и застройщик не наполняет счета эскроу сразу после регистрации договора.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Дмитрий ГОЛЕВ (на фото), коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park):

— Ведение комиссии за льготную ипотеку не ведет к массовому снижению цен. Напротив, девелоперы повышают стоимость квартир, приобретаемых клиентами на новых условиях.

Впрочем, у покупателей есть выгодная альтернатива, так как многие банки уже начинают отказываться от политики взимания комиссий с застройщиков. Это связано с недовольством кредитными организациями со стороны Правительства и ЦБ. По сути, действия банков рассматриваются как нарушение антимонопольного законодательства. Поэтому в ближайшей перспективе комиссии за льготное кредитование могут исчезнуть.

При этом в стране продолжается процесс постепенного сворачивания ипотеки с господдержкой. В частности, лимит по льготным кредитам был снижен до 6 млн руб., отменена комбинированная ипотека, первоначальный взнос повышен до 30%. Хотя в России сохраняются семейная и IT-ипотека, отказ властей от всеобщих льготных кредитов может привести к масштабным дисконтам в проектах массового и бизнес-класса.

В то же время на премиальном сегменте, который почти не зависит от льготного кредитования, эта ситуация не отразится. Ликвидное жилье премиум-класса продолжит дорожать как минимум на уровне инфляции.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Владимир ЩЕКИН (на фото), сооснователь и совладелец Группы Родина (ЦПХГ):

— Мы ожидаем, что совокупность факторов, которые сейчас оказывают непосредственное влияние на состояние рынка, приведет к снижению уровня продаж на рынке и увеличению стоимости жилья. Ипотека становится дорогой, что в свою очередь снижает круг потенциальных покупателей.

Ряд банков до сих пор не успели анонсировать переход к работе по новым условиям, поэтому девелоперы стремятся переориентировать сделки через эти финансовые учреждения. На сегодняшний день у планирующих покупку квартиры людей пока еще сохраняется возможность успеть получить в таких банках льготный кредит. Те банки, которые уже перешли на новый формат, утверждают, что новые совместные программы с застройщиками могут и в дальнейшем позволить сохранить льготные ставки, несмотря на ужесточение требований к выдаче кредитов. Однако, по нашему мнению, разработка таких решений займет неопределенное время, что может сказаться на покупательском интересе.

На текущий момент застройщики ведут активный поиск возможных компромиссов, изучают новые практики и погружаются в процесс разработки уникальных инструментов для активных продаж. Для этого используется внутренняя экспертиза, а также приглашенные эксперты, в частности и из банковской сферы. Многие девелоперы сейчас заняли выжидательную позицию и стремятся удержать продажи на прежнем уровне.

Мы уверены, что компромиссный выход в скором времени будет найден, поскольку решение, которое удовлетворит все стороны (финансовые организации, девелоперов и клиентов, желающих приобрести новое жилье), критически необходимо для развития отрасли.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Светлана БАРДИНА (на фото), директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов (девелопер премиального жилого небоскреба Дом Дау):

— Прошло слишком мало времени, чтобы изменения в условиях сотрудничества с банками как-то значительно отразились на цене. Для застройщиков введенные комиссии стали неожиданностью, и многие заняли выжидательную позицию. Часть банков попытались воспользоваться ситуацией и активно проводили сделки, что препятствовало резкому снижению спроса на кредит.

О столь значительном снижении цены (8% — 10%) на новостройки говорить пока нельзя. Напротив, цены стабилизировались, а в некоторых проектах скорее изменились в сторону увеличения на 1% — 2%. Хорошие результаты продаж застройщиков в 2023 году позволяют им держать цену примерно до конца квартала и просто наблюдать за ситуацией.

Поэтому сейчас девелоперы экспериментируют со скидками и акциями, проверяют методы привлечения клиентов, которые имели раньше успех, прощупывают почву и пытаются договориться с банками о новых условиях.

Фото: пресс-служба ЖК Зеленый бульвар

Пресс-служба ЖК Зеленый бульвар (на фото, застройщик РКСК):

— Снижения цен на новостройки не предвидится, поскольку некоторые банки продолжают осуществлять субсидирование без комиссии.

Кроме того, существует возможность оформления недвижимости в рассрочку.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперт: цены на новостройки упали на 8% — 10% из-за новой комиссии банков

Минфин: дополнительные траты на продление льгот по ипотеке обойдутся бюджету в триллион рублей

Эксперт: банковские комиссии по льготной ипотеке для застройщиков можно заменить повышением ставок в рамках госпрограмм

Эксперты: в январе вторичное жилье в крупных городах подорожало на 1%

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Почему банки перестали принимать заявки на выдачу IT-ипотеки

Госдума: массовую льготную ипотеку должны заменить адресные программы

Эксперт: от «Семейной ипотеки» нужно «отсечь» тех, кто может взять рыночную

Росреестр: во второй половине 2023 года в новостройках Москвы снизилась средняя стоимость квартир

Прогнозы цен, спроса и объемов строительства в 2024 году от девелоперов

ДОМ.РФ: продление семейной ипотеки сохранит половину выдачи льготных кредитов, а цены на новостройки сохранятся

Эксперты: продажи жилья в декабре 2023 года на 34% превысили прошлогодний результат

Эксперт: за пять лет в России радикально снизилась доступность жилья

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье 

Почему одни девелоперы и эксперты выступают резко против повсеместного внедрения проектного финансирования в сфере жилищного строительства, а другие, наоборот, считают это благом. Портал ЕРЗ приводит ключевые аргументы обеих сторон.  

Фото: www.szaopressa.ru

До конца года власти рассчитывают завершить все процедуры прохождения нового закона, вносящего существенные изменения в правила финансирования долевого строительства. Главная цель продолжающегося реформирования отрасли — обеспечить защиту вложений граждан в новостройки и свести к минимуму риск появления новых недостроенных объектов.

«Нам нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе, — заявил на вчерашней большой пресс-конференции Владимир Путин, пояснив: — Без этого нам никогда не навести порядок. Нужно переходить к банковскому финансированию, к кредитованию отрасли нормальным, цивилизованным способом».

«Мы должны обязательно прекратить практику привлечения средств граждан с безответственным затем поведением с их расходованием», — подчеркнул глава государства, — Иначе это не закончится никогда», — резюмировал он.

Фото: www.storage.stroitelstvo365.ru

Одна из наиболее значимых новелл нового документа (с полным пакетом поправок можно ознакомиться здесь) обязывает застройщиков жилья перевести 1 июля 2019 года все свои стройки (исключения будут, но критерии для них пока не определены) на проектное финансирование с размещением денег дольщиков на эскроу-счетах — независимо от даты получения разрешения на строительство.

Напомним, что в настоящее время действует более мягкая норма: избежать перехода на эскроу можно для тех проектов, разрешение на строительство для которых получено до 1 июля 2018 года.   

Фото:www.ktostroit.ru

Ряд девелоперов и экспертов негативно относятся к этому решению. По их мнению, переход на банковское кредитование, — тем более такой всеобъемлющий, с отсутствием непосредственного допуска к деньгам дольщиков, — грозит серьезными издержками и, как следствие, уходом многих компаний с рынка.

Но есть и такие, кто считает проектное финансирование и счета эскроу благом и стимулом для развития жилищной строительной отрасли.

Приведем ключевые аргументы обеих сторон.

Аргументы «против»

Заместитель генерального директора MR Group (17-е место в ТОП застройщиков РФ, 5-е место в ТОП по Москве), председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото выше) расценивает принятие вышеуказанной поправки как санкции против девелоперов.

Ссылаясь на анализ, статистику и прогнозы Центрального экономико-математического института (ЦЭМИ РАН) Кирсанов сообщает: количество обманутых дольщиков в стране составляет не более 2,5% от общего числа лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве.

«Справедливо ли в такой ситуации применять жесткие санкции в отношении всех застройщиков, — задает риторический вопрос эксперт, — или, может быть, необходимо профессиональное управление рисками, имея в виду анализ причин появления обманутых дольщиков, подготовку и выполнение управленческих решений, направленных на снижение вероятности возникновения неблагоприятного результата, и минимизацию возможных потерь относительно небольшой доли участников долевого строительства при сохранении самого института долевого строительства».

Фото: www.cdn.dribbble.com

Согласно негативному сценарию, представленному специалистами ЦЭМИ РАН, принимаемые законодателем меры по решению «проблемы «обманутых дольщиков» приведут к следующим последствиям:

• возможному разорению значительной части застройщиков (к числу пострадавших можно будет отнести лиц, потерявших работу);

• сокращению рынка, повышению цен на жилье на 25% (к числу пострадавших можно будет отнести тех, кто не сможет купить жилье);

• тотальному переходу застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала;

• увеличению числа «обманутых дольщиков» вместо сокращения.

Руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков (на фото) также считает, что перевод текущих проектов на проектное финансирование может привести к необратимым последствиям для рынка недвижимости.

«Если сейчас абсолютно всех перевести на проектное финансирование (а еще учесть, что не каждый проект одобрят банки), и, помимо этого, повысить ипотечную ставку — что уже происходит, и недавно была вновь повышена ключевая ставка ЦБ до 7,75, вслед за этим рост ставок по ипотеке неизбежен, — все эти факторы могут привести просто к «заморозке» рынка», —  убежден Ступеньков.

Он делает вывод, что повышение ставки по ипотечным кредитам на 1—2% годовых и рост цен на квартиры на 15—20% заставят многие российские семьи просто отказаться от приобретения жилья, поскольку, по его словам, «в массовом сегменте до 90% сделок могла составлять в последние несколько лет именно ипотека».

Что касается девелоперов, то им, по мнению Олега Ступенькова, станет просто невыгодно работать в секторе многоэтажного жилого строительства. Кто-то, возможно, переключится на строительство апартаментов. Кто-то — на коттеджную застройку, если найдет подходящие участки и ресурсы. Кто-то, как отмечали собеседники портала ЕРЗ, имеющие собственную производственную базу, активнее займутся продажами готового жилья.  

Но что делать с уже запущенными стройками? На этот вопрос у эксперта ответа, кроме твердого пожелания, пока законопроект еще не вступил в силу, убрать из него ужесточающую норму по повальной «эскроуизации» уже возводимых проектов.  

Аргументы «за»

Портал ЕРЗ уже не раз писал о тех застройщиках, представляющих самые разные регионы страны, кто весьма активно переводит часть своих уже возводимых или запланированных к строительству планируемых объектов на проектное финансирование и эскроу-счета.

Их аргументацию выразил руководитель Департамента маркетинга и продаж девелоперской компании Lexion Development (23-е место в ТОП застройщиков Москвы) Алексей Лухтан (на фото выше).

«Мы, наконец, уйдем от проблем с замороженными стройками, — заявил он, — добавив: — появится здоровая конкуренция, на рынке останутся добросовестные застройщики, а покупатели, которые и так немало натерпелись, будут максимально защищены».

При этом топ-менеджер с пониманием относится к инициативе властей покрыть схемой проектного финансирования максимальное число новостроек. По его мнению, это не позволит оказывать тормозящего влияния на рынок тем компаниям, которые всеми правдами и неправдами запаслись впрок разрешениями на строительство — для того, чтобы как можно дольше собирать деньги непосредственно с дольщиков.

«Власти прекрасно понимают, что многие застройщики, грубо говоря, «застолбили» за собой текущую схему работы — получили разрешения на строительство далеко вперед и даже зарегистрировали первый и может быть единственный ДДУ для большей уверенности, — поясняет Лухтан, поясняя: — Это было сделано не с целью продажи, а с тем, чтобы отсрочить себе переход на проектное финансирование и искусственно продлить условия работы по старым правилам».

При этом он признает, что реформа в отрасли вызовет повышение цен на квартиры, «но не на 20—30—40%, как утверждают некоторые профессиональные сообщества и участники рынка».

«Скорее всего, стоит ожидать адекватного повышения цен на проекты пропорционально ставке проектного финансирования, которая по мере накапливания средств на эскроу-счете будет только снижаться», — прогнозирует топ-менеджер Lexion Development.

С ним солидарен финансовый директор компании «Талан» Евгений Романенко (на фото), строящей жилье в целом ряде регионов России, в том числе с использованием счетов эскроу в проекте, реализуемом совместно со Сбербанком.

Он уверен, что полученные в массовом и лихорадочном порядке до 1 июля 2018 года разрешения на строительство в случае выведения этих строек из-под новых правил финансирования негативно сказались бы на состоянии конкурентной среды и качестве строительства.

«В самом невыгодном положении оказались бы как раз те добросовестные застройщики, которые с 1 июля 2019 года честно перешли на эскроу-счета, — убежден финансист. — Во-вторых, спешно спроектированные на долгую перспективу проекты за пять лет безнадежно устарели бы, потому-то сейчас тренды недвижимости меняются гораздо быстрее, чем раньше», — характеризует ситуацию Романенко.

Он также поддержал еще одну ужесточающую поправку в реформируемое законодательство о долевом строительстве: возможность признания ьанкротом любого застройщика, допустившего задержку ввода объекта в эксплуатацию более чем на 6 месяцев.

«В Великобритании за такое нарушение застройщика лишают лицензии. В Испании штрафы практически равны стоимости проекта», — приводит эксперт примеры из зарубежной практики.

По его убеждению, именно применение эскроу-счетов является серьезным экономическим стимулом увеличения скорости строительства: каждый сэкономленный месяц строительства сохраняет около 0,2% от бюджета проекта, 6 месяцев — уже 1,2%.

Что касается удорожания конечного продукта (квартир в новостройках), то, по мнению Романенко, никакого мифического прироста на 20% здесь не наблюдается: в результате использования схемы проектного финансирования бюджет строительства увеличивается всего на 3,5—4,5%. Для потребителя это означает рост цены максимум до 5%, уточняет финансист.

Напомним, что расширенные поправки в законодательство о долевом строительстве 19 декабря приняты Госдумой РФ в третьем чтении. После одобрения закона Советом Федерации документ будет направлен на подпись Президенту РФ, затем — опубликован и вступит в силу. Скорее всего, уже в этом году.

Другие публикации по теме:

Расширенные поправки в законодательство о долевом строительстве приняты в третьем чтении

Никита Стасишин: Критерии достройки проектов без обязательного открытия эскроу-счетов появятся в феврале

Крупнейший застройщик таунхаусов уходит в индивидуальное жилищное строительство

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Свой ДСК и продажи готового жилья как способы остаться на плаву: комментарии застройщиков

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Талан и Сбербанк начали публиковать финансовые детали реализации первого проекта массового использования счетов эскроу

Застройщики рассказали о первом опыте практического использования счетов эскроу

Евгений Романенко (ГК ТАЛАН): Надежный застройщик готов предложить клиентам доходность вдвое больше, чем по банковскому депозиту

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии